ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД  

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27  

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/ 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда апелляционной инстанции  по проверке законности и обоснованности решений (определений)  

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А53-36558/2023

город Ростов-на-Дону

03 сентября 2024 года

15АП-12341/2024  

Резолютивная часть постановления объявлена 03 сентября 2024 года.  

Полный текст постановления изготовлен 03 сентября 2024 года.  Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:  

председательствующего судьи Барановой Ю.И., судей Величко М.Г., Шапкина П.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем Матвейчук А.Д., при участии: 

от истца посредством веб-конференции – представитель ФИО1 по  доверенности от 09.01.2024;  

от ответчика – директор ФИО2, паспорт; 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу  ООО "ПВ-Юг" на решение Арбитражного суда Ростовской области  от 28.06.2024 по делу № А53-36558/2023  

по иску ООО "ПВ-Юг" к ООО "Строитель" 

об обязании заключить договор, передать нежилое помещение, о взыскании  судебной неустойки,  

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «ПВ-Юг» (далее – истец,  ООО «ПВ-Юг») обратилось в суд с исковым заявлением к обществу с  ограниченной ответственностью «Строитель» (далее – ответчик,  ООО «Строитель») об обязании заключить договор аренды недвижимого  имущества незамедлительно с момента вступления решения суда в силу, об  обязании провести государственную регистрацию основного договора аренды  недвижимого имущества, об обязании передать нежилое помещение  ориентировочной общей площадью 830 кв. м (восемьсот тридцать) квадратных  метров, расположенное в пределах земельного участка с к/н 61:56:0120488:17 по  адресу: 

<

...>, о  взыскании судебной неустойки в порядке ст. 308.3 ГК РФ в размере 1 000 (одна  тысяча) рублей за каждый день просрочки исполнения судебного акта начиная со  

дня принятия судом решения по настоящему делу по день фактического  исполнения решения (уточненные исковые требования в порядке ст. 49 АПК РФ).  

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 28.06.2024 в иске  отказано.  

Не согласившись с указанным судебным актом, ООО «ПВ-Юг» обжаловало  его в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации. В апелляционной жалобе заявитель указал на незаконность  решения, просил отменить решение суда первой инстанции и принять по делу  новый судебный акт.  

Через канцелярию суда поступил отзыв ответчика на апелляционную  жалобу. От истца поступило дополнение к апелляционной жалобе.  

Представитель истца в судебном заседании поддержал доводы  апелляционной жалобы, просил решение суда отменить и принять по делу новый  судебный акт.  

Представитель ответчика возражал против удовлетворения апелляционной  жалобы, по основаниям, изложенным в письменном отзыве, просил решение  оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.  

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы,  арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что  апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.  

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции,  между обществом с ограниченной ответственностью «Строитель» (арендодатель) и  обществом с ограниченной ответственностью «ПВ-Юг» (арендатор) заключен  предварительный договор аренды нежилого помещения № б/н от 21.10.2021.  

Согласно п. 1.1. предметом предварительного договора является  обязательство сторон заключить долгосрочный договор аренды недвижимого  имущества (далее по тексту - основной договор) в срок не позднее 10 ноября 2022  г., в соответствии с которым арендодатель по основному договору обязуется  предоставить, а арендатор по основному договору принять для использования в  целях организации торговли продовольственными и (или) промышленными  товарами, в том числе алкогольной продукцией и для целей, связанных с такой  деятельностью во временное владение и пользование (аренду) сроком на 10  (десять) лет нежилое помещение ориентировочной общей площадью 830 кв. м  (восемьсот тридцать) квадратных метров, расположенное в пределах земельного  участка с к/н 61:56:0120488:17 расположенного по адресу: 

<

...>, которое будет построено  арендодателем на земельном участке в ходе реконструкции либо возведения нового  здания. Сведения, содержащиеся в настоящем пункте позволяют определенно  установить имущество, подлежащее передаче аренду по основному договору.  

Согласно п. 2.2. договора арендодатель обязуется завершить строительство  объекта, получить разрешение на ввод в эксплуатацию и зарегистрировать право  собственности на реконструированный объект в срок до 01 ноября 2022 г.  

