АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-7482/23

06 октября 2025 г.

г. Ростов-на-Дону

 

Резолютивная часть решения объявлена   22 сентября 2025 г.

Полный текст решения изготовлен            06 октября 2025 г.

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Захарченко О.П.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Худыновой А.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Современная логистика» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>),  к  обществу с ограниченной ответственностью «Аллерт» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Аллерт» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) о взыскании неосновательного обогащения, при участии  деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>),

а также встречного искового заявления о взыскании задолженности, обязании произвести ремонтные работы,

в отсутствии представителей участвующих в деле лиц

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Современная логистика» (далее - истец, ООО «Современная логистика») обратилось в суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Аллерт» (далее – ответчик, ООО «Аллерт») о взыскании 11 266 210,16 руб. неосновательного обогащения (с учетом уточнения в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Судом к рассмотрению принято встречное исковое заявление о взыскании 44 779 386,21 руб. задолженности по договору аренды, а также обязании произвести восстановительный ремонт системы вентиляции и кондиционирования «Чиллер-Фенкойл».

Суд привлек в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, индивидуального предпринимателя ФИО1 (далее – предприниматель).

Истец уточнил требования в порядке ст. 49 АПК Ф и просит суд взыскать с ответчика 11 230 717, 18 руб. Ходатайство подлежит удовлетворению. В обоснование суммы иска указано о переплате по договору аренды от 01.03.2018 № 5П. Против встречного иска возражает по изложенным в отзыве основаниям, просит применить срок исковой давности.

Ответчик возражает против исковых требований по изложенным в отзыве основаниям. Просит применить срок исковой давности.

В порядке ст. 49 АПК РФ заявлено ходатайство об уточнении суммы требований, просит взыскать ответчика 23 590 802,76 руб. задолженности, а также обязать произведи восстановительный ремонт системы вентиляции и кондиционирования «Чиллер-Фенкойл». Ходатайство судом удовлетворено. В обоснование требований указывает о наличии задолженности по компенсационным расходам (коммунальные платежи) по договору аренды от 01.03.2018 № 5П, при этом арендатором проведена расположенная в арендуемом помещении системы вентиляции и кондиционирования «Чиллер-Фенкойл» в неисправное состояние.

Третье лицо полагает требования истца обоснованными по изложенным в отзыве основаниям.

Изучив материалы дела, заслушав представителей сторон, суд пришел к следующим выводам.

01 марта 2018 года между ООО «Продмаш-Юг» (правопреемник ООО «Аллерт» с 17.04.2024, арендодатель) и ИП ФИО1 (арендатор) был заключен договор аренды № 5п (далее – договор аренды), принадлежащих истцу объектов недвижимости, а именно - здание Литер Б, с кадастровым номером 61:44:0031440:58, - здание Литер Г, с кадастровым номером 61:44:0031440:65, - здание Литер М, с кадастровым номером 61:44:0031440:64, - здание Литер Л, с кадастровым номером 61:44:0031440:63, - здание Литер О, с кадастровым номером 61:44:0031440:66, - здание Литер Р, с кадастровым номером 61:44:0931440:67. Срок аренды установлен 300 месяцев.

31.10.2022 между ИП ФИО1 и ООО «Современная логистика» заключен договор о передаче прав и обязанностей по указанному договору аренды, о чем арендодатель уведомлен письмом от 30.11.2022. Право аренды ООО «Современная логистика» зарегистрировано в ЕГРН согласно записи от 02.11.2022.

Как указывает истец, с учетом аналогичных пояснений третьего лица, за период с 01.03.2018 по 30.11.2022 предпринимателем в пользу ООО «Продмаш-Юг перечислено 52 876 893,24 руб., в том числе 37 573 582 руб. арендная плата, 15 303 311,24 руб. компенсационные расходы. При этом надлежащая сумма к оплате, по мнению истца, составляет 41 646 176,06 руб., в том числе 11 400 000 руб. арендная плата, 30 246 176 руб. компенсационные расходы. Разница между фактически уплаченной суммой и надлежащей к уплате составляет 11 230 717,18 руб.

Ответчик, обосновывая встречные требования, указал, что за период с 01.03.2018 по 30.11.2022 эксплуатационные расходы арендодателя составили 44 779 386, 21 руб. Арендатором за спорный период внесено в счет кооперационных расходов 21 188 583,24 руб. Задолженность составила 23 590 802,76 руб. При этом приведение оборудования в арендуемом помещении вызвано недобросовестными действиями ответчика.

Сторонами принимались меры досудебного порядка урегулирования спора, оставленные без исполнения.

Указанные обоюдные претензии явились основанием обращения сторон в суд с исковыми требованиями.

Суд, рассмотрев материалы дела, выслушав доводы сторон, счел исковые и встречные требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить арендную плату. Порядок, сроки и условия ее внесения определяются договором аренды.

