АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА

ФИО1 ул., д. 45, 

<

...>, официальный сайт: www.fasdvo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ Ф03-2052/2025

17 июля 2025 года

г. Хабаровск

Резолютивная часть постановления объявлена 15 июля 2025 года.

Полный текст постановления изготовлен 17 июля 2025 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

председательствующего судьи Гребенщикова С.И.

судей Гребенщиковой В.А., Пономаревой Г.Х.

при участии:

от ООО «Рыбный двор»: ФИО2, представитель по доверенности без номера от 07.12.2023

от Управления муниципальной собственности города Владивостока и от администрации города Владивостока: ФИО3, представитель по доверенностям от 23.12.2024 и от 13.12.2024, соответственно

от других участвующих в деле лиц: представители не явились

рассмотрев в проведенном с использованием систем видео-конференц-связи при содействии Арбитражного суда Приморского края судебном заседании кассационную жалобу управления муниципальной собственности города Владивостока

на решение от 17.02.2025, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 22.04.2025

по делу № А51-1595/2024 Арбитражного суда Приморского края

по иску общества с ограниченной ответственностью «Рыбный двор» 

к Управлению муниципальной собственности города Владивостока, обществу с ограниченной ответственностью «Аналитик Центр» 

третьи лица: Муниципальное казенное учреждение «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости», Муниципальное образование город Владивосток в лице администрации города Владивостока 

об урегулировании разногласий

Общество с ограниченной ответственностью «Рыбный двор» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 690002, 

<

...>, этаж 2, кабинет 6А; далее – ООО «Рыбный двор», общество) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском к Управлению муниципальной собственности города Владивостока (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 690090, 

<

...>; далее – Управление), обществу с ограниченной ответственностью «Аналитик Центр» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 400050, 

<

...>; далее – ООО «Аналитик центр») о возложении обязанности заключить договор № 36-Д купли-продажи доли в праве общей собственности на объект недвижимости в отношении объекта недвижимости: 1/10 доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимости: Дом отдыха, общей площадью 15 642,1 кв.м, назначение: нежилое здание, этажей 7, в том числе подземных – 1, кадастровый номер: 25:28:050031:4470, расположенный по адресу: 

<

...>, на следующих условиях: изложить пункт 3.1 договора № 36-Д купли-продажи доли в праве общей собственности на объект недвижимости в следующей редакции: «Цена 1/10 доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимости определена на основании заключения эксперта № 120-09-2024/С от 24.09.2024 г., выполненного экспертом ООО «ДВЦЭ» ФИО4 на основании определения Арбитражного суда Приморского края от 08.08.2024 г. по делу № А51-1595/2024»; изложить пункт 3.2 договора № 36-Д купли-продажи доли в праве общей собственности на объект недвижимости в следующей редакции: «Общая стоимость 1/10 доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимости составляет 35 192 000 (тридцать пять миллионов сто девяносто две тысячи) рублей, с учетом НДС (20%) в размере 5 865 333,33 (пять миллионов восемьсот шестьдесят пять тысяч триста тридцать три рубля 33 копейки)»; изложить пункт 3.3 договора № 36-Д купли-продажи доли в праве общей собственности на объект недвижимости в следующей редакции: «Покупатель обязан перечислить общую стоимость 1/10 доли без учета НДС, в размере 29 326 666,67 (двадцать девять миллионов триста двадцать шесть тысяч шестьсот шестьдесят шесть рублей 67 копеек) не позднее 5 (пяти) рабочих дней после подписания сторонами настоящего договора на единый счет Управления Федерального казначейства по Приморскому краю на лицевой счет получателя. Получатель: УФК по Приморскому краю (муниципальное казенное учреждение «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости»), ИНН 

<

***>, КПП 254001001, Единый казначейский счет 40102810545370000012, казначейский счет 03100643000000012000. «Банк получателя»: Дальневосточное ГУ Банка России//УФК по Приморскому краю г. Владивосток, БИК 010507002, ОКТМО 05701000, КБК 96611402043040000410. «Назначение платежа»: с указанием «оплата по договору купли-продажи № 36-Д от «_»_2023 г. за 1/10 доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимости, расположенный по адресу: 