В соответствии с п. 2.6. договора в течение 10 (десяти) дней после  выполнения п. 2.2. предварительного договора стороны обязуются заключить  основной договор аренды нежилого помещения, на условиях, указанных в  приложении № 1, являющемся неотъемлемой частью предварительного договора,  но не позднее срока, указанного в п. 1.1. настоящего договора.  

Письмом от 08 сентября 2022 года ООО «Строитель» предложило  ООО «ПВ-ЮГ» изменить срок, указанный и п. 2.2. предварительного договора,» 01  ноября 2022 года на 31 мая 2023 года.  

03 октября 2022 года стороны подписали дополнительное соглашение к  предварительному договору, в соответствии с которым предельный срок  заключения сторонами основного договора согласован датой 31 мая 2023 года.  

Письмом от 29 мая 2023 года ООО «Строитель» уведомил ООО «ПВ-ЮГ» о  выполнении условий пункта 2.2. предварительного договора, а именно завершено  строительство объекта; получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию,  зарегистрировано право собственности на объект в срок до 31 мая 2023 года.  

07 июня 2023 года истец направил на адрес электронной почты ответчика,  указанной в предварительном договоре, претензию (требование) о заключении  основного договора аренды с приложением, в которой требовал исполнить  обязательства по заключению основного договора аренды, произвести  государственную регистрацию основного договор аренды недвижимого  имущества, а также о передачи нежилого помещения ориентировочной общей  площадью 830 кв. м (восемьсот тридцать) квадратных метров, расположенного в  пределах земельного участка с к/н 61:56:0120488:17 по адресу: 

<

...> в сроки, установленные  договором, однако требования истца не выполнены.  

Таким образом, ответчиком обязанности, предусмотренные п. 2.6. договора,  выполнены не были, основной договор аренды нежилого помещения с  ООО «ПВ-Юг» не заключен, помещение не передано истцу.  

Более того, по сведениям истца, ответчиком в нарушение предварительного  договора аренды нежилого помещения № б/н от 21.10.2021 передано в аренду  нежилое помещение общей площадью 830 кв. м квадратных метров,  расположенное в пределах земельного участка с к/н 61:56:0120488:17 по адресу:  

<

...>. 7, иному лицу.  

Истец, указывая, что ООО «Строитель» уклоняется от исполнения своих  обязательств в соответствии с предварительным договором аренды нежилого  помещения от 21.10.2021 злоупотребляет правом, в нарушении предварительного  договора передает в аренду помещение третьим лицам, обратился в суд с  настоящим иском.  

Исследовав материалы дела повторно, проанализировав доводы,  содержащиеся в апелляционной жалобе, проверив в порядке статей 266271Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность  применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и  процессуального права, судебная коллегия считает, что решение суда первой  инстанции не подлежит отмене.  

При вынесении обжалуемого решения суд первой инстанции правомерно  исходил из следующего.  

В статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации сформулирован  принцип свободы договора: граждане и юридические лица свободны в заключении  договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев,  когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными  правовыми актами (статья 422 данного Кодекса). Понуждение к заключению  договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить  договор предусмотрена Гражданским кодексом, законом или добровольно  

принятым обязательством (абзац 2 пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса  Российской Федерации).  

Согласно пунктам 1, 3, 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской  Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в  будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг  (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.  Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить  предмет, а также другие существенные условия основного договора. В  предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются  заключить основной договор.  

По смыслу статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации лица,  заключившие предварительный договор, имеют единственную обязанность -  заключить в будущем основной договор и право требовать от другой стороны  заключения основного договора. Правовая природа предварительных  договоренностей, с точки зрения их самостоятельного значения, не предполагает  возникновения обязательственных отношений имущественного характера,  вытекающих из будущего договора. Следовательно, обязательства по данному  договору ограничены заключением основного договора в будущем.  

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется  от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные  пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к  заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с  момента неисполнения обязательства по заключению договора.  

Таким образом, предварительный договор заключается в целях установления  между контрагентами юридической связи по передаче вещи в будущем, для чего  они скрепляют свои обязательства договором организационного характера, т.е. сам  по себе предварительный договор не порождает для его сторон каких-либо  обязательств помимо обязательства заключить в будущем основной договор.  

