АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-945/23 

Екатеринбург

30 марта 2023 г.

 

Дело № А76-14709/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 29 марта 2023 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 30 марта 2023 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Краснобаевой И.А.,

судей Суспициной Л.А., Полуяктова А.С. 

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее – Комитет, заинтересованное лицо) на решение Арбитражного суда Челябинской области от 29.08.2022 по делу № А76-14709/2021 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.11.2022 по тому же делу.

Представители лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились.

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее также – предприниматель ФИО1, заявитель) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением к Комитету о признании незаконным отказа Комитета в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 74:36:0506003:56 для завершения строительства и в заключении договора аренды с собственником объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 74:36:0506003:80 – предпринимателем ФИО1, выраженного в письме № 11846 от 26.03.2021.

На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Росреестра по Челябинской области.

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 29.08.2022 заявленные требования удовлетворены.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.11.2022 решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Комитет, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, просит обжалуемые решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. Заявитель жалобы указывает на то, что доказательства отнесения спорного объекта к объектам капитального строительства отсутствуют. В связи с изложенным Комитет полагает необходимым проведение по делу повторной экспертизы в порядке статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о чем было заявлено в суде апелляционной инстанции. 

В соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции в обжалуемой части исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между Комитетом и обществом с ограниченной ответственностью «Винтерра» (далее – общество «Винтерра») заключен договор УЗ № 011037-К-2012 от 03.12.2012 краткосрочной аренды земли города Челябинска в отношении земельного участка с кадастровым номером 74:36:0506003:56 площадью 1737 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...> в Центральном районе (далее – спорный земельный участок) для строительства заведения общественного питания сроком до 24.07.2014.

Земельный участок передан обществу «Винтерра» в аренду по акту приема-передачи от 03.12.2012.

Дополнительным соглашением от 09.07.2015 № 1 срок действия договора аренды от 03.12.2012 УЗ № 011037-К-2012 продлен до 24.07.2017.

14.09.2018 Администрацией города Челябинска обществу «Винтерра» выдано разрешение на строительство № RU74315000-91-г-2018 сроком действия до 31.08.2019.

По результатам проведения открытых торгов в форме открытого аукциона по продаже имущества общества «Винтерра» предприниматель ФИО1 приобрел по договору купли-продажи недвижимого имущества от 22.04.2019 объект незавершенного строительства нежилое здание, кадастровый номер 74:36:0506003:80, площадь 96.2 кв.м, степень готовности 15 %, расположенный по адресу: ул.Труда в Центральном районе города Челябинска на спорном земельном участке.

20.11.2020 и 29.01.2021 (вх. № 37149 от 20.11.2020, № 3190 от 1.02.2021) предприниматель ФИО1 обращался в Комитет с заявлениями о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 74:36:0506003:56 площадью 1737 кв.м для завершения строительства спорного объекта.

Письмом от 26.03.2021 № 11846 Комитет отказал заявителю в предоставлении муниципальной услуги по предоставлению в аренду земельного участка с кадастровым номером 74:36:0506003:56, расположенного но адресу: г. Челябинск, Центральный район, по ул. Труда, для завершения строительства спорного здания и в заключении договора аренды земельного участка, в связи с наличием на земельном участке объекта, не обладающего признаками объекта недвижимости, поскольку при обследовании земельного участка с кадастровым номером 74:36:0506003:56 Комитетом было установлено расположение на нем металлической конструкции и строительного ограждения, что отражено в акте обследования земельного участка от 23.03.2021. В указанном решении отмечается, что с целью принятия решения о возможности предоставления в аренду земельного участка для завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 74:36:0506003:56 предпринимателю необходимо предоставить документы, подтверждающие возведение его в соответствии с утвержденной градостроительной документацией, разрешительными документами, а также подтвердить капитальность указанного объекта.

Не согласившись с указанным решением, предприниматель ФИО1 обратился в арбитражный суд с заявленными требованиями.

Удовлетворяя заявленные требования, суды первой и апелляционной инстанций правомерно исходили из следующего.

В силу части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности. 

По смыслу части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявитель должен доказать факт нарушения обжалуемыми актами, решениями, действиями (бездействием) своих прав и законных интересов. 

Исходя из части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными. 

Таким образом, для признания арбитражным судом ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух юридически значимых обстоятельств: несоответствие их закону или иным нормативным правовым актам и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 01.03.2015 регулируются главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

В силу положений пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (пункт 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).

