﻿﻿АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

25 ноября 2019 года

Дело №

А56-114465/2018

 

Резолютивная часть постановления объявлена 20.11.2019.

Постановление в полном объеме изготовлено 25.11.2019.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Маркина С.Ф., судей Кадулина А.В., Преснецовой Т.Г.,

при участии от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга Аникейченко К.В. (доверенность от 22.04.2019 № 27728-42),                                        от Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» Фанова А.Ю. (доверенность от 09.01.2019 № 27),

рассмотрев 20.11.2019 в открытом судебном заседании кассационные жалобы Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга и                         Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.04.2019 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.07.2019 по делу № А56-114465/2018,

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «Палома», адрес: 195027, Санкт-Петербург, Большая Пороховская ул., д. 13, лит. А, пом. 5-Н, 14-Н,                 ОГРН 1037816041647, ИНН 7806031007 (далее - Общество), обратилось                      в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском  к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга, адрес: 191144,  Санкт-Петербург, Новгородская ул., д. 20, лит. А, пом. 2-Н,                                      ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее - Комитет), об урегулировании разногласий, возникших при заключении договоров купли-продажи нежилых помещений 5-Н и 14-Н по адресу: Санкт-Петербург, Большая Пороховская ул.,  д. 13, лит. А, в части цены продажи названных объектов и периода рассрочки платежа при реализации арендатором преимущественного права                              на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге, а также требованием об обязании заключения названных договоров. 

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости», адрес: 191014, Санкт-Петербург,             ул. Маяковского, д. 19/15, лит. А, пом. 4-Н, ОГРН 1067847547151,                          ИНН 7840335245 (далее – Управление), акционерное общество «Фонд имущества Санкт-Петербурга», адрес: 190000, Санкт-Петербург, пер. Гривцова, д. 5, ОГРН 1057812368239, ИНН 7838332649 (далее - Фонд имущества). 

Решением от 26.04.2019, оставленным без изменения постановлением               от 24.07.2019, разногласия урегулированы. При заключении договора купли-продажи нежилого помещения 5-Н пункт 2.1 и абзац первый пункта 2.2 проекта договора, предложенного Комитетом, изложен в следующей редакции: «Цена продажи Объекта составляет 6 500 000 рублей, НДС не облагается», «Оплата цены продажи Объекта осуществляется покупателем с рассрочкой платежа на 5 лет (20 кварталов) с даты заключения договора в соответствии с приложением № 1 к договору равными долями, уплачиваемыми ежеквартально с даты заключения настоящего договора путем безналичного перечисления денежных средств на расчетный счет продавца N 40702810235000002666 в ПАО «БАНК САНКТ-ПЕТЕРБУРГ», корр. счет № 30101810900000000790, БИК 044030790, ИНН 7838332649, КПП 783801001». 

При заключении договора купли-продажи нежилого помещения 14-Н пункт 2.1 и абзац первый пункта 2.2 проекта договора, предложенного Комитетом, изложены в следующей редакции: «Цена продажи Объекта составляет                      1 670 000 руб., НДС не облагается», «Оплата цены продажи Объекта осуществляется покупателем с рассрочкой платежа на 5 лет (20 кварталов)                 с даты заключения договора в соответствии с приложением № 1 к договору равными долями, уплачиваемыми ежеквартально с даты заключения настоящего договора путем безналичного перечисления денежных средств               на расчетный счет продавца № 40702810235000002666 в ПАО «БАНК                     САНКТ-ПЕТЕРБУРГ», корр. Счет № 30101810900000000790, БИК 044030790, ИНН 7838332649, КПП 783801001».

В кассационной жалобе Управление, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела, просит отменить решение и постановление, направить дело на новое рассмотрение                     в суд первой инстанции.

По мнению подателя жалобы, заключение эксперта, положенное судами                 в основу принятых по делу судебных актов, не может быть использовано                      в качестве документа доказательственного значения, поскольку выполнено                 с нарушением норм действующего оценочного законодательства, содержит необоснованные выводы, противоречия и недостоверные сведения, что привело к занижению стоимости объекта оценки. Суды не оценили все представленные в материалах дела доказательства, необоснованно отказали            в удовлетворении ходатайства о назначении повторной экспертизы. 

В кассационной жалобе Комитет, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела, просит отменить решение и постановление, дело в части урегулирования разногласий по цене продажи помещений направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции, в части определения периода рассрочки и распределения судебных расходов - оставить без изменения.

