АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  КРАСНОДАРСКОГО  КРАЯ

350035, г. Краснодар, ул. Постовая, 32

www.krasnodar.arbitr.ru, info@krasnodar.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А32-7089/2018

г. Краснодар

12  февраля 2021 года

Резолютивная часть решения объявлена 08.02.2021г.

Полный текст решения изготовлен 12.02.2021г.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Левченко О.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело по иску администрации города Сочи, 

<

...> (далее – истец, администрация) 

к ООО «Купол», г. Сочи (далее – общество)

о взыскании, о признании договора аренды недействительным и применении последствий недействительности

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО2 – представитель, по доверенности;

от ответчика: ФИО3 – представитель, по доверенности.

УСТАНОВИЛ:

Администрация города Сочи обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к ООО «Купол», согласно которого просит:

взыскать с ответчика плату за пользование земельным участком, расположенным по адресу: г. Сочи, Адлерский район, п. Красная Поляна, в районе ГЭС за период с 01.01.2009 по 31.03.2017 в размере 6 223 585,87 рублей и проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 2 168 608,72 рублей.

признать договор аренды от 08.12.2000 № 4900002048 недействительной (ничтожной) сделкой и применить последствия недействительной ничтожной сделки путем аннулирования в Едином государственном реестре недвижимости записи государственной регистрации от 01.04.2004 № 23-01/22-4/2004-268 (уточненные исковые требования).

Дело №А32-7089/2018 находилось в производстве судьи Боровика А.М.

В соответствии с определением Заместителя председателя Арбитражного суда Краснодарского края от 10.03.2020 дело № А32-7089/2018 передано на рассмотрение судье Левченко О.С.

Истец в судебном заседании исковые требования поддержал, просит суд иск удовлетворить в полном объеме.

До вынесения судебного акта по делу ответчиком заявлено об оставлении иска без рассмотрения ввиду несоблюдения истцом досудебного порядка урегулирования спора.

Пунктом 2 части 1 статьи 148 АПК РФ предусмотрено, что арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено Федеральным законом или договором.

Из материалов дела видно, что претензия истца от 26.06.2017 № 13033/02-05-17 направлена в адрес ответчика 27.06.2017 и вручена последнему 19.07.2017, что подтверждается списком внутренних почтовых отправлений от 26.06.2017 и отчетом об отслеживании отправления с почтовым идентификатором.

Таким образом, доводы ответчика о не соблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора противоречат материалам дела, в связи с чем ходатайство об оставлении иска без рассмотрения удовлетворению не подлежит.

Ответчик против удовлетворения иска возражает, ссылаясь на отсутствие оснований для признания договора аренды недействительным. Кроме того, ответчик заявил о пропуске срока исковой давности.

В судебном заседании объявлен  перерыв до 08.02.2021 до 17-15 час.

После перерыва в назначенное время судебное заседание продолжено с участием представителей сторон.

Исследовав материалы дела, суд установил, что  08.12.2000 администрация (арендодатель) и ООО «Горный клуб» (арендатор) заключили договор аренды № 2048 земельного участка общей площадью 5475 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0040200026:001, расположенного по адресу: г. Сочи, Адлерский район, 3 уч. ГЭС, п. Красная Поляна для проектирования и строительства туристической базы на срок до 01.01.2049.

В соответствии с пунктами 2.2, 2.3 арендная плата устанавливается в размере базовой ставки арендной платы в зоне К-1 х 5475 х 0,9 и вносится арендатором ежеквартально равными частями до истечения 15 дня начала следующего квартала.

Размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке в случаях изменения базовых (исходных) ставок, устанавливаемых администрацией города, либо в других случаях, предусмотренных законодательными актами (пункт 2.4 договора).

В соответствии с пунктом 5.3 договора за нарушение сроков внесения арендной платы по договору, установленных пунктом 2.3 договора, арендатор выплачивает арендодателю пени в размере 0,05% от суммы недоимки за каждый день просрочки.

На основании договора от 20.02.2004  ООО «Горный клуб» передало                            ООО «Купол» права и обязанности арендатора по договору аренды от 08.12.2000                       № 4900002048.

Согласно выписке из ЕГРН от 07.04.2017 в границах земельного участка с кадастровым номером 23:49:00420026:1 расположен объект недвижимости с кадастровым номером 23:49:0000000:1894, принадлежащего, по мнению администрации, обществу.

