Арбитражный суд Рязанской области

ул. Почтовая, 43/44, г. Рязань, 390000; факс (4912) 275-108;

http://ryazan.arbitr.ru  

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А54-7613/2016

г. Рязань

06 декабря 2018 года

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 04 декабря 2018 года. 

Полный текст решения изготовлен 06 декабря 2018 года.

Арбитражный суд Рязанской области в составе судьи Медведевой О.М.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по первоначальному иску общества с ограниченной ответственностью "Кубик" (ОГРН 

<

***>; 391300, 

<

...>, литер А)

к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП 304622604700031; Рязанская область)

о расторжении договора аренды нежилого помещения, взыскании убытков в сумме 1607947 руб. 85 коп., судебных издержек по оплате экспертного заключения в сумме 35000 руб.

и встречному иску индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 304622604700031; Рязанская область)

к обществу с ограниченной ответственностью "Кубик" (ОГРН 

<

***>; 391300, 

<

...>, литер А)

о взыскании переплаты арендных платежей на сумму 148800 руб., возмещении стоимости неотделимых без вреда для арендованного имущества улучшений в размере 309804 руб. 46 коп.,

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, - общество с ограниченной ответственностью "Касимовсеть" (ОГРН 

<

***>; 391302, 

<

...>, пом. Н2), 

при участии в судебном заседании:

от ООО "Кубик": ФИО3, представитель  по доверенности от 24.11.2016; ФИО4, представитель по доверенности от 22.03.2017;

от индивидуального предпринимателя ФИО2: ФИО5, представитель  по доверенности от 04.04.2017;

от ООО "Касимовсеть": не явился, извещен надлежащим образом о времени и месте судебного заседания,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Кубик" обратилось в Арбитражный суд Рязанской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о расторжении договора аренды нежилого помещения, взыскании убытков в сумме 1094080 руб. 74 коп., судебных издержек по оплате экспертного заключения в сумме 35000 руб.

Определением суда от 13.06.2017 по делу по ходатайству сторон назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью "Академия экспертизы", эксперту ФИО6. Суд обязал эксперта представить экспертное заключение в срок до 17.07.2017.

Определением суда от 24.07.2017 производство по делу возобновлено в связи с истечением срока для проведения судебной экспертизы с 05.09.2017.

27.07.2017 от общества с ограниченной ответственностью "Академия экспертизы" поступило экспертное заключение №09/06-17 от 27.07.2017.

18.09.2017 от общества с ограниченной ответственностью "Кубик" в материалы дела поступило заявление об уточнении исковых требований, в соответствии с которым ООО "Кубик" просило взыскать с ИП ФИО2 убытки в сумме 1607947 руб. 85 коп., судебные издержки по оплате экспертного заключения в сумме 35000 руб. В отношении требования о расторжении договора аренды нежилого помещения от 25.09.2015 истец заявил отказ.

Увеличение размера исковых требований в части взыскания убытков судом принято, поскольку является правом истца. Частичный отказ от иска в части расторжения договора аренды нежилого помещения судом принят, поскольку не нарушает права и законные интересы других лиц.

01.09.2017 в материалы дела от ответчика поступило встречное исковое заявление в порядке статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в котором индивидуальный предприниматель ФИО2 просит взыскать с ООО "Кубик" переплату арендных платежей на сумму 148800 руб., стоимость неотделимых без вреда для арендованного имущества улучшений в размере 309804 руб. 46 коп.

Определением от 28.09.2017 встречный иск принят к производству арбитражного суда для его рассмотрения совместно с первоначальным иском.

ИП ФИО2 заявила о признании экспертного заключения №09/06-17 от 27.07.2017 недопустимым доказательством и его исключении из числа доказательств по делу.

Заявление принято судом к рассмотрению.

Определением от 06.02.2018 в соответствии со статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Касимовсеть".

Определением от 05.04.2018 производство по делу приостановлено в связи с назначением повторной судебной строительно-технической экспертизы (по ходатайству ИП ФИО2), проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью "Аудитпартнер" (390000, 

<

...>), эксперту ФИО7. Суд обязал эксперта представить экспертное заключение в срок до 18.05.2018.

Экспертное заключение в суд к указанному сроку не поступило. 

Определением суда от 22.05.2018 производство по делу возобновлено с 07.06.2018.

Определением от 07.06.2018 производство по делу №А54-7613/2016 приостановлено, срок проведения экспертизы продлен до 25.06.2018. Суд обязал эксперта ООО "Аудитпартнер" ФИО7 представить экспертное заключение и калькуляцию в срок до 25.06.2018.

Определением суда от 22.06.2018 производство по делу возобновлено с 02.08.2018. 

Определением от 28.08.2018 производство по делу №А54-7613/2016 приостановлено, срок проведения экспертизы продлен до 14.09.2018. Суд обязал эксперта общества с ограниченной ответственностью "Аудитпартнер" ФИО7 представить экспертное заключение и калькуляцию расходов на проведение экспертизы в срок до 14.09.2018.

