АРБИТРАЖНЫЙ СУД АРХАНГЕЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Логинова, д. 17, г. Архангельск, 163000, тел. (8182) 420-980, факс (8182) 420-799

E-mail: info@arhangelsk.arbitr.ru, http://arhangelsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А05-4432/2023

г. Архангельск

04 сентября 2023 года

 

Резолютивная часть решения объявлена 28 августа 2023 года  

Полный текст решения изготовлен 04 сентября 2023 года 

Арбитражный суд Архангельской области в составе судьи Максимовой С.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания          ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску администрации городского округа «Город Архангельск» (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>; адрес: 163069, 

<

...>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Новый город» (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>; адрес: 163046, 

<

...>/Н)

о понуждении исполнить обязательства по договору,

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО2 по доверенности № 19-37/496 от 25.04.2023,

от ответчика – ФИО3 по доверенности от 19.04.2023,

установил следующее:

администрация городского округа «Город Архангельск» (далее – истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Архангельской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Новый город» (далее – ответчик, Общество) с требованием обязать ответчика исполнить обязательства по договору управления многоквартирным домом № 114 по ул. Воскресенской в г.Архангельске от 10.09.2020 путем выполнения мероприятий по устранению нарушений п. 3.2, п. 3.4, п. 4.1.15, п. 5.8.3 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя Российской Федерации от 27.09.2003          № 170, а также п. 2, п. 11, п. 18, п. 23 Минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2013         № 290, а именно в течение месяца со дня вступления решения в законную силу принять меры:

- устранить нарушения целостности внутренней отделки (штукатурных и окрасочных слоев) поверхностей стен и потолков в помещении подъезда № 4 (лестничная клетка);

- устранить наличие в подъезде № 4 насекомых (комаров и паукообразных) и паутин;

- устранить в помещении подвала в районе подъезда № 4 подтопление канализационными стоками;

- устранить течи трубопроводов канализации горячего водоснабжения в помещении подвала в районе подъезда № 4.

Представитель истца в судебном заседании исковые требования уточнила, просила обязать ответчика исполнить обязательства по договору управления многоквартирным домом № 114 по ул. Воскресенской в г. Архангельске от 10.09.2020, а именно в течение месяца со дня вступления решения в законную силу устранить нарушения целостности внутренней отделки поверхностей стен и потолков в подъезде № 4 дома № 114 по ул.Воскресенской в г. Архангельске, выше 1 этажа и до 9 этажа.

Уточнение исковых требований принято судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Представитель ответчика в судебном заседании требования не признала по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление и дополнительных пояснениях.

Заслушав пояснения представителей сторон, исследовав письменные доказательства, имеющиеся в материалах дела, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, ответчик на основании договора управления многоквартирным домом от 10.09.2020 является управляющей организацией в отношении многоквартирного жилого дома № 114 по ул. Воскресенской в г. Архангельске.

Согласно пункту 2.1 договора управляющая организация обязуется в течение срока действия договора за плату оказывать услуги и выполнять работы по управлению, содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, согласно Приложению № 1 договора, предоставлять коммунальные услуги в целях содержания общего имущества в таком доме собственникам и пользующимся на законном основании помещениями в этом доме лицам, производить начисление и сбор платежей за оказанные услуги, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

В связи с обращениями граждан истцом в отношении Общества проведена проверка соблюдения законодательства в сфере содержания и ремонта жилищного фонда, общего имущества собственников помещений многоквартирного дома, предоставления коммунальных услуг. В ходе проверки, оформленной актом от 06.02.2023 № 28-16/07-23.14/2, выявлены нарушения в содержании вышеуказанного жилого дома, в частности:

1) нарушения целостности внутренней отделки (штукатурных и окрасочных слоев) поверхностей стен и потолков в помещении подъезда № 4 (лестничная клетка);

2) в подъезде № 4 присутствуют насекомые (комары и паукообразные) и паутина;

3) помещение подвала в районе подъезда № 4 находится в подтопленном канализационными стоками состоянии;

4) наблюдаются течи трубопроводов канализации и горячего водоснабжения в помещении подвала в районе подъезда № 4.

Ссылаясь на то, что ответчик как управляющая организация ненадлежащим образом осуществляет содержание общего имущества дома № 114 по ул. Воскресенской в г. Архангельске, Администрация обратилась в суд с настоящим иском. 

22.08.2023 сторонами проведен совместный осмотр помещений подъезда № 4 дома № 114 по ул. Воскресенской на предмет устранения нарушений, выявленных в ходе осмотра 06.02.2023.

Из акта осмотра от 22.08.2023 следует, что по состоянию на дату составления акта управляющей организацией нарушения, указанные в акте выездной внеплановой проверки № 28-16/07-23.14/2, устранены не в полном объеме: нарушения целостности внутренней отделки (штукатурных и окрасочных слоев) поверхностей стен и потолков в помещении подъезда № 4 (лестничная клетка) устранены лишь в районе входной группы. На лестничной клетке выше 1 этажа наблюдаются нарушения внутренней отделки стен. Нарушения, указанные в пунктах 2 – 4 акта № 28-16/07-23.14/2, устранены.

