АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КОМИ

ул. Орджоникидзе, д. 49а, г. Сыктывкар, 167982

8(8212) 300-800, 300-810, http://komi.arbitr.ru, е-mail: info@komi.arbitr.ru   

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А29-2554/2017

22 декабря 2017 года

г. Сыктывкар

Резолютивная часть решения объявлена 15 декабря 2017 года, полный текст решения изготовлен 22 декабря 2017 года.

Арбитражный суд Республики Коми в составе судьи  Маклаковой С.В.

при ведении протокола судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Воркутинские строительные материалы» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования городского округа «Воркута» (ИНН: 

<

***>, ОРГН: 1131103000214)

к администрации  муниципального образования городского округа «Воркута» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) 

Третьи лица: муниципальное казенное учреждение «Технический контроль» муниципального образования городского округа «Воркута»                                 (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>); Управление городского хозяйства и благоустройства администрации муниципального образования городского округа «Воркута» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>),

о взыскании денежных средств,

при участии:

от истца (заявителя): ФИО2 по доверенности от 01.09.2017

от ответчика:  ФИО3 по доверенности от 17.03.2017

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Воркутинские строительные материалы»  (далее – Общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Коми с исковым заявлением к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования городского округа «Воркута», администрации  муниципального образования городского округа «Воркута» о взыскании солидарно сумм, потраченных на капитальный ремонт арендуемого имущества, в размере 27 579 888 руб. 78 коп.

Комитет представленным отзывом на иск и дополнением к нему просит отказать в иске в полном объеме (т.3 л.д.102-106). В судебном заседании истец заявил ходатайство об отложении дела для проверки локальных смет с выделением объемов работ отдельно по перепланировке и отдельно по капремонту и необходимости проведения строительной экспертизы. Вместе с тем ответчиком не представлены сведения об экспертной организации, согласие эксперта на проведение экспертизы, вопросы, также иные документы, подтверждающие необходимость и возможность проведения судебной экспертизы.  Учитывая, что свои требования истец заявил ответчику еще в декабре 2016 года, суд полагает, что  Администрация злоупотребляет своими процессуальными правами, так как имела возможность проверить документы, связанные с ремонтом помещений, подготовить контррасчеты и соответствующие ходатайства к настоящему судебному заседанию. С учетом этого суд не усматривает оснований для отложения дела.

Иные участники процесса своей позиции по иску не высказали, о судебном процессе извещены надлежащим образом.

В силу части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) суд рассматривает дело в отсутствие представителей ответчиков и третьих лиц.

Изучив материалы дела, заслушав представителя истца, суд установил следующее.

В собственности муниципального образования городского округа "Воркута" находится нежилое шестиэтажное здание ночного клуба "Черная луна" площадью 5348 кв.м, находящееся по адресу: 

<

...> (далее - Здание). Право собственности в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрировано 20 августа 2015 года; основанием регистрации права указаны решение Исполнительного комитета Воркутинского городского Совета народных депутатов от 01.04.1987 №101 "Об утверждении акта государственной комиссии", акт государственной приемочной комиссии о приемке законченного строительством объекта в эксплуатацию от 27.03.1987 (т.1. л.д.32).

На основании постановления Администрации от 28.03.2014 №556 между Комитетом (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор №300 от 28.05.2014 года аренды муниципального недвижимого имущества (помещения), по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование нежилое встроенное помещение – подвал, номера на поэтажном плане 1-65, здания по адресу 

<

...>, общей площадью 1626,2 кв.м на срок с 01.06.2014 по 30.06.2014 года (далее - договор №300, т.1 л.д.21-27).  

По акту приема-передачи нежилого помещения от 28.05.2014 года указанное в данном договоре помещение передано арендатору (т.1 л.д.25).

15.07.2014 года на указанные помещения подвала между сторонами заключен договор №323 от 15.07.2014 сроком с 24.07.2014 по 18.07.2014 (далее договор №323), арендованное помещение было передано Комитетом Обществу по результатам конкурса на право заключения договора аренды с 24.07.2014 по 18.07.2015 (т.1. л.д.26-27).

Впоследствии между сторонами по делу заключен договор аренды №427 от 13.11.2015 на помещения подвала со сроком с 19.07.2015 по 19.07.2025 года (т.1 л.д.28-31). Дополнительным соглашением от 13.12.2016  сторонами  уточнена общая площадь – 1654 кв.м (т.1. л.д.34-35).

