АРБИТРАЖНЫЙ СУД

НИЖЕГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А43-37506/2021

г. Нижний Новгород                                                      19 декабря 2022 года

Резолютивная часть решения объявлена 19 декабря 2022 года

Арбитражный суд Нижегородской области в составе:

судьи Годухина Артема Евгеньевича (шифр дела 25-843),

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрел в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью "Развитие" (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>), Нижегородская область, город Саров,

к обществу с ограниченной ответственностью "Развитие-М" (ИНН: 

<

***>; ОГРН: 

<

***>), Нижегородская область, город Саров,

при участии в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: 1) гражданина ФИО2 (ИНН: 

<

***>); 2) гражданина ФИО3 (ИНН: 

<

***>); 3) общество с ограниченной ответственностью "Исток" (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>; 607185, 

<

...>, помещение П3),

о взыскании 261 556 рублей 99 копеек долга и неустойки,

при участии представителей:

от истца и третьих лиц: ФИО4, по доверенности;

от ответчика: ФИО5, по доверенности; ФИО6, по доверенности;

УСТАНОВИЛ:

Арбитражным судом Нижегородской области рассматривается дело, возбужденное по иску общества с ограниченной ответственностью "Развитие" о взыскании с общества с ограниченной ответственностью "Развитие-М" 261 556 рублей 99 копеек, в том числе 186 380 рублей 29 копеек задолженности по оплате расходов за ремонт асфальтового покрытия (автопарковки) прилегающей территории ТЦ "Куба" и 75 176 рублей 70 копеек неустойки за нарушение обязательства за период с 21.07.2020 по 22.11.2021 и далее с 23.11.2021 по дату вынесения судом решения а также неустойки в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки платежа с даты, следующей за датой вынесения судом решения и по дату фактического исполнения обязательств. При участии качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора:  1) гражданина ФИО2 (ИНН: 

<

***>); 2) гражданина ФИО3 (ИНН: 

<

***>); 3) общество с ограниченной ответственностью "Исток" (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>; 607185, 

<

...>, помещение П3).

В судебном заседании в порядке статьи 163 АПК РФ объявлен перерыв. После перерыва рассмотрение дела продолжено.

В судебном заседании представитель истца и третьих лиц просит удовлетворить исковые требования.

Представитель ответчика просит отказать в удовлетворении иска.

Изучив материалы дела суд установил следующее.

ООО «Развитие-М», ООО «Исток», ФИО2, ФИО3 являются собственниками помещений, расположенных в ТЦ «Куба», а именно: ФИО3 является собственником помещения П4 (подвал), площадью 3560,7 кв.м., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 03.06.2014; ООО «Развитие-М» является собственником помещения П1 (этаж 1), площадью 3328,5 кв.м., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 08.05.2014; ФИО2 является собственником помещения П2 (этаж 1, 2), площадью 4020,9 кв.м., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 03.06.2014; ООО «Исток» является собственником помещения П3 (этаж 3), площадью 3864,5 кв.м., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 03.06.2014.

На основании решения общего собрания собственников нежилых помещений в здании (протокол №1 от 30.05.2017) между с ООО «Развитие» (управляющая организация) заключен договор управления нежилым зданием (ТЦ «Куба» 

<

...>) от 31.05.2017.

Согласно пункту 3.1 целью договора является надлежащее содержание общего имущества в здании, предоставление коммунальных и иных услуг собственнику.

Перечень общего имущества ТЦ «Куба» поименован в приложении №1 к договору, к которому относятся в том числе: инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, бытовой и ливневой  канализации, система пожаротушения, дымоудаления и пожарные гидранты, система отопления, состоящая из стояков, коллективных приборов учета, трубопроводов и оборудования, расположенного на этих трубопроводах, система электроснабжения, система автоматической пожарной сигнализации, трансформаторная электрощитовая ТЦ "Куба" и др.

