Пятый арбитражный апелляционный суд

ул. Светланская, 115, г. Владивосток, 690001

http://5aas.arbitr.ru/

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело

№ А59-5759/2021

г. Владивосток

09 июня 2022 года

Резолютивная часть постановления объявлена 02 июня 2022 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 09 июня 2022 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Е.Н. Шалагановой,

судей Д.А. Глебова, Е.А. Грызыхиной,

при ведении протокола секретарем судебного заседания В.А. Ячмень,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента землепользования города Южно-Сахалинска,

апелляционное производство № 05АП-2051/2022

на решение от 15.02.2022

судьи О.А. Портновой

по делу № А59-5759/2021 Арбитражного суда Сахалинской области

по иску Департамента землепользования города Южно-Сахалинска (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, зарегистрировано 19.02.1991 Администрацией г. ЮжноСахалинска за регистрационным номером 272, ул. ул. Карла Маркса д. 32, г. Южно-Сахалинск, Сахалинская область, 693020)

к индивидуальному предпринимателю Джулакян Офеле Александри (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о взыскании 828 872, 79 рублей,

при участии от ответчика (посредством веб-конференции): ФИО1 по доверенности от 12.01.2021 сроком действия 3 года, 

 

УСТАНОВИЛ:

Департамент землепользования города Южно-Сахалинска (далее – Департамент) обратился в Арбитражного суда Сахалинской области с иском к индивидуальному предпринимателю Джулакян Офеле Александри (далее – ИП ФИО2, предприниматель) о взыскании 828 872,79 рублей, в том числе 707 033, 20 рублей задолженности за фактическое пользование земельным участком с кадастровым номером 65:01:0802001:171 площадью 4868 кв. м., расположенным по адресу: 

<

...> (далее – спорный участок) за 2020 год, а также 121 839, 59 рублей пени за период с 21.04.2020 по 26.01.2021.

Решением Арбитражного суда Сахалинской области от 15.02.2022 исковые требования Департамента удовлетворены частично: с предпринимателя взыскано 303 275, 26 рублей, в том числе 258 767, 30 рублей за фактическое пользование земельным участком за период с 01.01.2020 по 31.12.2020, 44 507, 96 рублей пени за период с 21.04.2020 по 26.01.2021. В остальной части иска отказано.

Не согласившись с вынесенным решением, Департамент обратился в апелляционный суд с жалобой, в которой просит обжалуемый судебный акт отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в заявленном размере. Податель жалобы не согласен с выводом суда первой инстанции о том, что при расчете платы за пользование спорным участком в спорный период подлежит применению кадастровая стоимость земельного участка в размере 6 469 182, 69 рублей. По мнению апеллянта, согласно подпункту 2 пункта 2 статьи 3 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности городского округа «Город Южно-Сахалинск» и предоставленные в аренду без торгов, а также об установлении ставок и коэффициентов, применяемых в расчете арендной платы за земли на территории городского округа «Город Южно-Сахалинск», утвержденного решением Городской Думы г. Южно-Сахалинска от 26.02.2020 № 159/8-20-6 (далее – Порядок от 26.02.2020), с 01.01.2020 подлежит применению кадастровая стоимость спорного участка, утвержденная приказом Министерства имущественных и земельных отношений Сахалинской области от 24.10.2019 № 12-П (далее - Приказ МИЗО от 24.10.2019 № 12-П), в размере 7 070 331, 88 рублей. Также апеллянт оспаривает вывод суда об отсутствии оснований для начисления ответчику арендной платы с коэффициентом 2 (двойной годовой размер), установленной Порядком определения размера арендной платы за использование земельных участков на территории Сахалинской области, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленных в аренду без торгов в случаях, предусмотренных пунктом 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, установленного Законом Сахалинской области от 01.08.2008 № 78-ЗО «О порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков на территории Сахалинской области» (далее – Порядок, установленный Законом № 78-ЗО). Помимо этого Департамент утверждает, что при расчете арендной платы за 2020 год подлежит применению ставка в размере 5% от кадастровой стоимости спорного участка, установленная при предоставлении земельного участка для размещения (строительства, реконструкции) объектов недвижимости пунктом 5.11 Приложения № 1 к Порядку определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности городского округа «Город Южно-Сахалинск» и предоставленные в аренду без торгов, утвержденным решением Городской Думы г. Южно-Сахалинска от 25.11.2015 № 303/18-15-5 (далее – Порядок от 25.11.2015). Кроме того, Департамент не согласен с выводом суда о том, что видом разрешенного использования спорного участка является в соответствии с Классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540 (зарегистрирован в Минюсте России 08.09.2014 № 33995, утратил силу в связи с изданием Приказа Минэкономразвития России от 12.02.2021 № 68, далее - Классификатор), хранение автотранспорта (код 2.7.1), а не служебные гаражи (код 4.9). Считает, что вид разрешенного использования «Хранение автотранспортных средств» (код 2.7.1) предполагает использование гаражей, предназначенных для хранения автотранспорта для собственных нужд граждан, тогда как заключение индивидуальным предпринимателем договора аренды земельного участка для завершения строительства объекта «Закрытая двухъярусная автостоянка» свидетельствует о намерении ФИО2 использовать указанный участок в коммерческих целях, а не для целей хранения собственного автотранспорта.

