/

АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-30643/2016

г. Краснодар

16 апреля 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена 12 апреля 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 16 апреля 2018 года.

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Волкова Я.Е., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от истца – Департамента имущественных отношений Краснодарского края (ИНН 2308077553, ОГРН 1022301228399) – Валетова Р.Р. (доверенность от 19.01.2018), от ответчиков – закрытого акционерного общества «Адлерская птицефабрика» (ИНН 2317034718, ОГРН 1022302725026) – Сивожелезовой Н.В. (доверенность от 25.01.2018), общества с ограниченной ответственностью «Сочи Пропертис Девелопмент» – Сивожелезовой Н.В. (доверенность от 28.03.2018), Павлюк Г.Б. (доверенность от 28.10.2016), общества с ограниченной ответственностью «Адлер дом» – Сивожелезовой Н.В. (доверенность от 28.03.2018), Павлюк Г.Б. (доверенность от 28.10.2016), от третьего лица – публичного акционерного общества «Мобильные телесистемы» – Шаталова А.П. (доверенность от 16.09.2016), в отсутствие третьего лица – публичного акционерного общества «Мегафон», надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационные жалобы публичного акционерного общества «Мобильные ТелеСистемы» и Департамента имущественных отношений Краснодарского края на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 23.06.2017 (судья Савин Р.Ю.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.01.2018 (судьи Малыхина М.Н., Галов В.В., Попов А.А.) по делу № А32-30643/2016, установил следующее.

Департамент имущественных отношений Краснодарского края (далее – департамент) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к ЗАО «Адлерская птицефабрика» (далее – общество), ООО «Сочи Пропертис Девелопмент» и ООО «Адлер дом» со следующими требованиями:

– расторгнуть заключенные департаментом и обществом договоры аренды земельных участков государственной собственности несельскохозяйственного назначения, расположенных по адресу: г. Сочи, Адлерский район: кадастровый номер 23:49:0407006:4081 (договор от 05.06.2013 № 0000003060), кадастровый номер 23:49:0407006:4049 (договор от 05.06.2013 № 0000003086), кадастровый номер 23:49:0407006:4050 (договор от 05.06.2013 № 0000003087), кадастровый номер 23:49:0407006:4048 (договор от 05.06.2013 № 0000003085), кадастровый номер 23:49:0407006:3798 (договор от 04.09.2012 № 0000002694);

– прекратить право аренды общества на земельный участок площадью 20 985 кв. м с кадастровым номером 23:49:0407006:3795, предоставленный по договору аренды земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения от 20.05.2003 № 0000000235.

– возложить на общество обязанность привести в состояние, соответствующее целевому назначению и разрешенному использованию земельный участок с кадастровым номером 23:49:0407006:3795 путем демонтажа бассейна, и возвратить департаменту указанный участок в надлежащем состоянии, пригодном для сельскохозяйственного производства;

– возложить на ООО «Адлер Дом» обязанность привести в состояние, соответствующее целевому назначению и разрешенному использованию, земельный участок с кадастровым номером 23:49:0407006:4081, освободив его от размещенных объектов движимого имущества, в том числе ретрансляторов сотовой связи путем их демонтажа, и возвратить департаменту указанный участок в надлежащем состоянии, пригодном для сельскохозяйственного производства;

– возложить на ООО «Сочи Пропертис Девелопмент» обязанность привести в состояние, соответствующее целевому назначению и разрешенному использованию, земельные участки с кадастровыми номерами 23:49:0407006:4049, 23:49:0407006:4050, 23:49:0407006:4048 и 23:49:0407006:3798, освободить их от размещенных объектов движимого имущества, в том числе растворо-бетонного узла, находящегося на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0407006:4050, растворо-бетонного узла и материала из мраморно-бетонной крошки, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0407006:3798, мастерских шиномонтажа, цеха по ремонту техники, цеха по производству кормов, материала из мраморно-бетонной крошки и арестованной техники ООО «НПО Мостовик», расположенных на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0407006:4049, дробильно-сортировочных комплексов, складированного грунта, растворо-бетонных узлов, цеха по производству бетонных изделий, склада-навеса, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0407006:4048 и возвратить департаменту указанные участки в надлежащем состоянии, пригодном для сельскохозяйственного производства.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ПАО «Мобильные телесистемы» и ПАО «Мегафон».

