АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А20-2750/2016

г. Краснодар

18 мая 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена 18 мая 2018 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 18 мая 2018 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Епифанова В.Е., судей Мещерина А.И. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от заявителя – непубличного акционерного общества «Меркурий Агропромышленный комплекс «Прохладненский» (ИНН 0716009653, ОГРН 1130107000540) – Алиева Р.С. (доверенность от 10.05.2018), от третьего лица – общества с ограниченной ответственностью «Агропромсоюз «Прималкинский» – Кизельбашевой А.А. (доверенность от 22.03.2017), в отсутствие  органа, осуществляющего публичные полномочия – управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кабардино-Балкарской Республике  (ИНН 0721009680, ОГРН 1040700234321), извещенного о времени месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Агропромсоюз «Прималкинский» на постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.12.2017 (судьи Марченко О.В., Егорченко И.Н., Казакова Г.В.) по делу № А20-2750/2016, установил следующее.

Непубличное акционерное общество «Меркурий Агропромышленный комплекс «Прохладненский» (далее – общество) обратилось в Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики к управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кабардино-Балкарской Республике (далее – управление Росреестра) с заявлением, в котором просило:

– признать приостановление в государственной регистрации договоров аренды от 06.06.2016 № 07/005/055/2016-417, № 07/005/055/2016-418, № 07/005/055/2016-419 от 26.05.2016 № 07/005/055/2016-536, № 07/005/055/2016-537 и отказ в государственной регистрации договоров аренды от 23.09.2016 № 07/005/055/2016-417, № 07/005/055/2016-418, № 07/005/055/2016-419, от 24.09.2016 № 07/005/055/2016-536, № 07/005/055/2016-537 на земельные участки, расположенные в границах земель муниципального образования сельское поселение Ульяновское Прохладненского района Кабардино-Балкарской Республики, с кадастровыми номерами: 07:04:4600000:580; 07:04:4600000:581; 07:04:4000000:66; 07:04:4000000:67; 07:04:4400000:244 незаконными;

– обязать управление Росреестра осуществить государственную регистрацию договоров аренды на земельные участки, расположенные в границах земель муниципального образования сельское поселение Ульяновское Прохладненского района Кабардино-Балкарской Республики, с кадастровыми номерами: 07:04:4600000:580; 07:04:4600000:581; 07:04:4000000:66; 07:04:4000000:67; 07:04:4400000:244 (требования уточнены на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее – Кодекс).

Заявление обосновано ссылками на статью 8 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» (далее – Закон № 135-ФЗ) и статью 19 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон № 122-ФЗ). Действия (решения) управления Росреестра нарушают права общества, обладающего преимущественным правом на заключение договоров аренды на новый срок по основанию, предусмотренному подпунктом 31 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс).

Решением Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 21.12.2016 (судья Шогенов Х.Н.) требования удовлетворены. Решения о приостановлении государственной регистрации договоров аренды по заявлениям № 07/005/055/2016-417, № 07/005/055/2016-418, № 07/005/055/2016-419 от 26.05.2016 № 07/005/055/2016-536, № 07/005/055/2016-537 от 06.06.2016 и об отказе в государственной регистрации договоров аренды по заявлениям № 07/005/055/2016-417, № 07/005/055/2016-418, № 07/005/055/2016-419 от 23.09.2016, № 07/005/055/2016-536, № 07/005/055/2016-537 от 24.09.2016 на земельные участки, расположенные в границах земель муниципального образования сельское поселение Ульяновское Прохладненского района Кабардино-Балкарской Республики, с кадастровыми номерами: 07:04:4600000:580; 07:04:4600000:581; 07:04:4000000:66; 07:04:4000000:67; 07:04:4400000:244 признаны незаконными. Суд обязал управление Росреестра осуществить государственную регистрацию договоров аренды земельных участков, расположенных в границах земель муниципального образования сельское поселение Ульяновское Прохладненского района Кабардино-Балкарской Республики, с кадастровыми номерами: 07:04:4600000:580; 07:04:4600000:581; 07:04:4000000:66; 07:04:4000000:67; 07:04:4400000:244.