Впоследствии между сторонами по делу заключен договор аренды от 20.03.2015 года №106, согласно которому ответчик арендует нежилое встроенное помещение – 2 этаж здания, номера на поэтажном плане 1-33, и 3 этаж, номера на поэтажном плане 1-5 здания по адресу 

<

...>, общей площадью 1446,7 кв.м на срок с 20.03.2015 по 17.03.2016 (далее договор №106), арендованное по договору №106 помещение, было передано Комитетом Обществу по результатам проведенного конкурса на право заключения договора аренды на срок с 20.03.2015 по 17.03.2016 (т.1 л.д.36-39).

Условиями представленных договоров аренды не предусмотрено обязанности арендатора по проведению капитального ремонта, а также установлен запрет на производство перепланировок и переоборудования арендуемых помещений без письменного разрешения арендодателя.

Помещения  первого этажа здания по адресу 

<

...> спорный период  находились в аренде у ООО Гарант.

20 апреля 2015 года Общество заключило с Муниципальным бюджетным учреждением "Технический контроль" муниципального образования городского округа «Воркута» (МКУ "Техконтроль" до изменения типа муниципального бюджетного учреждения, далее - МБУ "Техконтроль") договор №5 на выполнение работ (услуг) по подготовке сметной документации по ремонту, капитальному ремонту, строительству и реконструкции объектов недвижимого имущества, осуществлению строительного контроля за комплексом работ, выполняемых на объекте "Торгово-развлекательный центр". По условиям данного договора Общество (заказчик) поручило, а МБУ "Техконтроль" приняло на себя обязательства выполнения работ (услуг) по осуществлению строительного контроля в целях проверки соответствия качества выполняемых работ проектной документации требованиям технических регламентов, объемов, стоимости и своевременности выполнения строительно-монтажных работ; подготовке сметной документации по ремонту, капитальному ремонту, строительству и реконструкции объектов недвижимого имущества.

Согласно выданному МБУ "Техконтроль" заключению по результатам визуального обследования первого этажа Здания от 25 ноября 2014 года (т.1 л.д.41-46), изучив представленные документы и проведя визуально-инструментальный осмотр помещений подвала, второго и третьего этажей  комиссия пришла к выводу о том, что ввиду длительной эксплуатации, износа, влияния влажности и протечек трубопроводов, протечек с крыши здания, разукомплектации, противоречию ПУЭ 7 изд. составляющие элементы помещений этажей, а именно: деревянные конструкции, штукатурная и окрасочная отделки, трубопроводы отопления, канализации и водоснабжения, электропровода, пришли в негодность, не соответствуют требованиям нормативно-технической документации, СанПиН, требованиям технических регламентов и т.д., пришли в негодность, требуют замены. Для поддержания эксплуатационных качеств помещений необходимо проведение капитального ремонта, реконструкции и текущего ремонта в объеме, удовлетворяющем требованиям федерального законодательства.

Постановлением администрации от 29.04.2016 №788 согласовано переустройство пристройки к зданию торгово-развлекательного центра, расположенного по адресу 

<

...> (т.1 л.д.47-48).    

Постановлением Администрации от  07.05.2015 №624 согласовано переустройство нежилых помещений отдельно стоящего здания по улице Яновского, дом 8. 12.11.2015  Постановлением Администрации №1908  согласовано переоборудование системы электроснабжения и системы вентиляции указанных нежилых помещений (т.1 л.д.48-49). Постановлением №2300 от 30.12.2015 согласована перепланировка и переустройство нежилых помещений на основании договора аренды №427 от 13.11.2015 (т.1 л.д.50) Постановлением №624 от 07.05.2015 согласована перепланировка и переустройство нежилых помещений по договору аренды от 15.07.2014 №323, от 20.03.2015 №106 (т.1 л.д.51-52). Постановлением №2273 от 28.12.2015 согласованы перепланировка и переустройство нежилых помещений по договору аренды №106 от 20.03.2015 г. (т.1 л.д.52).

Обществом в целях осуществления согласованной перепланировки и переустройства заключен ряд договоров на выполнение работ и оказание услуг с подрядной организацией общество с ограниченной ответственностью "Таможенно-транспортный терминал" (далее - ООО "ТТТ").

