Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А40-11901/23-176-97

6 сентября 2023 года

г.Москва

Полный текст решения изготовлен 6 сентября 2023 года

Резолютивная часть решения объявлена 2 августа 2023 года

 

Арбитражный суд города Москвы

в составе: судьи Рыбина Д.С.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Трубайич Д.Д.

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Департамента городского имущества города Москвы

к ответчику: ООО «Алвик»

о взыскании 543.737 рублей 56 копеек

и по встречному исковому заявлению ООО «Алвик»

к ответчику: Департаменту городского имущества города Москвы

о признании договора незаключенным

с участием: от истца – Гура И.В. по дов. от 28.12.2022;

от ответчика – неявка, уведомлен; 

 

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы (далее по тексту также – истец) обратился в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением о взыскании с ООО «Алвик» (далее по тексту также – ответчик) 216.338 рублей 33 копеек, из них 207.867 рублей 72 копеек задолженности и 8.470 рублей 41 копейки неустойки.

Определением от 27.01.2023 исковое заявление было принято судом к рассмотрению в порядке упрощенного производства в порядке главы 29 АПК РФ.

В связи с необходимостью выяснения дополнительных обстоятельств, а также в целях полного и всестороннего исследования доказательств по делу определением от 16.02.2023 был осуществлен переход из упрощенного производства к рассмотрению дела по общим правилам искового производства.

В рамках рассмотрения дела судом в порядке ст.132 АПК РФ принят встречный иск ответчика к истцу о признании договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, предоставляемого правообладателям зданий, строений, сооружений, расположенных на земельном участке, от 11.08.2014 № М-06-045257 незаключенным.

Судом рассмотрены и оставлены без удовлетворения заявления ответчика об отводе судьи, ходатайства ответчика об истребовании доказательств у истца и вызове в качестве специалиста/эксперта начальника управления экономики Департамента городского имущества города Москвы Мишина И.В, заявление ответчика о фальсификации истцом сведений о задолженности ответчика по рассматриваемому договору, о чем вынесены определения.

Истец уточнил предмет исковых требований в порядке ст.49 АПК РФ, в связи с чем в окончательной редакции исковые требования заявлены о взыскании с ответчика 543.737 рублей 56 копеек, из них 508.684 рублей 13 копеек задолженности за период с 01.01.2022 по 31.03.2023 и неустойки в размере 35.053 рублей 43 копеек за период с 01.04.2022 по 31.03.2023.

Дело рассмотрено судом в порядке, установленном ст.ст.123 и 156 АПК РФ, в отсутствие ответчика, извещенного в соответствии со ст.121 АПК РФ надлежащим образом о дате, месте и времени рассмотрения дела.

Истец поддержал исковые требования в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении, со ссылкой на ненадлежащее исполнение ответчиком своих обязательств по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, предоставляемого правообладателям зданий, строений, сооружений, расположенных на земельном участке, от 11.08.2014 № М-06-045257 за рассматриваемый период, а также возражал против удовлетворения встречного иска.

Ответчик представил отзыв и письменные возражения, в которых возражал против удовлетворения исковых требований со ссылкой на то, что у истца отсутствуют правовые основания требовать от ответчика взыскиваемую задолженность, поскольку полагает, что рассматриваемый договор является незаключенным, поддержал доводы и требования встречного иска.