Так, договор аренды земельного участка заключается на срок до 3 лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта (подпункт 6 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации). 

В соответствии с пунктом 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Исключение из этого общего правила определены, в частности, в пункте 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 137-ФЗ): если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Положения пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ, равно как и иные вышеприведенные положения Земельного кодекса Российской Федерации, направлены на предоставление возможности добросовестному застройщику, являющемуся собственником объекта незавершенного строительства, приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года для завершения его строительства. 

Исходя из приведенных выше норм обязательным условием предоставления земельного участка в аренду в подобных случаях является наличие на таком земельном участке объектов незавершенного строительства и предоставление земельного участка для завершения строительства осуществляется однократно.

По результатам исследования обстоятельств настоящего спора и представленных в материалы дела доказательств по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судами установлено и материалами дела подтверждено, что ранее земельный участок не предоставлялся однократно для завершения строительства на срок 3 года.

При этом судами правомерно учтено, что заключение дополнительного соглашения от 09.07.2015 № 1 к договору УЗ № 011037-К2012 о продлении срока действия указанного договора до 24.07.2017 не может рассматриваться как реализация арендатором соответствующего права, поскольку из текста указанного соглашения не следует, что оно заключено во исполнение вышеперечисленных законоположений на основании волеизъявления арендатора. Более того, из оспариваемого решения и из правовой позиции Комитета по делу следует, что Комитет по существу не рассматривал факт заключения дополнительного соглашения от 09.07.2015 № 1 к договору УЗ № 011037-К-2012 о продлении срока действия указанного договора до 24.07.2017 как реализацию собственником спорного объекта незавершенного строительства права на продление действия договора аренды земельного участка.

Как верно установлено судами, из содержания оспариваемого отказа следует, что единственным основанием для его вынесения является вывод Комитета, о том, что размещенное на спорном земельном участке нежилое здание, кадастровый номер 74:36:0506003:80, площадь 96.2 кв.м, не является объектом капитального строительства (не обладает признаками недвижимой вещи). 

Отклоняя доводы Комитета в указанной части, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно исходили из следующего.

В обоснование своей правовой позиции по делу предприниматель ФИО1 указал на то, что 03.12.2018 спорный объект степенью готовности 15% (степень готовности определена в соответствии с готовностью конструктивных элементов: завершены работы по возведению фундамента по всему периметру возводимого здания под несущие конструкции: стены) был поставлен на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера 74:36:0506003:80, 28.06.2019 Управлением Росреестра по Челябинской области на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 22.04.2019 зарегистрировано право собственности предпринимателя ФИО1 на объект степенью готовности 15%, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0506003:56 по адресу: г. Челябинск. Центральный район, по ул. Труда, номер регистрации в ЕГРН 74:36:0506003:80-74/001/2019-3.

При рассмотрении дела в суде первой инстанции по ходатайству Комитета назначена судебная экспертиза по делу, производство которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Бюро независимых экспертиз и оценки» ФИО2, с постановкой перед экспертом следующих вопросов:

1. Определить степень готовности объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 74:36:0506003:80, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0506003:56 по адресу: г. Челябинск, Центральный район, ул. Труда. 

2. Установить, полностью ли завершены работы по сооружению фундамента объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 74:36:0506003:80, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0506003:56 по адресу: г. Челябинск, Центральный район, ул. Труда. 

3. Установить, соответствует ли объект незавершенного строительства с кадастровым номером 74:36:0506003:80, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0506003:56 по адресу: г. Челябинск, Центральный район, ул. Труда, проектной документации и разрешению на строительство?

По результатам судебной экспертизы в материалы дела представлено заключение эксперта от 20.06.2022 № 218/2022, содержащее следующие выводы.

Исследуемый объект незавершенного строительства с кадастровым номером 74:36:0506003:80, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0506003:56 по адресу: г. Челябинск, Центральный район, ул. Труда, является самостоятельным объектом недвижимого имущества, так как обладает всеми признаками недвижимой вещи, а именно: 

1) при экспертном осмотре на исследуемом участке были обнаружены элементы металлического каркаса: колонны с установленными на них балками и прогонами. Металлические колонны каркаса опираются на бетонную конструкцию и закреплены на ней при помощи анкерных болтов. Данная бетонная конструкция заглублена в землю по всему периметру объекта, что обеспечивает передачу нагрузки от металлического каркаса на грунтовое основание. Таким образом, исследуемый объект имеет прочную связь с землей, его перемещение невозможно без нанесения несоразмерного ущерба. 

