АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАБАЙКАЛЬСКОГО КРАЯ

672002 г.Чита, ул. Выставочная, 6

http://www.chita.arbitr.ru; е-mail: info@chita.arbitr.ru

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело №А78-13094/2017

г.Чита

10 января 2018 года

Резолютивная часть решения объявлена 26 декабря 2017 года

Решение изготовлено в полном объёме 10 января 2018 года

 

Арбитражный суд Забайкальского края

в составе судьи Л.В.Бочкарниковой

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрел в открытом судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Пригородный» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Славел» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о взыскании реального ущерба в сумме 2396438,65 руб., причиненного в связи с нарушением преимущественного права на заключение договора аренды, судебных расходов по уплате государственной пошлины в размере 34578 руб.

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО2, представителя по доверенности от 09.10.2017;

от ответчика: ФИО3, представителя по доверенности от 19.07.2017, ФИО4, представителя по доверенности от 04.12.2017;

 

Общество с ограниченной ответственностью «Пригородный» (далее – истец, ООО «Пригородный») обратилось в арбитражный суд с заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Славел» (далее – ответчик, ООО «Славел») о взыскании стоимости убытков в виде реального ущерба и упущенной выгоды в размере 50000 руб., а также перевода прав и обязанностей по заключенному договору аренды.

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) истец уточнил исковые требования, просил взыскать сумму реального ущерба в размере 2396438,65 руб., причиненного в связи с нарушением преимущественного права на заключение договора аренды, судебных расходов по уплате государственной пошлины в размере 34578 руб.

Уточненные исковые требования истца приняты судом к рассмотрению.

Истец требования поддержал по основаниям, изложенным в иске, дополнении к нему, письменном пояснении.

В обоснование иска истец указывает, что допущенное ответчиком нарушение принадлежащего истцу преимущественного права на заключения договора аренды на новый срок повлекло за собой убытки у истца в виде реального ущерба на сумму 2396438,65 руб., выразившиеся в проведенных строительно-монтажных и демонтажных работ. В уведомлении арендодателя от 15.03.2017, полученном истцом 15.03.2017, указано, что договор будет расторгнут 15.05.2017 (через 60 дней). Письмом от 12.04.2017 истец (арендатор) сообщил ответчику (арендодателю) о прекращении своей торговой деятельности в арендуемом помещении ТРЦ «Макси» для подготовки помещения к возврату арендодателю. 24.04.2017 истец (арендатор) заявил о своем желании воспользоваться преимущественным правом на заключение нового договора, однако, ответчик уже заключил новый договор аренды с новым арендатором на указанное помещение, что подтверждается письмом ответчика № 34 от 27.04.2017. Истец полагает, что срок предъявления уведомления о желании заключить новый договор аренды ООО «Пригородный» не пропущен, так как в п. 1.2 договора, регламентирующего право преимущественного заключения договора (за 60 дней до прекращения договора), не урегулировано право истца изъявить своё желание в случае одностороннего прекращения договора, уведомление которого должно быть предъявлено также за 60 дней до прекращения договора. 12.05.2017 сторонами был подписан акт возврата помещения. В письменных дополнениях истец указал, что ООО «Пригородный» выполнил демонтажные работы в помещении, вывез из спорного помещения торговое и иное оборудование с его установкой на другом объекте: г. Чита, мкр. Девичья сопка, 1, для чего воспользовался услугами предпринимателя ФИО5, с которой у истца заключено Соглашение о сотрудничестве от 15.01.2015 (далее - Соглашение). Согласно пункту 3 раздела 1 Соглашения все работы по соглашению о сотрудничестве выполняются на безвозмездной основе, с учетом компенсации сторонами понесенных расходов. 14.11.2017 составлено дополнительное соглашение о возмещении истцом всех дополнительных издержек и расходов, понесенных предпринимателя ФИО5 в связи с выполнением работ.

Ответчик с требованиями не согласился по мотивам, изложенным в отзыве на исковое заявление, письменных пояснениях.

Выслушав пояснения представителей сторон, исследовав письменные материалы дела, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований.

Как следует из материалов дела и установлено судом, между ООО «Славел» (арендодатель, Общество) и ООО «Пригородный» (арендатор, Пользователь) был заключен договор от 28.12.2015 № 121/28.12.2015/СЛ о предоставлении во временное пользование помещение, по условиям которого Общество обязуется передать за плату нежилое помещение во временное владение и пользование, а Пользователь обязуется его принять и своевременно оплачивать плату за пользование помещением общей площадью 1432 кв. м место № 5, находящегося на первом этаже одноэтажного нежилого здания, расположенного по адресу: 

<

...>, ТРЦ «Макси». Здание принадлежит арендодателю на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 75 АБ 232437 от 23.01.2008, о чем в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 23.01.2008 сделана запись № 75-75-01/171/2007/152, кадастровый номер 75:32:030621:481. Целевое назначение помещения: помещение передается арендатору для организации в нем магазина «Супермаркет Спутник» (пункт 1.1. договора).