В силу пункта 3.2 договора управляющая организация по заданию собственника в течение согласованного договором срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в здании, предоставлять коммунальные и иные услуги собственнику в соответствии с договором, осуществлять иную направленную на достижение целей управления зданием деятельность. Вопросы капитального ремонта здания регулируются отдельным договором.

Собственник обязался ежемесячно вносить плату за коммунальные услуги, содержание и текущий ремонт общего имущества в порядке, размеры и сроки, предусмотренные договором. Организовать допуск исполнителя к приборам учета а помещении, в противном случае управляющая организация имеет право самостоятельно произвести расчет коммунальных услуг, обязательных к оплате собственником (пункт 4.4.1 договора).

В силу пункта 4.4.2 договора собственник обязался участвовать в расходах на содержание и ремонт общего имущества соразмерно занимаемой площади или по другому критерию в соответствии с приложением №2.

Собственник обязуется обеспечить доступ представителей управляющей организации в принадлежащее ему помещение для осмотра технического и санитарного состояния инженерных коммуникаций, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в помещении, для выполнения необходимых ремонтных работ в заранее согласованное с управляющей организацией время, а работников аварийных служб - в любое время (п.4.4.4 договора).

Кроме того на основании пункта 4.6 договора собственник имеет право осуществлять контроль за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору, в ходе которого участвовать в осмотрах (измерениях, испытаниях, проверках) общего имущества в здании, присутствовать при выполнении работ и оказании услуг, связанных с выполнением ею обязанностей по договору.

Согласно пункту 4.7 договора собственник имеет право привлекать для контроля качества выполняемых работ и предоставляемых услуг по договору сторонние организации, специалистов, экспертов. Привлекаемые для контроля организации, специалисты, эксперты должны иметь соответствующее поручение собственника, оформленное в письменном виде.

Размер ежемесячной платы собственника за содержание общего имущества в здании рассчитывается по критериям в соответствии с приложением №2 к договору (пункт 5.1 договора).

В силу пункта 5.2 цена договора определяется как сумма платы за услуги по управлению зданием, коммунальные и иные услуги, оказываемые исполнителем. Плата за управление, коммунальные и иные услуги включает в себя в том числе, но не исключительно: плату за техническое обслуживание и ремонт лифтом и эскалаторов; плату за санитарное содержание мест общего пользования, благоустройство и экологию; плату за услуги охраны и пожарной безопасности мест общего пользования; плату за коммунальные услуги; плату за водоснабжение и водоотведение; плату за эксплуатацию и ремонт; плату за текущий ремонт; плату за услуги управляющей организации.

Согласно пункту 5.5 договора собственник оплачивает управляющей организации расходы по настоящему договору в следующем порядке: с 1-го по 5-е число расчетного месяца собственники перечисляют управляющей организации авансовый платеж в размере 100 000,00 руб., оплата фактически понесенных расходов за услуги в истекшем месяце с учетом авансового платежа осуществляются в течение 5-ти рабочих дней с момента получения собственником счета на оплату и подтверждающих расчетов в электронной форме.

В свою очередь, управляющая организация до 20-го числа месяца, следующего за расчетным, обязана предоставить собственнику в двух экземплярах счет на оплату услуг за расчетный месяц (пункт 5.6 договора).

В соответствии с пунктом 9.5 договора при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора по окончанию срока его действия договор считается продленным по 31 декабря следующего года.

Протоколом общего собрания собственников нежилых помещений в нежилом здании от 30.08.2019 №3 собственники приняли решения: внести изменение в соглашение о пользовании общим имуществом в связи с возникшей необходимостью дополнительных отчислений собственниками на содержание общего имущества ТЦ «Куба», увеличить авансовый платеж с ранее установленного размера 100 000 руб. до размера 200 000 руб. ежемесячно (вопрос №2); заключить договор на обслуживание распределительного пункта (РП) электроэнергии ТЦ «Куба» (трансформаторной подстанции), общей щитовой ТЦ «Куба», кабельной трассы от подстанции к электрощитовой, системы общего освещения Торгового центра, общей системы дымоудаления, системы отопления, системы подачи и учета воды и общей системы канализации с ООО «ЭКС» (ИНН 