Так, по договору №01/10-14 строительного подряда Общество (заказчик) поручило ООО "ТТТ" (подрядчик) проведение работ по перепланировке помещений здания по адресу 

<

...>. 01.06.2015 заключены договоры строительного подряда № 01/06-15 и № 02/06-15 по выполнению работ по перепланировке помещений второго этажа указанного здания. 16.05.2016 г. заключен договор строительного подряда по выполнению работ по пристройке к зданию. Кроме того заключены договоры №01/11-15 от 01.11.2015 № 01/07-15 от 01.07.2015 на выполнение работ по монтажу и вентиляционных систем, №01/01-16 от 11.01.2016 по переоборудованию системы электроснабжения второго этажа и второго света в здании, №02/11-15 от 01.11.2015 по переоборудованию системы электроснабжения цокольного этажа здания (т.1 л.д.55-77).

Все указанные договоры заключены в период действия договоров аренды между сторонами по делу.

Истцом в материалы дела представлены локальные сметы (т.1 л.д.79-110), справки о стоимости работ и затрат, акты о приемке выполненных работ, подписанные им с привлеченным подрядчиком и подтверждающие фактическое выполнение работ и их стоимость (т.2, т.3 л.д.1-63).

Дополнительно истцом представлена рабочая и проектная документация, в соответствии с которыми выполнялись данные работы (т.4 л.д.38-104, т.5, 6, 7 л.д.1-39).

Между ООО "ВСМ" и ООО "ТТТ" подписан акт сверки взаимных расчетов за период с 01.01.2017 по 03.04.2017, из которого следует, что на 03.04.2017 задолженность в пользу ООО "ТТТ" составляет 44941729,71 руб. (т.4 л.д.37). 

05.04.2016 года МБУ "Техконтроль" на основании заключенного им с Обществом договора по результатам изучения представленных документов и визуального осмотра помещений 2 этажа дало заключение о том, что согласно рабочей документации №1466-613-000-АС и №1446К-613-000-АС работы по перепланировке  выполнены (т.3 л.д.64-65).

Заключением по результатам визуального обследования второго этажа Здания от 05.04.2016 года (т.3 л.д.66-67) комиссия МБУ "Техконтроль" пришла к выводу о том, что  работы по прокладке электрических сетей освещения и монтажу электрооборудования помещений второго этажа согласно проекта вентиляции и электроснабжения выполнены.

Заключениями визуального осмотра от 25.11.2015, 30.11.2015 установлено, что выполнены работы капитального характера согласно рабочей документации Проект перепланировки помещений кафе «Лакомка», по монтажу систем электроснабжения, вентиляции цокольного этажа здания по адресу г.Воркута, Яновского, дом №8А  также работы капитального характера помещений цокольного этажа здания (т.3 л.д.64-68).

 Актом приемки перепланировки и переустройства нежилых помещений отдельно стоящего здания от 15 февраля 2016г. (т.3 л.д.79) комиссией в составе начальника Воркутинского отделения филиала ФГУП "Ростехинвентаризация - ФБТИ", начальника управления архитектуры, градостроительного кадастра и земельного контроля Администрации, директора ООО "Модулор", заместителя начальника отдела ЖКХ УГХиБ Администрации установлено, что объемно-планировочные и контруктивные решения при перепланировке и переустройству нежилых помещений представляются рациональными и обоснованными, отвечают требованиям нормативной документации и соответствуют функциональному назначению помещений. Технические решения соответствуют требованиям экологических, сантарно-гигиенических, противопожарных и других норм, действующих на территории РФ. В связи с установленным комиссия решила принять перепланировку и переустройство нежилых помещений Здания.

14 июля 2016г. назначенной распоряжением Администрации комиссией решено и первым заместителем руководителя Администрации утверждено принять перепланировку и переустройство нежилых помещений Здания. Как следует из содержания данного акта, проведена приемка выполненных работ (согласно проектной документации №01-24-861-000-ЭО, выданной ООО "Энергом", №1463-613-000-АС, выданной ООО "Модулор", №121-0415-010-АС, 121-0415-010-ОВ, выданной МБУ "Техконтроль") по перепланировке и переустройству нежилых помещений Здания, занимаемых Обществом на основании договоров №427, 106.