Суд установил, что общество на основании договора уступки прав аренды (перенайма) земельного участка от 04.06.2015 арендует земельные участки общей площадью 835,9358 га, расположенные в границах земель муниципального образования сельского поселения Ульяновское Прохладненского района Кабардино-Балкарской Республики, с кадастровыми номерами: 07:04:4600000:580; 07:04:4600000:581; 07:04:4000000:66; 07:04:4000000:67; 07:04:4400000:244. Ранее арендатором земельных участков являлось общество с ограниченной ответственностью «Агропромышленный комплекс "Приэльбрусье"» (далее – общество «Приэльбрусье») на основании договора аренды от 16.03.2009 № 327, заключенного на срок до 28.02.2016. До истечения срока действия договора аренды общество обратилось в администрацию Ульяновского сельского поселения (далее – администрация) с заявлением о заключении договора аренды указанных участков на новый срок. Администрацией и обществом 25.04.2016  подписаны договоры аренды №№ 4 – 6 (на три земельных участка), а 13.05.2016 – договоры аренды № 7 и № 8 (на два участка). Обществом 13.05.2016 и 24.05.2016 в филиал ГБУ «Многофункциональный центр» г. Прохладный поданы заявления о государственной регистрации права аренды на указанные земельные участки. Государственная регистрация приостановлена управлением Росреестра. В качестве причин приостановления регистрации регистратор указал следующее. С заявлением на государственную регистрацию не поданы отчеты об оценке земельных участков в нарушение статьи 8 Закона № 135-ФЗ; не представлено информационное сообщение (извещение) в средствах массовой информации о наличии свободных земельных участков предоставляемых в аренду; не представлены документы о проведении торгов по предоставлению в аренду данных участков; не представлены документы, подтверждающие надлежащее использование заявителем земельных участков. Сообщениями 23.09.2016 и 24.09.2016 обществу отказано в государственной регистрации договоров аренды на земельные участки по основаниям, ранее приведенным в сообщениях о приостановлении государственной регистрации. Общество, ссылаясь на незаконность решений регистрирующего органа, нарушающих его права (интересы) в сфере предпринимательской деятельности, обратилось в арбитражный суд с заявлением. При разрешении спора суд, руководствуясь положениями статей 13, 19 Закона № 122-ФЗ, статьи 8 Закона № 135-ФЗ, статьи 3.1 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного Кодекса Российской Федерации» пришел к выводу о том, что управление Росреестра незаконно приостановило государственную регистрацию договоров аренды и в последующем отказало в государственной регистрации данных договоров. Со ссылкой на статьи 198, 200 и 201 Кодекса, статью 20 Закона № 122-ФЗ, суд удовлетворил требования общества, обязав управление Росреестра осуществить государственную регистрацию договоров аренды в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 07:04:4600000:580, 07:04:4600000:581, 07:04:4000000:66, 07:04:4000000:67, 07:04:4400000:244.

Определением от 25.04.2017 Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным Кодексом для рассмотрения дела в суде первой инстанции. Апелляционный суд пришел к выводу о том, что решение от 21.12.2016 затрагивает права и интересы общества с ограниченной ответственностью «Агропромсоюз «Прималкинский» (далее – агропромсоюз), не привлеченного к участию в деле. Возникновение права аренды общества на спорные земельные участки связано с их незаконным изъятием из владения агропромсоюза и в случае удовлетворения заявленных требований повлечет для последнего правовые последствия. Этим же определением агропромсоюз привлечен к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.12.2017 в удовлетворении ходатайств агропромсоюза о фальсификации доказательств и о наложении судебного штрафа отказано. В удовлетворении ходатайства агропромсоюза о рассмотрении ходатайства местной администрации Прохладненского муниципального района Кабардино-Балкарской Республики о приостановлении производства по делу отказано. Решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 21.12.2016 отменено. Принято уточненное заявление общества. Решения о приостановлении государственной регистрации договоров аренды по заявлениям № 07/005/055/2016-417, № 07/005/055/2016-418, № 07/005/055/2016-419 от 26.05.2016, № 07/005/055/2016-536, № 07/005/055/2016-537 от 06.06.2016 и об отказе в государственной регистрации договоров аренды по заявлениям № 07/005/055/2016-417, № 07/005/055/2016-418, № 07/005/055/2016-419 от 23.09.2016, № 07/005/055/2016-536, № 07/005/055/2016-537 от 24.09.2016 на земельные участки, расположенные в границах земель муниципального образования сельское поселение Ульяновское Прохладненского района Кабардино-Балкарской Республики, с кадастровыми номерами: 07:04:4600000:580; 07:04:4600000:581; 07:04:4000000:66; 07:04:4000000:67; 07:04:4400000:244 признаны незаконными. Суд обязал управление Росреестра осуществить государственную регистрацию договоров аренды, заключенных с обществом на земельные участки с кадастровыми номерами: 07:04:4600000:580; 07:04:4600000:581; 07:04:4000000:66; 07:04:4000000:67; 07:04:4400000:244.

