ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А42-10715/2023

20 декабря 2024 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть постановления объявлена 17 декабря 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 20 декабря 2024 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:председательствующего С.В. Изотовой,

судей М.В. Балакир, М.А. Ракчеевой,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании при участии:

от Общества представитель не явился,

от Предпринимателя представитель не явился,

апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28.09.2024 по делу № А42-10715/2023 (судья М.В. Стародубцева) по иску:

общества с ограниченной ответственностью «Развитие» (184682, Мурманская область, Снежногорск, ул. Павла Стеблина, д. 2/3; ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (Мурманская область)

о взыскании задолженности,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Развитие» (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Мурманской области с иском с учетом принятых судом уточнений в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее - Предприниматель) о взыскании 2 195 000 руб. задолженности по арендной плате по договору аренды от 01.04.2018 № 01/2018-А за период с 01.12.2021 по 30.09.2022 и с 01.04.2023 по 31.03.2024. 

Решением от 28.09.2024 исковые требования удовлетворены, с Предпринимателя в пользу Общества взысканы 2 195 000 руб. задолженности, 28 000 руб. расходов по уплате государственной пошлины.

Не согласившись с указанным решением, Предприниматель обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, в удовлетворении требований отказать.

 В обоснование апелляционной жалобы ее податель указывает, что в ходе  эксплуатации арендованного помещения выявились скрытые недостатки, что повлекло за собой обращение арендатора с претензиями, выявленные недостатки помещения не устранены арендодателем, уведомление об удержании сделано в ходе судебного заседания, что не противоречит порядку, установленному статьей 162 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), ненадлежащее состояние помещения подтверждается материалами дела, арендатором понесены расходы в размере 4 191 208 руб. 80 коп., риск невозможности пользования  помещением несет арендодатель, истец не опроверг выводы представленного истцом технического заключения.

В отзыве на апелляционную жалобу Общество просит оставить решение без изменения, указывает, что факт заключения договора аренды сторонами не оспаривается, до заключения договора ответчик арендовал спорные помещения у акционерного общества «Сбербанк России» для аналогичных целей, в спорный период каких-либо претензий Предприниматель не заявлял, выполненный Предпринимателем ремонт выполнен в целях эстетического улучшения помещения,  представленные ответчиком чеки подтверждают приобретение материала для строительно-отделочных работ, до настоящего времени работы не окончены, арендодатель неоднократно согласовывал снижение арендной платы, на все направленные претензии направлены ответы.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) 01.04.2018 заключен договор № 01/2018-А аренды нежилого помещения (номера на поэтажном плане A/IV/2-9, 11-23) общей площадью 440,3 кв. м, расположенного на третьем этаже трехэтажного нежилого здания по адресу: Мурманская область, Снежногорск, ул. Павла Стеблина, д. 2/3 (далее - Помещения).

Согласно пункту 1.3 договора арендодатель предоставляет арендатору объект для проведения занятий с группами детей и взрослых по иностранному языку. 

Срок аренды составляет 10 лет с момента подписания договора (пункт 2.1 договора). 

В соответствии с пунктом 5.1 договора размер ежемесячной арендной платы составляет 100 000 руб. в месяц; арендатор ежемесячно уплачивает арендную плату до десятого числа текущего (оплачиваемого) месяца (пункт 5.2 договора); обязательства по оплате считаются исполненными с даты поступления денежных средств на расчетный счет арендодателя (пункт 5.3 договора). 

Помещения переданы ответчику по акту приема-передачи от 10.04.2018, при этом из подписанного сторонами акта следует, что объект передан в надлежащем техническом, санитарном, противопожарном и экологическом состоянии, соответствующем целям аренды, стороны претензий друг к другу не имеют (т. 1, л. д. 26).

Дополнительным соглашением от 01.10.2021 Арендатору предоставлена отсрочка уплаты арендной платы с 01.10.2021 по 30.09.2022. 

Отсроченную арендную плату арендатор обязался вносить ежемесячно до десятого числа каждого месяца равными частями по 100 000 руб., начиная с октября 2022 года. 

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязанности по внесению арендной платы за период с 01.12.2021 по 30.09.2022, с 01.04.2023 по 31.03.2024, истец направил Предпринимателю претензию, а впоследствии обратился в суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции исковые требования удовлетворил.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в апелляционном порядке.

В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом. 

На основании статьи 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. 

Возражая против удовлетворения заявленных требований, ответчик ссылается на удержание заявленных требований в счет стоимости выполненных ответчиком ремонтных работ.

На основании пункта 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. 

В пункте 1 статьи 612 ГК РФ предусмотрено, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: 

- потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; 

- непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; 

- потребовать досрочного расторжения договора. 

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества. 

В соответствии с пунктом 2 статьи 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду. 

Как установлено судом первой инстанции, из подписанного сторонами акта следует, что объект передан в надлежащем техническом, санитарном, противопожарном и экологическом состоянии, соответствующем целям аренды.