Департамент имущественных отношений администрации, ссылаясь на использование ООО «Купол» земельного участка с кадастровым номером 23:49:00420026:1 в отсутствие договора аренды, направил обществу претензию от 26.06.2017 № 13033/02-05-17 с требованием об оплате неосновательного обогащения в размере 6 223 585, 87 руб. за использование земельного участка за период с 01.01.2009 по 31.03.2017 и процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 2 168 608, 72 руб. по состоянию на 31.05.2017.

Претензия вручена ООО «Купол» 19.07.2017, что подтверждается отчетом об отслеживании почтового отправления с почтовым идентификатором.

До настоящего времени неосновательное обогащение и проценты за пользование чужими денежными средствами ответчиком не оплачено, что послужило основанием для обращения администрации в арбитражный суд с иском о признании договора аренды недействительным и взыскании неосновательного обогащения за использование спорного земельного участка.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном данным кодексом. 

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (статьи 167, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Администрация, заявляя требование о признании недействительным (ничтожным) договора аренды от 08.12.2000 № 4900002048 недействительной (ничтожной) сделкой и применении последствий недействительной ничтожной сделки путем аннулирования в ЕГРН записи государственной регистрации не указала – какие положения законодательства нарушены при заключении указанной сделки.

Вместе с тем, Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пунктах 1, 2 постановления от 23.07.2009 № 57 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств» разъяснил необходимость оценки обстоятельств, свидетельствующих о заключенности и действительности договора, в том числе о соблюдении правил его заключения, о наличии полномочий на заключение договора у лиц, его подписавших, при рассмотрении дел о взыскании по договору.

Из материалов дела следует, что спорный договор заключен 08.12.2000 в отношении земельного участка, относящегося к территории курорта федерального значения, однако в 2000 году администрация города Сочи не обладала полномочиями по распоряжению земельными участками особо охраняемой природной территории курорта Сочи. В соответствии с действующим в момент подписания договора аренды законодательством земельный участок относился к объектам, находящимся в федеральной собственности, в силу указания федерального закона (статьи 17 Земельного кодекса Российской Федерации). Из действующих в момент подписания данного договора нормативных актов следует, что участок, сформированный в пределах зоны особо охраняемых территорий федерального значения, относится, по общему правилу, к федеральной собственности. Право государственной собственности возникает в данном случае на основании закона, независимо от регистрации этого права в реестре.

Так, постановлением Президиума Верховного Совета Российской Федерации                  № 4766-1 и Совета Министров - Правительства Российской Федерации от 12.04.1993                  № 337 «О государственной поддержке функционирования и развития города-курорта Сочи» установлено, что Сочинский курортный регион является курортом федерального значения. Распоряжением Правительства РФ от 12.04.1996 № 591-р, принятым в соответствии с Указом Президента РФ от 06.07.1994 № 1470 «О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей», Федерального закона от 23.021995 № 26-ФЗ                        «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах», которым курорты и рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курортов г. Анапы, г. Геленджика и г. Сочи признаны особо охраняемыми природными территориями, имеющими федеральное значение. 

Согласно пункта 6 статьи 2 Федерального закона РФ от 14.03.1995 № 33-ФЗ                  «Об особо охраняемых природных территориях» особо охраняемые природные территории федерального значения являются федеральной собственностью и находятся в ведении федеральных органов исполнительной власти. Согласно пункту 8 статьи 2 Федерального закона РФ от 14.03.1995 № 33-ФЗ содержание права государственной собственности на особо охраняемые природные территории, в том числе находящиеся на них природные комплексы и объекты, устанавливается в порядке, предусмотренном статьями 129, 209, 214 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не следует из данного Закона.

Согласно пункту 3 статьи 214 Гражданского кодекса Российской Федерации от имени Российской Федерации права собственника осуществляют органы и лица, указанные в статье 125 Гражданского кодекса Российской Федерации. В соответствии с пунктом 1 статьи 125 Гражданского кодекса Российской Федерации органы государственной власти осуществляют от имени Российской Федерации права собственника имущества в пределах своей компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов. 