Определением от 28.03.2022 апелляционная жалоба принята к производству, судебное заседание назначено на 04.05.2022.

Через канцелярию суда от предпринимателя поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, который в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) приобщен к материалам дела. Согласно отзыву предприниматель возражает против пересмотра решения суда в обжалуемой части (в части отказа в удовлетворении иска) и просит пересмотреть его в полном объеме.

С учетом изложенного судебный акт пересматривается апелляционным судом в полном объеме.

Определением от 04.05.2022 рассмотрение жалобы откладывалось до 26.05.2022.

На основании определения председателя первого судебного состава от 26.05.2022 произведена замена судьи Култышева С.Б. на судью Глебова Д.А., в связи с чем рассмотрение апелляционной жалобы начато сначала применительно к пункту 2 части 2 статьи 18 АПК РФ.

В заседании апелляционного суда представитель ответчика против доводов апелляционной жалобы возражал, со своей стороны выражая несогласие с применением судом при расчете арендной платы – в соответствии с подпунктом 4 пункта 2 Порядка, установленного Законом № 78-ЗО, двукратного годового размера арендной платы, обусловленного позицией суда о необходимости исчисления пятилетнего срока выдачи разрешения на строительство на спорном участке с 22.12.2010 – даты выдачи разрешения на строительство наследодателю ответчика – ФИО3, а не самой ИП ФИО2 По мнению предпринимателя, такой подход нарушает положения пункта 3 статьи 308 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ). 

Неявка в судебное заседание представителя апеллянта с учетом его надлежащего извещения о времени и месте проведения заседания не препятствовала коллегии в рассмотрении жалобы по существу в отсутствие подателя жалобы применительно к статье 156 АПК РФ.

Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, проверив в порядке статей 266-271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм процессуального и материального права, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о наличии оснований для изменения обжалуемого судебного акта в силу следующих обстоятельств.

Из материалов дела апелляционным судом установлено, что 22.12.2010 ФИО3 выдано разрешение на строительство Закрытой двухъярусной автостоянки, 1-ая очередь строительства – закрытая автостоянка на 73 машино-места                    № RU 65302000-0000002002, сроком действия до 31.12.2014.

Согласно индивидуальному проекту объекта «Закрытая двухъярусная стоянка в планировочном районе «Луговое» по восточной стороне ул. Гайдука, севернее жилого дома № 50 по ул. Гайдука» от 2008 года № 58.07-04, объект строительства первой очереди представляет собой здание закрытой стоянки на 73 места (л.5, 6, 10), на 1 этаже здания – временная парковка автотранспорта на 32 м/места, на втором этаже – временная парковка на 41 м/место (л. 10), здание второй очереди строительства – на первом этаже временная парковка на 18 м/мест, на втором этаже – на 20 м/мест.

Как следует из кадастрового паспорта объекта от 19.06.2016, объект незавершенного строительства с кадастровым номером 65:01:0802001:1702, площадь застройки 1 365,9 кв. м., адрес: 

<

...>, поставлен на кадастровый учет 17.12.2012, расположен на земельном участке с кадастровым номером 65:01:0802001:171. По данным кадастрового паспорта от 19.05.2016 объект имел степень готовности 12%.

