СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 

634050, г. Томск, ул. Набережная реки Ушайки 24.

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А45-1986/2014

г. Томск

26 января 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена 19 января 2018 года

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего судьи Кудряшевой Е.В.,

судей Иванова О.А., Логачева К.Д.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Копаневой В.А.,

при участии:

от ИП ФИО1: ФИО2 по доверенности от 18.09.2017, ФИО3 по доверенности от 26.05.2017, 

от иных лиц: без участия (извещены),

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу апелляционной жалобы индивидуального предпринимателя Шарниной Ирины Александровны (рег. № 07АП-7448/2014(11))   на определение Арбитражного суда  Новосибирской области от 17 ноября 2017 года (судья Бродская М.В.) по делу о несостоятельности (банкротстве) закрытого акционерного общества «ОбьСтрой» (ОГРН 1075475004483, ИНН 5448451679, адрес: 633102, Новосибирская область, г. Обь, ул. Северная 2-я д. 106/8) по заявлению индивидуального предпринимателя Шарниной Ирины Александровны о государственной регистрации перехода права собственности на офисное помещение,

У С Т А Н О В И Л:

Определением Арбитражного суда Новосибирской области от 24 июня 2014 года в отношении должника - застройщика закрытого акционерного общества «ОбьСтрой» применены правила параграфа 7 главы IX ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Сообщение о введении в отношении должника параграфа 7 опубликовано 05 июля 2014 года в газете «Коммерсантъ» №115.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 28 декабря 2016 года должник – закрытое акционерное общество «ОбьСтрой» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 633102, 

<

...>), признан несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство.

Определением Арбитражного суда Новосибирской области от 31 января 2017 года конкурсным управляющим должника – ЗАО «ОбьСтрой» утвержден ФИО4.

31 июля 2017 года в Арбитражный суд Новосибирской области поступило заявление индивидуального предпринимателя ФИО1 о государственной регистрации перехода права собственности на офисное помещение. 

Определением Арбитражного суда Новосибирской области от 17 ноября  2017 года (резолютивная часть объявлена 15 ноября 2017 года) в удовлетворении заявления отказано. 

Не согласившись с принятым по делу определением, ИП ФИО1 в апелляционной жалобе просит его отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении заявления, ссылаясь на несоответствие выводов, изложенных в определении обстоятельствам дела. 

В обоснование апелляционной жалобы заявитель указывает на то, что судом не предприняты действия к проверке наличия финансовой возможности заявителя оплаты денежных средств в необходимом размере. Судом также не проверена финансовая состоятельность первоначальных инвесторов ФИО5 и ФИО6 на момент заключения ими договора участия в долевом строительстве от 27 июля 2009 года.

Конкурсный управляющий ЗАО  «ОбьСтрой» в отзыве на апелляционную жалобу просит оставить определение без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения. Доводы считает несостоятельными, определение - законным и обоснованным. Ссылается на то, что заявителем не представлено доказательств фактической оплаты стоимости помещения, у конкурсного управляющего также сведения об оплате участниками строительства денежных средств не имеется. 

Конкурсный управляющий ЗАО «ОбьСтрой» ходатайствовал о рассмотрении апелляционной жалобы в его отсутствие. 

В судебном заседании представитель подателя жалобы поддержал доводы апелляционной жалобы, просил определение отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении заявления. 

Иные лица, участвующие в обособленном споре в деле о банкротстве, надлежащим образом и своевременно извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание апелляционной инстанции явку своих представителей не обеспечили. На основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в их отсутствие.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва, проверив законность и обоснованность определения суда первой инстанции в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 27 июля 2009 года между ЗАО «ОбьСтрой» (застройщик, должник) и ФИО5, ФИО6 (участники долевого строительства) был подписан Договор об участии в долевом строительстве, предметом которого является обязанность застройщика в предусмотренный настоящим договором срок своими силами и/или с привлечением других лиц, построить (создать) жилой дом с офисными помещениями, расположенными в цокольном этаже по адресу: 

<

...> расположенный на земельном участке, имеющем кадастровый номер 54:36:020102:16 и после получения разрешения на его ввод в эксплуатацию передать Участнику в собственность определенный договором объект, а участник обязался уплатить обусловленную настоящим договором цену и принять объект долевого строительства (л.д.18-23).

Пунктом 2.1 договора установлено, что объектом долевого строительства является офисное помещение, расположенное в цокольном этаже в секции №2 МКД. Номер офиса в соответствии с проектной документацией - №2. Общая проектная площадь офиса 345,5 кв.м.

25 мая 2010 года между ФИО5, ФИО6 (цедент) и ФИО1, ФИО7 (цессионарий) было заключено соглашение №1 уступки права по договору долевого участия в строительстве №64-2-0/Обь от 27 июля 2009 года, согласно условиям которого цедент уступил, а цессионарий принял в полном объеме права (требования), принадлежащие цеденту, как участнику долевого строительства, по договору долевого участия в строительстве №64-2-0/Обь от 27 июля 2009 года (л.д.24).

Согласно пункту 2.1 соглашения цессионарий уплатил цеденту за передачу права денежные средства в размере 8 835 241 рублей.

06 декабря 2010 года между ФИО7 (цедент) и ФИО1  (цессионарий) заключено соглашение №2 уступки права по договору долевого участия в строительстве №64-2-0/Обь от 27 июля 2009 года, согласно условиям которого цедент уступил, а цессионарий принял в полном объеме права (требования), принадлежащие цеденту, как участнику долевого строительства, по договору долевого участия в строительстве №64-2-0/Обь от 27 июля 2009 года (л.д.27).