Кроме того, в силу положений пункта 1 статьи 624 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются (цена аренды является существенным условием договора аренды здания).

Стороны согласовали в договоре аренды размер арендной платы и порядок ее внесения следующим образом.

В соответствии с п. 3.1.1 договора аренды арендатор обязуется своевременно и полностью выплачивать арендодателю арендную плату, а также компенсировать все расходы Арендодателя согласно раздела 5 договора.

Согласно п. 5.1 договора аренды арендатор обязуется уплачивать арендодателю в течение установленного в настоящем Соглашении срока арендную плату, которая составляет 200 000 (двести тысяч) рублей в месяц, НДС не предусмотрен. Арендная плата не включает в себя компенсацию расходов арендодателя на исполнение настоящего договора, в том числе на: газоснабжение, водоснабжение, электроснабжение, канализование арендуемых объектов; вывоз бытовых отходов, а также вывоз опасных отходов различных классов; оплату сумм налогов и сборов по налогам на имущество и землю; плату за охрану; оплату за поддержание в работоспособном состоянии инфраструктуры; плату за поддержание в работоспособном состоянии сигнализаций; дополнительных расходов арендодателя, согласованных с арендатором. Компенсацию расходов, указанных в настоящем пункте и не входящих в арендную плату арендатор осуществляет отдельно на основании отдельных счетов арендодателя, при предъявлении подтверждения.

Абзацем 2 пункта 5.2.4 договора установлено, что размер арендной платы может быть изменен по согласованию сторон путем подписания дополнительного соглашения, но не чаще 1 раза в год (год исчисляется с момента подписания акта- приёма передачи). Доказательств изменения арендной платы в материалы дела не представлено.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 02.05.2024 по делу №А53-28685/23, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.06.2024, договор аренды от 01.03.2018 N 5П расторгнут. На ответчика возложена обязанность в течение 30 календарных дней с момента вступления решения в законную силу возвратить истцу по акту полученные по договору аренды от 01.03.2018 N 5П объекты недвижимости, расположенные по адресу: 

<

...>, а именно: здание литера "Б", с кадастровым номером 61:44:0031440:58; здание литера "Г", с кадастровым номером 61:44:0031440:65; здание литера "М", с кадастровым номером 61:44:0031440:64; здание литера "Л", с кадастровым номером 61:44:0031440:63; здание литера "О", с кадастровым номером 61:44:0031440:66; здание литера "Р", с кадастровым номером 61:44:0931440:67. С ответчика в пользу истца взыскана судебная неустойка в размере 10 тыс. рублей за каждый день неисполнения судебного акта с момента истечения 30 календарных дней с даты вступления решения в законную силу до фактического его исполнения. Постановлением Арбитражного суда Ростовской области от 04.10.2024 судебные акты оставлены без изменения.

В силу части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.

Пунктом 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. В случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60 ГК РФ), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.

Согласно пункту 1 статьи 1102 названного кодекса лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 данного кодекса.

В соответствии со статьей 1103 этого же кодекса, поскольку иное не установлено данным кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные главой 60 этого кодекса, подлежат применению также к требованиям: 1) о возврате исполненного по недействительной сделке; 2) об истребовании имущества собственником из чужого незаконного владения; 3) одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством; 4) о возмещении вреда, в том числе причиненного недобросовестным поведением обогатившегося лица.

Следовательно, положения о неосновательном обогащении подлежат применению постольку, поскольку нормами о соответствующем виде договора или общими положениями о договоре не предусмотрено иное.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 21.04.2025 по делу №А53-27492/23, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.07.2024 признан недействительным договор аренды N 5П от 01.03.2018, применены последствия недействительности сделки в виде солидарного взыскания с общества с ограниченной ответственностью "Современная логистика", индивидуального предпринимателя ФИО1 в пользу общества с ограниченной ответственностью "Аллерт" платы за пользование объектами недвижимости, расположенными по адресу: 

<

...> в размере рыночной арендной платы в сумме 229 179 200 рублей; солидарно с общества с ограниченной ответственностью "Современная логистика", индивидуального предпринимателя ФИО1 взыскано в пользу ФИО2 расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 рублей. В удовлетворении заявления общества с ограниченной ответственностью "Современная логистика" о взыскании судебных расходов на оплату услуг представителя отказано.

