ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А26-7526/2023

14 марта 2025 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть постановления объявлена 25 февраля 2025 года

Постановление изготовлено в полном объеме 14 марта 2025 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Полубехиной Н.С.

судей  Бугорской Н.А., Изотовой С.В.

при ведении протокола судебного заседания:  ФИО1

при участии:  согласно протоколу судебного заседания от 25.02.2025

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-36402/2024) Администрации Петрозаводского городского округа на решение Арбитражного суда Республики Карелия от 03.10.2024 по делу № А26-7526/2023, принятое 

по иску общества с ограниченной ответственностью «ДЭУ-Р», общества с ограниченной ответственностью «АК 1126» 

к Администрации Петрозаводского городского округа 

о признании 

установил:

общество с ограниченной ответственностью «ДЭУ-Р», общество с ограниченной ответственностью «АК 1126» (далее – истцы) обратились в Арбитражный суд Республики Карелия с иском к Администрации Петрозаводского городского округа (далее – ответчик) о признании недействительным уведомления № 2336/5.1-09/УЗР-и от 19.06.2023 по договору № 8668 от 19.06.2023 и уведомления № 2338/5.1- 09/У от 19.06.2023 по договору 8657 от 19.06.2023.

Решением от 03.10.2024 Арбитражный суд Республики Карелия удовлетворил исковые требования в полном объеме.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ответчик подал апелляционную жалобу, в которой просил решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт. В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указал, что арендная плата за пользование земельным участком является регулируемой и подлежит расчету на основании нормативных актов, которые в спорный период устанавливали порядок определения размера арендной платы за землю. При этом неприведение в соответствие размера арендной платы с действующим в соответствующий период порядком является нарушением не только с точки зрения правовой позиции, но и экономической.

Администрация считает, что итоговые оценки в заключении эксперта не могут быть применены для определения размера арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 10:01:0200135:138 в рамках порядка.

Истцами представлен отзыв, в котором они доводы жалобы отклонили и просили обжалуемое решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Представитель истцов доводы жалобы отклонил и просил оставить без изменения решение суда первой инстанции.

Ответчик, извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своего представителя в судебное заседание не направил. 

Арбитражный апелляционный суд на основании статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие не явившегося участника арбитражного процесса.

Рассмотрев заявленное Администрацией в апелляционной жалобе ходатайство о назначении по делу повторной экспертизы, апелляционный суд отклонил указанное ходатайство как необоснованное в связи с отсутствием оснований, предусмотренных статьей 87 АПК РФ для назначения повторной экспертизы, а также правомерности и обоснованности отказа суда первой инстанции в удовлетворении указанного ходатайства, в связи с чем перешел к рассмотрению апелляционной жалобы по существу.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 29.01.2010 между Администрацией Петрозаводского городского округа (арендодатель) и ООО «ДЭУ-Р» (арендатор) был заключен договор N 8668 аренды земельного участка, в соответствии с которым арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду земельный участок по ул. Путейской, д. 5, с кадастровым номером 10:01:000000:011, общей площадью 68993 кв. м, согласно плану земельного участка и акту приема-передачи. Участок предоставлен под производственную деятельность.

09.06.2009 между Администрацией Петрозаводского городского округа (арендодатель) и ООО «АК 1126» (арендатор) был заключен договор N 8657 аренды земельного участка, в соответствии с которым арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду земельный участок по ул. Путейской, д. 5, с кадастровым номером 10:01:000000:011, общей площадью 68993 кв. м, согласно плану земельного участка и акту приема-передачи. Участок предоставлен под производственную деятельность.

В 2018 году земельный участок с кадастровым номером 10:01:000000:011 был преобразован в земельный участок с кадастровым номером 10:01:0200135:138 площадью 50 240 кв. м.

В 2019 году годовой размер арендной платы для ООО «ДЭУ-Р» был определен в соответствии с уведомлением от 09.01.2019 N 5.1-09-445-и и составлял 622 359 руб. в год. Для ООО «АК 1126» размер арендной платы был определен в соответствии с уведомлением от 09.01.2019 N 5.1-09-447-и, и составлял 86 706 руб. 20 коп. в год.

С марта 2020 года площадь земельного участка с кадастровым номером 10:01:0200135:138 изменилась и составила 42 143 кв. м ввиду отделения от него земельных участков № 11:0200135:990 площадью 2 610 кв. м и N 10:01:0200135:991 площадью 5 487 кв. м.