Объект аренды передан арендатору по акту приема-передачи (Приложение № 2 к договору) (т.1, л.д.43-44); договор зарегистрирован в установленном порядке 20.02.2016 (т.1, л.д.31-42).

Согласно пункту 1.2. срок аренды помещения по настоящему договору составляет 5 (пять) лет с момента подписания сторонами акта приема-передачи помещения. Настоящий договор вступает в силу с момента его государственной регистрации.

Арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды на новый срок по истечении срока аренды по настоящему договору. О желании заключить новый договор аренды на новый срок арендатор уведомляет арендодателя не менее чем за 60 дней до окончания срока аренды.

Пунктом 3.2.7 договора, Пользователь обязан не производить перепланировок, переоборудования, капитального ремонта и других неотделимых улучшений Помещения без письменного согласия Общества.

В соответствии с пунктами 6.1, 6.2, 6.3 договора, Пользователь обязан предоставить Обществу для предварительного согласования перечень работ на любые изменения и улучшения помещения, в том числе любой ремонт. Арендатор вправе с момента подписания сторонами акта приема-передачи помещения за свой счет по своей проектной документации осуществить необходимые отделочные работы в помещении. Все отделимые улучшения, произведенные Пользователем в помещении и указанные согласованной с Обществом проектной документации, находятся в собственности Пользователя и при прекращении договора подлежат изъятию и вывозу силами и средствами Пользователя в день расторжения договора или в иной срок, согласованный с Обществом.

Пунктом 9.5 договора арендодатель вправе (без обоснования причин) отказаться от исполнения договора до истечения срока аренды в одностороннем внесудебном порядке, посредством направления письменного уведомления арендатору до прекращения договора не менее чем за 60 календарных дней.

Письмом от 15.03.2017 № 11сл арендодатель уведомил арендатора о расторжении договора от 28.12.2015 № 121/28.12.2015/СЛ по истечению 60 календарных дней с момента получения уведомления, но не позднее 15 мая 2017 года, в связи с чем, просил арендатора в указанный срок заблаговременно осуществить все взаиморасчеты, предусмотренные настоящим договором, подготовить помещение к передаче арендодателю по акту приема-передачи с исправно работающими сетями и коммуникациями, специальным оборудованием, средствами противопожарной защиты, установленным в Помещении, свободным от имущества арендатора, в том числе и от отделимых улучшений, принадлежащих арендатору (т.1, л.д.145).

12.04.2017 ООО «Пригородный» (арендатор) уведомил ООО «Славел» (арендодатель) о том, что с 17.04.2017 супермаркет «Спутник» полностью прекращает свою торговую деятельность в арендуемом у ООО «Славел» помещения ТРЦ «Макси» для подготовки помещения к возврату арендодателю (т.1, л.д.146).

24.04.2017 ООО «Пригородный» в ответ на письмо ответчика от 15.03.2017 сообщает о желании заключить новый договор аренды на новый срок (т.1, л.д.147).

27.04.2017 ООО «Славел» в ответ на письмо истца от 24.04.2017 указало, что 12.04.2017  арендатор направил в адрес арендодателя письмо о прекращении деятельности в арендуемом помещении ТРЦ «Макси» для подготовки помещения к возврату арендодателю, в связи с этим и учитывая позицию арендатора на 24.04.2017 арендодатель заключил новый договор аренды с новым арендатором на спорное помещение. Таким образом, перезаключить договор на новый срок не представляется возможным по причине направления уведомления со стороны арендатора менее чем за 60 дней (т.1, л.д.148).

12.05.2017 арендатор освободил помещение и передал его арендодателю по акту приема-передачи, подписанному сторонами без возражений и замечаний (т.1, л.д.149).

В претензии от 15.05.2017 № 568 ООО «Пригородный», ссылаясь на недобросовестное поведение ООО «Славел», которое досрочно прекратило отношения по договору аренды и заключило новый более выгодный для арендодателя договор с новым арендатором, просило вернуть денежные средства в размере 2315618,22 руб., затраченные на монтажные и демонтажные работы.

Претензия истца оставлена без удовлетворения.