В решении от 21.04.2025 при определении суммы для взыскания в  порядке реституции, суд принял в расчет представленный в материал дела отчет об оценке N 09/10 от 09.10.2024, подготовленному ООО "Арсенал", итоговая рыночная величина месячной арендной платы объекта оценки на дату оценки (01.03.2018) составляет: 3 224 000 рублей в месяц или 38 688 000 рублей в год. Период начисления рыночной арендной платы, в порядке последствий недействительности сделки: с 01.03.2018 (дата заключения договора аренды) по 25.06.2024 (дата возврата объектов аренды), то есть 6 лет, 3 месяца и 24 дня. Объекты аренды ООО «Современная логистика» были фактически возвращены ООО "Аллерт" в день объявления резолютивной части постановления Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда по делу N А53-28685/2023 о расторжении оспариваемого договора аренды, то есть 25.06.2024. Соответственно, за период фактического владения объектами аренды на основании недействительного договора с 01.03.2018 по 25.06.2024 размер рыночной арендной платы составил 244 379 199 рублей. Названная сумма рыночной арендной платы должна быть уменьшена на размер произведенных ответчиками платежей за период с 01.03.2018 по 25.06.2024 из расчета 200 000 рублей (ежемесячная арендная плата), что составляет 15 159 999 рублей 99 копеек. Итоговая разница между рыночной арендной платы и фактически выплаченной арендной платой составляет 229 219 199 рублей. Поскольку заявленная истцом сумма, составляющая разницу между рыночной арендной платой и фактически выплаченной арендной платой в размере 229 179 200 рублей, меньше установленной судом суммы разницы в ставках рыночной и согласованной сторонами в оспариваемом договоре арендной платы, суд определил ко взысканию в порядке реституции 229 179 200 рублей.

В рамках рассматриваемого дела истец просит взыскать 11 230 717,18 руб. На данную сумму представлен расчет ИП ФИО1 Согласно расчету за период с 01.03.2018 по 30.11.2022 предпринимателем в пользу ООО «Продмаш-Юг перечислено 52 876 893,24 руб., в том числе 37 573 582 руб. арендная плата, 15 303 311,24 руб. компенсационные расходы. При этом надлежащая сумма к оплате составляет 41 646 176,06 руб., в том числе 11 400 000 руб. арендная плата, 30 246 176 руб. компенсационные расходы. Разница между фактически уплаченной суммой и надлежащей к уплате составляет 11 230 717,18 руб.

Иной расчет истцом в материалы дела не представлен.

Согласно ч. 2 ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Исходя из указанного суд пришел к выводу, что при рассмотрении дела №А53-27492/23 учтены все оплаты по арендным платежам, осуществленные как ООО «Современная логистика», так и ИП ФИО1 в рамках договора от 01.03.2018 № 5П.

В части заявленной истцом суммы компенсационных расходов суд также учел следующее. В постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа по делу № А53-45671/2022 указано, что заключенный ООО «Продмаш-Юг» и ИП ФИО1 договор аренды первоначально не содержал условия о включении в ежемесячную арендную плату сумм компенсации понесенных арендодателем эксплуатационных расходов. Стороны пришли к соглашению, что указанные расходы подлежат возмещению ООО «Продмаш-ЮГ» (после переименования – ООО «Аллерт») за рамками арендного правоотношения на основании выставляемых им счетов. При передаче ООО «Современная логистика», единственным участником которого является предприниматель, прав и обязанностей арендатора по договору аренды названные условия не изменились. Совершение сторонами конклюдентных действий по внесению арендных платежей, значительно превышающих размер арендной платы, и их принятию может быть квалифицировано как обоюдное согласование включения эксплуатационных расходов в состав арендной платы. Таким образом, судом кассационной инстанции установлено, что внесение платежей сверх арендной платы является согласованным сторонами включением эксплуатационных расходов в состав арендной платы.

Истец и предприниматель осознавали, что оплаченные в 2018-2022 годах денежные средства сверх постоянной арендной платы направлены на компенсацию расходов арендодателя на исполнение договора аренды.

Представленные по запросу суда договоры и акты сверок ООО «Продмаш-Юг» с ресурсоснабжающими организациями подтверждают направление денежных средств, полученных от ИП ФИО1 на оплату эксплуатационных услуг, то есть как указано в п 5.1 договора аренды от 01.03.2018 № 5П компенсацию расходов арендодателя на исполнение настоящего договора и не являются неосновательным обогащением. При этом ООО «Современная логистика» и правопредшественник не возражали против оплаты дополнительных расходов арендодателя на исполнение договора не поименованных в Договоре аренды, что говорит о согласовании данных расходов.

Кроме того, компенсация арендатором расходов прямо предусмотрена пунктом 5.1 договора аренды от 01.03.2018 № 5П. Стороны при заключении договора осознавали, что данные расходы носят ежемесячный, систематический характер. Отсутствие счетов или первичных документов у арендатору не освобождает его от оплаты расходов арендодателя и не свидетельствует об их отсутствии на стороне арендодателя. Со стороны арендатора претензий о размере сумм компенсации расходов арендодателя на исполнение договора аренды ранее не заявлялось.