Экспертное заключение в суд к указанному сроку не поступило.

Определением от 17.09.2018 производство по настоящему делу возобновлено с 04.10.2018.

От общества с ограниченной ответственностью "Аудитпартнер" 24.09.2018 поступило экспертное заключение №17/18-Э от 21.09.2018.

Представитель ООО "Касимовсеть" в судебное заседание не явился. В соответствии с частью 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривалось в отсутствие представителя общества с ограниченной ответственностью "Касимовсеть", извещенного надлежащим образом о времени и месте заседания в порядке статей 121-123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Представители ООО "Кубик" в судебном заседании первоначальные исковые требования поддержали с учетом уточнения и частичного отказа от иска. Считают, что арендатор своими неправомерными действиями причинил ущерб имуществу ООО "Кубик" в размере, установленном экспертным заключением №09/06-17 от 27.07.2017, выполненным экспертом общества с ограниченной ответственностью "Академия экспертизы" ФИО6 Против встречного иска представители ООО "Кубик" возражали.

Представитель ИП ФИО2 против первоначальных исковых требований возражал, считая экспертное заключение №09/06-17 от 27.07.2017 недопустимым доказательством по делу. Требования встречного иска поддержал.

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы представителей сторон, исследовав и оценив представленные доказательства, арбитражный суд считает первоначальные исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению частично, встречные исковые требования - также обоснованными и подлежащими удовлетворению частично. При этом суд исходит из следующего.

Как следует из материалов дела, 25 сентября 2015 года между обществом с ограниченной ответственностью "Кубик" (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО2 (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения (т. 1 л.д. 12-14), согласно пункту 1.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное возмездное владение и пользование (аренду) нежилое помещение, общей площадью 390 кв.м., на 1ом этаже здания, расположенного по адресу: 

<

...>. Цель использования помещения арендатором: размещение оборудования, организация производства, хранение готовой продукции, иное использование, связанное с основной деятельностью арендатора.

В силу пункта 1.5 договора передача помещения арендодателем и принятие его арендатором осуществляется по акту приема-передачи в аренду, подписываемому сторонами и являющемуся неотъемлемой частью настоящего договора (Приложение 3). Окончание аренды оформляется сторонами актом возврата помещения из аренды и является основанием для окончательных расчетов.

За пользование арендуемым помещением арендатор уплачивает арендодателю арендную плату в размере 39000 руб. РФ в месяц, исходя из расчета 100 руб. за 1 кв.м. площади (пункт 4.1 договора).

В соответствии с пунктом 4.2 договора арендная плата вносится арендатором ежемесячно. Оплата арендной платы за следующий месяц производится не позднее 05 числа текущего месяца на основании выставляемых арендодателем счетов. По согласованию сторон допускаются авансовые платежи. Оплата за первый и последний месяц пользования помещения рассчитывается пропорционально количеству дней фактического пользования помещения.

Срок аренды составляет 11 месяцев с момента подписания уполномоченными представителями сторон акта приема-передачи помещения в аренду (пункт 5.1 договора).

Пунктом 3.7 договора установлено, что договор не может быть расторгнут по инициативе арендодателя, если арендная плата произведена арендатором авансом на последующий срок, не превышающий шесть месяцев.

Согласно пунктам 5.3, 5.4 договора настоящий договор может быть расторгнут в случае непредставления помещения в аренду более чем на 15 дней с даты подписания договора. Настоящий договор может быть расторгнут в иных случаях, установленных законодательством.

В рамках вступившего в законную силу решения Касимовского районного суда Рязанской области от 21.09.2016, вынесенного по иску ФИО2 к ФИО4 и ООО "Кубик" о взыскании денежных средств в порядке необоснованного обогащения, процентов за пользование чужими денежными средствами, морального вреда и судебных расходов, судом установлено, что акт приема-передачи арендуемого имущества сторонами к договору нежилого помещения от 25.09.2015 не подписывался, но фактически договор был исполнен, поскольку помещение предоставлено в распоряжение арендатора. Арендатор ИП ФИО2 произвела переоборудование арендуемого помещения для своих производственных нужд, установила оборудование и использовала помещение для указанных в договоре целей (т. 1 л.д. 65-72, 94-97).

ООО "Кубик" в первоначальном исковом заявлении ссылается на то, что в арендуемом помещении ИП ФИО2 были совершены действия, которые существенно ухудшили имущество арендодателя. Так, на 2 этаже объекта недвижимости была демонтирована стяжка пола, демонтирована плитка, на 1 этаже отсутствует межкомнатная перегородка и т.д.

Для определения суммы причиненного имуществу арендодателя ущерба по заказу ООО "Кубик" обществом с ограниченной ответственностью "Эксперт" подготовлено заключение специалиста № 09/16/04 от 19.09.2016 (т. 1 л.д. 17-25).