Поскольку ООО «Славел» отказало в удовлетворении данной претензии, ООО «Пригородный» обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ), гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. Гражданские права и обязанности могут возникать из договоров и иных сделок; в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом; вследствие иных действий юридических лиц.

Согласно статье 307 ГК РФ в силу обязательства должник обязан совершить в пользу кредитора определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

В силу статей 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускаются.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

В соответствии с правовой позицией, сформулированной в пункте 2 Постановления N 73, преимущественным правом на заключение договора аренды по смыслу части 3 пункта 1 статьи 621 ГК РФ обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя в порядке, установленном абзацем первым пункта 1 статьи 621 ГК РФ, о желании заключить новый договор аренды.

Следовательно, для реализации арендатором преимущественного права должны быть установлены следующие обстоятельства: надлежащее исполнение арендатором своих обязательств по договору; наличие письменного уведомления арендодателя о намерении арендатора заключить новый договор аренды, которое должно быть направлено в разумный срок до окончания действия договора аренды; согласие арендатора на заключение договора аренды на новый срок на условиях, на которых арендодатель предполагал заключить договор аренды с другим арендатором, тождественность условий аренды (наличие равных условий аренды имущества).

В силу приведенных положений статьи 621 ГК РФ, а также требований статьи 15, пункта 1 статьи 393 ГК РФ исковые требования о взыскании убытков, причиненных отказом арендодателя возобновить с арендатором договор аренды, могут быть удовлетворены в случае, если доказано наличие условий, позволяющих реализовать преимущественное право на заключение договора.

Согласно пункту 1 статьи 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

На основании пункта 1 статьи 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Согласно пункту 2 статьи 15 ГК РФ под убытками понимаются, в том числе, расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб).

Возмещение убытков является мерой гражданско-правовой ответственности. В силу чего, по требованию о взыскании убытков подлежат доказыванию: противоправность действий (бездействия) ответчика, факт и размер понесенного ущерба, причинная связь между действиями ответчика и возникшими убытками истца, вина причинителя вреда.

По смыслу статей 15 и 393 ГК РФ лицо, обращающееся в арбитражный суд с требованием о возмещении убытков, обязано доказать факт нарушения обязательства ответчиком, причинно-следственную связь между допущенным нарушением и возникшими убытками, размер убытков.

Исходя из вышеизложенного, в рамках настоящего спора истец должен доказать факт нарушения ответчиком принятых на себя договорных обязательств, наличие убытков и их размер, причинно-следственную связь между допущенным нарушением и возникшими убытками.

Отсутствие хотя бы одного из указанных условий, необходимых для применения ответственности в виде взыскания убытков, влечет отказ в удовлетворении исковых требований.

Обязанность доказывания необходимых условий для наступления гражданско-правовой ответственности в виде возмещения убытков: неисполнения или ненадлежащего исполнения договорного обязательства, наличия убытков, причинной связи между неисполнением или ненадлежащим исполнением договорного обязательства и убытками в силу части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации возложена на истца.

Как следует из материалов дела и установлено судом, между ООО «Славел» (арендодатель, Общество) и ООО «Пригородный» (арендатор, Пользователь) был заключен договор от 28.12.2015 № 121/28.12.2015/СЛ о предоставлении во временное пользование нежилого помещения общей площадью 1432 кв. м место № 5, находящегося на первом этаже одноэтажного нежилого здания, расположенного по адресу: 

<

...>, ТРЦ «Макси», с кадастровым номером 75:32:030621:481. Целевое назначение помещения: помещение передается арендатору для организации в нем магазина «Супермаркет Спутник» (пункт 1.1. договора).

Объект аренды передан арендатору по акту приема-передачи (Приложение № 2 к договору) (т.1, л.д.43-44).

Согласно пункту 1.2. срок аренды помещения по настоящему договору составляет 5 (пять) лет с момента подписания сторонами акта приема-передачи помещения. Настоящий договор вступает в силу с момента его государственной регистрации.

Арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды на новый срок по истечении срока аренды по настоящему договору. О желании заключить новый договор аренды на новый срок арендатор уведомляет арендодателя не менее чем за 60 дней до окончания срока аренды.

Пунктом 9.5 договора арендодатель вправе (без обоснования причин) отказаться от исполнения договора до истечения срока аренды в одностороннем внесудебном порядке, посредством направления письменного уведомления арендатору до прекращения договора не менее чем за 60 календарных дней.

