Арбитражный суд Хабаровского края

г. Хабаровск, ул. Ленина 37, 680030, www.khabarovsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

дело № А73-2326/2021

г. Хабаровск

28 мая 2021 года

Резолютивная часть решения оглашена 27 мая 2021 года

Арбитражный суд Хабаровского края в составе судьи Конфедератовой К.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в заседании суда дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Навигатор» Д.У. Закрытым паевым инвестиционным комбинированным фондом «Стратегии инвестирования» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; 129110, 

<

...>, эт. 8, ком. 4.)

к обществу с ограниченной ответственностью «Дальневосточная консалтинговая компания «РЕСПЕКТ» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>,  681017, 

<

...>)

о взыскании 7 753 780 руб. 75 коп.,

При участии в судебном заседании:

от истца – ФИО2, по доверенности от 28.05.2020 № 73

от ответчика – ФИО3, по доверенности от 26.02.2021.

Общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Навигатор» Д.У. Закрытым паевым инвестиционным комбинированным фондом «Стратегии инвестирования» (далее – ООО «УК Навигатор», истец) обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Дальневосточная консалтинговая компания «РЕСПЕКТ» (далее – ООО «ДКК «Респект», ответчик) о взыскании 2 081 075 руб. 27 коп. основного долга по долгосрочному договору аренды с правом выкупа от 21.01.2016 № 04/16, 2 293 344 руб. 95 коп. неустойки за период с 23.10.2018 по 28.01.2021, 1 607 688 руб. 17 коп. основного долга по долгосрочному договору аренды с правом выкупа от 21.01.2016 № 03/16, 1 771 672 руб. 36 коп. неустойки за аналогичный период (с учетом уточнения заявленных требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), которые приняты судом).

Исковые требования основаны на положениях статей 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и обоснованы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по указанному договору в части внесения арендных платежей.

В отзыве на исковое заявление ответчик иск не признал, указал на пропуск истцом срока исковой давности, отсутствие доказательств, подтверждающих права собственности на спорные помещения, отсутствие государственной регистрации смены арендодателя,  мнимость договоров аренды, а также на непредставление доказательств, подтверждающих выставление счетов, актов оказанных услуг. Кроме того, ООО  «ДКК «Респект» ходатайствовало о снижении неустойки, подлежащей взысканию.

В судебном заседании представители истца и ответчика поддержали доводы, изложенные соответственно в исковом заявлении, отзыве на него, дополнительно представленных пояснениях.

Исследовав представленные с материалы дело доказательства, заслушав пояснения представителей истца и ответчика, арбитражный суд 

УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов дела, 21.01.2016 между ЗАО «АКВИЛОН» (арендодатель) и ООО «ДКК «РЕСПЕКТ» (далее – арендатор) заключен долгосрочный договор аренды имущества с правом выкупа № 03/16 (далее – договор № 03/06), по условиям которого арендодатель обязуется предоставить арендатору, а арендатор обязуется принять во временное пользование (аренду) следующее имущество (далее – имущество):

-автоцентр, назначение: нежилое, 1-2 этажный, общая площадь 1 560, 1 кв.м., инв. № 08:409:002:000002640:0002, лит. М, адрес объекта: 

<

...> лит. М., кадастровый (или условный) номер: 27-27-04/030/2005-910;

-земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: с целью эксплуатации объектов предприятия автосервиса, в том числе нежилого здания цеха мойки автомобилей на 8 постов, нежилое здание автоцентра, нежилое здание водонапорной башни, нежилое здание проходной, нежилое здание полиграфически-складское, нежилое здание противопожарного водоема, нежилое здание цеха ремонта автомобилей, нежилого здания цеха рихтовочно-покрасочного, здание цеха экспресс-услуг, пристройка к рихтовочно-покрасочному цеху, общая площадь 1 897 кв.м., адрес объекта: 

<

...>.