Согласно данному экспертному заключению стоимость необходимых ремонтно-восстановительных работ (ущерба от противоправных действий) в нежилом помещении здания по адресу: 

<

...>, составляет по 1-му и 2-му этажу 1094080 руб. 74 коп.

За составление экспертного заключения № 09/16/04 от 19.09.2016 обществом с ограниченной ответственностью "Кубик" на расчетный счет ООО "Эксперт" перечислено 35000 руб., что подтверждается платежным поручением №46 от 09.09.2016 (т. 1 л.д. 58).

В уведомлении Исх. №б/н от 10.10.2016, адресованном ИП ФИО2, ООО "Кубик", ссылаясь на ухудшение арендатором имущества, на основании статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации уведомило ИП ФИО2 о расторжении договора нежилого помещения от 25.09.2015 в одностороннем порядке и просило передать объект недвижимости по акту приема-передачи арендодателю в срок до 01.11.2016, согласно пункту 5.2 договора  (т. 1 л.д. 16, 61). 

В порядке досудебного урегулирования спора ООО "Кубик" обратилось к ИП ФИО2 с претензией Исх. б/н от 10.10.2016, в которой просило перечислить сумму материального ущерба в размере 1094080 руб. в течение 10 рабочих дней со дня получения претензии (т. 1 л.д. 59-60).

Ссылаясь на неисполнение арендатором требований арендодателя, последний обратился в суд с первоначальным исковыми требованиями о расторжении договора аренды нежилого помещения от 25.09.2015 и о взыскании убытков в сумме 1607947 руб. 85 коп. (с учетом уточнения).

Истец по встречному иску, оспаривая первоначальные исковые требования, указывает на наличие переплаты арендных платежей в рамках спорного договора аренды, установленной решением Касимовского районного суда Рязанской области от 21.09.2016, вступившим в законную силу 30.11.2016, в размере 148800 руб. согласно следующему расчету: 538800 руб. (переплата на дату вынесения решения Касимовского районного суда Рязанской области) - 39000 руб. (аренда за 1 месяц) х 10 месяцев (с октября 2016 года по 17 июля 2017 года).

Вместе с тем, ИП ФИО2 отмечает, что для использования арендуемого объекта недвижимости ей было необходимо провести капитальный ремонт помещения, затратив на это значительные денежные средства, так как в помещении отсутствовало электроснабжение, канализация, водоснабжение и отопление.

Как поясняет истец по встречному иску, за период с октября 2015 года по июнь 2016 года ИП ФИО2 были произведены улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, на общую сумму 91644 руб. 46 коп., согласно товарным чекам, представленным в материалы дела (т. 5 л.д. 44-68), а именно: в октябре 2015 года - на 21434 руб. 20 коп., в ноябре 2015 года - на 12628 руб. 51 коп., в декабре 2015 года - на 23868 руб. 30 коп., в январе 2016 года - на 10421 руб. 45 коп., в феврале 2016 года - на 1726 руб., в марте 2016 года - на 4661 руб., в апреле 2016 года - на 6027 руб.; в мае 2016 года - на 8160 руб. 20 коп., в июне 2016 года - на 2717 руб. 80 коп.

Стоимость работ по производству улучшений арендованного имущества, неотделимых без вреда для имущества, за период с октября 2015 года по май 2016 года составила 168160 руб., а именно: в октябре 2015 года - на 16000 руб. (ремонт полов и заливка бетоном), в ноябре 2015 года - 57600 руб. (шурфы фундамента и межэтажного перекрытия, кладка стены котельной, штукатурные работы, ремонт системы отопления, сварочные работы, вывоз мусора, строительство помещения туалетной комнаты, организационные работы), в декабре 2015 года - на 28000 руб. (подводка канализации, сантехнические работы, монтаж водопровода, ремонт кровли здания, малярные работы в котельной и подсобных помещениях, организационные работы), в январе 2016 года - на 8500 руб. (утепление оконных и дверных проемов, организационные работы); в феврале 2016 года - на 28580 руб. (монтаж узла распределения водопровода, установка счетчиков, обвязка колонны полосой укрепления, сварочные работы, ремонт ворот склада, утепление, монтаж заземления по периметру помещения, организационные работы), в марте 2016 года - на 9380 руб.  (закладка дверного  проема,  штукатурные  и  малярные  работы, вывоз мусора, организационные работы), в апреле 2016 года - на 9600 руб. (малярные работы, ремонтные работы отопления, организационные работы), в мае 2016 года - на 10500 руб. (вывоз мусора со второго этажа здания, организационные работы). 

Помимо этого, 08 октября 2015 года между ООО "Строй-проект" и ИП ФИО2 был заключен договор на выполнение проектно-монтажных работ № 108-ус/2015 на разработку проектной документации по газоснабжению, а также прокладке наружного и внутренней газопровода к нежилому зданию по адресу: 

<

...>. Срок исполнения договора - 60 рабочих дней, стоимость работ - 50000 руб. (т. 5 л.д. 69-70).

Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец по встречному иску утверждает, что с ООО "Кубик" в пользу ИП ФИО2 подлежит взысканию в счет возмещения стоимости неотделимых без вреда для арендованного имущества улучшений 309804 руб. 46 коп. (91644 руб. 46 коп. + 168160 руб. + 50000 руб.).

Пункт 3.3 договора предусматривает право арендатора производить за свой счет ремонт помещения. Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения настоящего договора на возмещение стоимости этих улучшений.

21.06.2017 ИП ФИО2 направила ООО "Кубик" досудебную претензию, в которой просила в течение 10 дней с момента получения данной претензии возместить переплату арендных платежей в сумме 148800 руб., а также оплатить стоимость неотделимых без вреда для арендованного имущества улучшений в размере 309804 руб. 46 коп. (т. 5 л.д. 77-78).

Неисполнение требований индивидуального предпринимателя ФИО2 явилось основанием для предъявления встречного искового заявления к ООО "Кубик".

Удовлетворяя первоначальные исковые требования частично, суд руководствуется следующим.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Из статей 309 - 310 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Как усматривается из материалов дела, правоотношения сторон возникли из договора аренды и регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором. 

Согласно статье 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Пунктом 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков (пункт 3 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как указано в статье 393 Гражданского кодекса Российской Федерации, должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации. На основании статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (пункт 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Применение такой меры гражданско-правовой ответственности, как возмещение убытков, возможно при доказанности совокупности нескольких условий (основания возмещения убытков): противоправность действий (бездействия) причинителя убытков, причинная связь между противоправными действиями (бездействием) и убытками, наличие и размер понесенных убытков. При этом для удовлетворения требований истца о взыскании убытков необходима доказанность всей совокупности указанных фактов.

Как установлено арбитражным судом и следует из вступившего в законную силу решения Касимовского районного суда Рязанской области от 21.09.2016, вынесенного по иску ФИО2 к ФИО4 и ООО "Кубик" о взыскании денежных средств в порядке необоснованного обогащения, процентов за пользование чужими денежными средствами, морального вреда и судебных расходов, акт приема-передачи арендуемого имущества сторонами к договору нежилого помещения от 25.09.2015 не подписывался, но фактически договор был исполнен, поскольку помещение предоставлено в распоряжение арендатора. Арендатор ИП ФИО2 произвела переоборудование арендуемого помещения для своих производственных нужд, установила оборудование и использовала помещение для указанных в договоре целей.

Таким образом, в рассматриваемом случае факт передачи обществом с ограниченной ответственностью "Кубик" индивидуальному предпринимателю ФИО2 нежилого помещения, общей площадью 390 кв.м., на 1ом этаже здания, расположенного по адресу: 

<

...>, установлен вступившими в законную силу судебным актом суда общей юрисдикции и в силу части 3 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не подлежит доказыванию вновь в рамках настоящего дела.

В целях установления факта выполнения ИП ФИО2 в арендуемом помещении работ, которые, по утверждению арендодателя, причинили материальный ущерб его имуществу, судом по ходатайству сторон назначена судебная экспертиза, которая была поручена эксперту общества с ограниченной ответственностью "Академия экспертизы" ФИО6

Согласно экспертному заключению №09/06-17 от 27.07.2017, подготовленному экспертом общества с ограниченной ответственностью "Академия экспертизы" ФИО6 (т. 4 л.д. 100-124):

- по первому вопросу: установить, какие именно работы по текущему и капитальному ремонту нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, были выполнены ИП ФИО2, не представляется возможным, т. к. отсутствует документация, подтверждающая выполнение каких-либо работ;

- по второму вопросу: во время 3-го экспертного осмотра, проведенного 25.07.2017 г., было установлено, что арендатором были демонтированы инженерные коммуникации. В производственном помещении отсутствует система отопления, электроснабжения, а также в помещении общей площадью 38,3 кв.м. в месте устройства санузла пробит монолитный ж/б фундамент для устройства канализационной трубы (слива из туалета), тем самым нарушена целостность монолитного фундамента и снижена его несущая способность. Без проведения работ по восстановлению инженерных систем и целостности фундамента и перекрытие рыночная стоимость нежилого помещения уменьшилась;

- по третьему вопросу: в ходе проведения экспертного осмотра было установлено, что сотрудниками ИП ФИО2 для расширения производственных мощностей на 2-м этаже обследуемого помещения, были произведены работы по демонтажу плитки покрытия пола и стяжки 2-го этажа площадью 214 кв.м. (л.д. 30 т. 1). Теплозащитный контур здания в виде стен с вставленными деревянными оконными проемами не пострадал.

Стоимость восстановительных работ на 1-м и 2-м этажах здания, расположенного по адресу: 

<

...>, включая затраты на восстановление повреждений полов, инженерных систем, систем электроснабжения, отопления и теплозащитного контура здания 1607947 руб. 85 коп. 

ООО "Кубик" уточнило исковые требования в части взыскания убытков в соответствии с указанным экспертным заключением до суммы 1607947 руб. 85 коп. 