Апелляционный суд исходил из того, что общество на основании договора уступки прав аренды (перенайма) от 04.06.2015 является арендатором земельных участков общей площадью 835,9358 га с кадастровыми номерами 07:04:4600000:580, 07:04:4600000:581, 07:04:4000000:66, 07:04:4000000:67 и 07:04:4400000:244. Ранее арендатором земельных участков являлось общество «Приэльбрусье» на основании договора аренды от 16.03.2009 № 327, заключенного на срок до 28.02.2016. До истечения срока действия договора общество обратилось в администрацию с заявлением о заключении договора аренды указанных участков на новый срок. Администрацией и обществом 25.04.2016  подписаны договоры аренды №№ 4 – 6 (на три земельных участка), а 13.05.2016 – договоры аренды № 7 и № 8 (на два участка). Обществом 13.05.2016 и 24.05.2016 в филиал ГБУ «Многофункциональный центр» г. Прохладный поданы заявления о государственной регистрации права аренды на указанные земельные участки. Государственная регистрация приостановлена управлением Росреестра. В качестве оснований для приостановления регистрации регистрирующий орган указал следующее. С заявлением не поданы отчеты об оценке земельных участков в нарушение статьи 8 Закона № 135-ФЗ; не представлено информационное сообщение (извещение) в средствах массовой информации о наличии свободных земельных участков предоставляемых в аренду; не представлены документы о проведении торгов по предоставлению в аренду данных участков; не представлены документы, подтверждающие надлежащее использование заявителем земельных участков. Сообщениями № 07/005/055/2016-417, № 07/005/055/2016-418, № 07/005/055/2016-419 от 23.09.2016, № 07/005/055/2016-536, № 07/005/055/2016-537 от 24.09.2016 в государственной регистрации права аренды общества отказано на основании абзаца первого пункта 1 статьи 20 Закона № 122-ФЗ. Ссылаясь на незаконность решений управления Росреестра, нарушение ими прав (интересов) общества, последнее оспорило их в арбитражном суде. При проверке доводов общества о несоответствии решений управления Росреестра требованиям закона апелляционный суд руководствовался статьями 9, 13, 16, 18 и 26 Закона № 122-ФЗ. Суд пришел к выводу о том, что регистрирующему органу в процессе осуществления действий по государственной регистрации прав не предоставлено право подменять другие органы, в том числе судебные, в случае если решение определенных вопросов действующим законодательством напрямую отнесено к их компетенции. Решая вопрос о соблюдении процедуры предоставления объектов недвижимого имущества, регистрирующий орган, по сути, вмешивается в компетенцию других органов власти, выходя за пределы собственной компетенции. Управление Росреестра не уполномочено действующим законодательством на решение вопросов по оценке правовых оснований по распоряжению органом местного самоуправления объектами муниципальной собственности, в компетенции которого находятся соответствующие полномочия. Суд апелляционной инстанции также не усмотрел в материалах дела доказательств ненадлежащего использования арендатором предоставленных ему земельных участков, что могло бы явиться препятствием для заключения с обществом без проведения торгов договоров аренды на новый срок. Право общества основано на положениях подпункта 31 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса, нормах статьи 10  Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Закон № 101-ФЗ). Оценивая положения договоров аренды от 25.04.2016 №№ 4 – 6 и от 13.05.2016 № 7, № 8, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что их содержание соответствует требованиям пункта 3 статьи 607, пункта 1 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) о согласовании объекта аренды, размера арендной платы. С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции признал оспариваемые решения регистрирующего органа незаконными, нарушающими права (интересы) общества. В порядке устранения допущенных нарушений апелляционный суд возложил на управление Росреестра обязанность по государственной регистрации договоров аренды.