<

***>). Подписание договора от лица собственников поручить управляющей организации - ООО «Развитие». Распределить затраты между собственниками пропорционально площади помещений каждого собственника нежилого здания и заключить договор на обслуживание общей охранно-пожарной системы, системы фасадного озвучивания, системы управления оповещением и эвакуацией людей при пожаре - с ООО ЧОО «Саров-Системы безопасности» (ИНН 

<

***>). Подписание договора от лица собственников поручить управляющей организации - ООО «Развитие». Распределить затраты между собственниками пропорционально площади помещений каждого собственника нежилого здания (вопрос №6); В связи с существенно непропорциональным площади собственников использованием общего электроснабжающего имущества собственниками установить плату за использование находящегося в общей долевой собственности имущества в виде: подстанции, кабельных трасс к торговому центру и общей щитовой ТЦ «Куба»,  в размере 50 (пятьдесят) копеек за каждый киловатт потребленной энергии каждым собственником (независимо от наличия и/или отсутствия самостоятельного договора на энергоснабжение у каждого из арендаторов) с 01.09.2019. Оплату этого платежа за арендаторов, имеющих обособленный договор на энергоснабжение (в частности, ООО «СпарМиддл Волга» - магазин «Спар», расположенный на первом этаже здания), несет собственник арендованных помещений. Поручить управляющей компании ООО «Развитие» начислять и отдельно учитывать данные целевые платежи. Оплату включать в счет на обслуживание от  ООО «Развитие» и производить не позднее 5 дней с момента выставления счёта. При просрочке данных платежей назначить пени в размере 0,1% за каждый день просрочки с суммы, неоплаченной собственником. Решение о расходовании данных денежных средств по этой статье принимать общим собранием собственников ТЦ «Куба» (вопрос №7); создать с 01.09.2019 резервный фонд для непредвиденных расходов на ремонт общих частей здания и общих помещений, установить размер ежемесячных отчислений собственниками в размере 1 (один) рубль за каждый квадратный метр площади помещений каждого собственника. Сбор платежей вести на расчетный счет ООО «Развитие» ежемесячно. Управление и распоряжение резервным фондом поручить  ООО «Развитие» с предоставлением письменных отчётов о расходах на ремонт общего имущества  собственникам здания -1 раз в год (вопрос №8); а также наделить ФИО3 полномочиями на подписание дополнительного соглашения к Договору управления нежилым зданием и приложений к нему с ООО «Развитие» по принятым на общем собрании собственников 30.08.2019 решениям (вопрос №9).

В приложении № 2 к договору также определен размер платы собственников за содержание общего имущества.

Истец осуществил ремонт асфальтового покрытия, прилегающего к ТЦ "Куба". Стоимость ремонта составила 384 515 руб. 21 коп., что подтверждается счетами от 18.05.2020 и от 10.06.2020, а также платежными поручениями № 241575 от 21.05.2020 и № 03.07.2020, и договором № 85 от 18.05.2020, актом № 712 от 30.06.2020, 

Истец обратился к ответчику с предложением оплатить ремонт парковки в соответствии с условиями договора управления.

Ответчик перечислил истцу 86 625 руб. 51 коп., что подтверждается платежным поручением № 181 от 21.07.2020.

Однако истец посчитал, что ответчиком ремонт оплачен не в полном объеме и направил ответчику претензию с требованием об осуществлении доплаты.

Однако ответчиком требование претензии не исполнено, что явилось основанием для обращения в суд с настоящим иском. При этом истец полагает, что ответчик должен осуществить оплату пропорционально количеству посетителей по этажам. В свою очередь ответчик полагает, что оплата должна быть осуществлена соразмерно занимаемой площади.

Проанализировав доводы сторон суд пришел к следующим выводам.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В соответствии со статьями 779 - 781 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги, а заказчик обязуется принять и оплатить эти услуги. Оплата услуг производится в сроки и порядке, которые указаны в договоре.

Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 44 – 48 Жилищного кодекса Российской Федерации (пункт 41 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" и абзац 3 пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания"). 