ИП ФИО2 по данному экспертному заключению возражала, ссылаясь на его недопустимость в качестве доказательства по делу.

На основании части 2 статьи 64, части 3 статьи 86 АПК РФ заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами.

В силу пункта 5 статьи 71 АПК РФ, заключение эксперта по настоящему делу, как и любое другое доказательство, не имеет для арбитражного суда заранее установленной силы.

В силу статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на внутреннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. При этом судом оценивается относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства, а также достаточность и взаимная связь доказательств в их совокупности.

Изучив содержание представленного экспертного заключения, оценив возражения ИП ФИО2, суд пришел к выводу о необходимости вызова эксперта ФИО6 для дачи пояснений по представленному в материалы дела экспертному заключению.

В судебном заседании был заслушан эксперт ФИО6, который дал пояснения по проведенной судебной экспертизе и подтвердил, что у него действительно отсутствует разрешение и нет специального образования в сфере оценочной деятельности, поэтому по второму вопросу, поставленному на разрешение эксперта в определении суда от 13.06.2017, исследование экспертом не проводилось. 

В связи с возражениями ИП ФИО2 по проведенной судебной экспертизе, пояснениями эксперта ФИО6, заслушанного в судебном заседании, а также наличием у суда сомнений в обоснованности заключения эксперта и наличия противоречий в выводах эксперта, экспертное заключение №09/06-17 от 27.07.2017 суд не принял в качестве допустимого доказательства, признав обоснованным заявление ИП ФИО2 о признании данного экспертного заключения недопустимым доказательством. По ходатайству ИП ФИО2 по делу назначена повторная судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью "Аудитпартнер", эксперту ФИО7. 

В соответствии с экспертным заключением №17/18-Э от 21.09.2018, подготовленным экспертом ФИО7 (т. 7 л.д. 6-24), эксперт пришел к следующим выводам:

- так как отсутствует исполнительная документация и на момент осмотра были произведены ремонтные работы, установить виды работ по текущему и капитальному ремонту (отдельно) нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, выполнены ИП ФИО2, не представляется возможным. Также по вышеуказанным причинам определить соответствие объемов и стоимость фактически выполненных работ по текущему и капитальному ремонту (отдельно) ИП ФИО2 данным проектно-сметной документации, имеющейся в материалах дела, не представляется возможным;

- установить виды работ, их объем и стоимость по текущему и капитальному ремонту (отдельно) нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, выполнены ИП ФИО2, не представляется возможным, следовательно, установить их влияние на рыночную стоимость данного нежилого помещения также не представляется возможным;

- исходя из того, что на момент осмотра исследуемого нежилого помещения производственного здания, расположенного по адресу: 

<

...> были проведены ремонтные работы в этих помещениях и инженерных сетей, при этом исполнительная документация на все ремонтные работы отсутствует, то определить фактически и по представленным в материалах дела документам стоимость восстановительных работ на 1-м и 2-м этажах здания расположенного по адресу: 

<

...>, включая затраты на восстановление повреждений полов, инженерных систем, систем электроснабжения, отопления и теплозащитного контура здания не представляется возможным.

Проанализировав экспертное заключение №17/18-Э от 21.09.2018 по правилам статей 64, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что представленное в материалы дела заключение эксперта составлено с соблюдением требований статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Оснований не доверять выводам эксперта, имеющего необходимые специальные познания и предупрежденного об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, у суда не имеется. Доказательств, опровергающих выводы эксперта ФИО7, в материалы дела не представлено, о назначении повторной либо дополнительной экспертизы не заявлено.

Учитывая, что экспертное заключение №09/06-17 от 27.07.2017, подготовленное экспертом общества с ограниченной ответственностью "Академия экспертизы" ФИО6 не было принято судом в качестве надлежащего доказательства по делу, а заключение эксперта ФИО7 (№17/18-Э от 21.09.2018) не ответило на поставленные вопросы, суд полагает, что в данном случае следует руководствоваться заключением специалиста № 09/16/04 от 19.09.2016, на которое ссылалось ООО "Кубик" изначально при подаче иска, и которое ИП ФИО2 документально не опровергнуто, о фальсификации в порядке статьи 161 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не заявлено. Кроме того, судом принято во внимание, что о проведении осмотра объекта исследования ИП ФИО2 была извещена надлежащим образом.

Данным заключением подтверждается факт противоправных действий арендатора - ИП ФИО2 в арендуемом помещении, которые были установлены экспертом ФИО8, а именно: согласно проведенному осмотру эксперт обнаружил в помещении на 1-ом этаже отсутствующие перегородки общей площадью 63,5 кв.м, в помещении на 2-ом этаже обнаружена частично демонтированная напольная плитка и стяжка толщиной до 100 мм, также обнаружены демонтированные линии освещения. В процессе проведения визуального осмотра и исследования отделочных материалов нежилого здания, пострадавших от противоправных действий арендатора, была определена площадь пострадавших отделочных материалов, зафиксированы дефекты на момент осмотра в помещениях исследуемого здания. При составлении заключения эксперт сопоставил полученные результаты с данными, приведенными предоставленными заказчиком ООО "Кубик", и определил мероприятия по ликвидации последствий противоправных действий.

