АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Красносельская, д. 20, тел. (843) 291-04-15

http://faspo.arbitr.ru   e-mail: info@faspo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-38701/2018

Дело № А72-1016/2018

г. Казань

23 октября 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена 16 октября 2018 года 

Полный текст постановления изготовлен 23 октября 2018 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Хайруллиной Ф.В.,

судей Ананьева Р.В., Фатхутдиновой А.Ф.,

в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Овчинникова Антона Андреевича 

на решение Арбитражного суда Ульяновской области от 03.05.2018 судья Овсянникова Ю.А.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.06.2018 (председательствующий судья Драгоценнова И.С., судьи Попова Е.Г., Кувшинов В.Е.)

по делу № А72-1016/2018

по заявлению индивидуального предпринимателя Овчинникова Антона Андреевича (ОГРНИП 308732503200041, ИНН 732590413899) к Агентству государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области (ОГРН 1027301177749, ИНН 7303003740) об оспаривании решения, оформленного письмом от 10.01.2018 № 26, об отказе в предоставлении в собственность земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Овчинников Антон Андреевич (далее-заявитель, ИП Овчинников А.А., индивидуальный предприниматель) обратился в Арбитражный суд Ульяновской области с заявлением к Агентству государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области (далее – ответчик, агентство), об оспаривании решения, изложенного в письме № 26 от 10.01.2018, об отказе в предоставлении в собственность земельного участка.

Решением Арбитражного суда Ульяновской области от 03.05.2018, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.06.2018, в удовлетворении заявления отказано. 

Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационнотелекоммуникационной сети «Интернет» по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ и в информационной системе «Картотека арбитражных дел» - kad.arbitr.ru в порядке, предусмотренном статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Не согласившись с судебными актами, индивидуальный предприниматель обратился в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, а также на несоответствие выводов судебных инстанций фактическим обстоятельствам дела.

ИП Овчинников А.А. в кассационной жалобе указывает на то, что предусмотренный проектной документацией второй этап строительства не может быть реализован в связи с несоответствием градостроительному регламенту, утвержденного 02.07.2014 главой администрации города Ульяновска, в части разрешенного количества объектов капитального строительства, поэтому полагает, что имеет право на предоставление в собственность без проведения торгов находящегося на праве аренды земельного участка, предоставленного в целях строительства трех объектов в указанном же размере, независимо от возведения только одного объекта.

В возражениях на кассационную жалобу, агентство указало, что согласно проектной документации, схемы планировочной организации арендуемого земельного участка, предполагалось возведение трех объектов недвижимого имущества; доводы индивидуального предпринимателя о невозможности строительства более одного объекта не соответствуют действующему законодательству.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в порядке, предусмотренном главой 35 АПК РФ по доводам, изложенным в кассационной жалобе. 

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы и отмены обжалуемых судебных актов.

Как установлено судами и следует из материалов дела, в результате проведения 25.02.2014 торгов (аукциона) на право заключения договора аренды земельного участка победителем был признан ИП Овчинников А.А.

Между индивидуальным предпринимателем и Департаментом государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области (предшественник Агентства государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области) 28.02.2014 был заключен договор аренды земельного участка № 01/24-67(далее – договор аренды № 01/24-67), которым департамент по передаточному акту передал ИП Овчинникову А.А. в аренду земельный участок из категории земель населенных пунктов площадью 5287 кв.м. с кадастровым номером 73:24:040406:929, расположенный по адресу: ул. Уютная, Ленинский район, г. Ульяновск, Ульяновская область, для строительства производственных зданий, сроком на три года.

Позднее, 19.12.2014 стороны подписали дополнительное соглашение к вышеуказанному договору аренды, которым определили разрешенное использование арендуемого земельного участка – «объект для осуществления средней и малой производственной и предпринимательской деятельности».

На арендуемом земельном участке расположено нежилое здание - объект для осуществления средней и малой производственной и предпринимательской деятельности – с кадастровым номером 73:24:040406:1094 площадью 508,0 кв.м., которое принадлежит заявителю на праве собственности, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации.