19.06.2023, в адрес ООО «ДЭУ-Р» было направлено уведомление об изменении арендной платы с приложением измененного расчета по договору N 8668, которая составила 1 334 102 руб. 97 коп.

19.06.2023 в адрес ООО «АК 1126» было направлено уведомление об изменении арендной платы с приложением измененного расчета по договору N 8657, в соответствии с которым годовой размер арендной платы составил 227 668 руб. 14 коп. Оба уведомления содержат указание на то, что измененная арендная плата устанавливается с января 2023 года.

Общество, не согласившись с увеличением арендной платы, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, оценив в соответствии с положениями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные сторонами доказательства, установив на основании проведенной судебной оценочной экспертизы, что рыночная стоимость права аренды земельного участка с кадастровым номером 10:01:0200135:138 по состоянию на 31.12.2022 составляет 1 264 000 руб., удовлетворил исковые требования в полном объеме.

Изучив материалы дела, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов содержащихся в судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд не установил оснований для отмены решения суда.

Согласно материалам дела основанием обращения истцов в суд с настоящим иском послужил перерасчет Администрации размера арендной платы на основании отчета № О/150/03-2023/28 об оценке рыночной стоимости права аренды земельного участка с кадастровым номером 10:01:0200135:138, составленного оценщиком - индивидуальным предпринимателем ФИО2, в рамках действующего договора аренды земельного участка.

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в своем постановлении от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснил следующее.

Арендная плата по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, является регулируемой, и к ней подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с данным кодексом. Изменение регулируемой арендной платы происходит при изменении акта, определяющего ее. По общему правилу подобное изменение применяется к отношениям, возникшим после соответствующего изменения (пункт 16).

Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется (пункт 19).

Одним из способов определения регулируемой арендной платы является ее определение на основании рыночной стоимости земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности или на основании рыночной стоимости права аренды земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Решением Петрозаводского городского Совета от 25.03.2020 утвержден Порядок определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности Петрозаводского городского округа, в соответствии с пунктом 2.8 которого арендная плата в отношении земельного участка, предоставленного без проведения торгов, на которых расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 2.1 - 2.7 Порядка, определяется исходя из рыночной стоимости права аренды земельного участка.

Установление доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, путем определения рыночной стоимости права аренды такого участка не противоречит Основным принципам и действующему законодательству.

С учетом положений статей 12, 13 Закона N 135-ФЗ, а также правовых позиций Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенных в информационном письме от 30.05.2005 N 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», если арендатор не знал о новой рыночной стоимости до фактического изменения арендной платы (не имел возможности ознакомиться с отчетом, уведомление об изменении арендной платы направлено за прошлый период), которое происходит в соответствии с нормативным актом, то он не может быть лишен права на оспаривание изменившейся арендной платы, основанной на новой величине рыночной стоимости, определенной оценщиком по договору с органом государственной власти или местного самоуправления, если полагает, что такая стоимость недостоверна. В частности, им может быть предъявлено требование об оспаривании одностороннего уведомления арендодателя об изменении арендной платы (односторонняя сделка).

Данное толкование не признано неправомерным Верховным Судом Российской Федерации в определении от 14.08.2019 N 310-ЭС19-12630.

Судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном в статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в дело доказательства в совокупности и во взаимосвязи, суд первой инстанций пришел к правильному выводу о том, что требования истцов являются правомерными и подлежат удовлетворению.

Определением от 08.02.2024 суд первой инстанции по ходатайству истцов назначил судебную оценочную экспертизу, которая была поручена эксперту-оценщику индивидуальному предпринимателю ФИО3. 

На разрешение эксперта поставлен следующий вопрос: 

Какова рыночная стоимость права аренды земельного участка с кадастровым номером 10:01:0200135:138 по состоянию на 31.12.2022 с учетом доходности земельного участка?

По результатам проведенного исследования экспертом в заключении сделан вывод о том, что рыночная стоимость годовой арендной платы за арендуемый земельный участок по состоянию на 31.12.2022 с учетом доходности земельного участка составляет 1 264 000 руб.

Суд дал оценку как указанному заключению, так и отчету Администрации, который также является одним из доказательств по делу. Суд отметил, что оценщиком ФИО2 в отчете № О/150/03-2023/28 при определении рыночной стоимости земельного участка принято решение не использовать затратный и доходный подходы, применен только сравнительный, при этом, какого-либо обоснования о причинах отказа от использования доходного подхода не указано, что является нарушением пункта 20 ФСО №1. Кроме того, в отчете № О/150/03-2023/28 использовано три аналога земельных участков, в качестве характеризующего элемента сравнения оценщиком использован признак «коммерческое назначение». Вид использования земельных участков - аналогов не определен, данные о кадастровых номерах объектов-аналогов в отчете отсутствуют. Оценщик также отказался от каких-либо корректировок, в том числе и корректировок элемента сравнения на местоположение, указав на то, что значения единицы сравнения объекта оценки и объектов-аналогов сопоставимы. Между тем, местоположение объектов-аналогов отличается от местоположения объекта оценки.

