АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

13 июля 2017 года

Дело №

А66-13485/2015

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Яковца А.В., судей Ковалева С.Н., Троховой М.В.,

при участии  от   ФИО1  представителя ФИО2 (доверенность от 17.02.2017),  от ФИО3 представителя ФИО4 (доверенность от 07.07.2017),

рассмотрев 10.07.2017 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «База отдыха «Конаково» в лице участника ФИО1 на решение Арбитражного суда Тверской области от 23.11.2016 (судья Головина Т.И.) и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.03.2017 (судьи Виноградов О.Н., Журавлев А.В., Чапаев И.А.) по делу № А66-13485/2015, 

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «База отдыха «Конаково», место нахождения: 171256, 

<

...>, ОГРН 

<

***>,  ИНН 

<

***> (далее - Общество), в лице участника ФИО1 в порядке статьи 65.2 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обратилось в Арбитражный суд Тверской области с иском к Каганскому Марку Владимировичу о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества - здания учебно-производственного кадастрового центра площадью 591,2 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...>, заключенного 01.10.2014 Обществом и ФИО3, и применении последствий недействительности сделки.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен ФИО5.

Решением суда первой инстанции от 23.11.2016 в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.03.2017  указанное решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Общество в лице ФИО1 просит отменить решение 23.11.2016 и постановление от 03.03.2017 и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт, которым удовлетворить заявленные требования.

Податель жалобы полагает, что при принятии решения по существу спора суд первой инстанции допустил произвольную оценку имеющихся в деле доказательств, необоснованно отверг заключение экспертов относительно рыночной стоимости права пользования земельным участком.

Вывод суда апелляционной инстанции о том, что стоимость отчужденного по оспариваемому договору здания без учета стоимости права пользования земельным участком составляет 6 275 380 руб., по мнению ФИО1,  является ошибочным, противоречит требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и принятых в соответствии с ним федеральных стандартов оценки.

В представленном в электронном виде отзыве ФИО3 возражает против удовлетворения кассационной жалобы.

В судебном заседании представитель ФИО1   поддержал доводы, приведенные в кассационной жалобе, а представитель ФИО3 возражал против удовлетворения жалобы.

Иные участвующие в деле лица надлежащим образом уведомлены о месте и времени судебного разбирательства, однако своих представителей для участия в судебном заседании не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) не является препятствием для рассмотрения кассационной жалобы в их отсутствие.

Законность обжалуемых  судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, ФИО1 является участником Общества и владеет долей в его уставном капитале в размере 1/3. Доля в размере 2/3 уставного капитала Общества принадлежит  ФИО5

На праве собственности Обществу принадлежало здание учебно-производственного кадастрового центра площадью 591,2 кв. м, расположенное по адресу: 

<

...> (далее – Здание).

Общество (продавец) и ФИО3 (покупатель) 01.10.2014 заключили договор купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии с которым Здание перешло в собственность покупателя. 

Стоимость Здания определена сторонами в 6 000 000 руб. (пункт 3 договора). 

Договор купли-продажи недвижимого имущества от 01.10.2014  был одобрен собранием участников Общества, в проведении которого принимал участие ФИО5; ФИО1 в собрании не участвовал.

Переход права собственности  на Здание зарегистрирован в установленном законом порядке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

ФИО1 как участник Общества, полагая, что в результате заключения названного договора Обществу причинен явный ущерб, о чем ФИО3 как  другая сторона сделки знал или должен был знать, и ссылаясь на пункт 2 статьи 174 ГК РФ, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

По ходатайству ФИО1 суд первой инстанции назначил  комиссионную судебную экспертизу  по определению рыночной стоимости Здания, проведение которой поручено  эксперту общества с ограниченной ответственностью «Региональный экспертно-аналитический центр «Перспектива» ФИО6 и эксперту общества с ограниченной ответственностью «РосПрофОценка» ФИО7.

Согласно заключению экспертов рыночная стоимость спорного объекта недвижимости на дату заключения оспариваемого договора составляла  18 457 000 руб., из которых  6 275 380 руб. – стоимость Здания, 12 181 620 руб. –   стоимость прав пользования земельным участком, на котором оно находится.

Поскольку ни на дату заключения оспариваемого договора, ни на дату оценки права на  земельный участок, занимаемый Зданием, не  были оформлены, при расчете стоимости прав пользования земельным участком эксперты сочли возможным применить корректирующий коэффициент 0,8 на передаваемые имущественные права по аналогии с земельными участками, находящимися в краткосрочной аренде (менее 10 лет),  к кадастровой стоимости земельного участка по состоянию на 01.10.2014 –  15 460 830 руб.  