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы явившегося в судебное заседание представителя истца, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности на основании ст.71 АПК РФ, суд пришел к выводу о том, что исковые требования обоснованы и подлежат удовлетворению в полном объеме, а встречный иск не обоснован и не подлежит удовлетворению в полном объеме по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, а также установлено имеющими преюдициальное в силу п.2 ст.69 АПК РФ значение для дела вступившими в законную силу решениями Арбитражного суда города Москвы от 17.11.2020 по делу № А40-145335/19-176-1322, от 08.09.2021 по делу № А40-15468/21-181-105, от 11.05.2022 по делу № А40-285439/21-142-2080 и от 26.09.2022 по делу № А40-134847/22-127-1027 с аналогичными требованиями, с участием тех же сторон и по тому же договору, что в рамках исполнения обязательств по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, предоставляемого правообладателям зданий, строений, сооружений, расположенных на земельном участке от 11.08.2014 № М-06-045257 (далее по тексту также – договор) истец (арендодатель) предоставил ООО «КАСПИЙъ» (правопредшественнику ответчика, арендатору) во временное пользование земельный участок площадью 1.200 кв.м, имеющий адресный ориентир: г.Москва, ул.Генерала Антонова, вл.3Б, сроком до 06.05.2062, для эксплуатации нежилого помещения в здании магазина. Размер и порядок внесения арендной платы установлены ч.3 договора.

Право собственности на нежилое помещение площадью 331,4 кв.м в здании по адресу: г.Москва, ул.Генерала Антонова, д.3Б, перешло к ответчику 18.05.2015, о чем в ЕГРН внесена запись от 18.05.2015 № 77-77/009-77/006/002/2015-156/2.

Пунктом 1 ст.552 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, а в соответствии с п.3 ст.552 Гражданского кодекса РФ при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

В соответствии с п.1 ст.35 Земельного кодекса РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Следовательно, с приобретением права собственности на рассматриваемый объект недвижимости ответчик также приобрел право аренды земельного участка, на котором расположен этот объект.

Данные нормы основаны на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков (п.5 ч.1 ст.1 Земельного кодекса РФ).

В соответствии с п.25 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» по смыслу ст.552 Гражданского кодекса РФ, ст.35 Земельного кодекса РФ и ст.25.5 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», действовавшего в период перехода права собственности на рассматриваемый объект недвижимости к ответчику, при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Возражения ответчика о том, что он не является стороной рассматриваемого договора, соглашение о переходе прав и обязанностей арендатора по договору сторонами не заключалось, вступление ответчика в договор как стороны договора должно быть оформлено письменно (п.8.1 договора), являются необоснованными, опровергаются представленными истцом в материалы дела доказательствами и противоречат обстоятельствам дела.

Согласно ст.128 Гражданского кодекса РФ к объектам гражданских прав относятся в том числе имущественные права.

В силу п.1 ст.129 Гражданского кодекса РФ объекты гражданских прав (в том числе имущественные права) могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (реорганизация юридического лица).

Согласно п.4 ст.58 Гражданского кодекса РФ при выделении из состава юридического лица одного или нескольких юридических лиц к каждому из них переходят права и обязанности реорганизованного юридического лица в соответствии с передаточным актом.

Вышеназванные нежилые помещения полностью были переданы ответчику по передаточному акту, а право собственности на них зарегистрировано за ответчиком 18.05.2015, что сторонами не оспаривается.

Таким образом с приобретением права собственности на объект недвижимости с 18.05.2015 ответчик также приобрел и право аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, вследствие чего у него возникла обязанность по внесению арендных платежей по договору.

Согласно п.14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка, а потому поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства но аренде данного земельного участка.

Государственная регистрация договора аренды недвижимости имеет целью защиту интересов третьих лиц, которые могут приобретать права на эту недвижимость. Она создает для таких лиц возможность получить информацию о существующих договорах аренды, заключенных в отношении недвижимой вещи.

Таким образом, отсутствие факта государственной регистрации договора при условии передачи объекта аренды, его принятия и доказанности использования объекта аренды, то есть фактического исполнения договора, не освобождает арендатора от оплаты арендных платежей.

Утверждение ответчика о том, что у истца имелась обязанность заключить договор непосредственно с ответчиком и зарегистрировать его в установленном порядке, либо отразить переход прав и обязанностей по договору аренды путем подписания соглашения к договору, является также необоснованным.

Пунктом 5.10 договора предусмотрена обязанность арендатора известить арендодателя в случае отчуждения принадлежащих ему зданий и иных сооружений, расположенных на участке, их частей или долей в праве на эти объекты.