Агропромсоюз обжаловал апелляционное постановление в кассационном порядке. Заявитель в жалобе просит указанный акт отменить, в удовлетворении требований отказать, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судом норм права, а также несоответствие сделанных им выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Жалоба мотивирована следующим. Суд апелляционной инстанции не проверил законность и обоснованность исполнения обществом обязанностей в рамках договора аренды сельскохозяйственного назначения. При разрешении вопроса о законности отказа регистрирующего органа в государственной регистрации договоров аренды земельных участков суд обязан был исследовать вопрос о наличии законных оснований для заключения с заявителем договоров аренды земельных участков без проведения торгов. Кроме этого, нерассмотрение в соответствии с нормами Кодекса заявления агропромсоюза о фальсификации доказательства, а также необоснованный отказ в приобщении к материалам дела документов, имеющих существенное значение для разрешения дела по существу, свидетельствовали об отсутствии у суда объективности при рассмотрении дела. Действия апелляционного суда указывали на его явную заинтересованность в скорейшем разрешении дела в пользу общества. Состав суда, рассматривавший настоящее дело, не вправе был совершать никаких процессуальных действий с момента заявления представителем агропромсоюза отвода данному составу суда. Не вправе был состав суда и определять, что заявление об отводе не принимается к рассмотрению, поскольку данный вопрос не находился в компетенции судебной коллегии, рассматривающей апелляционную жалобу агропромсоюза. Следовательно, обжалуемое постановление вынесено в незаконном составе, что указывает на наличие безусловных оснований для его отмены судом кассационной инстанции. Договоры аренды земельных участков заключены с обществом с нарушением требований, установленных пунктом 2 статьи 39.6 Земельного кодекса, в отсутствие соответствующего заявления, поданного обществом в местную до истечения срока аренды, установленного договором аренды от 16.03.2009 № 327 (то есть до 28.02.2016). Заявление общества в адрес главы муниципального образования сельское поселение Ульяновское, датированное 15.12.2015 (исх. № 298), не соответствует требованиям закона. В нем отсутствует правильное наименование заявителя, его местонахождение, государственный регистрационный номер записи о государственной регистрации юридического лица, основания предоставления земельного участка без проведения торгов из числа, предусмотренных пунктом 2 статьи 39.6 Земельного кодекса, цель использования земельного участка, почтовый адрес и (или) адрес электронной почты для связи с заявителем. На заявлении отсутствуют какие-либо отметки о поступлении данного документа в администрацию. Из содержания и формы заявления общества от 15.12.2015 не следует, что к нему прилагались документы в соответствии с перечнем, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 12.01.2015 № 1. Таким образом, данное заявление подлежало возврату заявителю и не могло послужить основанием для предоставления земельных участков в аренду. Кроме того, на момент заключения договоров аренды на новый срок общество обязано было представить доказательства надлежащего использования земельного участка весь срок действия договора. Однако такие доказательства администрации, как и регистрирующему органу, не предоставлялись. Следовательно, оснований для удовлетворения заявления общества у суда апелляционной инстанции не имелось.

Общество в отзыве указало на несостоятельность доводов жалобы, а также законность и обоснованность постановления от 13.12.2017. По мнению общества, доводы кассационной жалобы не относятся к существу спора – обоснованности причин отказа в регистрации договоров аренды, указанных в сообщениях управления Росреестра. Агропромсоюз не доказал, что оспариваемыми отказами нарушаются его права и интересы.

От управления Росреестра отзыв на кассационную жалобу не поступили.

В судебном заседании представитель агропромсоюза поддержал доводы кассационной жалобы, которую просил удовлетворить.

Представитель общества возражал против удовлетворения жалобы, ссылался на соответствие судебных выводов закону и материалам дела.

Управление Росреестра, извещенное о времени и месте судебного заседания, явку представителя в окружной суд не обеспечило.

На основании статьи 163 Кодекса в судебном заседании, состоявшемся 17.05.2018, объявлен перерыв до 12 часов 00 минут 18.05.2018, о чем сделано публичное извещение в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на официальном сайте Арбитражного суда Северо-Кавказского округа. После перерыва судебное разбирательство продолжено в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.

Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва (возражений), выслушав представителей общества и агропромсоюза, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает необходимым отменить обжалуемый судебный акт в части удовлетворения требований общества, направив дело в этой части на новое рассмотрение в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд.

Как видно из материалов дела и установлено апелляционным судом, общество на основании договора уступки прав аренды (перенайма) от 04.06.2015 является арендатором земельных участков общей площадью 835,9358 га с кадастровыми номерами 07:04:4600000:580, 07:04:4600000:581, 07:04:4000000:66, 07:04:4000000:67 и 07:04:4400000:244. Ранее арендатором указанных земельных участков являлось общество «Приэльбрусье» на основании договора аренды от 16.03.2009 № 327, заключенного на срок до 28.02.2016. 