На основании свидетельства о праве на наследство по завещанию от 09.03.2016 названный объект незавершенного строительства перешел в собственность ответчика, о чем в ЕГРП 22.03.2016 внесена соответствующая запись.

28.12.2016 между Департаментом (арендодатель) и ФИО2 (арендатор)  заключен договор аренды №13533 земельного участка с кадастровым номером 65:01:0802001:171, площадью 4868 кв. м., расположенный по адресу: 

<

...>, для завершения строительства объекта «Закрытая двухъярусная автостоянка».

Срок аренды с 28.12.2016 по 28.12.2019.

16.05.2019 ответчику выдано разрешение № 65-64701000-07658-2019 на строительство объекта – Закрытая двухъярусная стоянка в пл. р-не Луговое на 73 машино-места на земельном участке № 65:01:0802001:171. Срок строительства, указанный в разрешении, - до 16.11. 

19.12.2019 истец направил ответчику уведомление о прекращении договора аренды по истечении срока аренды, полученное ответчиком 20.12.2019.

После прекращения договора спорный участок арендодателю не возвращен.

Решением Южно-Сахалинского городского суда от 25.11.2020 по делу № 2-1868/2020 удовлетворены исковые требования Департамента к ФИО2 об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 65:01:0802001:1702 площадью застройки 1365,9, расположенного по адресу: 

<

...>, путем продажи с публичных торгов с установлением начальной цены по рыночной стоимости 23 206 000 рублей.

Апелляционным определением судебной коллегии Сахалинского областного суда от 30.03.2021 названное решение изменено в части установления начальной цены изымаемого объекта незавершенного строительства, цена снижена до 11 782 000 рублей.

Письмом от 19.12.2020 № 389830 Департамент направил предпринимателю расчет арендной платы за спорный участок за 2020 год и соглашение о продлении срока договора аренды от 28.12.2016 № 13533.

Уклонение ответчика от внесения платы за пользование участком в 2020 году послужило основанием для обращения Департамента в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии со статьями 610, 621 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. 

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610). 

Учитывая, что уведомление о прекращении договора аренды от 28.12.2016 № 13533 получено ответчиком 20.12.2019, а срок договора истекал 28.12.2019, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что после 28.12.2019 названный договор прекратил свое действие, и в спорный период (2020 год) ответчик пользовалась земельным участком при отсутствии оснований. 

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. 

В силу статьи 622 ГК РФ если при прекращении договора аренды арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

В силу части 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество за счет другого лица, обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение). 

С учетом изложенного, в заявленный период – с 01.01.2020 по 31.12.2020 на стороне предпринимателя возникло неосновательное обогащение в виде сбереженной платы за пользование спорным участком, ввиду чего требования Департамента о взыскании такой платы являются обоснованными.

Указанный вывод ответчиком не оспаривается, однако, между сторонами имеются разногласия относительно порядка исчисления платы за пользование участком и, как следствие, относительно ее размера.

В соответствии с разъяснениями пункта 38 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.

В силу пункта 1 статьи 424 ГК РФ, пункта 3 статьи 65 ЗК РФ и статьи 39.7 ЗК РФ плата за пользование спорным земельным участком относится к категории регулируемых цен и подлежит расчету на основании нормативных правовых актов, которые в спорный период устанавливали порядок определения размера арендной платы.

До 2020 года арендная плата за земельные участки, находящиеся в собственности городского округа «Город Южно-Сахалинск», а также ставки и коэффициенты, применяемые в расчете арендной платы за земли на территории городского округа «Город Южно-Сахалинск», устанавливались Порядком от 25.11.2015.

Согласно части 4 статьи 2 Порядка от 25.11.2015 арендная плата за земельные участки, определяемая на основании кадастровой стоимости земельных участков, рассчитывается по формуле:

А = Кс x Ст x Ки, где:

А - размер арендной платы за использование земельного участка, руб.;

Кс - кадастровая стоимость земельного участка, руб.;

Ст - ставка арендной платы, установленная приложениями 1 - 3 к Порядку.

При этом ставки устанавливаются двух видов: Ст1 - ставка арендной платы при предоставлении земельного участка в аренду для целей, не связанных со строительством (реконструкцией) объектов недвижимости, и (или) под существующие объекты недвижимости, Ст2 - ставка арендной платы при предоставлении земельного участка в аренду для целей, связанных со строительством (реконструкцией) объектов недвижимости.