<

...>»; изложить пункт 3.5 договора№ 36-Д купли-продажи доли в праве общей собственности на объект недвижимости в следующей редакции: «В соответствии с пунктом 3 статьи 161 Налогового кодекса Российской Федерации НДС (20%) в размере 5865333,33 (пять миллионов восемьсот шестьдесят пять тысяч триста тридцать три рубля 33 копейки) перечисляется покупателем как налоговым агентом в федеральный бюджет по реквизитам налогового органа по месту своей регистрации. В платежном поручении необходимо указывать номер и дату договора, адрес объекта приватизации, а также наименование покупателя. Факт оплаты НДС покупатель подтверждает путем представления продавцу копии платежного поручения с отметкой банка о принятии платежа»; о признании недостоверной величины рыночной стоимости недвижимого имущества – 1/10 доли муниципального образования в праве общей долевой собственности на здание с кадастровым номером 25:28:050031:4470, общей площадью 15 642,1 кв.м, этаж: 7, в том числе подземных – 1, кадастровый номер 25:28:050031:4470, расположенное по адресу: 

<

...>, определенной отчетом об оценке ООО «Аналитик Центр» № 3892/23 от 10.06.2023 (с учетом уточнения требований в порядке статьи 49 АПК РФ).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: муниципальное казенное учреждение «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 690106, 

<

...>), муниципальное образование город Владивосток в лице администрации города Владивостока (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 690091, 

<

...>).

Решением суда от 17.02.2025, оставленным постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 22.04.2025 без изменения, требования общества удовлетворены.

В кассационной жалобе Управление выражает несогласие с состоявшимися по делу решением и апелляционным постановлением, считает их незаконными, необоснованными и подлежащими отмене. Заявитель жалобы настаивает на том, что представленный ответчиком отчет об оценке подтверждает достоверность предложенной им величины рыночной стоимости спорного имущества. Приводит доводы о необоснованном отклонении его ходатайства о назначении по делу повторной экспертизы, поскольку заключение эксперта от 24.09.2024 является недостоверным и не могло быть положено в основу выводов судов. 

ООО «Рыбный двор» в отзыве на кассационную жалобу возражает против ее удовлетворения, указывает на законность и обоснованность принятых судебных актов.

В судебном заседании, проведенном с использованием систем видео-конференц-связи (статья 153.1 АПК РФ) при содействии Арбитражного суда Приморского края, представитель Управления и администрации города Владивостока поддержал доводы поданной жалобы и настаивал на ее удовлетворении, против чего возражал представитель ООО «Рыбный двор» по мотивам, изложенным в отзыве на кассационную жалобу.

Иные участвующие в деле лица извещены надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, однако явку в суд округа не обеспечили, отзывов на кассационную жалобу не представили, что не препятствует рассмотрению кассационной жалобы по существу (части 1, 3 статьи 156 и часть 3 статьи 284 АПК РФ).

Проверив законность и обоснованность обжалуемых судебных актов с учетом доводов и возражений сторон, Арбитражный суд Дальневосточного округа не выявил предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для их отмены.

Как установлено арбитражными судами и подтверждается материалами дела, согласно выписке из ЕГРН от 16.01.2024 № КУВИ-001/2024-14276629 ООО «Рыбный двор» (9/10 доли в праве) и муниципальному образованию город Владивосток (1/10 доли в праве) на праве общей долевой собственности принадлежит нежилое здание – Дом отдыха, общей площадью 15 642,1 кв.м, назначение: нежилое, с кадастровым номером 25:28:050031:4470, этажей 7, в том числе подземных – 1, расположенное по адресу: 

<

...>.

МКУ «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости» в порядке пункта 2 статьи 250 ГК РФ на основании решения Думы города Владивостока от 28.09.2023 № 240 «О внесении изменений в приложение к решению Думы города Владивостока от 27.04.2023 № 169 «Об утверждении условий приватизации муниципального имущества в городе Владивостоке на 2023-2024 годы» и распоряжения Управления от 17.10.2023 № 3726/28 направило в адрес истца письменное извещение (уведомление) от 24.10.2023 № 23/1776 участников долевой собственности о намерении продать свою долю в праве общей собственности по рыночной цене в размере 87 612 966 руб. с учетом НДС (20%), установленной отчетом об оценке от 10.06.2023 № 3892/23, выполненным ООО «Аналитик Центр» на дату 10.06.2023 с приложением проекта договора № 36-Д купли-продажи доли в праве общей собственности на объект недвижимости в отношении следующего недвижимого имущества: 1/10 (одна десятая) доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимости: Дом отдыха, общей площадью 15 642,1 кв.м, назначение: нежилое, этажей 7, в том числе подземных – 1, кадастровый номер: 25:28:050031:4470, расположенный по адресу: 

<

...>, вид права: общая долевая собственность, доля в праве 1/10 с предложением о приобретении данного объекта по указанной цене.