Собственник в силу требований статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации обязан нести бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Согласно статье 249 Гражданского кодекса Российской Федерации, каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Приняв во внимание, что отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы, суд с учетом считает, что к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статья 46 Жилищного кодекса Российской Федерации. 

Согласно пункту 5 статьи 46 Жилищного кодекса Российской Федерации решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании. 

В силу пункта 2 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. 

Необходимо разделять издержки по содержанию и сохранению имущества,  которые  должен  нести  каждый  собственник, и иные расходы, которые могут быть утверждены исключительно по согласию каждого собственника.

Под содержанием общего имущества здания понимается комплекс работ и услуг, направленных на его поддержание в состоянии, обеспечивающем соблюдение характеристик надежности и безопасности, безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества, доступность пользования помещениями общего пользования, а  также земельным участком, на котором расположено здание, постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества (пункт 14 постановления Пленума ВС РФ от 27.06.2017 № 22).

Вместе с тем, проанализировав содержание вышеперечисленных правовых норм и разъяснений, данных в постановлении Пленума N 64, суд пришел к выводу о том, что они подлежат обязательному применению в тех случаях, когда соответствующие расходы, издержки и иные обязанности собственника установлены законом. 

Основные разногласия сторон сводятся к различному толкованию пункта 4.4.2 договора управления и пункта 31 приложения № 2 к договору управления.

В силу пункта 4.4.2 договора управления собственники обязуются участвовать в  расходах на содержание и ремонт общего имущества соразмерно занимаемой площади или по другому критерию в соответствии с приложением № 2.

Пунктом 31 приложения № 2 к договору управления предусмотрено, что размер платы за благоустройство парковки (разметка, заграждение) осуществляется пропорционально количеству посетителей по этажам.

Вместе с тем статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что  при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Исходя из толкования условий договора суд приходит к выводу, что пункт 31 раздела "Благоустройство" приложения № 2 к договору управления содержит текст "благоустройство парковки (разметка, заграждение)". Вставная конструкция в скобках является уточняющим членом предложения и реализует семантический переход от широкого понятия "благоустройство парковки" к более узким "разметка, заграждение". В связи с чем в данном пункте фактически указано, что под благоустройством парковки в пункте 31 раздела "Благоустройство" приложения № 2 к договору управления понимается её разметка и заграждение.

Указанный подход к определению смысла пункта 31 раздела "Благоустройство" приложения № 2 к договору управления также изложен в заключении специалистов № 52-541И-22 от 11.11.2022.

При этом суд обращает внимание, что все иное, не включенное в пункт 31 раздела "Благоустройство" приложения № 2 к договору управления, фактически охватывается первой частью пункта4.4.2 договора (до слов "или по другому критерию в соответствии с приложением № 2"), который предусматривает, что размер платы определяется соразмерно занимаемой собственником площади.

Таким образом, стороны в отношении благоустройства парковки установили дифференцированный подход к определению размера расходов, который несут собственники, что не противоречит положениям гражданского законодательства и договора управления. Фактически пункт 4.4.2. договора управления - до слов "или по другому критерию в соответствии с приложением № 2" содержит общее условие по определению размера платы, а пункт 4.4.2 договора после слов соразмерно занимаемой площади - содержит специальное условие по определению размера платы. В связи с чем в отношении различного вида благоустройства парковки действуют как общие так и специальные нормы. К положению пункта 31 раздела "Благоустройство" приложения № 2 к договору управления (в редакции применимой к спорным правоотношениям) специальное условие по определению размера платы в зависимости от посетителей по этажам применяется только в отношении разметки и заграждения, а размер платы в отношении остального благоустройства парковки определяется в спорный период времени в зависимости от занмиаемой собственником площади.