С учетом выводов, содержащихся в акте от 22.08.2023, истец уточнил заявленные требования.

Оценив представленные в дело доказательства, суд признает исковые требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.   

Частью 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) предусмотрено, что по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (в частности, собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, обеспечить готовность инженерных систем, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Согласно части 1 статьи 161 указанного Кодекса управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме.

Частью 3 статьи 39 ЖК РФ предусмотрено, что правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской Федерации. 

Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме (далее – Правила № 491), в силу пункта 10 которых общее имущество дома должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации в состоянии, обеспечивающем наряду с другими требованиями соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц; поддержание архитектурного облика многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией для строительства или реконструкции многоквартирного дома.

В соответствии с пунктом 11 Правил № 491 содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя, в частности, осмотр общего имущества, текущий и капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома.

Таким образом, именно ответчик, в управлении которого находится спорный дом,  обязан содержать в исправном состоянии и осуществлять ремонт общего имущества данного многоквартирного дома. 

Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2013 № 290 утвержден минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме (далее – Минимальный перечень).

В пункте 11 Минимального перечня указано, в число работ, выполняемых для надлежащего содержания стен многоквартирных домов, входят работы, выполняемые в целях надлежащего содержания внутренней отделки многоквартирных домов, - проверка состояния внутренней отделки. При наличии угрозы обрушения отделочных слоев или нарушения защитных свойств отделки по отношению к несущим конструкциям и инженерному оборудованию - устранение выявленных нарушений.

Требования и нормативы по содержанию и обслуживанию жилого фонда определены Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными Постановлением Госстроя Российской Федерации от 27.09.2003 № 170 (далее – Правила № 170), в которых перечислено, что именно должно включаться в содержание и техническое обслуживание дома, а также указаны параметры и условия, которым в целях безопасности людей и сохранности жилого дома в любом случае должны отвечать строительные конструкции этого дома независимо от желания собственников отдельных его помещений и включения ими соответствующих работ и услуг в договор с управляющей организацией.

В силу Правил № 170 организация по обслуживанию жилищного фонда должна обеспечить требуемое санитарное состояние лестничных клеток (пункт 3.2.2); окраску лестничных клеток допускается производить улучшенными высококачественными, безводными составами; поверхности, окрашенные малярными, безводными составами, должны иметь однотонную глянцевую или матовую поверхность; не допускается просвечивание нижележащих слоев краски, отслоения, пятна, потеки; не допускается в местах сопряжения поверхностей, искривления линий, закраски высококачественной окраски (пункт 3.2.8); периодичность ремонта подъездов должна быть соблюдена один раз в пять или три года в зависимости от классификации зданий и физического износа (пункт 3.2.9); местные отслоения штукатурки и трещины должны устраняться по мере их обнаружения, не допуская их дальнейшего развития (пункт 4.3.2); отслоившаяся штукатурка должна быть отбита, поверхность перегородок расчищена и вновь оштукатурена раствором того же состава (пункт 4.5.5).

На основании пункта 10 приложения № 7 к Правилам № 170 работы по восстановлению отделки стен, потолков, полов отдельными участками в подъездах, технических помещений, в других общедомовых вспомогательных помещениях и служебных квартирах включены в перечень работ, относящихся к текущему ремонту.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 29.09.2010 № 6464/10, все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими организациями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме.

Управляющие организации выступают в этих отношениях как специализированные коммерческие организации, осуществляющие управление многоквартирными домами в качестве своей основной предпринимательской деятельности. Поэтому определение в договоре должного размера оплаты за предвидимое при обычных условиях, нормально необходимое содержание и текущий ремонт жилого дома с учетом его естественного износа является их предпринимательским риском.

Если же выполнение неотложных работ и услуг (и текущего, и капитального характера) будет вызвано обстоятельствами, которые управляющая компания не могла разумно предвидеть и предотвратить при обычной степени заботливости и осмотрительности и за возникновение которых она не отвечает, то такие расходы должны быть ей дополнительно компенсированы собственниками помещений в доме.

Однако текущий ремонт подъездов не может быть отнесен к работам и услугам, выполнение которых вызвано обстоятельствами, которые управляющая компания не могла предвидеть при обычной степени заботливости и осмотрительности, эти работы должны выполняться Обществом периодически, являются текущими, неотложными, обязательными, поскольку обязательность их выполнения вытекает из требований приведенных норм, считаются предусмотренными в договоре, и их стоимость должна быть учтена при определении размера платы за содержание и ремонт общего имущества жилого дома.

В реестре имущества, принадлежащего городскому округу «Город Архангельск», согласно письму департамента муниципального имущества Администрации № 18-40/3161 от 28.02.2023, числятся жилые помещения №№ 43, 68, 84, 90, 157, 174, 215, 221 общей жилой площадью 413 кв.м, а также нежилое помещение № 18-Н площадью 10,7 кв.м в доме № 114 по ул. Воскресенской.