Проект договора № 36-Д подписан со стороны ООО «Рыбный двор» с протоколом разногласий и вручен Управлению, а также МКУ «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости».

Согласно указанному протоколу разногласий пункты договора 3.1, 3.2, 3.3, 3.5 изложены в редакции со ссылкой на отчет ООО «Индустрия-Р» об оценке от 30.11.2023 № 1087-2023 (33472) на ту же отчетную дату 10.06.2023, которым определена рыночная стоимость предмета продажи 1/10 доли в размере 42 784 400 руб. с учетом НДС (20%).

В ответном письме от 28.12.2023 № 23/2158, полученном истцом 15.01.2024, МКУ «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости» отказало ООО «Рыбный двор» в заключении договора купли-продажи в редакции протокола разногласий, предложенного истцом, по мотиву отсутствия оснований для снижения стоимости.

Поскольку стороны самостоятельно не смогли урегулировать возникшие между ними разногласия, общество обратилось в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями, удовлетворяя которые суды первой и апелляционной инстанций правомерно руководствовались следующим.

Отношения по реализации муниципального имущества регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее – Закон № 178-ФЗ).

Пунктом 4 статьи 3 указанного Закона предусмотрено, что к отношениям по отчуждению государственного и муниципального имущества, не урегулированным этим Законом, применяются нормы гражданского законодательства.

В силу пункта 1 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество, указанных в пункте 2 статьи 259.2 настоящего Кодекса.

Пунктом 2 статьи 250 ГК РФ предусмотрена обязанность продавца доли известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 555 ГК РФ при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

Порядок определения цены подлежащего приватизации государственного или муниципального имущества установлен статьей 12 Закона № 178-ФЗ, а именно в соответствии с законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно статье 13 названного закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению арбитражным судом, который вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно пункту 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с данным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (пункт 1 статьи 446 ГК РФ).

Фактически спор по настоящему делу связан с определением рыночной стоимости подлежащей отчуждению доли в праве собственности на недвижимое имущество, поскольку разногласия между сторонами, препятствующие заключению договора купли-продажи, возникли между ними только в части выкупной цены.

В пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ). При этом оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ, наравне с другими имеющимся в материалах дела доказательствами.

В процессе рассмотрения настоящего дела судами выявлены существенные отличия в выкупной цене 1/10 доли в праве общей долевой собственности на спорное здание, предложенной Управлением на основании отчета от 10.06.2023 № 3892/23 ООО «Аналитик Центр» (цена составила без учета НДС – 73 010 805 руб. 26 коп.) и обществом в размере 42 784 400 руб. (отчет ООО «Индустрия-Р» от 30.11.2023 № 1087-2023 (33472)), что послужило основанием для назначения судебной экспертизы в порядке статьи 82 АПК РФ, производство которой было поручено ООО «Дальневосточный центр экспертиз» (эксперт ФИО4).

Согласно представленному заключению судебной экспертизы от 24.09.2024 № 120-09-2024/С рыночная стоимость 1/10 доли муниципального образования в праве общей долевой собственности на объект недвижимости (определенная нелинейным методом) по состоянию на 10.06.2023 составила 35 192 000 руб. с учетом НДС, в связи с чем ООО «Рыбный двор» в порядке статьи 49 АПК РФ уточнило заявленные требования. 

Исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ все имеющиеся в деле доказательства, суды пришли к выводу о необходимости определения цены спорной сделки в размере рыночной стоимости 1/10 доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимости, установленной в заключении судебной экспертизы, которое признано обоснованным и достоверным, не содержащим противоречий и неточностей, соответствующим положениям Закона об оценочной деятельности, а также требованиям Федеральных стандартов оценки, в связи с чем суды не усмотрели оснований для удовлетворения ходатайства Управления и проведения повторной экспертизы в порядке статьи 87 АПК РФ.