Кроме того, между указанными лицами заключен долгосрочный договор аренды имущества с правом выкупа от 21.01.2016 № 04/16, по условиям которого арендодатель обязуется предоставить арендатору, а арендатор обязуется принять во временное пользование (аренду) следующее имущество (далее – имущество): 

-здание цех экспресс-услуг, назначение нежилое, 1-этажный, общая площадь 2 199, 1 кв.м, инв. № 12586, лит. Д, адрес объекта: 

<

...> кадастровый (или условный) номер: 27-27-04/030/2007-097;

-земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: с целью эксплуатации объектов предприятия автосервиса, в том числе нежилого здания цеха мойки автомобилей на 8 постов, нежилое здание автоцентра, нежилое здание водонапорной башни, нежилое здание проходной, нежилое здание полиграфически-складское, нежилое здание противопожарного водоема, нежилое здание цеха ремонта автомобилей, нежилого здания цеха рихтовочно-покрасочного, здание цеха экспресс-услуг, пристройка к рихтовочно-покрасочному цеху, общая площадь 3 701  кв.м., адрес объекта: 

<

...>, кадастровый номер 27:22:0031113:80.

В соответствии с пунктами 1.3 названных договоров арендатор вправе выкупить имущество не ранее чем через 3 (три) месяца и не позднее чем через 2 (два) года с даты заключения настоящего Договора, при условии полной и своевременной оплаты Арендатором выкупной цены, указанной в пункте 1.4 названного договора, а также в полном объеме арендной платы и предусмотренных договором пеней и штрафов, в установленные порядке и сроки. 

В пунктах 1.5.1. стороны оговорили, арендатору известно и он принял во внимание, что в пользу ПАО Банк «ФК Открытие» зарегистрирована в отношении указанных объектов ипотека, ПАО Банк «ФК Открытие» предоставило свое согласие на передачу продавцом имущества в аренду.

Согласно пункту 2.1 договоров № 03/16, 04/16 срок аренды по договорам  начинает исчисляться с 21.01.2016 (далее - «Дата начала аренды») и действуют  указанные договоры по 21.01.2018 включительно. 

Пунктами 3.1, 3.2 спорных договоров предусмотрено, что размер ежемесячной арендной платы за имущество составляет – 100 000  руб. (по каждому из договоров), которая начисляется ежемесячно с даты передачи арендодателем арендатору имущества по передаточному акту и уплачивается арендатором в срок не позднее последнего дня Срока аренды.

При расторжении договора по любым основаниям арендная плата уплачивается арендатором в течение 5 дней с даты расторжения договора в полном объеме, в размере соответствующем фактическому сроку аренды.

Кроме того, в пунктах 10.4 договоров №№ 03/16, 04/16 стороны согласовали, что в случае нарушения арендатором обязательств по оплате любого платежа по настоящему Договору, арендатор выплачивает арендодателю пеню в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки платежа в течение 5 рабочих дней с даты получения соответствующего требования.

Объекты аренды переданы арендатору – ООО «ДКК «Респект», 22.06.2016, что подтверждается подписанным сторонами передаточными актами от указанной даты. Доказательства позвращения объектов ранее истечения срока аренды не представлено.

Впоследствии, права и обязанности арендодателя по спорному договору перешли к ООО «УК КапиталЪ ПИФ» Д.У.ЗПИФ недвижимости «Стратегические инвестиции» (ОГРН 

<

***>) на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 11.04.2016.

23.11.2018 вступили в силу изменения и дополнения № 9 в Правила доверительного управления «Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости «Стратегические инвестиции» (далее - Фонд), зарегистрированные Банком России за номером № 2195-94198336-9, в соответствии с которыми права и обязанности по договору доверительного управления Фондом от ООО «УК КапиталЪ ПИФ» Д.У. ЗПИФ недвижимости «Стратегические инвестиции» переданы ООО «УК Навигатор» Д.У. ЗПИФ недвижимости «Стратегические инвестиции» (ОГРН 

<

***>).

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ООО «ДКК «Респект» обязательств по внесению арендной платы, истец направил в адрес ответчика претензии от 07.12.2020 № УКИ-3299, № УКИ-3298 с требованиями произвести оплату имеющейся задолженности.

Поскольку данная претензия оставлен ответчиком без удовлетворения, ООО «УК Навигатор» обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав представленные в дело доказательства и дав им оценку в соответствии со статьей 71 АПК РФ, суд приходит к выводу об обоснованности заявленных требований исходя из следующего 

В соответствии со статьёй 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. 

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

Пунктом 2 статьи 614 ГК РФ предусмотрено, что арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде: определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; предоставления арендатором определенных услуг; передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества. 

При этом по смыслу положений статей 611, 622 ГК РФ, обязанность по внесению арендной платы прекращается с момента возврата предмета аренды арендодателю.