В то же время сторонами в договоре не определены особые последствия такого отчуждения, в том числе и прекращение действия договора.

Нормами действующего законодательства также не предусмотрено, что отчуждение иным лицом нежилого помещения площадью 331,4 кв.м в здании по адресу: г.Москва, ул.Генерала Антонова, д.3Б в пользу ответчика должно было повлечь прекращение арендных правоотношений.

Также к рассматриваемым правоотношениям не применим п.2.3 договора, согласно которому подлежат регистрации соглашения о вступлении в договор новых арендаторов, поскольку в рассматриваемом случае ответчик не является новым арендатором земельного участка, так как арендные обязательства перешли к нему в порядке универсального правопреемства от прежнего арендатора.

Статьями 1, 65 Земельного кодекса РФ закреплен принцип платности землепользования, который обуславливает возникновение у лица, пользующегося земельным участком, обязанности по уплате земельного налога (собственники, землепользователи, землевладельцы) либо арендной платы (арендаторы).

Наличие указанного принципа исключает возможность безвозмездного пользования земельным участком, поэтому лицо, являющееся владельцем объекта недвижимости, расположенного на земельном участке обязано возмещать стоимость такого пользования.

В силу п.1 ст.35 Земельного кодекса РФ и ст.552 Гражданского кодекса РФ при смене собственника здания заключение нового договора аренды земельного участка, на котором расположен объект, не требуется. Между арендодателем и собственником помещений - новым арендатором - продолжает действовать договор, заключенный с прежним собственником помещений.

Довод ответчика об отсутствии в деле письменного доказательства, свидетельствующего о наличии у него обязанности по оплате неустойки, также является необоснованным, поскольку в рассматриваемом случает соглашение о неустойке заключено в силу закона (ст.552 Гражданского кодекса РФ).

Таким образом, факт пользования ответчиком рассматриваемым земельным участком установлен и доказан материалами дела, а также установлен вступившими в законную силу решениями Арбитражного суда города Москвы от 17.11.2020 по делу № А40-145335/19-176-1322, от 08.09.2021 по делу № А40-15468/21-181-105, от 11.05.2022 по делу № А40-285439/21-142-2080 и от 26.09.2022 по делу № А40-134847/22-127-1027 с аналогичными требованиями, с участием тех же сторон и по тому же договору.

Обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.

На основании ст.71 АПК РФ  арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле обстоятельств.

В соответствии с ч.3.1 ст.70 АПК РФ обстоятельства, на которые стороны ссылается  в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласия с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований

АПК РФ установлены критерии оценки доказательств в качестве подтверждающих фактов наличия тех или иных обстоятельств.

Признак допустимости доказательств предусмотрен положениями ст.68 АПК РФ, в соответствии с которой обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

Достаточность доказательств можно определить как наличие необходимого количества сведений, достоверно подтверждающих те или иные обстоятельства спора.

Отсутствие хотя бы одного из указанных признаков является основанием не признавать требования лица, участвующего в деле, обоснованными (доказанными).

Статьей 65 АПК РФ предусмотрена обязанность сторон доказывать основания своих требований и возражений.

Ответчик в нарушение ст.ст.307, 309, 310, 614 Гражданского кодекса РФ и условий договора свои обязательства по внесению арендной платы в рассматриваемый период надлежащим образом полностью не исполнил, в связи с чем задолженность ответчика перед истцом согласно расчету составляет 508.684 рубля 13 копеек.

В рамках рассмотрения дела истцом к взысканию с ответчика на основании ст.330 Гражданского кодекса РФ и п.7.2 договора также заявлена неустойка в размере 35.053 рублей 43 копеек за период с 01.04.2022 по 31.03.2023. Расчет неустойки судом проверен и признан математически и методологически верным.

Поскольку ответчиком не представлено доказательств внесения арендных платежей на условиях, установленных договором, требования истца о взыскании суммы задолженности и неустойки являются обоснованными и подлежат удовлетворению в полном объеме.