Ки - коэффициент инфляции, применяемый в соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 3 настоящего Порядка, за исключением случаев, предусмотренных частью 1 статьи 2 настоящего Порядка. Для случаев, предусмотренных частью 1 статьи 2 настоящего Порядка, коэффициент инфляции применяется в соответствии с правилами, установленными Правительством Российской Федерации, Министерством экономического развития Российской Федерации.

Согласно кадастровому паспорту от 19.05.2016 кадастровая стоимость спорного участка составляла 6 469 182, 56 рублей.

Приказом МИЗО от 24.10.2019 № 12-П утверждены результаты определения кадастровой оценки, согласно которым земельный участок с кадастровым                                   № 65:01:0802001:171 имеет кадастровую стоимость - 7 070 331, 88 рублей.

Рассмотрев вопрос о дате, с которой подлежит применения названная кадастровая стоимость, коллегия пришла к следующему.

Согласно Обзору судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2017) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 16.02.2017, далее - Обзор) в силу пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ, если иное не установлено названным кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:

1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Нормативные правовые акты, принятые указанными органами, могут устанавливать порядок изменения арендной платы за соответствующий земельный участок в связи с изменением его кадастровой стоимости в результате проведения государственной кадастровой оценки и утверждения результатов ее определения.

Например, согласно пункту 9 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582, в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости.

Учитывая изложенное, при определении даты изменения размера арендной платы судам следует руководствоваться положениями соответствующих нормативных правовых актов.

В случае если такие акты не содержат порядка изменения арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости в результате проведения государственной кадастровой оценки, судам следует иметь в виду следующее.

В соответствии со статьей 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности), а также исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 18 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» сведения о кадастровой стоимости используются с даты их внесения в государственный кадастр недвижимости (с 01.01.2017 - Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) за исключением случаев, предусмотренных абзацами четвертым - шестым ст. 24.20 Закона об оценочной деятельности. Проведение государственной кадастровой оценки и утверждение результатов определения кадастровой стоимости к таким исключениям не относится.

Следовательно, в случае если нормативный правовой акт, регулирующий порядок определения арендной платы, не содержит порядка изменения арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости в результате проведения государственной кадастровой оценки по правилам Закона об оценочной деятельности, арендная плата за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, изменяется с даты внесения сведений об утвержденной кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости (с 01.01.2017 - ЕГРН).

Как следует из материалов дела, спорный участок относится к земельным участкам, государственная собственность на которые не разграничена, следовательно, согласно подпункту 2 пункта 3 статьи 39.7. ЗК РФ порядок определения арендной платы за него устанавливается органом государственной власти Сахалинской области, а не органами местного самоуправления.

По этой причине позиция апеллянта о том, что при определении даты, с которой подлежит применения кадастровая стоимость в размере 7 070 331, 88 рублей, утвержденная приказом МИЗО от 24.10.2019 № 12-П, необходимо руководствоваться Порядком от 26.02.2020, является ошибочной. Так, указанный Порядок утвержден Городской Думой города Южно-Сахалинска, являющейся в силу статьи 25 Устава городского округа «Город Южно-Сахалинск» представительным органом города Южно-Сахалинска, а кроме того, в пункте 2 статьи 1 Порядка от 26.02.2020 указано, что Порядок устанавливает порядок определения размера (способы расчета) арендной платы в расчете на год, а также порядок, условия и сроки ее внесения за земли, находящиеся в собственности городского округа «Город Южно-Сахалинск» и предоставленные в аренду без торгов.

Правила же определения размера арендной платы за спорный участок, государственная собственность на которые не разграничена, установлены в Порядке, установленном Законом № 78-ЗО, который не содержит положений, определяющих порядок изменения арендной платы за соответствующий земельный участок в связи с изменением его кадастровой стоимости в результате проведения государственной кадастровой оценки и утверждения результатов ее определения.

В связи с этим, учитывая приведенные выше разъяснения Обзора, вновь утвержденная Приказом МИЗО от 24.10.2019 № 12-П кадастровая стоимость спорного участка в размере 7 070 331, 88 рублей подлежала применению с 05.02.2020 – даты ее внесения в ЕГРН, а до этого момента размер арендной платы должен был определяться на основании ранее действовавшей кадастровой стоимости, равной 6 496 182, 56 рублям.

