АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  КАМЧАТСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А24-1086/2021

г. Петропавловск-Камчатский

10 сентября 2021 года

Резолютивная часть решения объявлена 06 сентября 2021 года.

Полный текст решения изготовлен 10 сентября 2021 года.

Арбитражный суд Камчатского края в составе судьи Душенкиной О.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело 

по иску индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 304410108500022)

к администрации Петропавловск-Камчатского городского округа (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Управление архитектуры и градостроительства администрации Петропавловск-Камчатского городского округа (ИНН 4101131945, ОГРН 1094101003710), Управление имущественных и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа – муниципальное учреждение (ИНН 4101027609, ОГРН 1024101028291), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Камчатскому краю (ИНН 4101099096, ОГРН 1044100664167)

о признании права собственности 

при участии:

от истца: ФИО2 – лично (паспорт), ФИО3 – представитель по доверенности от 10.01.2020 (сроком до 31.12.2021), диплом,

от ответчика: не явились,

от третьих лиц:

от Управления архитектуры: ФИО4 – представитель по доверенности от 14.07.2021 (сроком до 31.12.2021), диплом ВСГ 1763778, выдан 23.06.2021 (рег. номер 97643);

от Управления имущественных и земельных отношений: не явились,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – истец, Предприниматель, адрес: 683042, Камчатский край, г. Петропавловск-Камчатский) обратился в Арбитражный суд Камчатского края с иском к администрации Петропавловск-Камчатского городского округа (далее – ответчик, Администрация, адрес: 683000, 

<

...>) о признании права собственности на объект недвижимости: нежилое здание – здание склада по ул. Дальняя в г. Петропавловске-Камчатском, площадью 767,8 кв.м., количество этажей здания – 1, материал наружных стен – стальной профилированный лист по стальному рамно-связевому каркасу, фундамент – железобетонный столбчатый, год завершения строительства – 2019, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 41:01:0010120:2571 площадью 8361 кв.м. с видом разрешенного использования – земельные участки объектов складского назначения.

Требования заявлены истцом со ссылкой на статьи 40 41 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), статью 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и мотивированы необоснованным отказом ответчика в выдаче разрешения на строительство спорного объекта.

Определением от 18.03.2021 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Камчатскому краю (далее – Управление Росреестра по Камчатскому краю; 683024, 

<

...>).

Определением от 04.08.2021 в порядке процессуального правопреемства произведена замена третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, с Управление архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа на его правопреемника – Управление архитектуры и градостроительства администрации Петропавловск-Камчатского городского округа – муниципальное учреждение (далее – Управление архитектуры; адрес: 683000, Камчатский край, 

<

...>); к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление имущественных и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа – муниципальное учреждение (далее – Управление имущественных и земельных отношений; адрес: 683000, 

<

...>).

На основании статьи 156 АПК РФ судебное заседание проводилось в отсутствие ответчика и третьих лиц Управления имущественных и земельных отношений и Управления Росреестра по Камчатскому краю, не явившихся в судебное заседание и извещенных о месте и времени его проведения надлежащим образом по правилам статей 121-123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), в том числе путем публикации судебного акта на сайте суда в сети Интернет.

В отзыве на иск Администрация полагала, что требования истца удовлетворению не подлежат, поскольку направлены на легализацию недвижимого имущества в обход установленных законом требований. Управление архитектуры в своем мнении поддержало доводы ответчика.

В судебном заседании истец и его представитель иск поддержали. Полагают, что поскольку вид разрешенного использования переданного в аренду земельного участка предусматривает возможность строительства на нем объектов капитального строительства, то у истца имелись все основания для возведения спорного объекта, а отказ в выдаче разрешения на строительства со ссылкой на указанное в договоре фактическое использование необоснован. Истец указал, что несмотря на вступление в арендные отношения в связи с приобретением находящегося на земельном участке временного сооружения с целью использования данного имущества, дальнейшие намерения Предпринимателя были связаны именно со строительством на данном земельном участке объекта капитального строительства.