Решением от 23.06.2017 на ООО «Адлер Дом» возложена обязанность демонтировать расположенные на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0407006:4081 базовые станции (ретрансляторы) связи с размещенным на них оборудованием. В остальной части в иске отказано. Судебный акт мотивирован тем, что представленные в дело акты ГКУ КК «Кубаньземконтроль» не могут быть приняты в качестве доказательств, поскольку подписаны работником общества (заместителем генерального директора), который не уполномочен на совершение таких действий согласно представленной должностной инструкции от 11.01.2016. Акты, которые отвечают требованиями допустимости, не подтверждают факт нецелевого использования спорных земельных участков. Истец неверно понимает вид разрешенного использования спорных земельных участков (для сельскохозяйственного производства), ошибочно сужая его до возможности использования участков лишь для выращивания сельскохозяйственной продукции. Общество осуществляет свою деятельность как имущественный комплекс (производство, переработка и реализация сельскохозяйственной продукции); истец не обосновал, что образованные после раздела спорные земельные участки предоставлялись фабрике не для обеспечения деятельности имущественного комплекса, а для сельскохозяйственного производства. Вся деятельность общества непосредственно связана с ведением сельского хозяйства и сельскохозяйственным производством. Размещение объектов движимого имущества на земельных участках фабрики, а также дочернего предприятия фабрики ООО «Сочи Пропертис Девелопмент», не противоречит виду разрешенного использования «для сельскохозяйственного производства». Департамент не представил доказательств того, что складирование инертных материалов, отходов древесины, размещение дробилки, цеха по производству бетонных изделий, цеха по проведению сварочных работ, временных сооружений в виде ангара и вагончиков, стоянки техники, растворо-бетонных узлов, беседки, мангала, мастерских по шиномонтажу, станции технического обслуживания, складирование и хранение арестованного имущества, складских сооружений, производство асфальта осуществлялось не в целях обеспечения сельскохозяйственного производства. Удовлетворяя исковые требования в части земельного участка с кадастровым номером 23:49:0407006:4081, суд пришел к выводу о том, что он расположен в зоне «ИТ»-зоне инженерной и транспортной инфраструктуры, одним из основных видов использования которой предусмотрены антенное поле, антенна сотовой, радиорелейной и спутниковой связи, в связи с чем использование спорного участка для целей размещения на нем антенн сотовой, радиорелейной и спутниковой связи возможно без реализации процедур по изменению (получению разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка). Однако, согласно договору аренды земельный участок предоставлен для сельскохозяйственного производства, размещение на участке базовых станций (ретрансляторов) произведено не в целях обеспечения сельскохозяйственного производства, возведение этих конструкций с собственником земельного участка не согласовано. В тоже время основания для расторжения договоров аренды в связи с размещением на земельном участке указанных ретрансляторов суд не усмотрел, указав, что размещенное на участке оборудование связи занимает 0,27% площади земельного участка; доказательств того, что в результате размещения на участке оборудования связи причинен вред окружающей среде, допущено загрязнение, истощение, деградация, порча земель, либо иное негативное воздействие на земли и почву не представлено, следовательно, допущенное нарушение нельзя квалифицировать как существенное. Суд отклонил доводы о том, что размещенная на участке техника принадлежит ООО «НПО Мостовик» как недоказанный. В отношении размещенного на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0407006:3795 нежилого здания конторы тракторной бригады, суд указал, что подтверждено возведение здание в 1965 году, доказательства самовольной реконструкции не представлены; находящийся рядом бассейн является вспомогательным сооружением, используется как резервуар для хранения воды (как пожарный водоем и для полива насаждений). Таким образом, возвратить департаменту указанный участок без решения вопроса о судьбе объекта недвижимости, расположенного на нем законно, не представляется возможным.