Таким образом, соответствующий довод апелляционной жалобы Департамента подлежит отклонению.

При этом коллегия отмечает, что при определении даты, с которой подлежит применения кадастровая стоимость в размере 7 070 331 рубля 88 копеек, суд первой инстанции руководствовался положениями пункта 2 части 2 статьи 18 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» в редакции Федерального закона от 31.07.2020 № 269-ФЗ, не применимой к спорным правоотношениям.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 Закона № 78-ЗО (вступившим в силу с 01.01.2012) арендная плата за использование земельных участков на территории Сахалинской области, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается в двукратном годовом размере в случае, если по истечении пяти лет с даты выдачи разрешения на строительство, за исключением объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, объект недвижимости, построенный на таком земельном участке, не введен в эксплуатацию.

Исходя из изложенного, учитывая, что пятилетний срок с даты выдачи ФИО3 разрешения на строительство от 22.12.2010 № RU 65302000-0000002002 истек 22.12.2015, а период пользования спорным участком предпринимателем приходится на последующий период (договор аренды земельного участка № 13533 заключен с предпринимателем 28.12.2016, выданное ответчику разрешение на строительство датировано 16.05.2019), суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что оснований для исчисления пятилетнего срока с даты выдачи разрешения на строительство объекта ответчику (16.05.2019) не имеется. В этой связи суд правомерно признал обоснованным применение с 2016 года двукратной арендной ставки, и пришел к выводу об отсутствии со стороны ответчика переплаты за 2016-2019 годы. Суд верно указал, что при ином понимании взыскание удвоенной арендной платы как меры ответственности за неэффективное освоение земельных участков, выданных для строительства объектов недвижимости, будет невозможно при смене собственников объектов до момента ввода таких объектов в эксплуатацию, что недопустимо.

С учетом изложенного довод предпринимателя о необоснованности установления к ней двукратной арендной платы подлежит отклонению, а довод апелляционной жалобы, в котором Департамент оспаривает вывод суда об отсутствии оснований для начисления ответчику арендной платы в двойном годовом размере, признается коллегией противоречащим содержанию обжалуемого решения.

Как указано выше, до 2020 года арендная плата за земельные участки, находящиеся в собственности городского округа «Город Южно-Сахалинск», а также ставки и коэффициенты, применяемые в расчете арендной платы за земли на территории городского округа «Город Южно-Сахалинск» устанавливались Порядком от 25.11.2015.

Пунктом 5.11 Приложения № 1 к Порядку от 25.11.2015 для земельных участков, предназначенных для размещения крытых многоярусных стоянок установлены ставки арендной платы в размере 5 % (для строительства, реконструкции) объектов недвижимости) (Ст2), в размере 10 % (под существующими объектами недвижимости) (Ст1).

Коэффициент инфляции составлял: в 2017 году – 1,04, в 2018 году - 1,0816, в 2019 году - 1,1281.

Таким образом, суд первой инстанции верно установил, что в 2017 году арендная плата за спорный участок составила 336 397,49 рублей (из расчета: 6 469 182,56 * 5% * 1,04), в 2018 году - 699 706,79 рублей (из расчета: 6 469 182,56 * 5% * 1,10816 * 2), в 2019 году - 729 788,48 рублей (из расчета: 6 469 182,56 * 5% * 1,1281 * 2), что соответствует начислениям Департамента.

Учитывая изложенное, суд пришел к обоснованному выводу о том, что переплаты по арендной плате у ответчика за период до 01.01.2020 не имелось, в связи с чем снования для проведения зачета встречных требований, о котором заявлено предпринимателем, отсутствуют.

С 2020 года арендная плата за земельные участки, находящиеся в собственности городского округа «Город Южно-Сахалинск», а также ставки и коэффициенты, применяемые в расчете арендной платы за земли на территории городского округа «Город Южно-Сахалинск», устанавливается Порядком от 26.02.2020.