Более того, в силу пункта 45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» по смыслу абзаца второго статьи 431 ГК РФ при неясности условий договора и невозможности установить действительную общую волю сторон иным образом толкование условий договора осуществляется в пользу контрагента стороны, которая подготовила проект договора либо предложила формулировку соответствующего условия. Пока не доказано иное, предполагается, что такой стороной было лицо, профессионально осуществляющее деятельность в соответствующей сфере, требующей специальных познаний (например, банк по договору кредита, лизингодатель по договору лизинга, страховщик по договору страхования и т.п.).

При утверждении Договора управления именно (и только) ответчик являлся стороной, которая не предоставляла утвержденную формулировку и не готовила проект документа (что подтверждается Протоколом общего собрания и листами голосования), соответственно, толкование условий договора должно осуществляться в пользу Ответчика, поскольку именно истец является управляющей компанией и осуществляет деятельность по управлению недвижимостью на постоянной основе.

Также суд обращает внимание, что 05 апреля 2022 года решением общего собрания часть собственников расширила перечень расходов по содержанию общего имущества, по которым расчет производится на основании данных о посещаемости, то есть уже после начала рассмотрения настоящего дела сособственники попытались включить в Договор управления услугу по асфальтированию парковки с целью распределения финансирования пропорционально «проходимости». Перечень собственников, вносивших изменения в правила оплаты расходов на содержание общего имущества, тождественен собственникам (третьим лицам) и управляющей компании.

Вместе с тем по смыслу пункта 31 раздела "Благоустройство" приложения № 2 к договору управления изложен в протоколе общего собрания от 05.04.2022 размер платы за благоустройство парковки (освещение, установка дорожных знаков, ремонт асфальтового покрытия, в т.ч. капитальный, нанесение разметки, устройство и ремонт заграждений, сезонная уборка территории, в том числе снега, и т.п.) осуществляется пропорционально количеству посетителей по этажам.

Таким образом, внесение изменений в данный пункт также косвенно подтверждает то обстоятельство, что первоначальная редакция пункта 31 раздела "Благоустройство" приложения № 2 к договору управления не подразумевала, что расходы по ремонту асфальтового покрытия должна осуществляться соразмерно количеству посетителей по этажам. Следовательно, в изначальной редакции размер расходов должен определяться по пункту 4.4.2 договора, т.е. исходя из занимаемой площади.

Кроме того, суд обращает внимание, что в данном случае из действий сторон не следует, что их первоначальная воля направлена на определение размера оплаты благоустройства парковки в части ремонта дорожного покрытия в зависимости от посещения посетителей по этажам. При этом в данном случае количество посетителей  торгового центра напрямую не связано с посещением парковочной зоны. Парковочная зона в первую очередь рассчитана на размещение на ней транспортных средств. При этом не все посетители торгового центра могут пользоваться услугами парковки. В связи с чем сам по себе довод истца о том, что изначально воля сторон в отношении определения размера оплаты по благоустройству парковки в части замены дорожного полотна связана поставлена исключительно в зависимость от количества посетителей по этажам, не следует из материалов дела и поведения сторон. В данной ситуации стороны были свободны в определении способов расчета размера оплаты.  

Остальные доводы истца и третьих лиц отклоняются судом в связи с необоснованностью.

Таким образом, на ответчика подлежат отнесению расходы по ремонту парковки в сумме 86 625 руб. 51 коп., которые оплачены ответчиком истцу.

При таких обстоятельствах иск подлежит отклонению.

Также подлежит отклонению требование о взыскании неустойки, поскольку плата за ремонт парковки в надлежащей сумме осуществлена ответчиком в установленные сроки.

В порядке статьи 110 АПК РФ расходы по оплате государственной пошлины относятся на истца.

Руководствуясь статьями 110, 112, 167 — 171, 176, 180, 181, 182, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении иска отказать.

Настоящее решение вступает в законную силу по истечении одного месяца со дня принятия, если не будет подана апелляционная жалоба. Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Нижегородской области в течение месяца с момента принятия решения. 

В таком же порядке решение может быть обжаловано в арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого акта, при условии, что он был предметом рассмотрения Первого арбитражного апелляционного суда или Первый арбитражный апелляционный суд отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы; если иное не предусмотрено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации. 

Судья            А.Е. Годухин