Апелляционным постановлением от 23.01.2018 решение от 23.06.2017 в части отказа в удовлетворении требований департамента о возложении на ООО «Сочи Пропертис Девелопмент» обязанности привести в состояние, соответствующее целевому назначению и разрешенному использованию земельные участки с кадастровыми номерами 23:49:0407006:4048, 23:49:0407006:4049 и 23:49:0407006:4050, путем демонтажа и вывоза движимого имущества отменено. В данной части принят новый судебный акт, которым на ООО «Сочи Пропертис Девелопмент» возложена обязанность привести в состояние, соответствующее целевому назначению и разрешенному использованию земельный участок с кадастровым номером 23:49:0407006:4048, путем его освобождения от растворо-бетонных узлов, дробильно-сортировочных комплексов, цеха по производству бетонных изделий, складированных грунта и инертных материалов; земельный участок с кадастровым номером 23:49:0407006:4049, путем освобождения его от арестованной техники ООО НПО «Мостовик» и земельный участок с кадастровым номером 23:49:0407006:4050, путем его освобождения от растворо-бетонного узла. В остальной части решение суда первой инстанции оставлено без изменения. Удовлетворяя исковые требования в указанной части, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что названные объекты не соответствует согласованному сторонами при предоставлении участков виду использования участка; данные объекты подлежат демонтажу по требованию арендодателя в целях устранения нарушений условий договора. Суд критически оценил доводы ответчиков о необходимости использования указанных объектов для обеспечения возможности основной цели (сельскохозяйственной). Ответчик расширяет связь осуществляемого им вида деятельности с возможностью использования участка для сельскохозяйственного производства до пределов натурального хозяйства с полным самообеспечением. При таком расширительном толковании возможно усмотреть связь с сельскохозяйственным производством любого иного вида деятельности. Отказ в удовлетворении исковых требований в части расторжения договора мотивирован незначительностью допущенных нарушений и возможностью их устранения. Меры к устранению данных нарушений приняты ответчиком. В части оставления решения без изменения, апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции и указал, что размещение на спорном земельном участке ретрансляторов сотовой связи никак не связано с целью предоставления земельного участка арендатору, принятие в последующем правил землепользования и застройки в силу положений статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) не влечет изменения условий договора о цели предоставления земельного участка и не может учитываться без воли на то обеих сторон договора, выраженной путем изменения договора. В данной ситуации как арендатор, так и арендодатель вправе настаивать на сохранении того вида целевого использования, который был согласован при заключении договора. По указанной причине, департамент правомерно полагает размещение ретрансляторов сотовой связи нарушением условий договора и вправе требовать их демонтажа.

В кассационной жалобе департамент просит отменить решение и апелляционное постановление, принять новый судебный акт, которым удовлетворить исковые требования в полном объеме. Податель жалобы указывает, что полномочия заместителя генерального директора общества Бакаева А.А. на подписание спорных актов, составленных ПСУ КК «Кубаньземконтроль», явствовало из обстановки. Приобщенные к материалам дела акты обследования и договоры подписаны заместителем генерального директора общества Бакаевым А.А. и заверены печатью, что свидетельствует о наличии у такого лица полномочий действовать от имени последнего применительно (абзац второй пункта 1 статьи 182 Гражданского кодекса). Суды не приняли во внимание, что спорные акты имеют взаимную связь с другими доказательствами. Так обстоятельства, установленные спорными актами также подтверждаются представленной в материалы дела копией представления прокуратуры г. Сочи от 18.03.2016 № 07-02-2016/111-2843. Обследование спорных земельных участков проводилось в присутствии представителей ответчиков, что подтверждается соответствующей подписью в актах обследования. Акты обследования не содержат записей ответчика о несогласии с указанными в них сведениями. Договоры субаренды, подтверждающие факт нецелевого использования земельных участков, не получили правовой оценки судов. Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 08.12.2016 по делу № А32-28527/2016 установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0407006:3795 расположен комплекс для отдыха, состоящий из двухэтажного строения, бассейна, беседки и мангала, что не соответствует виду разрешенного использования земельного участка. Суд необоснованно отклонил заявленное департаментом ходатайство о привлечении к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, субарендаторов. Суд не принял во внимание, что факт уничтожения (сноса) объектов недвижимости (птичников), не позволяет пользоваться земельным участком под несуществующими объектами недвижимости, а условиями договора аренды от 05.06.2013 № 0000003060 не предусмотрено сохранение прав арендатора на спорный земельный участок при разрушении (сносе) объектов недвижимости. В силу части 3 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Закон № 101-ФЗ) одним из основных принципов оборота земель сельскохозяйственного назначения является сохранение целевого использования земельных участков. Наличие допущенных ответчиками нарушений в части нецелевого использования спорных земельных участков является основанием для их расторжения в судебном порядке.