В соответствии с частью 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

При этом согласно части 3.1 статьи 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Материалами дела, в том числе представленными передаточными актами от 21.01.2016, подтверждается факт использования ответчиком переданного ему в аренду имущества.

ООО «ДКК «Респект» заявлено о пропуске срока исковой давности.

Согласно пункту 1 статьи 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года.

В соответствии с пунктом 2 статьи 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

При этом, согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 10 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» (далее – Постановление № 43) исковая давность применяется только по заявлению стороны в споре, которая в силу положений статьи 65 АПК РФ несет бремя доказывания обстоятельств, свидетельствующих об истечении срока исковой давности.

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

При этом согласно пункту 3 статьи 202 ГК РФ если стороны прибегли к предусмотренной законом процедуре разрешения спора во внесудебном порядке (процедура медиации, посредничество, административная процедура и т.п.), течение срока исковой давности приостанавливается на срок, установленный законом для проведения такой процедуры, а при отсутствии такого срока - на шесть месяцев со дня начала соответствующей процедуры.

Пунктом 16 Постановления № 43 установлено, что течение срока исковой давности приостанавливается, если стороны прибегли к несудебной процедуре разрешения спора, обращение к которой предусмотрено законом, в том числе к обязательному претензионному порядку. В этих случаях течение исковой давности приостанавливается на срок, установленный законом для проведения этой процедуры, а при отсутствии такого срока - на шесть месяцев со дня начала соответствующей процедуры.

В данном случае спор возник в связи с неисполнением ответчиком обязанности по внесению арендных платежей.

Согласно части 5 статьи 4 АПК РФ гражданско-правовые споры о взыскании денежных средств по требованиям, возникшим из договоров, других сделок, вследствие неосновательного обогащения, могут быть переданы на разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию по истечении тридцати календарных дней со дня направления претензии (требования), если иные срок и (или) порядок не установлены законом или договором.

Таким образом, в данном случае соблюдение претензионного порядка прямо регламентировано статьей 4 АПК РФ.

Исходя из содержания пунктом 3.1, 3.2 договоров аренды в их взаимосвязи с пунктами 2.1 арендная плата уплачивается арендатором в срок не позднее последнего дня Срока аренды, то есть 21.01.2018. Поскольку 21.01.2018 являлось нерабочим днем, то, с учетом положений статьи 193 ГК РФ, последним днем срока внесения арендных платежей являлось 22.01.2018.

В материалы дела в качестве доказательств соблюдения претензионного порядка представлены претензии от 07.12.2020 № УКИ-3299, № УКИ-3298 с требованиями произвести оплату имеющейся задолженности в срок до 20.12.2020. Ответ на претензию ответчиком не давался.

Договорами № 03/16, 04/16 не установлен срок для ответа на претензию, в связи с чем суд, исходя из содержания части 5 статьи 4 АПК РФ, пункта 16 Постановления № 43,  приходит к выводу о приостановлении течения срока исковой давности в данном случае на 30 дней, в связи с чем срок исковой давности по заявленным требованиям истекал 24.02.2021 (поскольку дни с 22.02.2021 по 23.02.2021 являлись нерабочими днями).

Настоящее исковое заявление подано истцом через систему «Мой арбитр» 19.02.2021, то есть в пределах установленного срока.

Рассмотрев доводы о мнимости договора аренды, суд считает их необоснованными исходя из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу пункта 1 статьи 170 названного Кодекса мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Данная норма применяется в том случае, если стороны, участвующие в сделке, не имеют намерений ее исполнять или требовать исполнения, при заключении сделки подлинная воля сторон не была направлена на создание тех правовых последствий, которые наступают при ее совершении.

Исследовав и оценив представленные в дело доказательства в их взаимосвязи и совокупности, в том числе договоры аренды от 21.01.2016 № 04/16, № 03/16, передаточные акты от 21.01.2016, суд приходит к выводу, что сделки фактически исполнялись сторонами, а воля сторон сделки была направлена на наступление тех правовых последствий, которые являлись предметом соглашения.

При этом суд отмечает, что ответчик не заявлял о фальсификации доказательств в порядке статьи 161 АПК РФ, в связи с чем у суда отсутствуют основания сомневаться в достоверности представленных в материалы дела актов приема-передачи, других документов.

Доказательств, подтверждающих фактическое пользование спорными помещениями иными лицами, в материалы дела не представлено (статьи 9, 65 АПК РФ).