Представитель Управления архитектуры просил отказать в иске в полном объеме, утверждая, что земельный участок передавался в пользование ответчику, а ранее – его правопредшественнику для целей, не связанных со строительством, в связи с чем вид разрешенного использования земельного участка в данном случае правового значения не имеет, учитывая иную цель заключения договора аренды земли. Непосредственно для строительства объекта земельный участок Предпринимателем не испрашивался, договор аренды земли ввиду ограниченного срока действия, на который он заключался, прекращен, а следовательно, отказ в выдаче разрешения на строительство законен.

Заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, суд приходит к следующему выводу.

Как следует из материалов дела, на основании постановления Главы Петропавловск-Камчатского городского округа от 13.11.2008 № 3298 обществу с ограниченной ответственностью «Альтстрой» (далее – ООО «Альтстрой») в аренду предоставлен земельный участок общего пользования по ул. Дальняя, кадастровый номер 41:01:010120:71, общей площадью 0,8361 га, для эксплуатации временной постройки (объекта некапитального строительства) производственной базы.

Постановлением Администрации от 09.06.2012 № 1613, принятым по результатам рассмотрения обращения ООО «Альтстрой», земельный участок с кадастровым номером 41:01:010120:71 разделен, в результате чего образованы новые земельные участки с кадастровыми номерами 41:01:0010120:296 (площадью 0,2562 га), 41:01:0010120:297 (площадью 0,2543 га), 41:01:0010120:298 (площадью 0,3256 га); фактическое использование: для эксплуатации временной постройки; вид разрешенного использования: для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок; категория земель: земли населенных пунктов. 

Согласно пунктом 2 данного постановления, образованные земельные участки передаются ООО «Альтстрой» в аренду на 3 года.

22.06.2012 между Администрацией в лице Департамента градостроительства и земельных отношений Петропавловск-Камчатского городского округа (арендодатель) и ООО «Альтстрой» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 62/12, по условиям которого арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование на условиях аренды земельные участки, расположенные по адресу: 

<

...> с кадастровыми номерами 41:01:010120:296 (площадью 0,2562 га), 41:01:010120:297 (площадью 0.2543 га) и 41:01:010120:298 (площадью 0,3256 га); категория земель: земли населенных пунктов; вид разрешенного использования: для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок; фактическое использование: для эксплуатации временной постройки (объекта некапитального строительства) производственной базы.

В соответствии с пунктом 2.1 договора срок аренды установлен на период с 22.06.2012 до 21.06.2015 с условием об обязательном уведомлении арендатором арендодателя о намерении заключить договор аренды на новый срок не менее чем за 30 календарных дней (пункты 3.9, 4.3.6). По окончании срока действия договора аренды, при незаключении нового договора, арендатор обязан осуществить вывоз временного объекта с занимаемого земельного участка в десятидневный срок и сдать участок по акту приема-передачи арендодателю (пункт 3.10 договора).

Арендодатель имеет право приостанавливать работы, ведущиеся арендатором на арендуемом земельном участке нарушением условий договора и действующего законодательства (пункт 4.1.1 договора) и требовать досрочного расторжения договора при нарушении арендатором его условий при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче; при уклонении от заключения договоров на вывоз мусора; очистку территории от снега в зимний период; при проведении земляных работ на выделенное земельном участке без согласования с организацией, эксплуатирующей подземные коммуникации при несвоевременном внесении арендной платы более двух раз подряд, а также при внесении арендной платы не в полном объеме (пункт 4.1.2 договора).

Арендатор имеет право использовать участок в соответствии с целью и условиями его предоставления (пункт 4.3.2 договора) и обязан не допускать действий, приводящих к ухудшению качественных характеристик участка, экологической обстановки на арендуемом земельном участке и прилегающих к нему территорий, а после окончания действия договора – передать участок арендодателю по акту приема-передачи в состоянии и качестве не хуже первоначального (пункты 4.4.1, 4.4.2 договора).

21.03.2013 между ООО «Альтстрой» (арендатор-1), ИП ФИО2 (арендатор-2) и Администрацией в лице Департамента градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа (арендодатель) заключено соглашение о замене лица на стороне арендатора в договоре аренды от 22.06.2012 № 62/12, по условиям которого Предприниматель принимает на себя все права и обязанности арендатора, возникшие по договору аренды № 62/12, заключенному до 21.06.2015, с целью использования земельных участков с кадастровыми номерами 41:01:0010120:296, 41:01:0010120:297, 41:01:0010120:298, предоставленных для эксплуатации временной постройки  (объекта некапитального строительства) производственной базы (пункт 1 соглашения). 