В рамках рассмотрения дела ответчиком заявлен встречный иск о признании договора незаключенным.

В обоснование встречных требований ответчик ссылается на то, что в тексте спорного договора отсутствует какое-либо упоминание о нем, как о лице, заключившем договор, при этом указывает на то, что истцом с ответчиком не согласованы существенные условия договора, в связи с чем считает спорный договор незаключенным.

Согласно п.1 ст.432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В рассматриваемом случае права и обязанности арендатора по договору перешли к ответчику в силу п.1 ст.35 Земельного кодекса РФ и ст.552 Гражданского кодекса РФ.

Кроме того, в материалы дела ответчиком представлено письмо от 03.08.2020 исх. № 12 в адрес истца, в котором он констатирует, что между ним и истцом имеются договорные отношения на основе рассматриваемого договора.

Таким образом, ответчик подтвердил наличие договорных отношений между сторонами.

На основании изложенного суд приходит к выводу о том, что правовые основания для признания рассматриваемого договора незаключенным отсутствуют, поскольку сторона, подтвердившая каким-либо образом действие договора (сделки), не вправе ссылаться на его (ее) незаключенность, что влечет за собой в целях пресечения необоснованных процессуальных нарушений потерю права на возражение («эстоппель»).

Данное правило вытекает из общих начал гражданского законодательства и является частным случаем проявления принципа добросовестности, согласно которому при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно; никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (пп.3 и 4 ст.1 Гражданского кодекса РФ).

Таким образом, сторона, из поведения которой явствует ее воля на совершение определенных действий, не вправе оспаривать такие действия по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли (п.2 ст.166 Гражданского кодекса РФ).

Принцип эстоппеля предполагает утрату лицом права ссылаться на какие-либо обстоятельства (заявлять возражения) в рамках гражданско-правового спора, если данные возражения существенно противоречат его предшествующему поведению.

Основным критерием его применения является непоследовательное, непредсказуемое поведение участника гражданского правоотношения.

Довод ответчика о том, что письмом от 03.08.2020 исх. № 12 он отказался от исполнения договора противоречит его поведению по продолжению использования арендуемого земельного участка.

Абзацем вторым ст.622 Гражданского кодекса РФ также предусмотрено, что если арендатор не возвратил арендованное имущество, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

В материалы дела ответчиком не представлены доказательства возврата арендуемого земельного участка истцу, ответчик не прекращал пользование земельным участком по договору.

В связи с изложенным, суд пришел к выводу о том, что встречный иск удовлетворению не подлежит.

Иные доводы ответчика также рассмотрены судом и признаны необоснованными и документально не подтвержденными, противоречащими обстоятельствам спора и имеющимся в материалах дела доказательствам, результат их рассмотрения не повлиял на результат рассмотрения дела.

На основании изложенного с учетом ч.1 ст.65 и ч.3.1 ст.70 АПК РФ суд пришел к выводу о том, что исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме, а встречный иск удовлетворению не подлежит.

В соответствии с ч.1 ст.110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. Государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины (ч.3 ст.110 АПК РФ). Поскольку в соответствии со ст.333.37 Налогового кодекса РФ истец освобожден от уплаты госпошлины, то государственная пошлина подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.4, 9, 65, 70, 71, 75, 110, 123, 131, 156, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ, суд 

 

РЕШИЛ:

Взыскать с ООО «Алвик» (ОГРН 5147746363650) в пользу Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423) 543.737 рублей 56 копеек, из них 508.684 рубля 13 копеек задолженности и 35.053 рубля 43 копейки неустойки.

Взыскать с ООО «Алвик» (ОГРН 5147746363650) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 19.875 рублей 00 копеек (13.875 рублей 00 копеек по иску и 6.000 рублей 00 копеек неоплаты по встречному иску).

В удовлетворении встречного иска отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

 

Судья

     Д.С. Рыбин