Комиссия в акте пришла к выводу о том, что перепланировка и переустройство внутренних нежилых помещений в Здании выполнены согласно проектной документации; несущие строительные конструкции здания не затрагиваются; объемно-планировочные и конструктивные решения при перепланировке и переустройству нежилых помещений представляются рациональными и обоснованными, отвечают требованиям нормативной документации и соответствуют функциональному назначению помещений; технические решения соответствуют требованиям экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и других норм, действующих на территории РФ.

Полагая, что в состав выполненной по его заказу перепланировки и переустройства включены затраты на работы капитального характера, Общество обратилось к муниципалитету о принятии их к учету в порядке статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Предварительно МКУ "Техконтроль" по указанию первого заместителя руководителя Администрации провело расчет стоимости ремонтных работ в части затрат на работы капитального характера, выполненных в Здании.

Согласно адресованному Администрации письму МКУ "Техконтроль" от 27.10.2016 №458 (т.3 л.д.81-83), в ходе расчета стоимости ремонтных работ в части затрат на работы капитального характера на первом, втором, в том числе второй свет, и цокольном этажах, а также фасада и пристройки здания, данные работы составили сумму 45109233,78 рублей, из которых в части цокольного этажа  (по ООО "ВСМ") – 20668277,52 руб., второго этажа – 6911611,26 руб. (ООО ВСМ).

На обращение истца письмом №13/12 от 12.12.2016г. (т.3 л.д.85-87) к руководителю Администрации с направлением счетов-фактур за произведенный капитальный ремонт из расчета стоимости ремонтных работ в части затрат на работы капитального характера и принятии к учету суммы 27579888,78 руб., Администрация письмом от 28.12.2016г. №18/2767 (т.3 л.д.88)  сообщила, что документы, подтверждающие понесенные ООО "ВСМ" расходы на проведение капитального ремонта и перепланировки арендуемых помещений рассмотрены. Решение о принятии к учету суммы 27579888,78 руб. может быть принято только после принятия Советом муниципального образования городского округа "Воркута" Положения о порядке зачета в счет арендной платы стоимости затрат арендатора на капитальный ремонт арендуемого недвижимого имущества, находящегося в собственности муниципального образования городского округа "Воркута".

Суд полагает, что требования истца подлежат удовлетворению в силу следующего.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

        В силу пункта 1 статьи 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

         По общему правилу капитальный ремонт требует согласования с арендодателем. Проведение капитального ремонта без согласия последнего возможно в связи с неотложной необходимостью, или если арендодатель не исполняет своей обязанности по его производству (статья 616 ГК РФ).

         В предмет доказывания по исковому требованию о взыскании с арендодателя стоимости работ по капитальному ремонту арендуемого здания входит выяснение следующих вопросов: произвел ли арендатор капитальный ремонт арендуемого объекта за свой счет, размер затрат арендатора на капитальный ремонт, представление арендодателю сметной документации, согласование капитального ремонта с арендодателем либо обоснование неотложной необходимости проводимого ремонта, а также документальное подтверждение факта выполнения работ и двустороннего волеизъявления на проведение зачета в счет арендной платы.

         Из буквального толкования условий договоров аренды, а именно, пункта 2.2.4 договоров аренды следует, что арендатор обязан не производить перепланировок и переоборудования арендуемого помещения без письменного разрешения арендодателя.

          Материалами дела подтверждается необходимость в проведении капитального ремонта здания. Доводы ответчика о том, что истцом не представлены документы о разграничении работ, указанных в локальных сметах на работы капитального характера и работы, не относящиеся к капитальным работам, подлежат отклонению как противоречащие материалам дела.

       Заявляя довод о том, что в материалах дела отсутствуют документы о разграничении работ, указанных в локальных сметах на работы капитального характера и работы, не относящиеся к капитальным работам, ответчик доказательств не представил, как не представил суду и документы, подтверждающие завышение истцом объемов и стоимости выполненных работ.

Из адресованного Администрации письма МКУ "Техконтроль" от 27.10.2016 №458 (т.3 л.д.81-83) следует, что стоимость ремонтных работ в части затрат на работы капитального характера на первом, втором, в том числе второй свет, и цокольном этажах, а также фасада и пристройки здания, данные работы составили сумму 45109233,78 рублей, из которых в части цокольного этажа  (по ООО "ВСМ") – 20668277,52 руб., второго этажа – 6911611,26 руб. (ООО ВСМ).