При таких обстоятельствах суд не усматривает оснований для признания договоров аренды № 03/16, 04/16 мнимыми сделками в соответствии с пунктом 1 статьи 170 ГК РФ.

Ссылки ответчика на непредставление доказательств, подтверждающих право собственности истца на спорное имущество, отсутствие государственной регистрации смены арендодателя, судом отклоняются, поскольку согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 12 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»,  в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду.

Доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание.

Кроме того, условиями договоров не предусмотрено выставление счетов, подписание актов, в связи с чем доводы ответчика об обратном подлежат отклонению как не имеющий правового значения для рассмотрения настоящего спора.

Расчет заявленной к взысканию арендной платы судом  проверен и признан верным.

Поскольку доказательств внесения арендной платы в размерах и сроки, предусмотренные договором аренды, ООО «ДКК «Респект» в нарушение требований статьи 65 АПК РФ не представило, требование о взыскании основного долга по договорам аренды №№ 03/16, 04/16 суд признает обоснованными.

Истцом так же заявлено требование о взыскании с ответчика  неустойки.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 ГК РФ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения, должник обязан уплатить кредитору определенную законом или договором денежную сумму - неустойку (штраф, пеню). 

Таким образом, неустойка является одним из способов обеспечения исполнения обязательств и мерой имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение. 

В пункте 10.4 спорных договоров стороны согласовали, что в случае нарушения арендатором обязательств по оплате любого платежа по настоящему Договору, арендатор выплачивает арендодателю пеню в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки платежа в течение 5 рабочих дней с даты получения соответствующего требования.

Таким образом, стороны настоящего спора путем подписания договора аренды приняли и признали подлежащими исполнению определенные в нем условия, в том числе в части мер ответственности за неисполнение (ненадлежащее исполнение) обязательства. 

Судом установлено, что имеет место просрочка исполнения обязательства, следовательно, имеются основания для начисления пени.

Рассмотрев требование ООО «ДКК «Респект» о снижении размера неустойки, суд приходит к следующим выводам.

В силу статьи 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении. 

Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды (пункт 2 статьи 333 ГК РФ). 

Согласно пункту 73 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее - Постановление №7), бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГПК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ).

Учитывая компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства Кодекс предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом. 

Снижение неустойки судом возможно только в одном случае - в случае явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения права. 

Степень соразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, в силу чего только суд вправе дать оценку указанному критерию, исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела, как того требует статья 71 АПК РФ. 

Таким образом, в каждом конкретном случае суд оценивает возможность снижения неустойки с учетом конкретных обстоятельств спора и взаимоотношений сторон. 

Вместе с тем, с учетом позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в пункте 2 Определения от 21.12.2000 №263-О, положения пункта 1 статьи 333 ГК РФ содержат обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой ущерба. 

Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств, длительность неисполнения обязательства и т.д.

Изучив материалы дела, суд установил, что установленный договорами № 03/16, 04/16 размер неустойки – 0,1% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки, не является чрезмерным, начисленный размер неустойки соразмерен просрочке исполнения договорного обязательства, достаточных доказательств, свидетельствующих о наличии оснований для снижения  неустойки, ответчик не представил.

При таких обстоятельствах суд не находит оснований для снижения размера неустойки применительно к положениям статьи 333 ГК РФ.

Государственная пошлина на основании статьи 110 АПК РФ относится на ответчика и подлежит взысканию с него в пользу истца.

При этом излишне оплаченная государственная пошлина подлежит возврату истцу из федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Дальневосточная консалтинговая компания «РЕСПЕКТ» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Навигатор» Д.У. Закрытым паевым инвестиционным комбинированным фондом «Стратегии инвестирования» 2 081 075 руб. 27 коп. основного долга по договору аренды от 21.01.2016 № 04/16, 2 293 344 руб. 95 коп. неустойки, 1 607 688 руб. 17 коп. основного долга по договору аренды от 21.01.2016 № 03/16, 1 771 672 руб. 36 коп. неустойки, а также 61 769 руб. расходов по оплате государственной пошлины.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Навигатор» Д.У. Закрытым паевым инвестиционным комбинированным фондом «Стратегии инвестирования» 18 руб. излишне оплаченной государственной пошлины.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия (изготовления его в полном объеме), если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Хабаровского края.

Судья                                                                                       К.А. Конфедератова