Остальные условия договора аренды № 62/12 согласно пункту 2 соглашения остаются неизменными и стороны подтверждают по ним свои обязательства.

Соглашением от 17.03.2015 Администрация (арендодатель) и Предприниматель (арендатор) внесли изменения в договор аренды № 62/12, изложив его текст в новой редакции, согласно которой предмет договора (пункт 1) остался неизменным, а срок аренды изменен и установлен на период с 22.06.2012 по 20.06.2020.

При этом пунктом 3.5 раздела «Особые условия» установлена обязанность арендатора не производить увеличение площади (расширения) временного объекта. Кроме того, договор дополнен пунктом 4.5, в соответствии с которым арендатор не вправе выкупать земельные участки на основании пункта 8 статьи 27 ЗК РФ.

Договор сохранил право арендатора на заключение договора на новый срок (пункт 4.3.5) с условием об обязанности арендатора уведомить арендодателя за 30 календарных дней о намерении заключить договор на новый срок (пункт 3.7).

Также договором сохранено право арендодателя приостанавливать работы, ведущиеся арендатором на арендуемом земельном участке нарушением условий договора и действующего законодательства (пункт 4.1.1), а согласно новой редакции пункта 4.1.2 арендодатель вправе в любое время в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора, в том числе, в случае использования земельного участка не по целевому назначению, не в соответствии с разделом 1 договора.

Пункт 4.3.2 договора о праве арендатора использовать участки в соответствии с целью и условиями их предоставления в новой редакции договора не подвергся изменениям. При этом договор дополнен условием, изложенным в пункте 4.4.3, согласно которому арендатор обязан разместить временный объект в границах предоставленных участков и в течение 1 месяца после размещения временного объекта направить в адрес арендодателя исполнительную съемку с изображением на ней границ предоставленных земельных участков и установленного в их границах временного объекта. 

Согласно пункту 4.4.5 договора после окончания срока его действия или при досрочном расторжении арендатор обязан передать участки арендодателю по акту приема-передачи в состоянии и качестве, пригодном для их дальнейшего использования, не хуже первоначального, оговоренного в разделе 1 договора, в течение 10 дней с момента расторжения (прекращения).

Приказом Управления архитектуры от 21.11.2019 № 2035/19 путем объединения смежных участков с кадастровыми номерами 41:01:0010120:296, 41:01:0010120:297, 41:01:0010120:298 (государственная собственность на которые не разграничена), образован земельный участок с условным номером 41:01:0010120:ЗУ1 площадью 8361 кв.м. в границах территориальной зоны п2 с видом разрешенного использования: земельные участки объектов складского назначения.

18.03.2020 между Администрацией (арендодатель) и Предпринимателем (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 31/20, по условиям которого арендатор сдал, а арендодатель принял в пользование на условиях аренды земельный участок с кадастровым номером 41:01:0010120:2571, площадью 0,8361 га (8361 кв.м.), категория земель: земли населенных пунктов, расположенный по адресу: 

<

...> вид разрешенного использования: земельные участки объектов складского назначения, фактическое (целевое) использование: для эксплуатации временной постройки (объекта некапитального строительства) производственной базы (пункт 1.1). 

Во всем остальном содержание договора аренды № 31/20 идентично содержанию договора аренды № 62/12 в редакции, утвержденной соглашением от 17.03.2015, в том числе в части срока аренды, который, как и прежде, определен сторонами с 22.06.2012 по 20.06.2020 (пункт 2.1).

В период действия перечисленных договоров аренды на основании заявления Предпринимателя от 26.09.2016 Управлением архитектуры издан приказ от 10.10.2016 № 491/16 об утверждении градостроительного плана земельного участка с кадастровым номером 41:01:0010120:297 для целей строительства здания склада согласно приложению.