Оценка указанному документу была дана при рассмотрении Арбитражным судом РК дела А20-2555/2017. Решением Арбитражного суда Республики Коми от 23.05.2017 исковые требования удовлетворены, с муниципального образования городского округа "Воркута" в пользу ООО "Гарант" взыскано 17 529 345 руб., потраченных на капитальный ремонт арендуемого имущества.

Не обоснована и не доказана Комитетом возможность принимающей стороны (в отсутствии осмотров специалистами в области строительной деятельности) обнаружения таких недостатков помещений при приеме их в аренду весной 2014 года.

Факт выполнения и согласования арендодателем работ по переустройству и перепланировке помещений не исключают наличия в их составе ремонтных работ капитального характера.

 Как следует из представленных уставных документов МБУ "Техконтроль" (впоследствии, МКУ "Техконтроль"), основным видом созданного Администрацией учреждения является деятельность в области архитектуры, инженерных изысканий и предоставления технических консультаций в этих областях. Целями деятельности данного Учреждения являются обеспечение контроля качества осуществляемых работ по проектированию, ремонту, капитальному ремонту, строительству и реконструкции объектов недвижимого имущества, находящихся в собственности муниципалитета; контроль соблюдения технических стандартов, сметных норм  и нормативов, а также других требований, регламентирующих выполнение проектно-изыскательских и строительно-монтажных работ при их осуществлении; осуществление контроля за техническим состоянием объектов муниципального  недвижимого имущества, в том числе при их приемке-передаче по договорам аренды.

Следовательно, данное учреждение является специализированным органом муниципального контроля за состоянием объектов недвижимого имущества, в связи с чем полномочно давать заключения о необходимости проведения капитального ремонта, проверять соответствие качества выполнения данных работ, квалифицировать их в качестве работ, имеющих капитальный характер.

Более того, из письма МКУ "Техконтроль" от 27.10.2016 №458 следует, что, определяя сумму затрат на работы капитального характера, Учреждение действовало не как контрагент Общества в соответствии с заключенным с ним гражданско-правовым договором, а по указанию руководителя Администрации. При этом руководствовалось своим уставом, пользовалось  программным комплексом WinРИК, использовало базы ТСН-2001 Республики Коми в редакции 2014г., внесенные в федеральный реестр сметных нормативов приказом Минстроя России от 31.12.2014г. №937/пр, "Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технических обслуживаний зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения" ВСН 58-88(р) и рекомендованное Верховным Судом РФ, при определении характера ремонтных работ (капитальные или текущие), "Положение о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений" МДС13-14.2000.

Заявляя о критическом отношении к информации, указанной в данном письме, ответчик содержание данной информации не оспорил, компетентность организации по выдаче соответствующих заключений не опроверг, иных сведений о стоимости затрат капитального характера не привел, о проведении экспертизы по данному вопросу не заявлял.

Оценив по правилам статьи 71 АПК РФ собранные по делу доказательства, суд пришел к выводу о том, что в данном случае надлежащим образом подтверждены факты необходимости проведения капитального ремонта арендуемых истцом помещений, получения согласия арендодателя на осуществление ремонта и реконструкции помещений, выполнения капитального ремонта арендуемого имущества на сумму 27579888,78  руб. 

Доказательств наличия какого-либо возмещения со стороны арендодателя со стороны ответчиков не представлено.

При этом отсутствие решения муниципального образования по данному вопросу не лишает арендатора права требовать предусмотренного положениями ст.616 ГК РФ права взыскания стоимости капитального ремонта.

При таких условиях отсутствуют законные основания для отказа в удовлетворении требования арендатора о возмещении затрат на ремонт арендуемых помещений.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 171, ____, 176, 180-181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Взыскать с муниципального образования городского округа «Воркута» в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Воркутинские строительные материалы» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) 27579888,78 руб., потраченных на капитальный ремонт арендуемого имущества.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Разъяснить, что решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке во Второй арбитражный апелляционный суд (г.Киров) с подачей жалобы через Арбитражный суд Республики Коми в месячный срок со дня изготовления в полном объеме.

Судья                              С.В. Маклакова