ПАО «МТС» в кассационной жалобе просит отменить судебные акты в части демонтажа базовых станций (ретрансляторов) связи с размещенным на них оборудованием, указывая, что использование спорного земельного участка для целей размещения на нем антенн сотовой, радиорелейной и спутниковой связи возможно без реализации процедур по изменению (получению разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка). Услуги, оказываемые ПАО «МТС» как оператором связи, неопределенному кругу лиц, осуществляются, в том числе обществу, деятельность которого непосредственно связана с ведением сельского хозяйства (ответчик является корпоративным клиентом МТС). Базовая станция МТС (БС) не является капитальным объектом, представляет собой антенно-мачтовое сооружение модульно-разборной конструкции; базовые станции операторов связи являются социально-значимыми объектами, важной частью инженерной инфраструктуры в муниципальном образовании. Действующее земельное законодательство не содержит норм, предусматривающих снос объектов как временного, так и капитального типа, возведенных с отступлением от установленного зонирования на землях населенных пунктов, за исключением случаев, если их использование опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры. Установка спорного объекта сотовой связи не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц, не представляет опасности для жизни и здоровья людей.

В отзыве на кассационную жалобу ПАО «Мегафон» просит отменить судебные акты в части демонтажа базовых станций (ретрансляторов) связи с размещенным на них оборудованием.

В судебном заседании представитель департамента и ПАО «МТС» настаивали на отмене судебных актов в обжалуемой части. Представитель ответчиков дал пояснения об обстоятлеьствах использования спорных земельных участков.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что судебные акты следует отменить в части отказа в удовлетворении исковых требований департамента о расторжении договоров и освобождении участков от ряда объектов.

Как видно из материалов дела и установлено судами, приказом департамента от 14.10.2003 № 163 «О предоставлении обществу земельных участков в Адлерском районе г. Сочи» прекращено право постоянного (бессрочного) пользования ГУП «Птицефабрика "Адлерская"» в связи с переоформлением на право аренды. Спорные земельные участки представляют собой часть земель, ранее находившихся в бессрочном пользовании правопредшественников общества (Адлерская птицефабрика согласно сведениям официального сайта создана в 1935 году).

Приказом департамента от 04.06.2013 № 842 «О разделе земельных участков, находящихся в государственной собственности Краснодарского края, расположенных в г. Сочи», находящийся в аренде общества на основании договора аренды от 20.05.201003 № 0000000235 земельный участок площадью 126 519 кв. м с кадастровым номером 23:49:000000:1214, разделен на земельные участки, в частности, с кадастровым номером 23:49:0407006:4081 (площадью 56 334 кв. м); земельный участок площадью 445 111 кв. м с кадастровым номером 23:49:000000:1213 (договор аренды от 20.05.2013 № 0000000235) разделен на земельные участки, в частности, с кадастровым номером 23:49:0407006:4049 (площадью 21 855 кв. м), с кадастровым номером 23:49:0407006:4050 (площадью 32 332 кв. м) и с кадастровым номером 23:49:0407006:4048 (площадью 53 370 кв. м).

Департамент и общество заключили дополнительное соглашение от 06.11.2013 к договору от 05.06.2013 № 0000003060 аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:49:0407006:4081 на срок до 19.05.2052. Участок поставлен на кадастровый учет 26.04.2013, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для сельскохозяйственного производства.

05 июня 2013 года департамент и общество заключили договор № 0000003086 аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:49:0407006:4049 на срок до 19.05.2052. Участок поставлен на кадастровый учет 24.04.2013, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для сельскохозяйственного производства.

Департамент и общество заключили договор от 05.06.2013 № 0000003087 аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:49:0407006:4050 на срок до 19.05.2052. Участок поставлен на кадастровый учет 24.04.2013, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для сельскохозяйственного производства.

05 июня 2013 года департамент и общество заключили договор № 0000003085 аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:49:0407006:4048 на срок до 19.05.2052. Участок поставлен на кадастровый учет 24.04.2013, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для сельскохозяйственного производства.

Приказом департамента от № 1470 «О разделе земельного участка, находящегося в государственной собственности Краснодарского края, расположенного в г. Сочи, Адлерский район», находящийся в аренде общества на основании договора аренды № 0000000235 земельный участок площадью 445 452 кв. м с кадастровым номером 23:49:000000:739 разделен на земельные участки, в частности, с кадастровым номером 23:49:0407006:3795 (площадью 20 985 кв. м) и с кадастровым номером 23:49:0407006:379 (площадью 4310 кв. м).

Департамент и общество заключили договор от 04.09.2012 № 0000002694 аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:49:0407006:3798 на срок до 19.05.2052. Участок поставлен на кадастровый учет 18.07.2012, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для сельскохозяйственного производства.

31 октября 2013 года департамент и общество заключили дополнительное соглашение к договору от 04.09.2013 № 0000002694 аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:49:0407006:3798.