15 декабря 2015 года общество обратилось в администрацию с заявлением о заключении договора аренды земельных участков с кадастровыми номерами 07:04:4600000:580, 07:04:4600000:581, 07:04:4000000:66, 07:04:4000000:67 и 07:04:4400000:244 на новый срок. 

Администрацией и обществом 25.04.2016  подписаны договоры аренды №№ 4 – 6 (на три земельных участка), а 13.05.2016 – договоры аренды № 7 и № 8 (на два участка). 

Обществом 13.05.2016 и 24.05.2016 в филиал ГБУ «Многофункциональный центр» г. Прохладный поданы заявления о государственной регистрации права аренды на указанные земельные участки. 

Управлением Росреестра государственная регистрация приостановлена. В качестве оснований для приостановления регистрации в сообщениях регистрирующий орган указал следующее. С заявлением не поданы отчеты об оценке земельных участков в нарушение статьи 8 Закона № 135-ФЗ; не представлено информационное сообщение (извещение) в средствах массовой информации о наличии свободных земельных участков предоставляемых в аренду; не представлены документы о проведении торгов по предоставлению в аренду данных участков; не представлены документы, подтверждающие надлежащее использование заявителем земельных участков. 

Сообщениями № 07/005/055/2016-417, № 07/005/055/2016-418, № 07/005/055/2016-419 от 23.09.2016, № 07/005/055/2016-536, № 07/005/055/2016-537 от 24.09.2016 в государственной регистрации права аренды общества отказано на основании абзаца первого пункта 1 статьи 20 Закона № 122-ФЗ. 

Ссылаясь на незаконность решений управления Росреестра, нарушение ими прав (интересов) общества, последнее оспорило их в арбитражном суде. 

В силу части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Для удовлетворения требования о признании незаконными решений, действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя (часть 1 статьи 198, часть 4 статьи 200 Кодекса).

Согласно пункту 1 статьи 17 Закона № 122-ФЗ (действовал в период обращения общества с заявлениями о государственной регистрации договоров аренды) основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (статья 18 Закона № 122-ФЗ).

Абзацем вторым пункта 3 статьи 9 Закона № 122-ФЗ к компетенции регистрирующего органа относится проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти, а также проверка наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав.

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных настоящим Законом, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 данного Закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации (пункт 2 статьи 17 Закона № 122-ФЗ).

Государственная регистрация прав включает в себя правовую экспертизу документов, в том числе проверку законности сделки (за исключением нотариально удостоверенной сделки), и установление отсутствия противоречий между заявляемыми и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа в государственной регистрации прав или ее приостановления в соответствии с данным Законом (пункт 1 статьи 13 Закона № 122-ФЗ).

Государственная регистрация прав приостанавливается государственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений. Государственный регистратор обязан принять необходимые меры по получению дополнительных документов и (или) сведений и (или) подтверждению подлинности документов, достоверности указанных в них сведений (статья 19 Закона № 122-ФЗ).

Основания для отказа в государственной регистрации прав закреплены в статье 20 Закона № 122-ФЗ. Отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд (абзац второй пункта 3 статьи 20 Закона № 122-ФЗ).

Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в аренду уполномоченными органами на основании договора аренды (подпункт 3 пункта статьи 39.1 Земельного кодекса в редакции, действовавшей в спорный период).

Случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов предусмотрены в статье 39.6 Земельного кодекса.

Порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности без проведения торгов, закреплен в статье 39.17 Земельного кодекса и предусматривает подачу заявления о предоставлении земельного участка, содержащего исчерпывающий перечень сведений, необходимых для его рассмотрения, а также перечень прилагаемых к нему документов.

Земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, предоставляется без проведения торгов арендатору, который надлежащим образом использовал такой участок, при условии, что заявление о заключении нового договора аренды земельного участка подано этим арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды (подпункт 31 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса).

Из утвержденного приказом Минэкономразвития России от 12.01.2015 № 1 Перечня документов, подтверждающих право на приобретение земельного участка в названном порядке, заявитель должен представить только документы, подтверждающие использование земельного участка в соответствии с Законом № 101-ФЗ.