В дальнейшем, как следует из представленных доказательств и объяснений сторон, в 2018 и 2019 году Предпринимателем в адрес Общества направлены претензии с указанием на то, что электропроводка не выдерживает нагрузку всех штатных электроприборов, свет есть только в одном из кабинетов и санузле, видны следы от протекания, рваный линолеум, дыры в полу, плачевное состояние оконных проемов, в некоторых помещениях висят новые батареи, а в некоторых старые, в туалете протекают унитазы, на этаже плохой напор воды и то, что большинство помещений на 3 этаже не соответствует эстетическому восприятию. 

Отклоняя возражения ответчика, суд первой инстанции обоснованно указал, что до подписания спорного договора Предприниматель в период с 2016 по 2018 год арендовал у акционерного общества «Сбербанк России» нежилое помещение А/II/V/5,6,7,20 общей площадью 259,56 кв. м, расположенное на третьем этаже трехэтажного нежилого здания по адресу: Мурманская область, Снежногорск, ул. Павла Стеблина, д. 2/3, которое в дальнейшем приобретено истцом и вновь передано ответчику по спорному договору. При этом как следует из пункта 1.3 договора аренды от 01.10.2016 № 20Д-2016, помещения с 2016 года также предоставлялись Предпринимателю для проведения занятий с группами детей и взрослых по иностранному языку. 

Такие недостатки, как рваный линолеум, новые/старые батареи и несоответствие принятых в аренду помещений «эстетическому восприятию» ответчика, их площадь, очевидно, не могут быть отнесены к скрытым, носят явный характер, должны были быть обнаружены во время осмотра имущества и могли быть оговорены при приемке объекта в аренду,  как следует из представленного ответчиком заключения, причиной физического и морального износа качества внутренней отделки, полов, проемов дверей и окон являются несвоевременные текущие ремонты, обязанность проведения которых лежит на Предпринимателе.  

Претензии ответчика к состоянию переданного имущества направлялись им в адрес Общества в 2018 и 2019 годах, в то время как арендная плата им исправно вносилась. Кроме того, арендодатель неоднократно снижал либо же вовсе освобождал арендатора от внесения арендной платы. Так, дополнительным соглашением от 01.06.2018 арендная плата снижена на 30 000 руб. на период с 01.06.2018 по 31.08.2018 (т. 2, л. д. 4), дополнительным соглашением от 01.04.2020 арендатор освобожден от внесения арендной платы на период с 01.04.2020 по 31.08.2020 (т. 2, л. д. 5), дополнительным соглашением от 01.06.2021 арендная плата за период с 01.06.2021 по 31.08.2021 установлена в 1 000 руб. (т. 2, л. д. 6).

Письмом от 11.09.2023 Предприниматель гарантировал Обществу погашение задолженности по арендной плате за период, указанный в настоящем иске.

Кроме того, из представленных доказательств несения расходов и данных пояснений следует, что производимый Предпринимателем ремонт направлен на эстетическое улучшение помещений, создание «Английской улицы». 

Так, согласно представленным заказам, счетам и квитанциям, Предпринимателем осуществлялась покупка подвесных светильников и ламп, керамогранита, гипсокартона, плитки, декоративного камня, мозаики, фальш-переплета для стеклопакетов, выключателей, дверных ручек и замков, мебели и декора, проводились именно строительно-отделочное работы, был установлен инфракрасный пол и электрокамин (т. 1, л. д. 82-142). Ремонтные работы до настоящего времени не окончены, закупленные материалы не реализованы в полном объеме. 

При этом согласно доводам истца и не опровергнуто ответчиком, именно установка ответчиком многочисленных светильников, «теплого» пола и электрокамина и вызвала перенапряжение в электросетях; от уменьшения площади аренды Предприниматель при согласовании условий договора отказал. 

Истцом пояснено, что размер арендной платы по договору установлен ниже, чем у других арендаторов в том же здании, и включает в себя пользование коммунальными услугами. 

Согласно проведенному в 2024 году совместному осмотру плесени, протечек и влажных пятен не обнаружено, имеющиеся приборы отопления находятся в удовлетворительном состоянии, электропитание под светильники имеется во всех помещениях, светильники частично демонтированы Предпринимателем, напор воды в санузле присутствует, санитарно-технические приборы (унитаз, раковина) в рабочем состоянии, при этом при рассмотрении дела № А42-6262/2024 в отзыве на иск Предприниматель возражает против расторжения договора. 

Оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства и доводы заявителя, суд первой инстанции обоснованно не усмотрел оснований признавать прекращенным обязательство арендатора по внесению арендной платы.

Довод апелляционной жалобы не опровергают выводы суда первой инстанции, а лишь выражают несогласие с ними, не подтверждены отвечающими требованиям главы 7 АПК РФ доказательствами, основаны на ином толковании правовых норм. Иная оценка ответчиком обстоятельств спора не свидетельствует об ошибочности выводов суда. Доводы апелляционной жалобы ответчика подлежат отклонению по приведенным выше мотивам.

Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Мурманской области от 28.09.2024 по делу № А42-10715/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. 

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

С.В. Изотова

Судьи

М.В. Балакир

 М.А. Ракчеева