Приказом департамента от 19.05.2013 № 62-з «О предоставлении обществу земельных участков в Адлерском районе г. Сочи» на основании договора от 20.05.2003 № 0000000235 аренды земельных участков государственной собственности несельскохозяйственного назначения обществу предоставлены земельные участки, в том числе земельный участок площадью 20 985 кв. м с кадастровым номером 23:49:0407006:3795, расположенный по адресу: г. Сочи, Адлерский район, для сельскохозяйственного производства.

Департамент и общество заключили дополнительное соглашение от 24.06.2013 к договору от 20.05.2003 № 000000235 аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения кадастровый номер 23:49:0407006:3795 на срок до 19.05.2052. Участок поставлен на кадастровый учет 18.07.2012, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование – для сельскохозяйственного производства.

Срок действия договоров (в редакции дополнительных соглашений от 06.11.2013, 05.06.2013, 05.06.2013, 05.06.2013, 31.10.2013 и 24.06.2013 к договорам аренды) установлен до 19.05.2052 (пункт 7.2. договора). Договоры и дополнительные соглашения зарегистрированы в установленном порядке.

Договорами предусмотрена обязанность арендатора использовать земельные участки в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием, указанным в пункте 1.1 договоров (пункт 4.1.6 договоров), содержать в должном санитарном порядке и чистоте участки и прилегающую территорию (пункт 4.1.7 договоров), при использовании участка не наносить ущерба окружающей среде (пункт 4.1.8 договоров), не допускать действий, приводящих к ухудшению экологической обстановки и качественных характеристик участка и устранить за свой счет изменения, произведенные на участке без согласия арендодателя, если такое согласие было необходимо, по его первому письменному требованию (пункт 4.1.9 договоров), не допускать строительство новых объектов, реконструкции существующих до разработки и утверждения в установленном порядке проектной документации, ее согласования, проведения экспертиз, а также до оформления разрешения на строительство (пункт 4.1.12 договоров).

В обоснование допущенных нарушений нецелевого назначения истец ссылается на результаты проверки прокуратуры г. Сочи об эффективности использования обществом спорных участков, предназначенных для сельскохозяйственного производства, в ходе которой выявлены факты их использования с нарушением условий договоров (истцу направлено представление от 18.03.2016 № 07-02-2016/111-2843); повторной проверкой ГКУ КК «Кубаньземконтроль» (25.07.2016), установлено, что нарушения, выявленные прокуратурой г. Сочи, не устранены либо устранены частично, о чем составлены акты от 25.07.2016 № 913/1, 916/1, 914/1, 912/1, 909/1 и 915/1.

В ходе проверки прокуратуры установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0407006:4081 осуществляется складирование инертных материалов, дробилка, размещены временные сооружения в виде ангара и вагончиков; на участке с кадастровым номером 23:49:0407006:4049 расположены отходы древесины, бытовой мусор, стоянка техники, изготовление и продажа надгробных плит; на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0407006:4050 расположены растворо-бетонный узел, вагончики, инертные материалы, стоянка строительной техники; на участке с кадастровым номером 23:49:0407006:4048 расположено 2 растворо-бетонных узла, размещены инертные материалы, вагончики; на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0407006:3798 осуществляется продажа надгробных плит, расположены растворо-бетонный узел, вагончики; на участке с кадастровым номером 23:49:0407006:3795 расположен комплекс для отдыха, состоящий из двухэтажного строения, бассейна, беседки и мангала.

Истец в адрес ответчика направил письмо от 31.03.2016 № 52-6331/16-3213 об устранении в трехмесячный срок с даты получения уведомления нарушений использования земельного участка. Письмо возвращено департаменту с отметкой почтового органа «Истек срок хранения».

В ходе повторной проверки ГКУ КК «Кубаньземконтроль» установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0407006:4081 размещены два ретранслятора сотовой связи, камнедробильная установка, производится складирование инертных материалов, временное сооружение (ангар) на стадии разборки. Только 2 га из 5,63 га площади земельного участка используются по целевому назначению (посадка табака). На земельном участке с кадастровым номером 23:49:0407006:4049 третьими лицами на основании краткосрочных договоров субаренды размещены мастерские по шиномонтажу, СТО, цех по производству надгробных памятников, осуществляется складирование и хранение арестованного имущества, остальная часть земельного участка не используется. На земельном участке с кадастровым номером 23:49:0407006:4050 ранее размещенная строительная техника вывезена, однако остались размещенными растворо-бетонный узел и инертные материалы, которые используются третьими лицами на основании краткосрочных договоров субаренды, остальная часть земельного участка не используется. На земельном участке с кадастровым номером 23:49:0407006:4048 расположены растворо-бетонные узлы, цех по производству бетонных изделий, цех по проведению сварочных работ, складские сооружения, в том числе для хранения арестованного имущества, часть земельного участка (1 га) используется под размещение асфальтового завода, вторая половина площади земельного участка не используется. На земельном участке с кадастровым номером 23:49:0407006:3798 третьими лицами размещены растворо-бетонный узел, осуществляется продажа образцов и надгробных памятников. На земельном участке с кадастровым номером 23:49:0407006:3795 расположены самовольно реконструированное 2-х этажное здание (контора тракторной бригады), обустроенный бассейн, используемый как пожарный водоем.