В силу части 4 статьи 2 названного порядка арендная плата за земельные участки, определяемая на основании кадастровой стоимости земельных участков, рассчитывается по формуле, аналогичной установленной частью 4 статьи 2 Порядка от 25.11.2015:

А = Кс x Ст x Ки, где:

А - размер арендной платы за использование земельного участка, руб.;

Кс - кадастровая стоимость земельного участка, руб.;

Ст - ставка арендной платы, установленная приложениями 1, 2 к Порядку.

При этом ставки устанавливаются двух видов: Ст1 - ставка арендной платы при предоставлении земельного участка в аренду для целей, не связанных со строительством (реконструкцией) объектов недвижимости, и (или) под существующие объекты недвижимости, Ст2 - ставка арендной платы при предоставлении земельного участка в аренду для целей, связанных со строительством (реконструкцией) объектов недвижимости;

Ки - коэффициент инфляции, применяемый в соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 3 настоящего Порядка, за исключением случаев, предусмотренных частью 1 статьи 2 настоящего Порядка. Для случаев, предусмотренных частью 1 статьи 2 настоящего Порядка, коэффициент инфляции применяется в соответствии с правилами, установленными Правительством Российской Федерации, Министерством экономического развития Российской Федерации.

Судом перовой инстанции верно установлено, что применительно к спорному участку должна применяться ставка арендной платы (Ст) в размере 2% от его кадастровой стоимости (подпункт 2.2. Приложения № 1 к Порядку от 26.02.2020), установленная для земельных участков, предоставленных для вида разрешенного использования «Хранение автотранспорта. Размещение отдельно стоящих и пристроенных гаражей, в том числе подземных, предназначенных для хранения автотранспорта, в том числе с разделением на машино-места, за исключением гаражей, указанных в пп. 4.2». 

Этот вывод соответствует как буквальному содержанию пункта 2.2 Приложения           № 1 к Порядку от 26.02.2020, так и его соотношению с подпунктом 4.2 названного приложения (утратил силу с 22.12.2021), устанавливавшего ставку арендной платы для земельных участков, предназначенных для размещения служебных гаражей. Помимо этого названный вывод согласуется со смыслом пунктов 2.7.1. и 4.9 Классификатора.

Так, из содержания пункта 2.7.1 Классификатора следует, что вид разрешенного использования «Хранение автотранспорта» предусматривает размещение отдельно стоящих и пристроенных гаражей, в том числе подземных, предназначенных для хранения автотранспорта, в том числе с разделением на машино-места, за исключением гаражей, предусмотренных кодом 4.9 этого же классификатора.

Содержание кода 4.9 Классификатора предусматривает размещение постоянных или временных гаражей, стоянок для хранения служебного автотранспорта, используемого в целях осуществления видов деятельности, предусмотренных видами разрешенного использования с кодами 3.0, 4.0, а также для стоянки и хранения транспортных средств общего пользования, в том числе в депо.

Код 3.0 Классификатора «Общественное использование объектов капитального строительства» предусматривает размещение объектов капитального строительства в целях обеспечения удовлетворения бытовых, социальных и духовных потребностей человека. Содержание данного вида разрешенного использования включает в себя содержание видов разрешенного использования с кодами 3.1 - 3.10.2.

Код 4.0 Классификатора «Предпринимательство» предполагает размещение объектов капитального строительства в целях извлечения прибыли на основании торговой, банковской и иной предпринимательской деятельности. Содержание данного вида разрешенного использования включает в себя содержание видов разрешенного использования, предусмотренных кодами 4.1 - 4.10.

Как указано выше, спорный участок был предоставлен ответчику для завершения строительства автостоянки, предназначенной для разделения на машино-места, то есть для хранения автотранспорта населения, а не для размещения служебного автотранспорта, используемого для осуществления видов деятельности, предусмотренных видами разрешенного использования с кодами 3.0, 4.0.

Этот вывод следует из представленных ответчиком в материалы дела разрешений на строительство от 22.12.2010 № RU 65302000-0000002002 и от 16.05.2019 № 65-64701000-07658-2019, согласно которым ответчику и его наследодателю выдавались разрешения на строительство объекта «Закрытая двухъярусная стоянка в планировочном районе «Луговое» по восточное стороне ул. Гайдука, севернее жилого дома № 50 по ул. Гайдука. 1-я очередь строительства - Закрытая двухъярусная стоянка на 73 машино-места».