Таким образом, анализ представленного отчета свидетельствует о том, что в качестве аналогов для определения рыночной стоимости земельных участков выбраны объекты, не схожие по основным характеристикам, определяющим его стоимость, что является нарушением пункта 14 ФСО № 1.

Оценив заключение № 11693/2024 от 23.04.2024, суд пришел к выводу о том, что содержащиеся в нем данные носят более точный и полный характер сведений, в сравнении с отчетом № О/150/03-2023/28, положенным в основу спорного уведомления об изменении арендной платы, поскольку экспертом при оценке объекта использовано достаточное количество-аналогов, по которым состоялись реальные сделки (произведена корректировка по таким факторам как дата заключения договора, площадь участков-аналогов, расположение в масштабе города, красные линии, покрытие участков, наличие сетей), в обоснование применения сравнительного метода экспертом указано на учет доходности земельного участка при применении такого подхода, учтено как наиболее эффективное использование земельного участка под производственную базу, так и снижение общего уровня социально-экономического развития в Республике Карелия.

Обоснованных возражений относительно результатов проведенной экспертизы не заявлено, доказательств несоответствия заключения эксперта нормам действующего законодательства и фактическим обстоятельствам дела не представлено.

Суд апелляционной инстанции отклонил доводы жалобы о том, что экспертное заключение не содержит сведений о рыночной стоимости права аренды, экспертом определен размер годовой арендной платы.

Как  следует из содержания экспертного заключения, при проведении судебной экспертизы экспертом ФИО3 был использован понятийный аппарат Приказа Минэкономразвития России от 29.12.2017 N 710 «Об утверждении Методических рекомендаций по применению основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582».

Формула итогового расчета была выведена экспертом в соответствии с пунктом 9 Методических рекомендаций, который определяет размер арендной платы как частное, полученное в результате деления рыночной стоимости права аренды, рассчитанной за весь срок аренды земельного участка, на общий срок договора аренды.

Таким образом, зная размер арендной платы (определен экспертом) и срок аренды (неопределенный срок в соответствии с Порядком определения размера арендной платы утвержденным решением Петрозаводского городского Совета № 28/30-593 от 25.03.2020 признается равным году), эксперт определил размер рыночной стоимости права аренды как произведение общего срока договора аренды (1 год) и рыночной стоимости арендной платы по следующие формуле:

Рыночная стоимость права аренды = размер годовой арендной платы X 1 год.

Администрация в апелляционной жалобе также указала, что договоры аренды в отношении использованных оценщиком объектов-аналогов заключены в 2017-2019 годах и не могли быть использованы при проведении оценки, поскольку начальная цена на торгах формировалась от кадастровой стоимости.

Указанный довод признан несостоятельным, поскольку при экспертной оценке использовано 5 объектов-аналогов, по которым состоялись реальные сделки (произведена корректировка по таким факторам как дата заключения договора, площадь участков-аналогов, расположение в масштабе города, красные линии, покрытие участков, наличие сетей), в обоснование применения сравнительного метода экспертом указано на учет доходности земельного участка при применении такого подхода, учтено как наиболее эффективное использование земельного участка под производственную базу, так и снижение общего уровня социально-экономического развития в Республике Карелия.

С учетом изложенного, поскольку рыночная стоимость установлена судом на основании судебной экспертизы, суд обоснованно признал односторонние уведомления арендодателя об изменении арендной платы недействительными как односторонние сделки.

Таким образом, суд первой инстанции правомерно удовлетворил иск.

Доводы апелляционной жалобы не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела, влияли бы на оценку законности и обоснованности обжалуемого решения либо опровергали выводы арбитражного суда, в связи с чем признаются судом несостоятельными.

По существу доводы подателя апелляционной жалобы не опровергают выводов суда первой инстанции, а выражают лишь несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Поскольку судом полно исследованы обстоятельства дела, нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права не установлено, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда  Республики Карелия от 03.10.2024 по делу №  А26-7526/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Н.С. Полубехина

Судьи

Н.А. Бугорская

 С.В. Изотова