В материалы дела представлен градостроительный план от 05.10.2016 № ru41-301-000-161, выданный истцу в отношении земельного участка с кадастровым номером 41:01:0010120:297, площадью 0,253 га и местоположением: 

<

...>. К плану прилагается чертеж, в котором место положение участка указано – ул. Дальняя. Пунктом 2.2.1 определены предельные размера земельных участков и объектов капитального строительства: площадь застройки 1547,36 кв.м., максимальный размер 60000 м, минимальный – 300 м. 

20.10.2016 между Предпринимателем (заказчик) и ООО «Трасса» (подрядчик) заключен договор подряда, по условиям которого подрядчик принял на себя обязательство выполнить работы по строительству объекта капитального строительства, здания склада по ул. Дальняя в г. Петропавловске-Камчатском в соответствии с градостроительным планом от 05.10.2016 № ru41-301-000-161 и согласно приказу Управления архитектуры от 10.10.2016 № 491/16. 

Пунктом 1.3 договора срок выполнения работ установлен с 20.10.2016 по 20.10.2018 в соответствии с проектом. 

В 2017 году получено заключение об инженерно-геологических условиях территории строительства.

Постановлением Администрации от 18.01.2018 № 60 предоставлено разрешение на отклонение предельных параметров разрешенного строительства объекта капитального строительства «Здание склада» в части уменьшения отступов с 5 до 0,5 метра от юго-восточной и с 5 до 2,5 метра от юго-западной границ земельного участка с кадастровым номером 41:01:0010120:297, расположенного на ул. Дальняя. 

Также в 2018 году (согласно дате на титульном листе) подготовлен проект строительства объекта «Здание склада по ул. Дальней в г. Петропавловске-Камчатском» (исходные данные, общая пояснительная записка, схема планировочной организации земельного участка, ПОС, архитектурные решения, конструктивные решения). Автор проекта – ООО «М и С ЛЕНД», шифр 11.16.

Согласно техническому заключению ОАО «Камчатжилкоммунпроект» по состоянию строительных конструкций объекта капитального строительства, а также техническому отчету ООО «Петропавловская кадастровая служба» обследования объекта (год составления отчетов – 2020), строительство спорного объекта завершено подрядчиком в 2018 году.

12.04.2018 Предприниматель обратился в Управление архитектуры с заявлением о выдаче разрешения на строительство (реконструкцию) объекта капительного строительства «Здание склада по ул. Дальней в г. Петропавловске-Камчатском», расположенного по адресу: Камчатский край, Петропавловск-Камчатский городской округ, ул. Дальняя, кадастровый номер земельного участка: 41:01:0010120:297. В заявлении указана ссылка на выданный градостроительный план № ru41-301-000-161, постановление Администрации от 18.01.2018 № 60 о предоставлении разрешения на отклонение предельных параметров строительства и проект ООО «М и С ЛЕНД», шифр 11.16 (при этом указано, что проект утвержден истцом 20.01.2017).

Письмом от 19.04.2018 Управление архитектуры отказало в выдаче разрешения на строительство на том основании, что земельный участок с кадастровым номером 41:01:0010120:297 предоставлен на праве аренды для эксплуатации временной постройки, и условиями договора аренды земли строительство объектов капитального строительства на данном земельном участке не предусмотрено.

Приказом Управления архитектуры от 03.05.2018 № 291/18 отменен градостроительный план № ru41-301-000-161, а постановлением Администрации 08.06.2018 № 1178 отменено постановление Администрации от 18.01.2018 № 60 о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства.

Ссылаясь на незаконность отказа в выдаче разрешения на строительство спорного объекта, истец обратился в суд с рассматриваемым иском, указывая в обоснование заявленных требований, что поскольку вид разрешенного использования земельного участка, на котором возведен спорный объект, допускает строительство объектов капитального строительства, следовательно, правовых оснований для отказа в выдаче разрешения на строительство у ответчика не имелось, а ссылка на определенное договором аренды земельного участка «фактическое использование» земельного участка, по мнению истца, безосновательна, поскольку в действующем нормативно-правовом регулировании отсутствует правовая дефиниция подобному понятию, а соответственно, оно не может определять правоотношения, связанные со строительством. 