Из акта от 16.03.2017 № 187 обследования земельного участка с кадастровым номером 23:49:0407006:4081, составленного ГКУ КК «Кубаньземконтроль» (представителем ООО «Адлер Дом» не подписан), следует, что на земельном участке расположены два ретранслятора сотовой связи, иных нарушений использования земельного участка не выявлено.

В связи с неустранением в установленный в уведомлении срок нарушений истцом в адрес ответчика направлено предложение от 28.07.2016 № 52-17252/16-32-20 о расторжении договоров аренды земельных участков. Почтовая корреспонденция возвращена истцу в связи с истечением срока хранения.

По договору от 12.08.2016 права и обязанности арендатора по договору от 05.06.2013 № 0000003060 аренды земельного участка кадастровый номер 23:49:0407006:4081 общество передало ООО «Адлер Дом» (договор зарегистрирован 26.08.2016); по договорам от 19.08.2016 права и обязанности арендатора по договорам от 05.06.2013 № 0000003085, 0000003086, 0000003087 и от 04.09.2012 № 0000002694 аренды земельных участков с кадастровыми номерами 23:49:0407006:4050, 23:49:0407006:4048, 23:49:0407006:4049 и 23:49:0407006:3798 переданы ООО «Сочи Пропертис Девелопмент» (договоры зарегистрированы 09.09.2016).

Арендуемые ООО «Сочи Пропертис Девелопмент» земельные участки используются в целях обеспечения сельскохозяйственного производства общества на основании договоров от 09.09.2016 № 10/16, 11/16, 09/16, 12/16 о совместном использовании производственного и сельскохозяйственного оборудования, техники, инвентаря на земельных участках кадастровый номер кадастровый номер 23:49:0407006:4049, 23:49:0407006:4050, 23:49:0407006:4048 и 23:49:0407006:3798, заключенных ООО «Сочи Пропертис Девелопмент» и обществом.

Департамент, указывая, что спорные земельные участки используется не по целевому назначению (сельскохозяйственная деятельность не ведется), обратился с исковым заявлением в арбитражный суд.

Исковое заявление в части демонтажа растворо-бетонных узлов, дробильно-сортировочных комплексов, цеха по производству бетонных изделий, складированных грунта и инертных материалов, размещенных на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0407006:4048, освобождения от арестованной техники ООО НПО «Мостовик» земельного участка с кадастровым номером 23:49:0407006:4049, демонтажа растворо-бетонного узла, находящегося на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0407006:4050 и демонтажа базовых станции (ретрансляторов) связи с размещенным на них оборудованием, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0407006:4081, суды удовлетворили правомерно, судебные акты отмене в данной части не подлежат.

В то же время, отказывая в удовлетворении требований департамента, суды не учли следующее.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 46 Земельного кодекса аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Наряду с указанными в пункте 1 данной статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 данного Кодекса.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором.

Статья 619 Гражданского кодекса предусматривает, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

На основании пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса аренда прекращается при использовании земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации, в том числе, при использовании земельного участка не по целевому назначению или если его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинению вреда окружающей среде; порче земель; невыполнении обязанностей по рекультивации земель, обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв; невыполнении обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению; неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом.

Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем 5 лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором (пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса).

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее – постановление от 24.03.2005 № 11) разъяснено следующее. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса, статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка. Арендодатель должен представить суду доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Департамент в качестве основания для расторжения договоров указал на использование спорных участков не по целевому назначению.

Согласно статье 7 Земельного кодекса все земельные участки имеют целевое назначение и должны использоваться в соответствии таким назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Статьей 42 Земельного кодекса также закреплены основные обязанности собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, по использованию земельных участков, в силу которых указанные лица обязаны: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; осуществлять мероприятия по охране земель, лесов, водных объектов и других природных ресурсов, в том числе меры пожарной безопасности; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами; своевременно производить платежи за землю; соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов; не допускать загрязнение, истощение, деградацию, порчу, уничтожение земель и почв и иное негативное воздействие на земли и почвы; выполнять иные требования, предусмотренные данным Кодексом, федеральными законами.