Письмом от 15.03.2017 № 11сл арендодатель уведомил арендатора о расторжении договора от 28.12.2015 № 121/28.12.2015/СЛ по истечению 60 календарных дней с момента получения уведомления, но не позднее 15 мая 2017 года, в связи с чем, просил арендатора в указанный срок заблаговременно осуществить все взаиморасчеты, предусмотренные настоящим договором, подготовить помещение к передаче арендодателю по акту приема-передачи с исправно работающими сетями и коммуникациями, специальным оборудованием, средствами противопожарной защиты, установленным в Помещении, свободным от имущества Арендатора, в том числе и от отделимых улучшений, принадлежащих Арендатору (т.1, л.д.145).

12.04.2017 ООО «Пригородный» (арендатор) уведомил ООО «Славел» (арендодатель) о том, что с 17.04.2017 супермаркет «Спутник» полностью прекращает свою торговую деятельность в арендуемом у ООО «Славел» помещения ТРЦ «Макси» для подготовки помещения к возврату Арендодателю (т.1, л.д.146). Данное письмо явно свидетельствует о воле арендатора вернуть помещение и прекратить торговую деятельность.

24.04.2017 ООО «Пригородный» в ответ на письмо ответчика от 15.03.2017 сообщает о желании заключить новый договор аренды на новый срок (т.1, л.д.147).

27.04.2017 ООО «Славел» в ответ на письмо истца от 24.04.2017 указало, что 12.04.2017  арендатор направил в адрес арендодателя письмо о прекращении деятельности в арендуемом помещении ТРЦ «Макси» для подготовки помещения к возврату арендодателю, в связи с этим и учитывая позицию арендатора на 24.04.2017 арендодатель заключил новый договор аренды с новым арендатором на спорное помещение. Таким образом, перезаключить договор на новый срок не представляется возможным по причине направления уведомления со стороны арендатора менее чем за 60 дней (т.1, л.д.148).

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество, либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения (статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).

12.05.2017 истец возвратил ответчику арендуемое нежилое помещение по акту приема-передачи, подписанному сторонами без возражений и замечаний (т.1, л.д.149).

В материалах дела отсутствуют документы, подтверждающие возникновение убытков в заявленном размере, возникших в результате проведенных третьим лицом строительно-монтажных и демонтажных работ в арендуемом помещении ТРЦ «Макси», а также услуг по вывозу из спорного помещения торгового и иного оборудования с его установкой на ином объекте, расположенном по адресу: г. Чита, мкр. Девичья сопка, 1.

Таким образом, суд считает, что со стороны ответчика не имеется нарушений действующего законодательства и договора, каких-либо прав ООО «Пригородный».

Ссылка истца на соглашение о сотрудничестве от 15.01.2015, заключенное между предпринимателем ФИО5 и ООО «Пригородный», предметом которого является проведение совместных работ и оказания взаимных услуг, является необоснованной, поскольку в соответствии с пунктом 3 раздела 1 данного соглашения все работы выполняются на безвозмездной основе, с учетом компенсации сторонами понесенных расходов.

Из материалов дела видно, что оплата по счетам за выполненные работы производилась предпринимателем ФИО5

Истец не представил доказательства того, что ООО «Пригородный» возместил предпринимателю ФИО5 понесенные ею расходы по данному соглашению; не представил платежные документы как от плательщика ООО «Пригородный»; счета, выставленные к ООО «Пригородный».

На основании части 1 статьи 65 АПК РФ, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

На основании вышеизложенного, суд считает, что истец не доказал ни при подаче искового заявления, ни в ходе судебного разбирательства обстоятельства того, что ООО «Пригородный» произвело какие-либо расходы.

В силу части 2 статьи 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

В данном случае, оценив представленные доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ и проанализировав положения статей 15, 621 ГК РФ, суд приходит к выводам о том, что ООО «Пригородный» утратило преимущественное право на заключение договора аренды и что ввиду недоказанности истцом заявленных требований отсутствуют основания для взыскания с ответчика убытков в соответствии со статьей 621 ГК РФ, в связи с чем, отказывает в удовлетворении иска.

Приведенные в исковых требованиях доводы о недобросовестном поведении ответчика и о злоупотреблении правом, отклоняются судом, поскольку они не подтверждены относимыми и достаточными доказательствами. Согласно пункту 5 статьи 10 ГК РФ действует презумпция добросовестности участников гражданско-правовых отношений и разумность их действий.

В связи с отказом в удовлетворении исковых требований, по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные расходы по оплате государственной пошлины возлагаются на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Пригородный» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 404 руб.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Четвёртый арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца со дня принятия.

 

 

Судья                                                                                               Л.В. Бочкарникова