СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Пушкина, 112, г. Пермь, 614068

e-mail: 17aas.info@arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

 

№ 17АП-11976/2023-ГК

г. Пермь

11 января 2024 года

Дело № А50-16737/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 10 января 2024 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 11 января 2024 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:председательствующего Скромовой Ю.В., 

судей  Крымджановой Д.И., Поляковой М.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

при участии в судебном заседании представителя третьего лица, ФИО2 - ФИО3, паспорт, диплом, доверенность от 13.07.2022:

эксперта – ФИО4, паспорт,

иные лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда, в судебное заседание не явились, явку своих представителей не обеспечили,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца, Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пермском крае,

на решение Арбитражного суда Пермского края от 11 сентября 2023 года 

по делу № А50-16737/2022

по иску Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пермском крае (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Абсолют-Пермь» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

третьи лица: автономная некоммерческая организация дополнительного профессионального образования «Пермский краевой центр подготовки кадров» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), общество с ограниченной ответственностью «ГроссБух» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), общество с ограниченной ответственностью «Объединенная инжиниринговая компания» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), общества с ограниченной ответственностью «Архитектор» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>); общество с ограниченной ответственностью «ДЭТК» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), общество с ограниченной ответственностью «Эксперт-Нэкст» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), общество с ограниченной ответственностью «Юнитэкс» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9,  ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13,  ФИО14, ФИО15, ФИО16,  ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО29, ФИО30, ФИО31, ФИО32, ФИО33, ФИО2, ФИО34, ФИО35, ФИО36, ФИО37, ФИО38, ФИО39, ФИО40, ФИО41

об обязании присоединиться к договору аренды,

установил:

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пермском крае (далее – управление, истец) обратилось в Арбитражный суд Пермского края с иском о возложении на общество с ограниченной ответственностью «Абсолют-Пермь» (далее – общество, ответчик) обязанности присоединиться к договору аренды со множественностью лиц на стороне арендатора от 08.06.2021 №06433 путем подписания соглашения в течение 5 дней со дня вступления решения суда в законную силу (с учетом уточнения требований, заявленных в порядке статьи 49 АПК РФ, и принятых судом к рассмотрению).

В соответствии со статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены автономная некоммерческая организация дополнительного профессионального образования «Пермский краевой центр подготовки кадров», общество с ограниченной ответственностью «ГроссБух», общество с ограниченной ответственностью «Объединенная инжиниринговая компания», общества с ограниченной ответственностью «Архитектор»; общество с ограниченной ответственностью «ДЭТК», общество с ограниченной ответственностью «Эксперт-Нэкст», общество с ограниченной ответственностью «Юнитэкс», ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9,  ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13,  ФИО14, ФИО15, ФИО16,  ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО29, ФИО30, ФИО31, ФИО32, ФИО33, ФИО2, ФИО34, ФИО35, ФИО36, ФИО37, ФИО38, ФИО39, ФИО40, ФИО41

Решением суда от 11.09.2023 исковые требования удовлетворены, на общество возложена обязанность присоединиться к договору аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора № 06433 от 08.06.2021 путем подписания соглашения о вступлении в договор аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора № 06433 от 08.06.2021. Урегулированы разногласия, возникшие при определении рыночной стоимости права аренды земельного участка  с кадастровым номером 59:01:4410003:34, общей площадью 2 683 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...> за весь срок аренды – 49 лет, установлена рыночная стоимость права аренды земельного участка с кадастровым номером 59:01:4410003:34, общей площадью 2 683 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...> за весь срок аренды – 49 лет, в размере 35 778 683 руб. по состоянию на 07.06.2021, которая подлежит применению с момента вступления  решения суда по настоящему делу в законную силу.

В апелляционной жалобе истец просит решение суда отменить, назначить по делу повторную оценочную экспертизу по определению рыночной стоимости права аренды земельного участка общей площадью 2683 кв.м, расположенного по адресу: Пермский край, г. Пермь, Ленинский район, ул. Монастырская, 12а, с кадастровым номером 59:01:4410003:34, являющегося собственностью Российской Федерации, за весь срок аренды (49 лет), по состоянию на 07.06.2021 и на дату проведения экспертизы.