Вторая очередь строительства также предусматривала размещение на переданном ответчику в аренду земельном участке автостоянки на 38 машино-мест, что подтверждается представленной в материалы дела проектной документацией - «Закрытая двухъярусная стоянка в планировочном районе «Луговое», по восточной стороне ул. Гайдука, севернее жилого дома  № 50 по ул. Гайдука».

Таким образом, спорный участок предусматривал размещение на нём только автостоянок, предназначенных для разделения на машино-места, которые не являлись служебными автостоянками, то есть не выполняли вспомогательную функцию для иных видов деятельности.

Несогласие апеллянта с выводом суда о том, что видом разрешенного использования земельного участка, является хранение автотранспорта (код Классификатора 2.7.1), основанный на том, что такой вид использования предполагает использование гаражей, предназначенных для хранения автотранспорта для собственных нужд, также подлежит отклонению.

Так, как указывалось выше, согласно Классификатору под видом разрешенного использования «Хранение автотранспорта» с кодом 2.7.1 понимается размещение отдельно стоящих и пристроенных гаражей, в том числе подземных, предназначенных для хранения автотранспорта, в том числе с разделением на машино-места, за исключением гаражей, размещение которых предусмотрено содержанием видов разрешенного использования с кодами 2.7.2, 4.9.

Исключение по коду 2.7.2 касается размещения для собственных нужд отдельно стоящих гаражей и (или) гаражей, блокированных общими стенами с другими гаражами в одном ряду, имеющих общие с ними крышу, фундамент и коммуникации.

То есть, отдельно стоящие гаражи и (или) гаражи, блокированные общими стенами с другими гаражами в одном ряду, имеющие общие с ними крышу, фундамент и коммуникации, предназначенные для собственных нужд, отнесены Классификатором к коду 2.7.2, который является исключением к коду 2.7.1.

Исходя из положений пункта 2 части 2 статьи 3 Порядка от 26.02.2020, суд верно установил, что при расчете арендной платы за спорный участок по правилам названного порядка коэффициент инфляции не применяется.

С учетом изложенного, размер арендной платы, рассчитанный с применением Порядка от 26.02.2020, составляет 280 513, 80 рублей, в том числе:

с 01.01.2020 по 04.02.2020 (35 дней) = 24 745, 51 рубль (6 469 182, 56 рублей*2%*1*2=258 767,30 рублей/366*35),

с 05.02.2020 по 31.12.202020 (331 день) = 255 768, 29 рублей (7 070 331,88 рублей *2%*1*2=282 813, 28 рублей/366*331).

По утверждению апеллянта, поскольку в спорный период ФИО2 являлась субъектом малого предпринимательства, при расчете арендной платы за 2020 год следовало, руководствуясь частью 2.1 Решения Городской Думы г. Южно-Сахалинска от 26.02.2020 № 159/8-20-6, применять ставку в размере 5% от кадастровой стоимости спорного участка, установленную пунктом 5.1.1 Приложения № 1 к Порядку от 25.11.2015 для случаев предоставления земельного участка для размещения (строительства, реконструкции) объектов недвижимости.

Рассмотрев указанный довод, коллегия пришла к следующему.

Частью 2.1 Решения Городской Думы г. Южно-Сахалинска от 26.02.2020 № 159/8-20-6 предписано с 01.01.2020 по 31.12.2020 применить размер арендной платы на уровне 2019 года для субъектов малого и среднего предпринимательства, у которых произошло увеличение арендной платы в 2020 году.

Таким образом, по смыслу приведенной нормы размер арендной платы на уровне 2019 года в период с 01.01.2020 по 31.12.2020 применяется не ко всем субъектов малого и среднего предпринимательства, а лишь к тем, у которых в 2020 году произошло увеличение арендной платы.

Судом установлено, что в 2019 году арендная плата за спорный участок была равна 729 788,48 рублей, а в 2020 году согласно вышеприведенному расчету апелляционного суда составила 280 513, 80 рублей.

Таким образом, в 2020 году у ИП ФИО2 не произошло увеличения арендной платы, ввиду чего применение к предпринимателю в 2020 году размера арендной платы на уровне 2019 года не имеется.

Истец также заявил о взыскании с ИП ФИО2 пени за просрочку оплаты арендных платежей, начисленной за период с 21.04.2020 по 26.01.2021.