По мнению подателя жалобы, законодательно установлена презумпция достоверности отчета независимого оценщика и установленной им стоимости объекта оценки, без опровержения которой отсутствуют правовые основания для изменения ее размера. При этом судами такая оценка достоверности отчетов не проводилась. Судебная экспертиза выполнена с нарушением норм действующего законодательства, в то время как в назначении повторной экспертизы необоснованно отказано. 

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

В судебном заседании представители Комитета и Управления поддержали доводы жалобы.

Остальные участвующие в деле лица надлежаще извещены о месте                  и времени судебного заседания, однако своих представителей в суд                         не направили, в связи с чем кассационная жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке. 

Как следует из материалов дела и установлено судами, между Комитетом по управлению государственным имуществом (в настоящее время – Комитет, арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор аренды                           от 19.11.2007 № 07-А000006 объекта недвижимости: части помещения 5Н (3, 4, 7, 8, 9, 10, 11, 12), (МОП (1, 2, 5), площадью 147,6 кв.м, с кадастровым номером 78:6061:0:23:1 для использования под кафе, распложенного по адресу: 195027, Санкт-Петербург, Большая Пороховская ул., д. 13, лит. А, пом. 5-Н, подвал. 

В дальнейшем части помещения 5Н (3, 4, 7, 8, 9, 10, 11, 12), площадью 113,1 кв.м, присвоен кадастровый номер 78:11:0006061:1331, а часть помещения МОП (1, 2, 5), площадью 26,4 кв.м, поставлена на кадастровый учет в качестве помещения 14-Н с кадастровым номером 78:11:0006061:1330.

Общество обратилось в Комитет с заявлением от 26.05.2016                              о реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого им помещения на основании и в порядке, предусмотренных Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ).

На основании заданий Комитета Управление подготовило отчеты                         от 22.12.2017 № 31-8-0354(096)-2017 и № 31-8-0354(097)-2017, согласно которым рыночная стоимость испрашиваемых Обществом помещений                      по состоянию на 27.05.2016 определена в размере 8 070 000 руб.                             (за помещение 5-Н) и 2 020 000 руб. (за помещение 14-Н).

Распоряжениями от 29.12.2017 № 2681-рз и № 2702-рз Комитет принял решение о приватизации спорных объектов, определив условия выкупа: выкупная цена помещения 5-Н, площадью 113,1 кв.м, – 8 070 000 руб., форма оплаты: в рассрочку, поквартально, равными долями; период рассрочки:                            20 кварталов; выкупная цена помещения 14-Н, площадью 26,4 кв.м, –                           2 020 000 руб., форма оплаты: в рассрочку, поквартально, равными долями; период рассрочки: 20 кварталов. 

Фонд имущества, действуя по поручению Комитета, в соответствии                                       с указанными распоряжениями письмом от 27.07.2018 направил в адрес Общества проекты договоров купли-продажи.

Считая предложенную выкупную стоимость для определения рыночной стоимости помещений по состоянию на 06.08.2018. 

Согласно отчету Фирмы от 09.08.2018 № 0608/18-ОЦ-1ВП рыночная стоимость помещения 5-Н составляет 4 864 516 руб., помещения 14-Н -                              1 135 484 руб. 

В связи с получением заключения об иной рыночной стоимости объекта Общество письмом от 20.08.2018 направило в адрес Фонда имущества протоколы разногласий к договорам с предложением иной цены, а также периодом рассрочки 7 лет (28 кварталов). 

Ссылаясь на возникшие разногласия при заключении договора купли-продажи относительно цены выкупаемого имущества и периода ее уплаты,                 а также полагая, что предложенная Комитетом цена продажи помещения превышает его рыночную стоимость, Общество обратилось в арбитражный суд с требованиями по настоящему делу.

В ходе рассмотрения дела судом первой инстанции удовлетворено ходатайство истца и назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости спорных помещений по состоянию на 27.05.2016, проведение которой поручено эксперту открытого акционерного общества «Региональное управление оценки» Васильченко Алексею Владимировичу. 

Согласно заключению эксперта от 08.02.2019 № 13/12/18-1 по состоянию   на 27.05.2016 рыночная стоимость помещения 5-Н составила 6 400 000 руб., помещения 14-Н – 1 600 000 руб.

Суд первой инстанции, исследовав представленные в материалах дела доказательства, пришел к выводу о соответствии указанного заключения требованиям действующего законодательства, признал его допустимым доказательством, которое может быть использовано для определения выкупной цены помещений, урегулировал разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи, определив цену продажи помещения на основании этого заключения и период ее уплаты.

Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, суд кассационной инстанции              не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов. 

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником                              в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Согласно пункту 5 статьи 3 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Порядок и условия приватизации государственного и муниципального имущества субъектами малого и среднего предпринимательства определены Законом № 159-ФЗ.