Указал, что при исследовании заключения эксперта № 23/0315-1, изготовленного ФИО4, установлено, что объекты-аналоги имеют значительно более высокую цену, по сравнению со спорным участком, что подтверждается действующими отчетами об оценке вблизи спорного земельного участка (приложение № 4).

В судебном заседании суда апелляционной инстанции 29.11.2023 представитель ответчика возражает относительно удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменном отзыве.

Представитель третьего лица, ФИО2 решение суда первой инстанции считает законным и обоснованным. Против доводов апелляционной жалобы возражает по основаниям, изложенным в письменном отзыве, просит обжалуемый судебный акт оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Ввиду большой разницы между ценой, определенной при заключении договора, и ценой, определенной в рамках судебной экспертизы, суд признал необходимым вызвать в судебное заседание эксперта, предложив ему представить пояснения относительно причин такой разницы. Судебное заседание отложено на 10.01.2024.

После отложения в судебное заседание явился судебный эксперт, представив письменные пояснения, которые приобщены к материалам дела, и ответив на вопросы суда.

Третье лицо поддержало ранее высказанную позицию, просило в удовлетворении жалобы и ходатайства о назначении повторной экспертизы отказать.

 Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 59:01:4410003:34, общей площадью 2 683 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...>, принадлежит на праве собственности Российской Федерации.

В границах вышеуказанного земельного участка расположено нежилое здание с кадастровым номером 59:01:4410003:137.

Ответчику с 17.01.2023 на праве собственности принадлежит нежилое помещение с кадастровым номером 59:01:4410003:456, принадлежащее на праве собственности ответчику, ранее с 21.04.2014 по 17.01.2023 помещение принадлежало на праве собственности ООО «ГЕО-комплекс».

14.03.2022 истец направил в адрес собственника помещения в здании требование №59-ЕМ-03/2112 о заключении договора, в котором со ссылкой на п.п. 6, 7 ст. 39.20 ЗК РФ сообщил о направлении в адрес ответчика договора аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора № 06433 от 08.06.2021г., соглашение о вступлении в договор аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора № 06433 от 08.06.2021, с целью их подписания ответчиком и направления в адрес истца в течение 30 дней.

Неполучение истцом подписанного договора аренды и соглашения о вступлении в него послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные сторонами в обоснование своих доводов и возражений доказательства, исходя из предмета и оснований заявленных требований, а также из достаточности и взаимной связи всех доказательств в их совокупности, установив все обстоятельства, входящие в предмет доказывания и имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, суд счел требования истца  об обязании ответчика присоединиться к договору аренды обоснованными, и правомерно удовлетворил их.

В части возложения на ответчика обязанности присоединиться к договору решение суда никем из сторон не оспаривается.

В ходе рассмотрения дела у сторон возникли разногласия относительно стоимости арендной платы по договору аренды.

 В соответствии с пунктом 4 статьи 445 ГК РФ если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

В силу пункта 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 №49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» равным образом на рассмотрение суда могут быть переданы разногласия, возникшие в ходе заключения договора, при наличии обязанности заключить договор или соглашения сторон о передаче разногласий на рассмотрение суда.

Такой спор подлежит рассмотрению в том же порядке, что и спор о понуждении к заключению договора (пункт 1 статьи 446 ГК РФ).

С учетом заявленных ответчиком разногласий относительно предусмотренной в договоре аренды стоимости арендных платежей за весь срок аренды - 49 лет, определением суда от 02.03.2023 по ходатайству истца (т. 3, л.д. 21) по настоящему делу назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту, предложенному истцом, обществу с ограниченной ответственностью оценочная компания «Авангард» ФИО4.

На разрешение эксперта судом поставлен вопрос об определении величины рыночной стоимости права аренды земельного участка общей площадью 2 683 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 59:01:4410003:34, являющегося собственностью РФ, за весь срок аренды (49 лет), по состоянию на 07.06.2021 и на дату проведения экспертизы.

Согласно представленному в материалы дела заключению эксперта №23/0315-1 от 19.04.2023, рыночная стоимость права аренды земельного участка общей площадью 2 683 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 59:01:4410003:34, являющегося собственностью РФ, за весь срок аренды (49 лет), по состоянию на 07.06.2021 составила 35 778 683 руб.

Согласно п.п. 3, 12 ст. 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды, является существенным условием договора аренды земельного участка.

Арендная плата за пользование землей, находящейся в публичной собственности, относится к регулируемой, что разъяснено в пунктах 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73.