В соответствии со статьей 114 Конституции Российской Федерации,                          статьей 14 Федерального конституционного закона от 17.12.1997 № 2-ФКЗ                               «О Правительстве Российской Федерации» управление федеральной собственностью осуществляет Правительство Российской Федерации. Согласно статье 12 Федерального конституционного закона «О Правительстве Российской Федерации» функции между федеральными органами исполнительной власти распределяет Правительство Российской Федерации. В качестве компетентного органа, осуществляющего функции по управлению федеральным имуществом, в том числе в области земельных отношений, Правительством Российской Федерации определено Федеральное агентство по управлению государственным имуществом. 

Таким образом, не будучи собственником, администрация не могла распорядиться спорным земельным участком посредством его передачи в аренду. 

Договор аренды от 08.12.2000 № 4900002048 не соответствовал требованиям закона, а именно требованиям пункта 1 статьи 125, статьи 209, пункта 3 статьи 214 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

Исходя из изложенного, данный договор является недействительной (ничтожной) сделкой в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

Согласно пункту 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Принятие Федерального закона № 244-ФЗ от 03.12.2008 данного обстоятельства не меняет, поскольку в данном Законе отсутствуют нормы, распространяющие его действие на отношения, возникшие до введения его в действие.

Довод администрации о признании недействительным (ничтожным) договора в рамках дела № А32-18269/2009-48/325 судом отклоняется как противоречащий сути указанного судебного акта.

Так, решением Арбитражного суда Краснодарского края от 23.11.2009 по делу                   № А32-18269/2009-48/325 администрации отказано в удовлетворении исковых требований о признании права муниципальной собственности на объекты, расположенные на земельном участке общей площадью 5475 кв. м, с кадастровым номером  23:49:0040200026:001. При этом в рамках указанного дела недействительность (ничтожность) договора аренды от 08.12.2000 № 4900002048 не исследовалась и  не констатировалась. Выводов о недействительности договора аренды не содержит и резолютивная часть указанного судебного акта. 

Ответчик заявил о пропуске истцом срока исковой давности по требованиям о признании сделки недействительной и применении последствий ее недействительности. 

В соответствии со статьей 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Согласно пункту 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки. 

В данном случае администрация является стороной договора аренды от 08.12.2000 № 4900002048, начало исполнения договора аренды следует исчислять с даты его регистрации, которая произведена 18.01.2001. С настоящим иском администрация обратилась в суд 22.01.2018, то есть с пропуском срока исковой давности. 

В пункте 15 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 № 43                 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности»  указано, что истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй пункта 2 статьи 199 ГК РФ). Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и не имеется уважительных причин для восстановления этого срока для истца – физического лица, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.

Таким образом, пропуск срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении требований администрации о признании недействительным договора аренды и применении последствий недействительности сделки.

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 12 постановления от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – постановление Пленума № 73) разъяснил, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель не обязан доказывать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду. Собственник, имущество которого было сдано в аренду неуправомоченным лицом, при возврате этого имущества из незаконного владения вправе предъявить иск к лицу, которое заключило договор аренды, не обладая правом собственности на это имущество и не будучи управомоченным законом или собственником сдавать его в аренду, о взыскании полученных доходов.

Недействительность договора аренды влечет возникновение у арендатора, не имеющего возможности возвратить состоявшееся использование объекта аренды, обязанности по возмещению арендодателю стоимости такого пользования в деньгах по определенной договором цене, а у арендодателя – по возврату полученных от арендатора арендных платежей. В рамках двусторонней реституции проводится судебный зачет встречных присужденных сумм применительно к части 5 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса (аналогичная правовая позиция сформулирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 07.06.2011 № 1744/11). 

В пункте 82 постановления от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» Пленум Верховного Суда Российской Федерации также разъяснил, что в случае недействительности договора, по которому полученное одной из сторон выражалось во временном возмездном пользовании индивидуально-определенной вещью, эта сторона возмещает стоимость такого пользования другой стороне, если оно не было оплачено ранее. 

По смыслу данного в пункте 55 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее – постановление Пленума № 7) разъяснения, в условиях исполнения недействительной сделки обеими сторонами при рассмотрении иска о применении последствий ее недействительности произведенные сторонами взаимные предоставления считаются равными, пока не доказано иное, и их возврат должен производиться одновременно. И только при наличии доказательств, подтверждающих, что стоимость полученного одной из сторон явно превышает стоимость переданного другой стороне, к отношениям сторон могут быть применены нормы о неосновательном обогащении. 