В силу пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Пунктом 2 статьи 222 ГК РФ установлено, что лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой – продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

На основании пункта 3.2 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном порядке.

Как следует из разъяснений, приведенных в пункте 26 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановление № 10/22), отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и (или) акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Пунктом 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 ГК РФ» установлено, что право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения.

По смыслу указанной правовой позиции о надлежащем характере мер, предпринятых лицом, создавшим самовольную постройку, свидетельствует, в частности, своевременное, то есть до начала строительства, обращение в уполномоченный орган с заявлением о выдаче разрешения на строительство (определения Верховного Суда Российской Федерации от 20.10.2016 № 305-ЭС16-8051, от 28.06.2018 № 304-ЭС18-2938, от 07.08.2018 № 304-ЭС18-2923).

Согласно позиции, изложенной в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014 (далее – Обзор от 19.03.2014), признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо не зависящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель. Такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости в целях обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям (пункт 3 статьи 222 ГК РФ).

Из указанной нормы права следует, что право собственности за лицом, обращающимся с иском о признании права собственности на самовольную постройку, возможно в случае наличия у этого лица соответствующих прав на земельный участок, на котором возведена эта постройка, что также является необходимым условием для удовлетворения иска о признании права собственности на самовольную постройку, наряду с установлением факта принятия истцом надлежащих мер к легализации строительства.

Судом установлено, что на день судебного разбирательства земельный участок, на котором расположена спорная постройка, не находится у истца на каком-либо вещном праве, предусмотренном в пункте 3 статьи 222 ГК РФ. 

Договоры аренды, ранее регулировавшие принадлежащие истцу права пользования земельным участком, носили срочный характер, на что неоднократно обращалось внимание Предпринимателя (в частности, письма Управления архитектуры от 24.01.2020, от 14.02.2020). Срок аренды истек 20.06.2020. 

Письмом от 09.07.2020 истец уведомлен о наличии задолженности по арендной плате, а также о прекращении договора аренды № 31/20 от 18.03.2020 по окончании срока его действия, который определен 20.06.2020. Также истцу предложено переоформить права на использование земельного участка в соответствии с требованиями земельного законодательства либо освободить его, однако документов, свидетельствующих о принятии Предпринимателем таких мер суду в порядке статьи 65 АПК РФ не представлено.

Согласно разъяснениям, изложенным в Обзоре от 19.03.2014, в соответствии с взаимосвязанными положениями подпункта 2 пункта 1 статьи 40 и пункта 1 статьи 41 ЗК РФ арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

При разрешении споров о праве собственности на самовольную постройку, возведенную лицом без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды, помимо требований, установленных в пункте 3 статьи 222 ГК РФ, необходимо учитывать условия договора аренды. При заключении договора аренды собственник должен определенно выразить свою волю на предоставление земельного участка в аренду для возведения строений конкретного типа.

Таким образом, из разъяснений, приведенных в Обзоре от 19.03.2014, следует, что особое значение для применения изложенной позиции Верховного Суда Российской Федерации имеет установление воли собственника земельного участка на предоставление своего имущества для строительства на нем определенного объекта, и именно такое согласие должно учитываться при разрешении вопроса о возможности признания права собственности на самовольную постройку, возведенную на чужом земельном участке.

Следовательно, право собственности на самовольную постройку, возведенную на земельном участке лицом без необходимых разрешений, может быть признано при следующих условиях: участок предоставлен ему по договору аренды именно для строительства соответствующего объекта недвижимости, строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил, его сохранение не нарушает прав и охраняемых законом интересов других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Указанное согласие подлежит учету при разрешении вопроса о возможности признать право собственности на самовольную постройку, возведенную на чужом земельном участке (определение Верховного Суда РФ от 20.10.2016 № 305- ЭС16-8051).

Вместе с тем из правовых позиций ответчика и Управления архитектуры следует, что уполномоченные органы Петропавловск-Камчатского городского органа не давали своего согласия на строительство Предпринимателем (как и его правопредшественником) объекта капитального строительства (здания склада) на передаваемом во временное пользование земельном участке.