Неисполнение указанных обязанностей, в частности ненадлежащее использование земельного участка, а именно: использование земельного участка с грубым нарушением правил рационального использования земли, в том числе, если участок используется не в соответствии с его целевым назначением или его использование приводит к значительному ухудшению экологической обстановки; порче земель; невыполнении обязанностей по рекультивации земель, обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв; невыполнении обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению влечет принудительное прекращение права пользования земельным участком, предоставленным в аренду (пункт 2 статьи 45 и пункт 2 статьи 46 Земельного кодекса).

С учетом приведенных норм использование земельного участка не по его целевому назначению является самостоятельным основанием для прекращения прав на этот участок, в том числе путем досрочного расторжения договора аренды.

Отказывая в удовлетворении требований департамента о возложении на общество обязанности привести в состояние, соответствующее целевому назначению и разрешенному использованию земельный участок площадью 20 985 кв. м с кадастровым номером 23:49:0407006:3795, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, путем демонтажа бассейна, на ООО «Адлер Дом» обязанности привести в состояние, соответствующее целевому назначению и разрешенному использованию земельный участок площадью 56 334 кв. м с кадастровым номером 23:49:0407006:4081, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, путем его освобождения от размещенных объектов движимого имущества, земельные участки с кадастровыми номерами 23:49:0407006:4049 (площадью 21 855 кв. м), 23:49:0407006:4050 (площадью 32332 кв. м), 23:49:0407006:4048 (площадью 53 370 кв. м), 23:49:0407006:3798 (площадью 4310 кв. м), расположенные по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, освободить данные земельные участки от размещенных объектов движимого имущества, в том числе от растворо-бетонного узла и материала из мраморно-бетонной крошки, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0407006:3798, от мастерских шиномонтажа, цеха по ремонту техники, цеха по производству кормов, материала из мраморно-бетонной крошки, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0407006:4049, от склада-навеса, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0407006:4048, и возвратить департаменту указанные участки в надлежащем состоянии, пригодном для сельскохозяйственного производства» суды не учли, что размещенные на данных участках объекты не предназначены (обратного материалы дела не содержат) для сельскохозяйственного производства – целевое назначение участков; размещение на спорных участках указанных объектов не соответствует согласованному сторонами виду его целевого использования (сельскохозяйственного), в связи с чем данные объекты подлежат демонтажу по требованию арендодателя в порядке устранения нарушений договора. Суд апелляционной инстанции верно отметил, что ответчик безосновательно расширяет связь осуществляемого им вида деятельности с возможностью использования участка для сельскохозяйственного производства до пределов натурального хозяйства с полным самообеспечением строительными материалами, механизмами и ресурсами, в тоже время апелляционный суд избирательно применил данный вывод. Доказательства размещения бассейна (недвижимого объекта) на законном основании в материалах дела отсутствуют. Ответчики в нарушение статей 9 и 65 Кодекса не представили в материалы дела доказательства, опровергающие изложенные обстоятельства.

Принимая во внимание, что спорные земельные участки используются не по целевому назначению и допущенные нарушения относятся к категории существенных (пункт 1 статьи 619 Гражданского кодекса, пункт 2 статьи 45 Земельного кодекса), вывод судов об отсутствии оснований для расторжения договоров аренды от 05.06.2013 № 0000003060,  0000003086, 0000003087, 0000003085 и от 04.09.2012 № 0000002694 (с учетом заключенных ответчиками договоров уступки прав и обязанностей арендатора) является ошибочным.

Основания для удовлетворения требования департамента о прекращении права аренды общества на земельный участок площадью 20 985 кв. м с кадастровым номером 23:49:0407006:3795, предоставленный по договору от 20.05.2003 № 0000000235 аренды земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения, отсутствуют, поскольку в силу пункта 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора» расторжение зарегистрированного договора в судебном порядке влечет внесение в государственный реестр записи о его расторжении на основании вступившего в законную силу судебного акта по заявлению соответствующей стороны. По смыслу данного разъяснения, специального указания в судебном акте о погашении записи в Едином государственном реестре прав не требуется. Суды также не усмотрели оснований для удовлетворения требований департамента о сносе здания конторы тракторной бригады, размещенной на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0407006:3795, поскольку данный объект принадлежит обществу на праве собственности и возведен значительно ранее (1965 год) оформления права аренды на участок (просительная часть кассационной жалобы не содержит требование о сносе данного объекта). При этом основания для расторжения данного договора аренды истец не привел.  В указанной части в удовлетворении иска отказано правомерно.