Пунктом 2.1 соглашения №2 предусмотрено, что цессионарий уплатил цеденту за передачу права денежные средства в размере 4 400 000 рублей.

Полагая, что имеются правовые основания для государственной регистрации перехода права собственности на офисное помещение, поскольку отсутствие государственной регистрации должником права собственности на спорное нежилое помещение нарушает право заявителя на государственную регистрацию перехода права собственности на спорное нежилое помещение, ИП ФИО1 обратилась в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Отказывая в удовлетворении заявления, суд первой инстанции исходил из того, что право собственности на спорное нежилое помещение за должником не зарегистрировано, доказательств оплаты стоимости доли по договору участия в долевом строительстве заявителем в материалы дела не представлено.

Выводы суда первой инстанции соответствуют действующему законодательству и фактическим обстоятельствам дела.

Согласно статье 32 Федерального закона от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве) и части 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).

В силу подпункта 1 пункта 1 статьи 201.8 Закон о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства.

Поскольку требование заявителя основано на договоре долевого участия в строительстве, обусловлено уклонением застройщика от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, заявлено в деле о банкротстве застройщика, заявителем избран надлежащий способ защиты права.

Исходя из толкования норм параграфа 7 главы IX Закон о банкротстве, положения пункта 1 части 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве не применимы к правоотношениям, объектом которых является нежилое помещение.

Иное толкование Закона о банкротстве означало бы предоставление инвесторам нежилых помещений преимущества относительно других кредиторов в деле о банкротстве застройщика.

Целью дела о банкротстве является соразмерное удовлетворение требований кредиторов, включенных в реестр требований должника. Удовлетворение требования заявителя о признании за ним права собственности на построенные нежилые помещения и передача их ему повлечет за собой нарушение прав других кредиторов на соразмерное удовлетворение их денежных требований за счет имущества должника.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд, исходя из пункта 3 статьи 551 ГК РФ, по требованию другой стороны вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. При указанных обстоятельствах государственная регистрация перехода права собственности производится на основании решения суда.

Согласно пункту 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 54 от 11 июля 2011 года «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» требование о понуждении продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи (статья 398 Гражданского кодекса Российской Федерации), равно как и требование о государственной регистрации перехода права собственности на это имущество (статья 551 Гражданского кодекса Российской Федерации) могут быть удовлетворены судом только в том случае, если право собственности ответчика - продавца по договору купли-продажи недвижимости зарегистрировано в реестре в установленном порядке.

Возможность прибегнуть к указанному способу защиты в рамках дела о банкротстве застройщика предусмотрена также в подпункте 6 пункта 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве (то есть в порядке пункта 3 статьи 551 ГК РФ), вне зависимости от статуса спорного помещения - жилого или нежилого. Какой-либо дифференциации по таким требованиям Закон о банкротстве в данной части не устанавливает.

Согласно статье 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и иное вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Поскольку законом не установлено иное, вещные права, включая право общей долевой собственности, на такие объекты недвижимости, как не завершенные строительством объекты, возникают не с начала их строительства, а только после государственной регистрации соответствующих прав на эти объекты.

В Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что вещные права, включая право собственности на объекты недвижимости, возникают не с начала их строительства, а только после государственной регистрации соответствующих прав на эти объекты.

Заключение инвестиционного договора порождает лишь обязательственные отношения между его сторонами и дает им право требовать друг от друга исполнения соответствующего обязательства, а также защищать это право в порядке, способами и по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.

Для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (статьи 131 и 551 Гражданского кодекса Российской Федерации) продавец должен обладать правом собственности на него.

Требование о признании права собственности в судебном порядке подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик (продавец по договору), право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в Едином государственном реестре прав.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 58 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», также следует, что с иском о признании права собственности вправе обратиться в суд лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом.

Между тем, как установлено судом первой инстанции, не оспаривается апелляционной жалобы и подтверждено материалами дела, право собственности за должником-застройщиком, находящимся в процедуре конкурсного производства, в отношении спорного нежилого помещения в многоквартирном доме не регистрировалось, помещение на кадастровый учет не поставлено.

Суд апелляционной инстанции соглашается с судом первой инстанции, что акт приема-передачи нежилого помещения, подписанный между заявителем и должником в процедуре наблюдения не может служить основанием для признания судом доказанным исполнение перед должником обязанности оплаты.

Соответственно, для вынесения в деле о банкротстве судебного акта о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество недостаточно констатации наличия у заявителя письменных документов, подтверждающих исполнение продавцом (застройщиком) обязанности по передаче недвижимой вещи во владение покупателя.

Довод апелляционной жалобы о необходимости исследования судом первой инстанции финансового состоятельности первоначальных инвесторов ФИО5 и ФИО6 отклоняется, поскольку в данном конкретном обособленном споре данное обстоятельство не имеет правового значения. 

Приведенные в апелляционной жалобе доводы выражают несогласие с выводами суда первой инстанции об оценке установленных обстоятельств, и не опровергают правильное применение судом первой инстанций норм материального права. 

Суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены обжалуемого определения суда. Нормы материального права судом первой инстанции при разрешении вопроса были применены правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, суд апелляционной инстанции не установил.

Руководствуясь статьями 258, 268, 271, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда  Новосибирской области от 17 ноября 2017 года по делу № А45-1986/2014 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение месяца путем подачи кассационной жалобы через суд первой инстанции.

  Председательствующий                                                    Е.В. Кудряшева 

 Судьи                                                         О.А. Иванов

                                                       К.Д. Логачев