Проанализировав условия арендных отношений, связанных с использованием земельного участка, на котором возведен спорный объект, суд установил, что ни договор аренды № 62/12 (как в первоначальной редакции, так и в редакции, утвержденной соглашением от 17.03.2015), ни договор аренды № 31/20, который, по сути, является также новой редакцией (переоформлением) прежнего договора в связи с объединением арендуемых земельных участков с образованием единого земельного участка, не предусматривал такой цели использования, как строительство объекта капитального строительства.

Напротив, согласно постановлению Главы Петропавловск-Камчатского городского округа от 13.11.2008 № 3298 земельный участок общего пользования по ул. Дальняя, кадастровый номер 41:01:010120:71, общей площадью 0,8361 га, предоставлен в аренду ООО «Альтстрой» для эксплуатации временной постройки (объекта некапитального строительства) производственной базы.

После принятия решения о разделе данного земельного участка на три объекта с кадастровыми номерами 41:01:0010120:296, 41:01:0010120:297 и 41:01:0010120:298 постановлением Администрации от 09.06.2012 № 1613, его фактическое использование осталось прежним – для эксплуатации временной постройки. При этом срок аренды ограничен периодом 3 года.

Аналогичная цель использования земельного участка отражена и в договоре аренды № 62/12, заключенном с ООО «Альтстрой», которым срок аренды определен с 22.06.2012 до 21.06.2015 с условием об обязательном уведомлении арендатором арендодателя о намерении заключить договор аренды на новый срок не менее чем за 30 календарных дней (пункты 3.9, 4.3.6 договора). при этом установлена обязанность арендатора по окончании срока действия договора аренды, при незаключении нового договора, осуществить вывоз временного объекта с занимаемого земельного участка в десятидневный срок и сдать участок по акту приема-передачи арендодателю (пункт 3.10 договора).

Подобное условие договора явно свидетельствует о временном характере пользования земельным участком, не предполагающим возвещения на нем капитальных сооружений.

При этом договором арендодателю предоставлено право требовать досрочного расторжения договора при нарушении арендатором его условий, в частности: при использовании земельного участка не по целевому назначению (пункт 4.1.2 договора), что согласуется с пунктом 4.3.2 договора, в котором указано, что арендатор имеет право использовать участок в соответствии с целью и условиями его предоставления (пункт). При этом на арендатора возложена обязанность не допускать действий, приводящих к ухудшению качественных характеристик участка, экологической обстановки на арендуемом земельном участке и прилегающих к нему территорий, а после окончания действия договора – передать участок арендодателю по акту приема-передачи в состоянии и качестве не хуже первоначального (пункты 4.4.1, 4.4.2 договора).

Заключая соглашение от 21.03.2013 о замене лица на стороне арендатора в договоре аренды от 22.06.2012 № 62/12 и вступая в арендные отношения по факту использования вышеуказанных участков, Предприниматель был ознакомлен с условиями договора аренды и не мог не знать о том, с какой целью, на какой срок и на каких условиях определено пользование земельными участками. При этом в пункте 1 соглашения прямо указано, что Предприниматель принимает на себя все права и обязанности арендатора, возникшие по договору аренды № 62/12, заключенному до 21.06.2015, с целью использования земельных участков с кадастровыми номерами 41:01:0010120:296, 41:01:0010120:297, 41:01:0010120:298, предоставленных для эксплуатации временной постройки (объекта некапитального строительства) производственной базы. Остальные условия договора аренды № 62/12 согласно пункту 2 соглашения остались неизменными и стороны подтвердили по ним свои обязательства.

Утверждая новую редакцию договора аренды № 62/12 соглашением от 17.03.2015, стороны оставили без изменения сам предмет договора, а соответственно, и цель его заключения, обозначенную в пункте 1.1 в графе «фактическое использование» – для эксплуатации временной постройки (объекта некапитального строительства) производственной базы. 

При этом пунктом 3.5 договора в новой редакции установлена обязанность арендатора не производить увеличение площади (расширения) временного объекта. Кроме того, договор дополнен пунктом 4.5, в соответствии с которым арендатор не вправе выкупать земельные участки на основании пункта 8 статьи 27 ЗК РФ. Согласно новой редакции пункта 4.1.2 арендодатель вправе в любое время в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора, в том числе, в случае использования земельного участка не по целевому назначению, не в соответствии с разделом 1 договора.