Доводы ПАО «Мобильные телесистемы» об отсутствии оснований для демонтажа базовых станций (ретрансляторов) связи с размещенным на них оборудованием, были предметом детального рассмотрения нижестоящих инстанция, где получили надлежащую правовую оценку. Изложенные в кассационной жалобе доводы, повторяют доводы апелляционной жалобы и не опровергают выводы судов, сделанные по результатам их исследования и оценки.

При изложенных обстоятельствах у судов отсутствовали основания для отказа в удовлетворении требований департамента о расторжении договоров аренды от 05.06.2013 № 0000003060,  0000003086, 0000003087, 0000003085 и от 04.09.2012 № 0000002694 и возложении на арендаторов обязанности освободить земельные участки от объектов, не отвечающих цели использования спорных участков (сельскохозяйственной).

Поскольку все обстоятельства по делу установлены и не требуется их дополнительного исследования, суд кассационной инстанции в целях правильного применения норм материального права считает необходимым, не передавая дело на новое рассмотрение, отменить решение и апелляционное постановление в обжалуемой департаментом части и вынести в данной части новый судебный акт, которым удовлетворить исковые требования (пункт 2 части 1 статьи 287 Кодекса).

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 23.06.2017 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.01.2018 по делу № А32-30643/2016 в части отказа в удовлетворении исковых требований отменить.

Расторгнуть договор от 05.06.2013 № 0000003060 аренды земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения, заключенный Департаментом имущественных отношений Краснодарского края и ООО «Адлер Дом».

Расторгнуть договор от 05.06.2013 № 0000003086 аренды земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения, заключенный Департаментом имущественных отношений Краснодарского края и ООО «Сочи Пропертис Девелопмент».

Расторгнуть договор от 05.06.2013 № 0000003087 аренды земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения, заключенный Департаментом имущественных отношений Краснодарского края и ООО «Сочи Пропертис Девелопмент».

Расторгнуть договор от 05.06.2013 № 0000003085 аренды земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения, заключенный Департаментом имущественных отношений Краснодарского края и ООО «Сочи Пропертис Девелопмент».

Расторгнуть договор от 04.09.2012 № 0000002694 аренды земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения, заключенный Департаментом имущественных отношений Краснодарского края и ООО «Сочи Пропертис Девелопмент».

Обязать ЗАО «Адлерская птицефабрика» привести в состояние, соответствующее целевому назначению и разрешенному использованию земельный участок площадью 20 985 кв. м с кадастровым номером 23:49:0407006:3795, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, путем демонтажа бассейна.

Обязать ООО «Адлер Дом» привести в состояние, соответствующее целевому назначению и разрешенному использованию земельный участок площадью 56 334 кв. м с кадастровым номером 23:49:0407006:4081, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, освободить участок от размещенных объектов движимого имущества и возвратить департаменту имущественных отношений Краснодарского края указанный участок в надлежащем состоянии, пригодном для сельскохозяйственного производства.

Обязать ООО «Сочи Пропертис Девелопмент» привести в состояние, соответствующее целевому назначению и разрешенному использованию земельные участки с кадастровыми номерами 23:49:0407006:4049 (площадью 21 855 кв. м), 23:49:0407006:4050 (площадью 32332 кв. м), 23:49:0407006:4048 (площадью 53 370 кв. м), 23:49:0407006:3798 (площадью 4310 кв. м), расположенные по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, освободить данные земельные участки от размещенных объектов движимого имущества, в том числе от растворо-бетонного узла и материала из мраморно-бетонной крошки, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0407006:3798, от мастерских шиномонтажа, цеха по ремонту техники, цеха по производству кормов, материала из мраморно-бетонной крошки, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0407006:4049, от склада-навеса, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0407006:4048, и возвратить Департаменту имущественных отношений Краснодарского края указанные участки в надлежащем состоянии, пригодном для сельскохозяйственного производства».

В остальной части постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.01.2018 по делу № А32-30643/2016 оставить без изменения, кассационные жалобы – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий                                                                                      Я.Е. Волков

Судьи                                                                                                                    В.А. Анциферов

А.И. Мещерин