При таких обстоятельствах суды обеих инстанций правомерно удовлетворили уточненные требования истца, признав недостоверной величину рыночной стоимости спорного объекта недвижимости – 1/10 доли в праве общей долевой собственности, указанную в отчете от 10.06.2023 № 3892/23, и определив условия спорного договора купли-продажи в части рыночной стоимости выкупаемого имущества в размере 35 192 000 руб. с учетом НДС.

В целом указанные выводы судов, положенные в основу обжалуемых судебных актов, соответствуют фактическим обстоятельствам спора, имеющимся в деле доказательствам и подлежащим применению в данном случае нормам материального права.

Приведенные в кассационной жалобе Управлением доводы не опровергают указанных выводов судов, а по существу касаются несогласия заявителя с результатами проведенной по делу судебной экспертизы, что не может свидетельствовать о нарушении или неправильном применении судами норм права, поскольку сами по себе возражения заявителя жалобы относительно конкретного размера цены отчуждаемого имущества не свидетельствуют о незаконности судебных актов и не могут служить безусловным основанием для их отмены.

 Так заявитель жалобы приводит доводы только о недостоверности результатов проведенной по делу оценочной экспертизы и необоснованном отклонении его ходатайства о назначении повторной экспертизы.

Между тем, соответствующее ходатайство разрешено судом первой инстанции в установленном статьями 82, 87 АПК РФ порядке и мотивированно им отклонено ввиду отсутствия обстоятельств, ставящих под сомнение обоснованность заключения эксперта или указывающих на противоречия в нем. Выраженное ответчиком несогласие с выводами эксперта не опровергает доказательственное значение экспертного заключения и не влечет безусловной необходимости проведения повторной экспертизы.

Оснований для иных выводов по данному вопросу у суда округа также не имеется, поэтому соответствующие доводы заявителя жалобы в этой части отклоняются. Процессуальных нарушений при рассмотрении указанного ходатайства ответчика судом не допущено.

Указаний на конкретные нарушения, допущенные при проведении судебной экспертизы и повлиявшие на итоговые выводы о рыночной стоимости подлежащей отчуждению доли, в кассационной жалобе не приведено. Допущенные при составлении заключения технические описки и опечатки своевременно были устранены экспертом до принятия решения по существу спора, что учтено судами при оценке представленного заключения.  

Критикуя в кассационной жалобе заключение судебной экспертизы, заявитель не учитывает полномочия суда кассационной инстанции, ограниченные нормами части 2 статьи 287 АПК РФ и, по сути, приводит доводы, направленные на переоценку исследованных судами доказательств, что недопустимо при проверке законности судебных актов в порядке кассационного производства (статья 284, 286 АПК РФ, пункт 32 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции»).

В данном случае каких-либо неясностей, противоречий или неоднозначности в итоговых выводах эксперта судами не выявлено, в связи с чем заключение признано полным, мотивированным и содержащим ясные и обоснованные выводы; существенных нарушений при проведении экспертизы не допущено; эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения; у эксперта имелось необходимое образование и достаточная квалификация для проведения подобного рода экспертиз; заключение содержит в себе полное и всестороннее описание хода и результатов произведенных исследований, а также мотивированное обоснование примененной методики оценки.

Иных относимых и допустимых доказательств, опровергающих выводы приведенного исследования и подтверждающих иную рыночную стоимость недвижимого имущества, ответчиком не представлено.

Учитывая, что неправильного применения норм материального права и нарушений положений действующего процессуального законодательства, включая предусмотренных частью 4 статьи 288 АПК РФ, арбитражными судами первой и апелляционной инстанций не допущено, то правовые основания для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

В связи с окончанием кассационного производства меры по приостановлению исполнения обжалуемых судебных актов подлежат отмене на основании части 4 статьи 283 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 283, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа 

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 17.02.2025, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 22.04.2025 по делу № А51-1595/2024 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Отменить приостановление исполнения судебных актов по настоящему делу, принятое на основании определения Арбитражного суда Дальневосточного округа от 27.06.2025.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья С.И. Гребенщиков

Судьи В.А. Гребенщикова

 Г.Х. Пономарева