При этом эксперты исходили из того, что данный земельный участок  находится в границах береговой полосы Иваньковского водохранилища, а  согласно пункту 12 статьи  85 Земельного кодекса Российской Федерации такие земельные участки могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.

Учитывая, что правомочия покупателя по отношению к рассматриваемому земельному участку существенно ограничены, суд первой инстанции признал необоснованным применение экспертами при определении стоимости прав пользования данным земельным участком аналогии с краткосрочными договорами аренды, а выводы  экспертов  относительно рыночной стоимости указанных прав  - недостоверными.

Превышение рыночной стоимости Здания (6 275 380 руб.) над установленной договором ценой (6 000 000 руб.) суд  посчитал несущественным, в связи с чем решением от 23.11.2016 отказал в удовлетворении иска.

Согласившись с выводами суда первой инстанции, апелляционный суд постановлением от 03.03.2017 оставил указанное решение без изменения.

Проверив законность обжалуемых судебных актов и обоснованность доводов, приведенных в кассационной жалобе, Арбитражный суд Северо-Западного округа приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65.2 ГК РФ участники корпорации (участники, члены, акционеры и т.п.) вправе  оспаривать, действуя от имени корпорации (пункт 1 статьи 182), совершенные ею сделки по основаниям, предусмотренным статьей 174 названного Кодекса или законами о корпорациях отдельных организационно-правовых форм, и требовать применения последствий их недействительности, а также применения последствий недействительности ничтожных сделок корпорации.

Согласно пункту 1 статьи 174 ГК РФ если полномочия лица на совершение сделки ограничены договором или положением о филиале или представительстве юридического лица либо полномочия действующего от имени юридического лица без доверенности органа юридического лица ограничены учредительными документами юридического лица или иными регулирующими его деятельность документами по сравнению с тем, как они определены в доверенности, в законе либо как они могут считаться очевидными из обстановки, в которой совершается сделка, и при ее совершении такое лицо или такой орган вышли за пределы этих ограничений, сделка может быть признана судом недействительной по иску лица, в интересах которого установлены ограничения, лишь в случаях, когда доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об этих ограничениях.

Сделка, совершенная представителем или действующим от имени юридического лица без доверенности органом юридического лица в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица, может быть признана судом недействительной по иску представляемого или по иску юридического лица, а в случаях, предусмотренных законом, по иску, предъявленному в их интересах иным лицом или иным органом, если другая сторона сделки знала или должна была знать о явном ущербе для представляемого или для юридического лица либо имели место обстоятельства, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя или органа юридического лица и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица.

В данном случае ФИО1, обращаясь в арбитражный суд с настоящим иском, сослался на наличие предусмотренных пунктом 2 статьи 174 ГК РФ оснований для признания оспариваемого договора недействительным–  причинение явного ущерба Обществу, о чем ФИО3 как другая сторона сделки знал или должен был знать.

Как следует из разъяснений, приведенных в пункте 93 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации  от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», пунктом 2 статьи 174 ГК РФ предусмотрены два основания недействительности сделки, совершенной представителем или действующим от имени юридического лица без доверенности органом юридического лица.

По первому основанию сделка может быть признана недействительной, когда вне зависимости от наличия обстоятельств, свидетельствующих о сговоре либо об иных совместных действиях представителя и другой стороны сделки, представителем совершена сделка, причинившая представляемому явный ущерб, о чем другая сторона сделки знала или должна была знать.

О наличии явного ущерба свидетельствует совершение сделки на заведомо и значительно невыгодных условиях, например, если предоставление, полученное по сделке, в несколько раз ниже стоимости предоставления, совершенного в пользу контрагента. При этом следует исходить из того, что другая сторона должна была знать о наличии явного ущерба в том случае, если это было бы очевидно для любого участника сделки в момент ее заключения.

По этому основанию сделка не может быть признана недействительной, если имели место обстоятельства, позволяющие считать ее экономически оправданной (например, совершение сделки было способом предотвращения еще больших убытков для юридического лица или представляемого, сделка хотя и являлась сама по себе убыточной, но была частью взаимосвязанных сделок, объединенных общей хозяйственной целью, в результате которых юридическое лицо или представляемый получили выгоду, невыгодные условия сделки были результатом взаимных равноценных уступок в отношениях с контрагентом, в том числе по другим сделкам).