Как установлено судами, не оспаривается предпринимателем, следует из материалов дела, в частности, проектной документации объекта для осуществления средней и малой производственной и предпринимательской деятельности, кроме возведенного производственного корпуса, на указанном земельном участке было запланировано строительство объектов недвижимого имущества - склада заготовок (346,27 кв.м), склада готовой продукции (301,29 кв.м), размещение объектов движимого имущества (стоянка для машин, открытая площадка складирования, контейнерная); общей площадью застройки 2 619,56 кв.м.

ИП Овчинниковым А.А. было направлено 12.09.2017 в агентство заявление о предоставлении ему в собственность за плату земельный участок площадью 5287 кв.м. с кадастровым номером 73:24:040406:929, расположенного по адресу: ул. Уютная, Ленинский район, г. Ульяновск, Ульяновская область, для осуществления средней и малой производственной и предпринимательской деятельности, путем заключения в установленном порядке договора купли–продажи без проведения торгов.

Письмом от 10.01.2018 № 26 агентство отказало предпринимателю в предоставлении в собственность земельного участка, мотивируя тем, что возведенный объект недвижимости занимает менее 1/10 площади земельного участка; на испрашиваемом земельном участке с кадастровым номером 73:24:040406:929 расположены иные объекты недвижимости, сведения о которых в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствуют.

ИП Овчинников А.А., считая данный отказ агентства не соответствующим нормам действующего законодательства и нарушающим права и законные интересы заявителя в сфере осуществления экономической деятельности, обратился в арбитражный суд с настоящим требованием.

Индивидуальный предприниматель, оспаривая решение агентства об отказе в предоставлении в собственность земельного участка, указал на то, что право заключения договора аренды было им выиграно на торгах 25.02.2014; договор аренды возобновлен на неопределенный срок в силу статьи 610, пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ); на испрашиваемом земельном участке проведены инженерно-геологические изыскания, разработана и согласована проектная документация, в том числе схема планировочной организации земельного участка; на первом этапе строительства построен и введен в эксплуатацию объект капитального строительства, который принадлежит ему на праве собственности.

Также заявитель указал, что у правообладателя застроенного земельного участка, который в существующих границах значительно превосходит площадь застройки расположенных на нем зданий, имеется право выкупа всего земельного участка; действующее законодательство Российской Федерации (статьи 39.3, 39.16, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) не предусматривает количественные критерии достаточности построенных производственных объектов для реализации собственником зданий, сооружений права на выкуп; как единственный собственник объекта капитального строительства, расположенного на испрашиваемом земельном участке, находящемся в государственной собственности, он имеет исключительное право на приобретение всего испрашиваемого земельного участка в собственность за плату без проведения торгов; отказ агентства препятствует реализации гарантированного статьями 39.3, 39.20 ЗК РФ права на выкуп земельного участка, занятого и принадлежащим ему объектом недвижимости. 

Возражая на требование индивидуального предпринимателя, ответчик указал, что на земельном участке площадью 5287 кв.м. с кадастровым номером 73:24:040406:929 расположен объект недвижимого имущества – объект для осуществления средней и малой производственной и предпринимательской деятельности с кадастровым номером 73:24:040406:1094 площадью 508,0 кв.м., права на который зарегистрированы за заявителем в установленном порядке, а также часть объекта недвижимого имущества, права на который не зарегистрированы в установленном порядке, в результате чего у агентства, как органа, уполномоченного на предоставление земельного участка, имелись самостоятельные основания для отказа в предоставлении земельного участка в собственность без проведения торгов с кадастровым номером 73:24:040406:929 площадью 5 287 кв.м.

Также ответчик указал, что заявитель, ссылаясь на подпункт 6 пункта 2 статьи 36.3, статьи 39.20 ЗК РФ об исключительном праве на приобретение земельного участка в собственность, не учел, что, в силу указанных выше статьей Земельного кодекса Российской Федерации, собственник вправе приватизировать исключительно земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования, иная часть земельного участка может быть приобретена заявителем в порядке, предусмотренном пунктом 1 статьи 39.6 ЗК РФ, только по результатам аукциона. В то время как земельный участок с кадастровым номером 73:24:040406:929 был предоставлен для строительства производственных объектов, заявителем не представлены доказательства достижения этих целей и освоение участка в планируемом объеме, поскольку фактически земельный участок застроен лишь на 9,6% от всей площади участка.