Пункт 4.3.2 договора о праве арендатора использовать участки в соответствии с целью и условиями их предоставления в новой редакции договора не подвергся изменениям. При этом договор дополнен условием, изложенным в пункте 4.4.3, согласно которому арендатор обязан разместить временный объект в границах предоставленных участков и в течение 1 месяца после размещения временного объекта направить в адрес арендодателя исполнительную съемку с изображением на ней границ предоставленных земельных участков и установленного в их границах временного объекта. 

Согласно пункту 4.4.5 договора после окончания срока его действия или при досрочном расторжении арендатор обязан передать участки арендодателю по акту приема-передачи в состоянии и качестве, пригодном для их дальнейшего использования, не хуже первоначального, оговоренного в разделе 1 договора, в течение 10 дней с момента расторжения (прекращения).

Таким образом, новая редакция договора аренды также явно свидетельствует о цели его заключения – эксплуатация временного объекта.

После того, как приказом Управления архитектуры от 21.11.2019 № 2035/19 участки с кадастровыми номерами 41:01:0010120:296, 41:01:0010120:297, 41:01:0010120:298 объединены и образован земельный участок с условным номером 41:01:0010120:ЗУ1 площадью 8361 кв.м., стороны заключили договор аренды № 31/20 от 18.03.2020 в отношении вновь сформированного земельного участка площадью 0,8361 га (8361 кв.м.), которому присвоен кадастровый номер 41:01:0010120:2571. При этом в пункте 1.1 договора фактическое (целевое) использование участка осталось прежним: для эксплуатации временной постройки (объекта некапитального строительства) производственной базы. Кроме того, содержание договора аренды № 31/20 идентично содержанию договора аренды № 62/12 в редакции, утвержденной соглашением от 17.03.2015, в том числе в части срока аренды, который, как и ранее, определен сторонами с 22.06.2012 по 20.06.2020 (пункт 2.1).

Само по себе, использование в договоре и нормативных актах понятия «фактическое использование» не противоречит нормативно-правовому регулированию в области предоставления в аренду земельных участков, поскольку не изменяет вида разрешенного использования, а лишь свидетельствует о той конкретной цели, для которой земельный участок передается в пользование арендатору, то есть, по сути своей, представляет целевое использование в рамках конкретного договора. 

Указанный вывод согласуется как с общим содержанием договоров аренды, определяющим порядок использования участков, а также ограниченный срок их использования, так и с содержанием постановления Главы Петропавловск-Камчатского городского округа от 13.11.2008 № 3298, где впервые была указана цель предоставления участка в аренду «для эксплуатации временной постройки (объекта некапитального строительства) производственной базы», которая во всех последующих актах и договорах отражалась в графе «фактическое использование». 

В силу пункта 1 статьи 615 ГК РФ использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В случае, если участок предоставлен в аренду для возведения временных строений либо легковозводимых конструкций, основания для признания права собственности на фактически возведенное строение капитального типа отсутствуют (Обзор от 19.03.2014). 

Оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в матери алы дела договора аренды земли и нормативные акты, положенные в основание их заключения, суд приходит к выводу, что воля арендодателя однозначно и явно была направлена на предоставление земельных участков истцу в аренду для целей эксплуатации временной постройки (объекта некапитального строительства) и под строительство объекта недвижимого имущества ни истцу, ни его правопредшественнику никогда не предоставлялись. 

Более того, суд обращает внимание, что в представленном истцом техническом заключении ОАО «Камчатжилкоммунпроект» по состоянию строительных конструкций спорного объекта на странице 8 также отражено, что земельные участки, арендованные ИП ФИО2, предназначались для эксплуатации временных построек – складских помещений для организации работы Торговой компании «Резинотехника».

Указанные обстоятельства, наряду с отсутствием у истца не сегодняшний день вещных прав на земельный участок, на котором возведен спорный объект, является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении требований о признании права на самовольную постройку, в связи с чем обстоятельства ее соответствия или не соответствия иным признакам, предусмотренным пунктом 3 статьи 222 ГК РФ, не имеют правового значения для дела.