В соответствии с абзацем вторым части 4 статьи 10 Закона № 101-ФЗ (в редакции на дату обращения общества в регистрирующий орган) перечень документов, которые могут подтверждать надлежащее использование земельных участков, устанавливается уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений. Данный перечень Министерством сельского хозяйства Российской Федерации до настоящего времени не утвержден. Вместе с тем указанное обстоятельство не освобождает лицо, претендующее на приобретение в аренду на новый срок арендуемых им земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения, от исполнения названной выше обязанности.

Согласно Перечню признаков неиспользования земельных участков для ведения сельскохозяйственного производства или осуществления иной, связанной с сельскохозяйственным производством деятельности, утвержденному Постановлением Правительства Российской Федерации от 23.04.2012 № 369, использование (неиспользование) земельного участка для ведения сельскохозяйственного производства подтверждается проведением на этом участке соответствующих сельскохозяйственных работ (обработка почвы, сенокошение, выпас скота, уход за почвой, уборка урожая и т.п.).

Суд апелляционной инстанции при разрешении спора исходил из того, что регистрирующий орган, требуя от заявителя (арендатора) предоставления доказательств ненадлежащего использования предоставленных ему в аренду земельных участков, вышел за пределы полномочий. Действующим законодательством регистрирующему органу не предоставлено полномочий по решению вопросов об оценке правовых оснований по распоряжению органом местного самоуправления объектами муниципальной собственности, в компетенции которого находятся соответствующие полномочия.

Данный вывод апелляционного суда признается судебной коллегией ошибочным. При разрешении спора судом не учтены правовые позиции, изложенные в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 25.07.2017 по делу № 310-КГ16-21437 и от 31.08.2017 по делу № 310-КГ17-6693 (по спорам о признании незаконными отказов регистрирующего органа в государственной регистрации перехода права собственности на земельные участки в связи с непредоставлением заявителями документов, подтверждающих использование земельных участков). В них указано, что разрешение спора о заключении договора купли-продажи или аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения на основании пункта 5.1 статьи 10 Закона № 101-ФЗ связано с проверкой судом соблюдения заявителем всех условий для реализации права на льготное приобретение земельного участка, в том числе факта использования такого участка. При этом Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации отклонила довод заявителя кассационной жалобы  об отсутствии у управления Росреестра полномочий на истребование необходимых документов и проверку факта использования земельного участка. В силу пункта 1 статьи 13 Закона № 122-ФЗ, действовавшей в момент принятия оспариваемого отказа, государственный регистратор обязан провести правовую экспертизу представленных на государственную регистрацию прав документов, в том числе проверить законность сделки купли-продажи земельного участка. То обстоятельство, что администрация подтвердила факт использования обществом земельного участка, в том числе, тем, что заключила с обществом договор купли-продажи, не означает, что такие действия продавца земельного участка, сами по себе не подтверждают с очевидностью факт использования заявителем испрашиваемого земельного участка. Более того, указанные обстоятельства подлежат оценке наряду с другими доказательствами по делу для установления добросовестности не только покупателя при приобретении им земельного участка по льготной цене, но и администрации при заключении ею договора купли-продажи муниципального имущества, соответствия заключенной ими сделки положениям пункта 5.1 статьи 10 Закона № 101-ФЗ.

Приведенные в названных определениях позиции о необходимости проверки арбитражным судом обстоятельств, подтверждающих использование земельных участков лицами, обратившимися в регистрирующий орган за осуществлением государственной регистрации прав на такие участки, по мнению суда округа, применим и к данному спору. В силу норм пункта 5.1 статьи 10 статьи 10 Закона № 101-ФЗ одним из условий предоставления земельного участка является доказанность факта использования его заявителем. В соответствии с положениями подпункта 31 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса (в редакции, действовавшей в период предоставления обществу земельных участков в аренду на новый срок без торгов) одним из условий такого предоставления является использование арендатором земельного участка надлежащим образом. Именно отсутствие документов об использовании заявителем земельного участка послужило основанием для принятия регистрирующим органом решения об отказе в совершении регистрационных действий со ссылкой на положения абзаца десятого пункта 1 статьи 20 Закона № 122-ФЗ по названным выше делам. Это же обстоятельство устанавливалось судами при разрешении споров с регистрирующим органом о наличии (либо отсутствии) оснований для приобретения прав на земельные участки.