Согласно данному экспертному заключению стоимость необходимых ремонтно-восстановительных работ (ущерба от противоправных действий) в нежилом помещении здания по адресу: 

<

...>, составляет по 1-му и 2-му этажу 1094080 руб. 74 коп.

При данных обстоятельствах, суд приходит к выводу о неправомерности действий индивидуального предпринимателя ФИО2, причинивших ущерб ООО "Кубик", а также наличии причинной связи между действиями арендатора и образовавшимися убытками арендодателя.

Учитывая изложенное, с индивидуального предпринимателя ФИО2  в пользу общества с ограниченной ответственностью "Кубик" подлежат взысканию убытки в сумме 1094080 руб. 74 коп. В удовлетворении остальной части первоначального иска следует отказать.

В части требования о расторжении договора аренды нежилого помещения производство по делу следует прекратить на основании пункта 4 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с принятием судом заявленного истцом по первоначальному иску отказа от иска в данной части.

Кроме того, ООО "Кубик" заявило требование о взыскании судебных издержек по оплате экспертного заключения в сумме 35000 руб.

В силу статьи 101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек.

Статьей 106 АПК РФ установлено, что к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, специалистам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), расходы юридического лица на уведомление о корпоративном споре в случае, если федеральным законом предусмотрена обязанность такого уведомления, и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

В соответствии с пунктом 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" (далее - Постановление N 1) судебные расходы, состоящие из государственной пошлины, а также издержек, связанных с рассмотрением дела (далее - судебные издержки), представляют собой денежные затраты (потери), распределяемые в порядке, предусмотренном главой 7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), главой 10 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), главой 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

По смыслу названных законоположений, принципом распределения судебных расходов выступает возмещение судебных расходов лицу, которое их понесло, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу (например, решение суда первой инстанции, определение о прекращении производства по делу или об оставлении заявления без рассмотрения, судебный акт суда апелляционной, кассационной, надзорной инстанции, которым завершено производство по делу на соответствующей стадии процесса).

В абзаце втором пункта 2 Постановления N 1 разъяснено, что перечень судебных издержек, предусмотренный указанными кодексами, не является исчерпывающим. Так, расходы, понесенные истцом, административным истцом, заявителем (далее также - истцы) в связи с собиранием доказательств до предъявления искового заявления, административного искового заявления, заявления (далее также - иски) в суд, могут быть признаны судебными издержками, если несение таких расходов было необходимо для реализации права на обращение в суд и собранные до предъявления иска доказательства соответствуют требованиям относимости, допустимости. Например, истцу могут быть возмещены расходы, связанные с легализацией иностранных официальных документов, обеспечением нотариусом до возбуждения дела в суде судебных доказательств (в частности, доказательств, подтверждающих размещение определенной информации в сети "Интернет"), расходы на проведение досудебного исследования состояния имущества, на основании которого впоследствии определена цена предъявленного в суд иска, его подсудность.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Материалами дела подтверждается факт несения истцом судебных расходов за проведение досудебной экспертизы.

Заключение специалиста № 09/16/04 от 19.09.2016 положено в основу настоящего судебного акта, что является основанием для возмещения данных расходов по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации пропорционально размеру удовлетворенных первоначальных исковых требований (на истца по первоначальному иску - 31,96%, на ответчика по первоначальному иску - 68,04%). 

Таким образом, с индивидуального предпринимателя ФИО2 в пользу общества с ограниченной ответственностью "Кубик" подлежит взысканию судебные издержки в размере 23814 руб.

При подаче иска ООО "Кубик" судом была предоставлена отсрочке по ее уплате.

Согласно пункту 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 N 46 "О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах" в тех случаях, когда до окончания рассмотрения дела государственная пошлина не была уплачена (взыскана) частично либо в полном объеме ввиду действия отсрочки, рассрочки по уплате госпошлины, увеличения истцом размера исковых требований после обращения в арбитражный суд, вопрос о взыскании неуплаченной в федеральный бюджет государственной пошлины разрешается судом исходя из следующих обстоятельств.

Если суд удовлетворяет заявленные требования, государственная пошлина взыскивается с другой стороны непосредственно в доход федерального бюджета применительно к части 3 статьи 110 АПК РФ. При отказе в удовлетворении требований государственная пошлина взыскивается в федеральный бюджет с лица, увеличившего размер заявленных требований после обращения в суд, лица, которому была дана отсрочка или рассрочка в уплате государственной пошлины.

Учитывая изложенное, а также результаты рассмотрения иска ООО "Кубик", расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение первоначального иска подлежат взысканию в доход федерального бюджета: с ООО "Кубик" - в сумме 9293 руб. 65 коп. (31,96%), с ИП ФИО2 - в сумме 19785 руб. 35 коп. (68,04%).