В соответствии со ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации  договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам,  установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам),  действующим в момент заключения.  

Для возникновения договорных отношений участникам сделки необходимо  достичь согласия по всем обязательным или существенным условиям договора  купли-продажи (ст. 423 Гражданского кодекса Российской Федерации).  

Если между сторонами не достигнуто соглашение по всем существенным  условиям договора, то он не считается заключенным и к нему неприменимы  правила об основаниях недействительности сделок.  

Договор, являющийся незаключенным вследствие несогласования  существенных условий, не может быть признан недействительным, так как он не  только не порождает последствий, на которые был направлен, но и является  отсутствующим фактически ввиду недостижения сторонами какого-либо  соглашения, а, следовательно, не может породить такие последствия и в будущем  (п. 1 информационного письма президиума ВАС РФ от 25.02.2014 № 165).  

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые  названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые  для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по  заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.  

В силу статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом  принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и  выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности  устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в  целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не  позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена  действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются  во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие  договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных  отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.  

21.10.2021 между ООО «Строитель» и ООО «ПН-ЮГ» подписан  предварительный договор аренды нежилого помещения, в соответствии с пунктом  1.1 которого сторонам следует заключить долгосрочный договор аренды  недвижимого имущества в срок не позднее 10 ноября 2022 года.  

Предварительный договор заключается в форме, установленной для  основного договора. Предварительный договор должен содержать условия,  позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия  основного договора, а также срок, в который стороны обязуются заключить  основной договор (пункты 2 - 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской  Федерации).  

Для признания предварительного договора заключенным достаточно  установить предмет основного договора или условия, позволяющие его определить  (пункт 3 статьи 429 ГК РФ). Отсутствие в предварительном договоре иных  существенных условий основного договора само по себе не свидетельствует о  незаключенности предварительного договора (пункт 25 постановления Пленума  Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения  общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и  толковании договора»).  

Например, если в предварительном договоре указано здание, которое будет  передано в аренду, однако не указан размер арендной платы, то такой  предварительный договор считается заключенным. Недостающие условия могут  быть дополнительно согласованы сторонами при заключении основного договора,  а при возникновении разногласий подлежат установлению решением суда (пункт 5  статьи 429, статьи 445 и 446 ГК РФ).  

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации  по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель)  обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во  временное владение и пользование или во временное пользование. В договоре  аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить  имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (пункт 3  статьи 607 ГК РФ). При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте,  подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а  соответствующий договор не считается заключенным.  

К данным, содержащим необходимые сведения об объекте недвижимости,  позволяющим определенно установить имущество договора аренды, относятся его  место нахождения, площадь, технические характеристики, иные  индивидуализирующие объект признаки.  

Вместе с тем, судом установлено, что в рассматриваемом случае предмет  основного договора аренды сторонами не согласован, как и не установлены  условия, позволяющие его определить.  

Так, в п. 1.1. основного договора указано, что арендодатель передает, а  арендатор принимает в аренду нежилое помещение общей площадью 830 кв. м (на  момент заключения основного договора, площадь может быть уточнена)  квадратных метров, находящееся по адресу: 

<

...> (на момент заключения основною договора адрес  может быть уточнен).  

Таким образом, в предварительном договоре сторонами не согласованы  существенные условия основного договора, являющиеся его предметом, а именно:  план и общая площадь передаваемого помещения: его местоположение,  конфигурация, цель использования и назначения. Условий, позволяющих  определить конкретную передаваемую площадь, план и конкретное  местоположение передаваемого помещения, предварительный договор не  содержит, исходя из чего, невозможно определенно установить имущество,  подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.  

Положениями ч. 4 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации  предусмотрено, что при наличии заключенного надлежащим образом  предварительного договора (содержащего существенные условия основного  договора аренды) и при последующем отказе контрагента от совершения основного  договора, заинтересованная сторона вправе требовать по суду его заключения на  предварительно согласованных условиях и возмещения понесенных убытков.  