Администрация как представитель собственника вправе требовать от управляющей организации принятия мер по устранению нарушений в содержании общего имущества, а также проведению его текущего ремонта, поскольку данная обязанность прямо предусмотрена ЖК РФ (часть 2 статьи 162). Оплата данной услуги предусмотрена статьей 155 ЖК РФ. 

Ответчик ссылается на отсутствие предписаний по результатам проверки, оформленной актом от 06.02.2023 № 28-16/07-23.14/2, и на ненаправление истцом в его адрес каких-либо претензий по исполнению договора управления.

Между тем в соответствии с частью 5 статьи 4 АПК РФ гражданско-правовые споры о взыскании денежных средств по требованиям, возникшим из договоров, других сделок, вследствие неосновательного обогащения, могут быть переданы на разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию по истечении тридцати календарных дней со дня направления претензии (требования), если иные срок и (или) порядок не установлены законом или договором. Иные споры, возникающие из гражданских правоотношений, передаются на разрешение арбитражного суда после соблюдения досудебного порядка урегулирования спора только в том случае, если такой порядок установлен федеральным законом или договором.

Претензионный порядок урегулирования для спора о понуждении исполнить обязательства по договору действующим законодательством не предусмотрен, в договоре управления от 10.09.2020 (раздел 8) такой порядок также не установлен.

В связи с изложенным довод ответчика о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора судом отклоняется.

В соответствии со статьями 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) принятые обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, а односторонний отказ от исполнения обязательства законом не допускается.

В пункте 40 Правил № 491 предусмотрено, что собственники помещений в соответствии с условиями договора вправе требовать от ответственных лиц устранения выявленных дефектов и проверять полноту и своевременность их устранения. Согласно пункту 42 указанных Правил управляющие организации отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 308.3 ГК РФ в случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено кодексом, иными законами или договором либо не вытекает из существа обязательства. Защита кредитором своих прав в соответствии с пунктом 1 настоящей статьи не освобождает должника от ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства (пункт 2).

В пункте 22 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016                     №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» разъяснено, что согласно пункту 1 статьи 308.3, статье 396 ГК РФ в случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено ГК РФ, иными законами или договором либо не вытекает из существа обязательства. При этом следует учитывать, что в соответствии со статьями 309 и 310 ГК РФ должник не вправе произвольно отказаться от надлежащего исполнения обязательства. При предъявлении кредитором иска об исполнении должником обязательства в натуре суд, исходя из конкретных обстоятельств дела, определяет, является ли такое исполнение объективно возможным. Разрешая вопрос о допустимости понуждения должника исполнить обязанность в натуре, суд учитывает не только положения ГК РФ, иного закона или договора, но и существо соответствующего обязательства.

Согласно части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Материалами дела подтверждается, что ответчиком допущены нарушения в содержании общего имущества дома № 114 по ул. Воскресенской в г.Архангельске, выразившиеся в ненадлежащем состоянии отделки поверхностей в подъезде № 4.

Между тем из документов, представленных в дело, не следует, что нарушения целостности внутренней отделки имеются во всем подъезде, от 1 до 9 этажа. Ответчик нарушение целостности отделки на всех лестничных клетках подъезда отрицает. Из фотоматериалов, приложенных к акту осмотра от 22.08.2023, следует, что такие нарушения зафиксированы только на одной лестничной клетке. При этом, согласно пояснениям сторон, в районе входной группы и первого этажа ремонт произведён.

Следовательно, документально подтвержденным является факт нарушения целостности внутренней отделки стен лестничной клетки между 1 и 2 этажами в  подъезде № 4.

В указанной части требования истца об обязании ответчика исполнить обязательства по договору управления законны, обоснованы и подлежат удовлетворению. В удовлетворении остальной части заявленных исковых требований суд отказывает. 

Согласно части 1 статьи 174 АПК РФ при принятии решения, обязывающего ответчика совершить определенные действия, не связанные со взысканием денежных средств или с передачей имущества, арбитражный суд в резолютивной части решения указывает лицо, обязанное совершить эти действия, а также место и срок их совершения.

Предложенный истцом месячный срок для выполнения работ по устранению нарушений содержания общего имущества многоквартирных домов суд считает разумным и достаточным, доказательств обратного ответчик суду не представил.  

Государственная пошлина по результатам рассмотрения дела, от уплаты которой истец как орган местного самоуправления освобожден, в соответствии со статьей 110 АПК РФ взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 167, 170, 174, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Архангельской области 

 

РЕШИЛ:

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Новый город» (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>) исполнить обязательства по договору управления многоквартирным домом № 114 по ул. Воскресенской в г. Архангельске от 10.09.2020, а именно в течение месяца со дня вступления настоящего решения в законную силу устранить нарушения целостности внутренней отделки стен лестничной клетки между 1 и 2 этажами в  подъезде № 4.

В удовлетворении остальной части заявленных исковых требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Новый город» (ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета 6 000 руб. государственной пошлины.

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Архангельской области в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.

 

Судья

 

С.А. Максимова