Размер платы за пользование земельным участком, находящимся в федеральной собственности, должен быть определен в соответствии с Правилами определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденными постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 №582.

Пунктом 11 Правил №582 установлено, что в случае если на стороне арендатора выступают несколько лиц, арендная плата для каждого из них определяется пропорционально их доле в праве на арендованное имущество в соответствии с договором аренды земельного участка.

В соответствии с п. 3.3. договора арендная плата начисляется с момента подписания сторонами акта приема-передачи участка.

В п. 3.6. указано, что при фактическом использовании участка до заключения договора, арендатор обязан внести арендную плату в полном объеме с начала его использования в течение 10 дней с момента заключения договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений (п. 2 ст. 425 ГК РФ). При принятии решения об обязании заключить договор или об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, суд в резолютивной части решения указывает условия договора, который считается заключенным на этих условиях с момента вступления в законную силу решения суда (пункт 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации); при этом дополнительных действий сторон (подписание двустороннего документа, обмен документами, содержащими оферту и ее акцепт, и т.п.) не требуется (п. 42 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49).

Учитывая вышеизложенное, принимая во внимание заключение эксперта, суд урегулировал разногласия по определению рыночной стоимости аренды земельного участка с кадастровым номером 59:01:4410003:34, общей площадью 2 683 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...> за весь срок аренды – 49 лет, установив рыночную стоимость права аренды земельного участка за весь срок аренды – 49 лет, в размере 35 778 683 руб. по состоянию на 07.06.2021, которая подлежит применению с момента вступления решения суда по настоящему делу в законную силу.

В апелляционной жалобе управление не согласно с определенной оценщиком стоимостью, указывая, что аналогичные спорному участки оценены значительно дороже, ввиду чего просит назначить повторную экспертизу.

Согласно ч. 2 ст. 87 АПК РФ в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Сомнений в обоснованности заключения эксперта, назначенного судом, не имеется.

Наличие рядом расположенных участков, которые оценены дороже спорного, не свидетельствует о необоснованной оценки спорного участка и недостоверности настоящего заключения, поскольку при оценке учитываются конкретные характеристики участков.

При этом ввиду значительной разницы между оценкой, проведенной по заданию управления, и судебной оценкой, суд предложил эксперту дать пояснения.

Как пояснил эксперт, методика оценки применена экспертами аналогичная, однако во несудебной оценке взяты объекты аналоги с максимальными ценами предложения, а некоторые из объектов аналогов предлагаются к продажи длительное время. 

При этом аналоги, которые применил судебный эксперт, наибольшим образом соответствуют объекту оценки, а их цена соответствует реальной цене сделки (то есть взята та цена, по которой участки реально отчуждены).

Таким образом, отчет, подготовленный судебным экспертом, в наибольшей степени отражает рыночную стоимость участков-аналогов и, соответственно, определенную по методике рыночную стоимость аренды.

Расчет этой цены из стоимости участков по максимальной цене предложения, при том, что объявления размещены задолго до даты оценки, а корректировка на дату оценки не сделана, привело к завышению цены участка, а следовательно и к завышению арендной платы, что в свою очередь объясняет большую разницу между отчетами.

С учетом отсутствия оснований для назначения повторной экспертизы ввиду отсутствия сомнений в обоснованности заключения эксперта и противоречий в выводах эксперта, а также того, что управление, заявляя ходатайство о назначении повторной экспертизы, не предлагает кандидатуры экспертов, которые готовы провести экспертизу в отсутствие денежных средств на депозитном счете суда (управление указывает на отсутствие денежных средств на проведение экспертизы), и принимая во внимание, что в суде первой инстанции соответствующее ходатайство не заявлялось, апелляционный суд отказывает в проведении по делу повторной экспертизы.

Заключение судебной экспертизы признано обоснованным, полным, ясным, ввиду чего правомерно применено судом при определении рыночной стоимости арендной платы за весь период аренды – 49 лет.

С учетом изложенного решение суда первой инстанции следует оставить без изменения, апелляционную жалобу истца по изложенным в ней доводам – без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Пермского края от 11 сентября 2023 года  по делу № А50-16737/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Пермского края.

Председательствующий

Ю.В. Скромова 

Судьи

Д.И. Крымджанова 

М.А. Полякова