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель), в силу статей 606, 610, 614 Гражданского, обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

Положениями Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) провозглашен принцип платности использования земли, допускающий предусмотренные законом исключения (подпункт 7 пункта 1 статьи 1). Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (статья 65 в действовавшей до 01.03.2015 редакции и статья 39.7 в действующей редакции). 

В пунктах 16, 19 постановления Пленума № 73 разъяснено, что стороны договора, заключенного до вступления в силу Земельного кодекса, могут связать изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется. 

К спорным отношениям подлежали применению постановление главы города Сочи от 30.06.2009 № 210 «О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи» (далее – постановление № 210), которым определен период поэтапного перехода на рыночную оценку размера годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи (2009-2016 годы), а с 02.08.2016 – постановление администрации города Сочи                   от 18.07.2016 № 1699 «О порядке расчета регулируемой арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования город-курорт Сочи, предоставленные без проведения торгов» (далее – постановление                   № 1699).

Поскольку спорный  земельный участок не относится к упомянутым в                пунктах 5.1 – 5.5 постановления № 210 категориям, а также к категориям земельных участков, указанных в постановлении № 1699, в отношении которых необходимо определять арендную плату от его кадастровой стоимости. Арендная плата за его использование до 01.01.2016 подлежала определению исходя из величины кадастровой стоимости, а с 01.01.2016 – рыночной стоимости участка.

В целях установления размера платы за использование спорного земельного участка определением суда от 17.12.2018 по ходатайству ответчика назначена экспертиза.

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы: 

1. Определить рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:49:0420026:1 по состоянию на 02.08.2016. 

2. Определить рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:49:0420026:1 по состоянию на 01.01.2017

В заключении от 24.01.2019 № 011/2019 эксперт пришел к следующим выводам:

1) Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:49:0420026:1 по состоянию на 02.08.2016 составляет 71 091 000 руб.

2) Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:49:0420026:1 по состоянию на 01.01.2017 составляет 68 339 000 руб.

   Общество, не имеющее возможности возвратить состоявшееся использование земельного участка, обязано возместить администрации стоимость такого пользования в деньгах по нормативно определенной цене. 

Истцом заявлены требования о взыскании с ответчика неосновательного обогащения за период с 01.01.2009 по 31.03.2017 и процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленными за период с 11.03.2009 по 31.05.2017.

Ответчиком заявлено о пропуске срока исковой давности.

Исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. По общему правилу, срок исковой давности составляет три года. Требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности (статьи 195, 196 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу общего правила, закрепленного в пункте 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

С истечением срока исковой давности по главному требованию считается истекшим срок исковой давности и по дополнительным требованиям (проценты, неустойка, залог, поручительство и т.п.), в том числе возникшим после истечения срока исковой давности по главному требованию (пункт 1 статьи 207 Гражданского кодекса Российской Федерации).

С иском в суд администрация обратилась 22.02.2018, то есть по требованиям за период с 01.01.2009 по 21.02.2015 срок исковой давности пропущен. Также исковая давность истекла и на проценты, образовавшиеся в связи с неуплатой неосновательного обогащения в указанный период.

Истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении требований истца о взыскании неосновательного обогащения и начисленных на него процентов за период 01.01.2009 по 21.02.2015.

Истцом произведен расчет исковых требований с учетом заявления ответчика о пропуске срока исковой давности и выводов экспертного заключения, согласно которому размер платы за использование участка за период с 22.02.2015 по 31.03.2017 составляет 1 913 187, 75 руб., а размер процентов за пользование чужими денежными средствами – 592 925, 60 руб.

В то же время на день вынесения судебного акта по делу обществом внесена плата за использование участка в спорный период и оплачены проценты за пользование чужими денежными средствами, что подтверждается актом сверки взаиморасчетов за период с 22.01.2015 по 14.01.2021, представленным администрацией. 

Учитывая изложенное, отсутствуют основания для взыскания с ответчика неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами.

Руководствуясь ст. ст. 4, 9, 41, 65, 70, 110, 148, 163, 167-176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В иске отказать.

В соответствии со статьей 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на решение может быть подана апелляционная жалоба в течение месяца после его принятия арбитражным судом первой инстанции через Арбитражный суд Краснодарского края в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд.

СудьяО.С. Левченко