В соответствии со статьями 329, 330 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В соответствии Законом № 78-ЗО арендная плата за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена или находящихся в собственности Сахалинской области, вносится арендатором ежеквартально равными долями не позднее 20 числа последнего месяца квартала, а за IV квартал - не позднее 25 ноября текущего года, если иное не предусмотрено договором аренды.

В случае несвоевременного или неполного внесения арендного платежа за использование земельного участка начисляется пеня в размере 0,1% от суммы задолженности по арендной плате за каждый день просрочки. Пеня не начисляется в день внесения оплаты в случае полного погашения текущей задолженности по арендной плате.

С учетом изложенного, срок внесения арендной платы в 2020 году для ответчика установлен по кварталам:

за 1 квартал в сумме 67 244,77 рубля (рассчитанной с 01.01.2020 по 04.02.2020 – с применением кадастровой стоимости 6 469 182, 56 рублей, с 05.02.2020 по 31.12.2020 – с применением кадастровой стоимости 7 070 331,88 рублей) – до 20.03.2020;

за 2 квартал в сумме 71 089,68 рубля - до 20.06.2020,

за 3 квартал в сумме 71 089,68 рубля - до 20.09.2020,

за 4 квартал в сумме 71 089,68 рубля - до 25.11.2020.

Таким образом, пени за период с 21.04.2020 по 26.01.2021 (заявленный в иске) составили 47 829,28 рублей, в том числе:

за 1 квартал – 18 895,78 рублей за период с 21.04.2020 по 26.01.20211 (281 день) (из расчета 67 244,77рубля * 0,1% * 281 день);

за 2 квартал – 15 497,55 рублей за период с 23.06.2020 по 26.01.2021 (127 дней) (из расчета 71 089,68 рубля * 0,1% * 218 дней);

за 3 квартал – 9 028,39 рублей за период с 22.09.2020 по 26.01.2021 (127 дней) (из расчета 71 089,68 рублей * 0,1 % * 127 дней);

за 4 квартал – 4 407,56 рублей за период с 26.11.2020 по 26.01.2021 (62 дня) (из расчета 71 089,68 рублей *0,1% * 62 дня).

С учетом изложенного, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию 280 513,80 рублей за фактическое пользование земельным участком в период с 01.01.2020 по 31.12.2020 года и 47 829,28 рублей пени за период с 21.04.2020 по 26.01.2021, а всего 328 343,08 рублей.

В соответствии с пунктом 2 статьи 269 АПК РФ по результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новый судебный акт.

Принимая во внимание установленные по делу обстоятельства, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что обжалуемое решение суда первой инстанции подлежит изменению на основании пункта 4 части 1 статьи 270 АПК РФ.

Согласно подпункту 2 пункта 2 статьи 333.17 НК РФ ответчики признаются плательщиками государственной пошлины в случае, если решение суда принято не в их пользу и истец освобожден от ее уплаты (пункт 12 Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2014 № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах»).

С учетом изложенного государственная пошлина по исковому заявлению и по апелляционной жалобе Департамента подлежит отнесению на предпринимателя и взысканию в бюджет пропорционально удовлетворенным исковым требованиям (в общей сумме 8 943 рубля 47 копеек, из которой 7 755 рублей 08 копеек - по исковому заявлению, 1 188 рублей 39 копеек - по апелляционной жалобе).

В целях исключения неверного понимания резолютивной части вынесенного постановления коллегия считает необходимым изложить резолютивную часть судебного акта в полном объеме.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 АПК РФ, Пятый арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Сахалинской области от 15.02.2022 по делу №А59-5759/2021 изменить.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Джулакян Офели Александри в пользу Департамента землепользования города Южно-Сахалинска 328 343 рубля 08 копеек, в том числе 280 513 рублей 80 копеек основного долга за период с 01.01.2020 по 31.12.2020, 47 829 рублей 28 копеек пени за период с 21.04.2020 по 26.01.2021.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Джулакян Офели Александри в доход федерального бюджета 8 943 рубля 47 копеек государственной пошлины по иску и по апелляционной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Сахалинской области в течение двух месяцев.

 

Председательствующий

 

Е.Н. Шалаганова

Судьи

Д.А. Глебов

 

Е.А. Грызыхина