В соответствии со статьей 3 названного Закона субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право                                 на приобретение арендуемого ими недвижимого имущества, находящегося                   в государственной собственности субъекта Российской Федерации                             и муниципальной собственности, по цене, равной его рыночной стоимости                   и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности               в Российской Федерации» (далее - Закон № 135-ФЗ).

В силу статьи 12 Закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям        и в порядке, предусмотренным названным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно статье 13 Закона № 135-ФЗ при наличии спора                                  о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом                об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной компетенцией, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 1, 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации                    от 30.05.2005 № 92 (далее - Информационное письмо № 92), вопрос                             о достоверности величины стоимости объекта оценки может исследоваться             в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения, в том числе дела об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица. В этом случае судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее -                  АПК РФ). Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом       по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Поскольку между сторонами рассматриваемого дела возникли разногласия, в том числе относительно цены выкупаемого имущества, суд первой инстанции определением правомерно удовлетворил ходатайство истца и назначил проведение по делу судебной экспертизы для установления рыночной стоимости спорных нежилых помещений. 

Ответчик в ходе судебного заседания 27.11.2018 указанное ходатайство поддержал, просил поручить проведение экспертизы экспертам одной                         из организаций, в том числе акционерного общества «Региональное управление оценки» (л.д. 135, т. 2).

Суды первой и апелляционной инстанций, правильно применив положения статей 445, 446 ГК РФ, статьи 3 Закона № 159-ФЗ, статей 12 и 13 Закона                          № 135-ФЗ, учтя разъяснения, приведенные в пунктах 1 и 2 Информационного письма № 92, на основании оценки имеющихся в деле доказательств пришли               к обоснованному к выводу, что выкупная цена помещения должна быть установлена в соответствии с рыночной стоимостью помещений, определенной в результате проведения указанной судебной экспертизы.

Согласно заключению эксперта открытого акционерного общества «Региональное управление оценки» Васильченко А.В. от 08.02.2019                                 № 13/12/18-1 рыночная стоимость спорных помещений по состоянию                                              на 27.05.2016 составила 6 400 000 руб. и 1 600 000 руб.

В силу части 2 статьи 87 АПК РФ основанием для назначения повторной экспертизы является возникновение сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличии противоречий в его выводах.

Вопрос о необходимости проведения экспертизы, в том числе и повторной, согласно статьям 82 и 87 АПК РФ относится к компетенции суда, рассматривающего спор по существу.

В соответствии со статьей 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному                                на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств; проверяет и оценивает доказательства                     на предмет относимости, допустимости и достоверности каждого доказательства в отдельности, соотношения с другими доказательствами, также проверяет их достаточность и взаимную связь в совокупности.

Оценив полученное по результатам проведенной судебной экспертизы заключение эксперта открытого акционерного общества «Региональное управление оценки» Васильченко А.В. от 08.02.2019 № 13/12/18-1 по правилам статей 71, 86 АПК РФ, суды приняли его в качестве допустимого и достоверного доказательства, подтверждающего рыночную стоимость помещений. При этом суды пришли к правильному выводу о соответствии этого заключения требованиям действующего законодательства, посчитали, что экспертом исследован необходимый и достаточный материал, методы исследования и сделанные на их основе выводы обоснованы.

Возражения Управления и Комитета по данному заключению относительно неверного описания объектов-аналогов исследованы судами и мотивированно ими отклонены как не свидетельствующие о необъективности, необоснованности или недостоверности выводов экспертов.

Ввиду отсутствия сомнений в обоснованности заключения эксперта    Васильченко А.В. суды не установили предусмотренных частью 2 статьи 87                             АПК РФ оснований для удовлетворения ходатайства Управления и назначения повторной экспертизы.

Поскольку доводы кассационных жалоб не опровергают выводы судов, направлены на переоценку обстоятельств, установленных судами,                              не подтверждают существенных нарушений судами норм материального и процессуального права, повлиявших на исход дела, оснований для отмены обжалуемых судебных актов у суда кассационной инстанции не имеется.

При таком положении обжалуемые решение и постановление приняты                  с соблюдением норм материального и процессуального права, соответствуют фактическим обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, в связи с чем основания для их отмены отсутствуют. 

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.04.2019 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.07.2019 по делу № А56-114465/2018 оставить                  без изменения, а кассационные жалобы Комитета имущественных             отношений Санкт-Петербурга и Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия «Городское управление инвентаризации и оценки                недвижимости» – без удовлетворения.

 

Председательствующий

С.Ф. Маркин

Судьи

 

А.В. Кадулин

 Т.Г. Преснецова