Удовлетворяя встречные исковые требования частично, суд руководствуется следующим.

В рамках вступившего в законную силу решения Касимовского районного суда Рязанской области от 21.09.2016, вынесенного по иску ФИО2 к ФИО4 и ООО "Кубик" о взыскании денежных средств в порядке необоснованного обогащения, процентов за пользование чужими денежными средствами, морального вреда и судебных расходов, установлен факт переплаты арендной платы по договору в размере 538800 руб. Вместе с тем, данным судебным актом установлено, что арендные отношения сторон на момент принятия указанного судебного акта не были прекращены, поэтому суд отказал во взыскании переплаченной арендатором арендной платы в силу пункта 1.5 договора, указав на то, что основанием для окончательных расчетов по арендной плате является акт возврата помещения. 

Согласно материалам дела, арендатор освободил арендуемое помещение 17 июля 2017 года, о чем сообщил ООО "Кубик" в письме Исх. №54 от 17.07.2017 (т. 5 л.д. 71). Факт освобождения помещения 17.07.2017 арендодатель не отрицает. 

В силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Исходя из разъяснений Президиума и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, данных в пункте 38 Информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" и в пункте 8 Постановления от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора", прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращение обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю; в случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование. Взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.

По смыслу указанных норм права у арендатора прекращается обязанность по внесению арендной платы с момента возврата арендодателю объекта найма. 

Проверив расчет переплаты арендных платежей в рамках спорного договора аренды, выполненный истцом по встречному иску, суд находит его неверным. Согласно расчету суда сумма арендной платы, переплаченной по договору на дату возврата арендуемого помещения, составляет 121122 руб. 58коп. Производя перерасчет, суд учитывает, что по окончании установленного договором срока аренды (25 августа 2016 года), что отражено в решении Касимовского районного суда Рязанской области от 21.09.2016, арендные отношения продолжались вплоть до 17 июля 2017 года, сумма переплаченной арендной платы ИП ФИО2 составила 538800 руб. Таким образом, сумма переплаты арендных платежей за период с 26.08.2016 по 17.07.2017, исходя из размера ежемесячной арендной платы 39000 руб., составляет 121122 руб. 58 коп. (39000 руб. х 10 месяцев + 27677 руб. 42 коп.).

 Таким образом, обоснованной к взысканию сумма переплаченной арендной платы составляет 121122 руб. 58 коп.

Кроме того, ИП ФИО2 просит взыскать с ООО "Кубик" стоимость неотделимых без вреда для арендованного имущества улучшений в размере 309804 руб. 46 коп.

Право арендатора производить за свой счет ремонт помещения закреплено в пункте 3.3 договора. 

В данном пункте договора также указано, что в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения настоящего договора на возмещение стоимости этих улучшений.

В соответствии с пунктом 1 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды (пункт 2 статьи 623 ГК РФ).

При этом в силу пункта 3 статьи 623 ГК РФ стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

В силу данной нормы права затраты, связанные с неотделимыми улучшениями, подлежат возмещению лицу, их осуществившему, при условии, если работы проведены и затраты понесены с согласия законного владельца имущества.

Из анализа названных норм права следует, что в предмет доказывания входят следующие обстоятельства: улучшение арендатором арендованного имущества; выполнение им этих улучшений с согласия арендодателя; отнесение результатов произведенных работ к неотделимым улучшениям арендованного имущества; действительная стоимость произведенных улучшений; выполнение улучшений арендованного имущества за счет собственных средств.

В рассматриваемом деле суд не установил наличие согласия арендодателя на производство неотделимых улучшений спорного здания. Бесспорных доказательств, подтверждающих, что неотделимые улучшения арендованного имущества индивидуальным предпринимателем ФИО2 проведены с согласия ООО "Кубик", в деле не имеется.

Таким образом, в силу вышеприведенных норм права расходы на неотделимые улучшения, осуществленные без согласия арендодателя, возмещению не подлежат, в связи с чем требование истца по встречному иску о возмещении стоимости неотделимых без вреда для арендованного имущества улучшений в размере 309804 руб. 46 коп. удовлетворению не подлежит.

Доводы ИП ФИО2 о том, что арендуемое помещение на момент передачи арендодателем находилось в аварийном состоянии, судом не принимается, поскольку на момент заключения договора о состоянии указанного помещения арендатору было известно, ООО "Кубик" было передано техническое заключение состояния здания и ИП ФИО2 была согласна на аренду помещения в указанном состоянии.

За подачу встречного иска ИП ФИО2 уплатила государственную пошлину в сумме 12172 руб.

С учетом результатов рассмотрения встречного иска, расходы по оплате государственной пошлины относятся на стороны пропорционально размеру удовлетворенных встречных исковых требований: на ООО "Кубик" - в сумме 3214 руб. 63 коп. (26,41%), на ИП ФИО2 - в сумме 8957 руб. 37 коп. (73,59%).