По второму основанию сделка может быть признана недействительной, если установлено наличие обстоятельств, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого, который может заключаться как в любых материальных потерях, так и в нарушении иных охраняемых законом интересов (например, утрате корпоративного контроля, умалении деловой репутации).

Наличие решения общего собрания участников (акционеров) хозяйственного общества об одобрении сделки в порядке, установленном для одобрения крупных сделок и сделок с заинтересованностью, не препятствует признанию соответствующей сделки общества, совершенной в ущерб его интересам, недействительной, если будут доказаны обстоятельства, указанные в пункте 2 статьи 174 ГК РФ.

Признавая недоказанными обстоятельства, указанные в пункте 2 статьи 174 ГК РФ, суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что определенная экспертами рыночная стоимость Здания (6 275 380 руб.) незначительно превышает его цену, установленную оспариваемым договором (6 000 000 руб.), в связи с чем отсутствуют основания для вывода  о  совершении оспариваемой сделки на заведомо и значительно невыгодных для Общества условиях.

Между тем согласно заключению экспертов рыночная стоимость спорного объекта недвижимости на дату заключения оспариваемого договора составляла  18 457 000 руб., из которых  6 275 380 руб. – стоимость Здания, 12 181 620 руб. –   стоимость прав пользования земельным участком, на котором оно находится.

Учитывая характеристики данного земельного участка (нахождение его в  границах береговой полосы Иваньковского водохранилища) и установленные законодательством Российской Федерации ограничения на использование подобных земельных участков, суд первой инстанции пришел к выводу, с которым согласился и апелляционный суд,  о невозможности определения стоимости прав на занимаемый земельный участок по аналогии с краткосрочной (на срок до 10 лет) арендой, в связи с чем признал заключение экспертов в части определения стоимости  прав пользования земельным участком в размере  12 181 620 руб. недостоверным.

Правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям,  физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с  объектами оценки, а также для иных целей определены Федеральным законом от 29 .07.1998 № 135ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности).

Законом об оценочной деятельности предусмотрено, что требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности, которые подразделяются на федеральные стандарты оценки, стандарты и правила оценочной деятельности. Разработка федеральных стандартов оценки осуществляется на основе международных стандартов оценки. 

Федеральным стандартом оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденным приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 25.09.2014 № 611, предусмотрено, что совместная оценка земельного участка и находящихся на нем объектов капитального строительства при отсутствии правоустанавливающих и правоподтверждающих документов на земельный участок проводится с учетом установленных действующим законодательством прав и обязанностей собственника объектов капитального строительства в отношении земельного участка, а также типичного на рассматриваемом рынке поведения собственников в отношении аналогичного земельного участка (выкуп или аренда).

Таким образом, определение рыночной стоимости Здания при отсутствии правоустанавливающих и правоподтверждающих документов на земельный участок, на котором оно находится, должно проводится с учетом установленных действующим законодательством прав и обязанностей собственника Здания в отношении земельного участка, а также типичного на рассматриваемом рынке поведения собственников в отношении аналогичного земельного участка (выкуп или аренда).

В данном случае суды первой и апелляционной инстанций, признав недостоверно определенную экспертами стоимость прав на занимаемый Зданием земельный участок,  предусмотренным частью 2 статьи 87 АПК РФ правом на проведение повторной экспертизы не воспользовались, иную стоимость указанных прав не установили и при принятии  обжалуемых судебных актов исходили из того, что рыночная стоимость Здания  составляет 6 275 380 руб. 

Однако такая стоимость Здания не учитывает установленных действующим законодательством прав и обязанностей Общества как собственника Здания в отношении земельного участка, на котором находится Здание, что не соответствует  ФСО № 7.

При таком положении послуживший основанием для принятия обжалуемых судебных актов вывод судов первой и апелляционной инстанций о том, что рыночная стоимость Здания  составляет 6 275 380 руб. и  незначительно превышает его цену, установленную оспариваемым договором (6 000 000 руб.),  не может быть признан соответствующим  фактическим обстоятельствам дела.

Изложенное в силу части 1 статьи 288 АПК РФ является основанием для отмены определения от 23.11.2016 и постановления от 03.03.2017 с направлением дела в суд первой инстанции на новое рассмотрение. 

Руководствуясь статьями 286, 287, 288 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда Тверской области от 23.11.2016 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.03.2017 по делу № А66-13485/2015 отменить.

 Дело направить в  Арбитражный суд Тверской области  на новое рассмотрение.

Председательствующий

А.В. Яковец

Судьи

С.Н. Ковалев

 М.В. Трохова