В силу пункта 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Из содержания названной нормы права следует, что обязательства из неосновательного обогащения возникают при наличии одновременно следующих условий: факта приобретения или сбережения имущества, то есть увеличения стоимости собственного имущества приобретателя, присоединение к нему новых ценностей или сохранение того имущества, которое по всем законным основаниям неминуемо должно было выйти из состава его имущества; приобретение или сбережение имущества за счет другого лица; отсутствие правовых оснований для приобретения или сбережения имущества одним лицом за счет другого.

Таким образом, истец, обращаясь в суд, обязан доказать факт уменьшения своего имущества и факт его неосновательного приобретения (увеличение имущественной сферы ответчика за счет имущества истца) без законных оснований.

С учетом заявленного требования и обстоятельств дела, истцу необходимо было доказать, что ответчик в отсутствие на то законных оснований сберег денежные средства истца. Такие доказательства истцом не представлены.

На основании изложенного суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении первоначального иска.

Суд, рассмотрев требования ответчика по встречному иску о взыскании 23 590 802,76 руб. задолженности по компенсационным расходам (коммунальные платежи) также счел подлежащими отклонению.

01.10.2021 года стороны заключили дополнительное соглашение № 2 к договору аренды от 01.03.2018 № 5П об отсутствии претензий по оплате, из текста которого следует, что стороны не имеют претензий друг к другу.

Кроме того в материалы дела представлены акты сверок взаимных расчетов (2019 – 2020г.г.), из которых следует отсутствие задолженности между сторонами.

ООО «Аллерт» в нарушение положений ст. 65 АПК РФ не представил доказательств, что ответчик в отсутствие на то законных оснований сберег денежные средства истца в подтверждение встречных исковых требований, не представлено документального подтверждения возникновения права на возмещение компенсационных расходов в сумме 23 590 802,76 руб.

Не подлежат удовлетворению также требования ООО «Аллерт» об обязании произвести ремонтные работы заявленного оборудования по следующим основаниям.

Согласно п. 2.1.3 договора аренды ООО «Продмаш-Юг» обязуется обеспечивать техническое обслуживание находящихся в объектах инженерных систем и оборудования в соответствии с эксплуатационной и технической документацией.

По утверждению ООО «Аллерт» арендатор не производил текущего и планового ремонта и восстановления системы вентиляции и кондиционирования «Чиллер-Фенкойл».

Исходя из содержания акта-приема передачи к договору аренды документация на спорную систему ООО «Современная логистика» не передавалась, таким образом установить срок эксплуатации данного оборудования не представляется возможным. Техническое обслуживание оборудования, которое по условиям договора должно было осуществляться силами арендодателя - не проводилось.

В рамках рассмотрения данного дела судом было предложено сторонам провести совместный осмотр с последующим актированием работоспособности спорной системы «Чиллер-Фенкойл».

В результате проведенного 27.09.2023 в 11:00 сторонами осмотра установлено, что демонтаж трех компрессоров системы был произведен в 2017-2018 году, с лета 2019 года система законсервирована. Технические документы на систему «Чиллер-Фенкойл» арендатору арендодателем не передавались, в материалы дела также не представлены.

Таким образом, предпосылок для предъявления требований к арендатору у арендодателя не возникло.

Доводы сторон о пропуске срока исковой давности полежит отклонению с учетом позиции Президиума ВАС РФ от 12.10.2010 № 4864/10 по делу № А56-6539/2009, согласно которой если стороны отступили от условий заключенного ими договора аренды в части порядка внесения арендной платы (арендатор перечислял суммы в большем размере, чем требовалось по договору, а арендодатель принимал их и самостоятельно засчитывал в счет последующих арендных платежей), права арендатора на возврат излишне уплаченной суммы считаются нарушенными не в момент осуществления платежа в большем размере, а после прекращения договора аренды, когда перечисленные арендатором средства более не засчитывались в счет уплаты арендных платежей.

С учетом длительности договорных отношений, сложившегося порядка взаимных расчетов между сторонами и третьим лицом, суд счел подлежащим исчисление срока исковой давности с даты расторжения договора аренды от 01.03.2018 № 5П. Тем самым сторонами срок исковой давности по исковому заявлению и встречному иску не пропущен.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Поскольку в удовлетворении первоначального и встречного иска отказано, сторонам на основании п.1 ст. 333.40 Налогового кекса Российской Федерации надлежит возвратить из федерального бюджета излишне уплаченную государственную пошлину.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

По иску общества с ограниченной ответственностью «Современная логистика».

В иске отказать.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Современная логистика» из федерального бюджета 9 687 руб. государственной пошлины, уплаченной по платежному поручению от 06.03.2023 № 60.

По иску общества с ограниченной ответственностью «Аллерт».

В иске отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Аллерт» в доход федерального бюджета 142 526 руб. государственной пошлины.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья                                                                                               О.П. Захарченко