Кроме того, в своих возражениях агентство указало, что постановлением Правительства Ульяновской области от 16.07.2015 № 333-П «Об утверждении порядка определения цены земельного участка, находящегося в государственной собственности Ульяновской области, а также земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, при заключении договора купли–продажи такого земельного участка без проведения торгов, если иное не установлено федеральными законами» установлена льготная цена выкупа земельного участка в случае создания на нем объекта недвижимости, отвечающего целевому назначению и использованию; продажа всего земельного участка с кадастровым номером 73:24:040406:929, как под объектом недвижимого имущества площадью 508,0 кв.м., приведет к фактическому занижению выкупной стоимости земельного участка и убыткам (недополучению денежных средств) бюджета; в соответствии со схемой планировочной организации земельного участка, представленной заявителем, следует, что на момент предоставления предполагалось строительство иных зданий на земельном участке, между тем, земельный участок в настоящее время застроен не в полной мере.

Содержащиеся в судебных актах выводы соответствуют материалам дела, действующему законодательству и существующей судебно-арбитражной практике.

В силу с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

По смыслу части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 и части 2 статьи 201 АПК РФ, статьи 13 ГК РФ, пункта 6 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 основанием для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц является наличие одновременно двух условий: их несоответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

При этом отсутствие одного из указанных условий является основанием к отказу в удовлетворении заявленных требований.

Частью 2 статьи 15 ЗК РФ установлено право граждан и юридических лиц на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с настоящим Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

В силу пункта 1 статьи 39.3 ЗК РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи – в том числе, земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса

В силу пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено данной статьей или другими федеральными законами, граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, имеют исключительное право на приобретение таких земельных участков в собственность или в аренду.

Таким образом, по смыслу указанных норм не допускается предоставление земельного участка, расположенного под объектом недвижимости и необходимого для его использования, не собственнику этого объекта.

Предоставление земельного участка в собственность за плату без проведения торгов осуществляется в порядке, предусмотренном статьями 39.14, 39.17 ЗК РФ, из которых следует, что договор купли-продажи земельного участка может быть заключен с заявителем при отсутствии оснований, перечисленных в статье 39.16 Кодекса, для отказа в предоставлении земельного участка. 

Согласно названной статье основаниями для отказа в предоставлении земельного участка, в частности, является, если на указанном земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев, если сооружение (в том числе сооружение, строительство которого не завершено) размещается на земельном участке на условиях сервитута или на земельном участке размещен объект, предусмотренный пунктом 3 статьи 39.36 ЗК РФ, и это не препятствует использованию земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием либо с заявлением о предоставлении земельного участка обратился собственник этих здания, сооружения, помещений в них, этого объекта незавершенного строительства (пункт 4 статьи 39.16 ЗК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, в случае если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов.

В соответствии с пунктом 14 указанной статьи основанием для принятия решения об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов является также несоответствие разрешенного использования земельного участка целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка, за исключением случаев размещения линейного объекта в соответствии с утвержденным проектом планировки территории.

В соответствии со статьей 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользоваться предоставленной таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка.

Поскольку исключительное право собственников зданий и сооружений на приобретение в собственность или в аренду соответствующего земельного участка без проведения торгов обусловлено именно нахождением на участке объектов недвижимости, приобретение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности гражданам или юридическим лицам, имеет целью обеспечение возможности эксплуатации таких объектов недвижимости (статья 39.20 ЗК РФ, статья 271 ГК РФ).

По смыслу статьи 11.9, подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3, пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ собственник объекта недвижимости имеет исключительное право на приобретение земельного участка, занятого объектом недвижимости и необходимого для его использования по функциональному назначению, с учетом фактического землепользования. Площадь такого земельного участка должна составлять не менее предельных минимальных размеров и не более предельных максимальных размеров, установленных для конкретных видов деятельности, или площадь, определенную в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Суды первой и апелляционной инстанций, проанализировав положения Земельного кодекса Российской Федерации (в действующей редакции), обоснованно при рассмотрении спора исходили из того, что в случае, предусмотренном подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3, пунктом 1 статьи 39.20 Кодекса, собственник объекта недвижимого имущества может требовать выкупа только того земельного участка, какой необходим для эксплуатации находящегося на участке объекта недвижимости исходя из его функционального назначения.