Поэтому при разрешении спора о наличии (либо отсутствии) оснований для приобретения обществом прав на земельные участки в порядке подпункта 31 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса факт надлежащего использования заявителем таких участков подлежал установлению судом на основе исследования и оценки относимости, допустимости, достоверности каждого доказательства в отдельности, а также достаточности и взаимной связи доказательств в их совокупности, установленных главой 7 Кодекса.

Между тем, суд апелляционной инстанции, не проверив должным образом обстоятельства надлежащего использования обществом испрашиваемых земельных участков, пришел к необоснованному выводу об отсутствии препятствий для заключения администрацией с обществом на новый срок без проведения торгов договоров аренды. В условиях непривлечения к участию в деле администрации и заявления агропромсоюзом ходатайства о фальсификации доказательства (письма администрации от 30.11.2016 № 613, копия которого приобщена к материалам дела), выводы апелляционного суда о соответствии договоров аренды требованиям действующего законодательства и о недоказанности ненадлежащего использования арендатором земельных участков, являются преждевременными.

В силу пункта 3 части 1 статьи 287 Кодекса по результатам рассмотрения жалобы суд кассационной инстанции вправе отменить решение и апелляционное постановление и направить дело на новое рассмотрение, если выводы, содержащиеся в обжалуемых актах, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.

Основаниями для отмены решения, апелляционного постановления являются несоответствие выводов фактическим обстоятельствам, установленным судами первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права (часть 1 статьи 288 Кодекса).

Обжалуемый агропромсоюзом судебный акт в части удовлетворения требований общества о признании решений регистрирующего органа незаконными и обязании управления Росреестра осуществить государственную регистрацию договоров аренды земельных участков не может быть признан окружным судом законным, принятым на основе всестороннего, полного и объективного исследования материалов дела. Поскольку в силу требований части 2 статьи 287 Кодекса суд кассационной инстанции не наделен полномочиями по установлению дополнительных обстоятельств и исследованию доказательств, дело в указанной части следует направить на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное в настоящем постановлении, обсудить возможность привлечения к участию в деле органов местного самоуправления (администрации сельского поселения и администрации муниципального района). Необходимо проверить оспариваемые обществом решения управления Росреестра на предмет их соответствия требованиям статей 13, 19, 20 Закона № 122-ФЗ и положениям подпункта 31 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса. В этой связи необходимо истребовать, исследовать и оценить доказательства, подтверждающие надлежащее использование обществом земельных участков, а также установить иные обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора. Судебный акт следует принять в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Согласно абзацу второму части 3 статьи 289 Кодекса при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается судом, вновь рассматривающим дело. В этой связи суду следует учесть, что при подаче кассационной жалобы агропромсоюз уплатил в федеральный бюджет государственную пошлину в размере 3 тыс. рублей (чек по операции Сбербанк-онлайн от 14.02.2018).

Довод агропромсоюза о рассмотрении судом апелляционной инстанции дела (апелляционных жалоб) в незаконном составе окружным судом отклоняется как не основанный на законе (часть 3 статьи 24 Кодекса).

Подлежит отклонению судом кассационной инстанции и довод общества о недоказанности агропромсоюзом нарушения его прав и законных интересов оспариваемыми решениями управления Росреестра. Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в определении от 25.04.2017 указал, что решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 21.12.2016 затрагивает права и интересы агропромсоюза, не привлеченного к участию в деле. Возникновение права аренды общества на спорные земельные участки связано с их незаконным изъятием из владения агропромсоюза и в случае удовлетворения заявленных требований повлечет для последнего правовые последствия. Именно поэтому агропромсоюз привлечен к участию в деле, а указанное решение отменено судом апелляционной инстанции применительно к пункту 2 статьи 269 Кодекса. Кассационная жалоба на постановление апелляционного суда от 13.12.2017 с возражениями в отношении данного определения обществом в окружной суд не подавалась.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.12.2017 по делу № А20-2750/2016 в части удовлетворения требований непубличного акционерного общества «Меркурий Агропромышленный комплекс «Прохладненский» и распределения судебных расходов отменить, дело в отмененной части направить в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд.

В остальной части постановление апелляционного суда от 13.12.2017 оставить без изменения. 

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

 

Председательствующий 				 			       В.Е. Епифанов

Судьи                                                                                                                   А.И. Мещерин          

                                                                                                                              И.В. Сидорова