Учитывая фактическое несение сторонами расходов по оплате судебных экспертизы и итоги рассмотрения первоначального и встречного иска, расходы по оплате судебной экспертизы подлежат взысканию в пользу ИП ФИО2 с ООО "Кубик" в сумме 152 руб. 53 коп. (23814 руб. - 23661 руб. 47коп.).

Согласно части 5 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации резолютивная часть решения должна содержать выводы об удовлетворении или отказе в удовлетворении полностью или в части каждого из заявленных требований, указание на распределение между сторонами судебных расходов, срок и порядок обжалования решения.

При полном или частичном удовлетворении первоначального и встречного исков в резолютивной части решения указывается денежная сумма, подлежащая взысканию в результате зачета.

Учитывая вышеизложенное, суд решил:

1. Первоначальные исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в пользу общества с ограниченной ответственностью "Кубик" убытки в сумме 1094080 руб. 74 коп., судебные издержки по оплате экспертного заключения в сумме 23814 руб.

В части требований о расторжении договора аренды нежилого помещения производство по делу прекратить.

В остальной части первоначального иска отказать.

2. Встречные исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Кубик" в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 сумму переплаты арендных платежей в размере 121122 руб. 58 коп., судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 3214 руб. 63 коп.

В остальной части встречного иска отказать.

Встречные требования в рамках настоящего дела являются денежными, то есть однородными, и при наступлении срока исполнения могут быть прекращены зачетом по правилам статьи 410 Гражданского кодекса Российской Федерации. Учитывая, что требования сторон по настоящему делу носят однородный характер, суд считает возможным произвести их зачет.

 В результате зачета первоначальных и встречных исковых требований с индивидуального предпринимателя ФИО2 в пользу общества с ограниченной ответственностью "Кубик" следует взыскать денежные средства сумме 972958 руб. 16 коп., судебные издержки по оплате экспертного заключения в сумме 23661 руб. 47 коп.

Расходы по оплате государственной пошлины в результате зачета первоначальных и встречных исковых требований подлежат взысканию в доход федерального бюджета Российской Федерации: с индивидуального предпринимателя ФИО2 - в сумме 16570руб. 72 коп., с общества с ограниченной ответственностью "Кубик" - в сумме 12508 руб. 28 коп.

Денежные средства в сумме 10500 руб., уплаченные обществом с ограниченной ответственностью "Кубик" по платежному поручению №4 от 31.05.2017, и денежные средства в сумме 19000 руб., уплаченные индивидуальным предпринимателем ФИО2 по платежному поручению №138 от 30.05.2017, подлежат возврату с депозитного счета арбитражного суда как излишне перечисленные.

Руководствуясь статьями 109, 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Первоначальные исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 304622604700031; Рязанская область) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Кубик" (ОГРН 

<

***>; 391300, 

<

...>, литер А) убытки в сумме 1094080 руб. 74 коп., судебные издержки по оплате экспертного заключения в сумме 35000 руб.

В части требований о расторжении договора аренды нежилого помещения производство по делу прекратить.

В остальной части первоначального иска отказать.

2. Встречные исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Кубик" (ОГРН 

<

***>; 391300, 

<

...>, литер А) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 304622604700031; Рязанская область) сумму переплаты арендных платежей в размере 127412 руб. 90 коп., судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 3381 руб. 38 коп.

В остальной части встречного иска отказать.

3. Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 304622604700031; Рязанская область) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Кубик" (ОГРН 

<

***>; 391300, 

<

...>, литер А) расходы по оплате судебной экспертизы в сумме 8512 руб. 85 коп.

4. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Кубик" (ОГРН 

<

***>; 391300, 

<

...>, литер А) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 304622604700031; Рязанская область) расходы по оплате судебной экспертизы в сумме 402 руб. 55 коп.

5. В результате зачета первоначальных и встречных исковых требований взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 304622604700031; Рязанская область) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Кубик" (ОГРН 

<

***>; 391300, 

<

...>, литер А) денежные средства в сумме 966667 руб. 84 коп., судебные издержки по оплате экспертного заключения в сумме 35000 руб., расходы по оплате судебной экспертизы в сумме 8110 руб. 30 коп.

6. Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Кубик" (ОГРН 

<

***>; 391300, 

<

...>, литер А) с депозитного счета Арбитражного суда Рязанской области денежные средства в размере 10500 руб., перечисленные по платежному поручению №4 от 31.05.2017.

7. Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП 304622604700031; Рязанская область) с депозитного счета Арбитражного суда Рязанской области денежные средства в размере 19000 руб., перечисленные по платежному поручению №138 от 30.05.2017.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Двадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Рязанской области.

На решение, вступившее в законную силу, через Арбитражный суд Рязанской области может быть подана кассационная жалоба в случаях, порядке и сроки, установленные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации. 

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Двадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Рязанской области.

На решение, вступившее в законную силу, может быть подана кассационная жалоба в порядке и сроки, установленные статьями 275, 276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, через Арбитражный суд Рязанской области.

Судья О.М. Медведева