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 06.03.2017 № 305-КГ16-16409 указано, что при предоставлении в собственность хозяйствующего субъекта арендуемого им земельного участка без публичных торгов орган государственной власти обязан учитывать потребность в данном земельном участке, исходя из назначения объекта недвижимости, расположенного на участке, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, а также проектов планировки и развития территории соответствующего населенного пункта.

Таким образом, исключительное право собственника объекта недвижимости распространяется только на часть земельного участка, занятого этим объектом и необходимого для его использования.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 01.03.2011 № 13535/10, собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под объектом в собственность, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации приобретенных объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях.

Как установлено судами, подтверждается материалами дела и не опровергнуто заявителем, испрашиваемый им земельный участок сформирован и предоставлен для строительства «объекта для осуществления средней и малой производственной и предпринимательской деятельности», представляющего собой комплекс объектов недвижимости, из которых на момент рассмотрения спора индивидуальным предпринимателем реализован только 1 этап строительства – возведено одно здание из планирующихся трех. 

Иные объекты (в том числе указанные в оспариваемом отказе от 10.01.2018 № 26) представляют собой временные (некапитальные) сооружения, используемые предпринимателем в целях строительства объекта и складирования строительных материалов. 

Индивидуальным предпринимателем не представлены доказательства того, что весь земельный участок площадью 5287 кв.м. с кадастровым номером 73:24:040406:929 необходим для цели эксплуатации существующего здания 1-й очереди строительства площадью 508 кв.м.

Вопреки мнению заявителя, действующее законодательство и судебная практика исходят из того, что для реализации исключительного права на приобретение в собственность земельного участка необходимо экономическое обоснование потребности в размере испрашиваемого земельного участка.

Земельный участок с кадастровым номером 73:24:040406:929 площадью 5287 кв. м, расположенный по адресу: ул. Уютная, Ленинский район, г. Ульяновск, Ульяновская область, был предоставлен для строительства производственных объектов, однако суду не были представлены доказательства достижения этих целей и освоения участка в планируемом объеме, в связи с чем, суды правомерно исходили и законности оспариваемого отказа от 10.01.2018 № 26.

Суды пришли к выводу о том, что при предоставлении в собственность земельного участка необходимо учитывать факт приобретения земельного участка для целей эксплуатации объекта недвижимости, а не для целей строительства, в связи с чем должна быть определена потребность в данном участке с учетом назначения объекта недвижимости, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемому объекту недвижимости. А наличие права аренды на земельный участок, независимо от того, какие объекты построены на данном земельном участке и введены в эксплуатацию, не порождает автоматически право на его приватизацию в том же размере, в котором он определен в договоре аренды.

Суд кассационной инстанции считает, что судами первой и апелляционной инстанции на основании полного и всестороннего исследования содержащихся в материалах дела документов установлены имеющие значение для дела обстоятельства, полно, всесторонне и объективно исследованы доказательства в их совокупности и взаимной связи, с учетом доводов и возражений, приводимых сторонами, исходя из положений статей 65, 71 АПК РФ, и сделаны выводы, основанные на правильном применении норм материального и процессуального права.

Поскольку выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, оснований, предусмотренных статьей 288 АПК РФ для отмены либо изменения судебного акта, не имеется.

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, подлежат отклонению, поскольку основаны на ошибочном толковании закона, не опровергают обстоятельств, установленных судами при рассмотрении настоящего дела, не влияют на законность обжалуемых судебных актов, не  подтверждены надлежащими доказательствами и направлены на переоценку доказательств, что не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ульяновской области от 03.05.2018 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.06.2018 по делу № А72-1016/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1., 291.2. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья				     Ф.В. Хайруллина

Судьи							                Р.В. Ананьев

									     А.Ф. Фатхутдинова