Между тем, как установлено судом, площадь торгового места, его место  расположения внутри торгового центра согласно технической характеристике  объекта, в предварительном соглашении отсутствует.  

При этом суд первой инстанции предлагал истцу обосновать площадь  спорного объекта, указать конкретное помещение, в отношении которого заявлено  требование. Требования протокольного определения истцом не выполнены.  

Согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать  обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и  возражений.  

В соответствии с частью 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления  последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.  

Таким образом, суд пришел к правомерному выводу о том, что указанное  обстоятельство не позволяет требовать заключения основного договора аренды,  поскольку сторонами предварительно не согласованы условия будущего основного  договора аренды. Обязательство по предоставлению торгового места отсутствует.  

С учетом изложенного суд, принимая во внимание разъяснения Верховною  Суда РФ, данные в пункте 25 постановления Пленума ВС РФ № 49, а также  толкование ч. 3 ст. 607 ГК РФ, констатирует факт незаключенности спорного  договора.  

В том числе, суд апелляционной инстанции принимает во внимание, что как  следует из материалов дела, письмом от 08.09.2022 ООО «Строитель» предложило  ООО «ПВ-ЮГ» изменить срок, указанный в п. 2.2. предварительного договора, с  01.11.2022 на 31.05.2023.  

03.10.2022 стороны подписали дополнительное соглашение к  предварительному договору, в соответствии с которым предельный срок  заключения сторонами основного договора перенесен до 31.05.2023.  

Письмом от 29.05.2023 ООО «Строитель» уведомило ООО «ПВ-ЮГ» о  выполнении условий пункта 2.2. предварительного договора, а именно: завершено  строительство объекта; получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию и  зарегистрировано право собственности на объект в срок до 31.05.2023.  

В соответствии с частью 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской  Федерации обязательства, предусмотренные предварительным договором,  прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить  основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой  стороне предложение заключить этот договор.  

Согласно части 1. статьи 435 Гражданского кодекса Российской Федерации  офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам  предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица,  сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом,  которым будет принято предложение.  

Из пункта 28. Постановления Пленума ВС РФ № 49 следует, что не  совершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного  договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об  утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по  истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора  прекращается.  

Так, ни истец в адрес ответчика, ни ответчик в адрес истца, не направили  оферту основного договора в пределах установленного срока предварительного  договора.  

Таким образом, исходя из совокупного толкования вышеприведенных норм  права, учитывая тот факт, что до 31.05.2023 включительно, ни одна из сторон не  направила в адрес другой стороны предложение заключить основной договор  (оферту), следует вывод, что предварительный договор прекратил свое действие  ввиду прекращения обязательств сторон по этому договору.  

Кроме того, как установлено судом, в настоящее время помещения в  спорном объекте недвижимости обременены правами третьих лиц, о чем  свидетельствует выписка из Единого государственного реестра недвижимости об  основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости  от 20.05.2024, а также соответствующие договоры аренды.  

Таким образом, истцом не обоснована и реальная возможность исполнения  заявленных требований и избранный способ защиты.  

По вышеизложенным основаниям апелляционная жалоба истца не подлежит  удовлетворению.  

Доводы апелляционной жалобы, направленные на переоценку правильно  установленных и оцененных судом первой инстанции обстоятельств и  доказательств по делу, не свидетельствуют о нарушении судом первой инстанции  норм материального и процессуального права.  

Иное толкование заявителем положений законодательства, а также иная  оценка обстоятельств спора не свидетельствуют о неправильном применении  судом первой инстанции норм материального права.  

Судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в  нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся  в деле доказательствам.  

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно пункту 4  статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной  инстанции не установлено.  

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской  Федерации расходы по государственной пошлине относятся на заявителя  апелляционной жалобы.  

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный  апелляционный суд  

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 28.06.2024 по делу   № А53-36558/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу без  удовлетворения.  

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в  законную силу со дня его принятия.  

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный  суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его  принятия.  

Председательствующий Ю.И. Баранова 

Судьи М.Г. Величко  

П.В. Шапкин