Более того, исследуя вопрос о принятии истцом мер к легализации возводимого объекта, суд установил, что непосредственно до начала строительства Предприниматель не обращался в уполномоченный орган за разрешением на строительство.

Согласно представленной по документам хронологии событий, Предприниматель приступил к строительству спорного объекта, имея лишь градостроительный план № ru41-301-000-161, утвержденный приказом Управления архитектуры от 10.10.2016 № 491/16.

Получив градостроительный план и не предпринимая мер к получению разрешения на строительство (доказательств обратного материалы дела не содержат), истец заключил договор подряда от 20.10.2016, предусматривающий срок строительства с 20.10.2016 по 20.10.2018. 

В 2018 году, который согласно представленным документам определен как год завершения строительства, истец получил разрешение на отклонение предельных параметров разрешенного строительства объекта капитального строительства (постановление Администрации от 18.01.2018 № 60).

В этом же году подготовлен проект строительства объекта, подготовленный ООО «М и С ЛЕНД», шифр 11.16. При этом суд критически относится к указанию в заявлении предпринимателя от 12.04.2018 о выдаче разрешения на строительство, что указанный проект утвержден им 20.01.2017, поскольку данное утверждение не согласуется ни с годом составления проекта, указанным на титульном листе, ни с содержанием проекта, в общей пояснительной записке к которому в разделе «общие данные» имеется ссылка на постановление Администрации от 18.01.2018, что само по себе исключает вероятность готовности проекта в данной редакции в январе 2017 года.

Впервые за разрешением на строительство Предприниматель обратился лишь 12.04.2018, то есть уже после возведения спорного объекта, что свидетельствует о непринятии им надлежащих мер к легализации строительства до его начала, а, следовательно, об отсутствии тех исключительных условий, при которых возможно признание права собственности на самовольную постройку.  

Данные обстоятельства нашли свое отражение и в представленном истцом техническом заключении ОАО «Камчатжилкоммунпроект» по состоянию строительных конструкций спорного объекта, где на странице 10 отражено, что ИП ФИО2 начал производить строительно-монтажные работы по возведению здания склада, не получив разрешения на строительство. При этом на странице 16 заключения отмечается, что при строительстве здания склада допущены нарушения в части землепользования и застройки здания. Как основание указанного нарушения имеется ссылка на постановление Администрации от 18.01.2018, которое отменено (как и градостроительный план) и при этом решения об отмене данных документов своевременно и в установленном порядке истцом не оспорены. 

Таким образом, доказательства принятия истцом мер по подготовке разрешительной документации как в части строительства объекта, так и ввода его в эксплуатацию в материалы дела в нарушение положений статьи 65 АПК РФ не представлены, а имеющиеся в деле документы свидетельствуют о том, что впервые за разрешением на строительство истец обратился уже после строительства объекта, что не может расцениваться как принятие надлежащих мер к легализации возводимого объекта.

Отсутствие у истца, в рассматриваемом случае, не только разрешения на строительство и ввод объекта в эксплуатацию, но и необходимых прав на земельный участок, а также согласия собственника на строительство на принадлежащем ему земельном участке спорной постройки, исключают возможность применения соответствующих положений Постановления № 10/22 для обоснования удовлетворения иска.

Вопреки суждению истца, то обстоятельство, что вид разрешенного использования земельного участка допускает возведение на нем объектов капитального строительства, само по себе, в отсутствие вышеперечисленных условий, не является достаточным основанием для признания права собственности на самовольную постройку, которой в рассматриваемом случае и является спорный объект.

Таким образом, суд отказывает в удовлетворении иска ввиду отсутствия правовых оснований для признания права собственности на спорный объект.

В связи с отказом в иске понесенные истцом расходы по оплате государственной пошлины возмещению не подлежат.

Руководствуясь статьями 167–170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

в иске отказать.

Решение может быть обжаловано в Пятый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Камчатского края в срок, не превышающий одного месяца со дня принятия решения, а также в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу.

Судья                         О.А. Душенкина