2) На исследуемом объекте полностью завершены работы по устройству фундамента, возведен металлический каркас (колонны, балки, прогоны); 

3) Исследуемый объект незавершенного строительства создает представление о целом объекте, частью которого является (имеет границы застройки, очертания исследуемого объекта совпадают с конфигурацией, заявленной в проекте).

Согласно Методическим указания по проведению инвентаризации объектов незавершенного строительства, находящихся в федеральной собственности, утвержденным распоряжением Минимущества России от 18.01.2001 № 91-р, на момент экспертного осмотра исследуемый объект соответствует средней стадии строительства (начаты, но не в полном объеме завершены работы по возведению стен и конструкции крыши). Степень готовности исследуемого объекта незавершённого строительства принята равной 18 %.

По результатам сопоставления проектных и фактических характеристик исследуемый объект незавершенного строительства с кадастровым номером 74:36:0506003:80, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0506003:56 по адресу: г. Челябинск, Центральный район, ул. Труда, имея на момент экспертизы степень готовности 18 %, соответствует проектной документации и разрешению на строительство.

Признав данное заключение эксперта в качестве достоверного и допустимого доказательства по делу, установив, что оно соответствует требованиям статей 82, 86, 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в отсутствие в материалах дела доказательств, опровергающих выводы экспертного заключения, приняв во внимание изложенные в нем выводы о том, что спорное здание соответствует всем необходимым признакам объекта незавершенного строительства как недвижимой вещи, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу об отсутствии правовых оснований для вынесения оспариваемого отказа, нарушающего право заявителя на предоставление земельного участка в аренду для завершения строительства спорного здания.

При указанных обстоятельствах суды первой и апелляционной инстанций правомерно удовлетворили требование заявителя о признании оспариваемого отказа в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 74:36:0506003:56 в аренду незаконным, возложив на заинтересованное лицо обязанность заключить с предпринимателем ФИО1 договор аренды земельного участка с кадастровым номером 74:36:0506003:56 для целей завершения строительства объекта незавершенного строительства – нежилого здания с кадастровым номером 74:36:0506003:80.

Оснований для несогласия с изложенными выводами у суда кассационной инстанции не имеется. Фактические обстоятельства дела судами первой и апелляционной инстанций установлены и исследованы в полном объеме, выводы судов соответствуют доказательствам, имеющимся в материалах дела. Доказательств, опровергающих выводы судов, заявителем кассационной жалобы не представлено (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). 

Доводы Комитета о необходимости назначения по делу повторной экспертизы по делу в порядке статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являлись предметом оценки суда апелляционной инстанции при рассмотрении соответствующего ходатайства. 

Согласно части 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другим эксперту или комиссии экспертов.

Вопрос о проведении повторной экспертизы в каждом конкретном случае разрешается судом с учетом мнения лиц, участвующих в деле. Вместе с тем, суд не связан их мнением и решает вопрос о необходимости назначения такой экспертизы, исходя из обстоятельств дела.

Делая вывод об отсутствии оснований для назначения повторной экспертизы, суд апелляционной инстанции указал на то, что представленное в материалы дела заключение является полным и обоснованным, противоречий в выводах эксперта, иных обстоятельств, вызывающих сомнения в достоверности проведенной экспертизы не имеется.

При этом сведения, содержащиеся в экспертном заключении, Комитетом документально не опровергнуты (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

 Оснований для несогласия с выводами суда апелляционной инстанции у суда округа не имеется.

Иные доводы заявителя кассационной жалобы не свидетельствуют о нарушении судами норм материального и процессуального права, по существу были предметом рассмотрения судов и подлежат отклонению как направленные исключительно на переоценку представленных в материалы дела доказательств и сделанных на их основании выводов судов, полномочий для которой у суда кассационной инстанции не имеется (статья 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). 

При рассмотрении спора имеющиеся в материалах дела доказательства исследованы судами по правилам, предусмотренным статьями 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, им дана надлежащая правовая оценка согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд кассационной инстанции не вправе переоценивать доказательства и устанавливать иные обстоятельства, отличающиеся от установленных судами нижестоящих инстанций, в нарушение своей компетенции, предусмотренной статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 29.08.2022 по делу № А76-14709/2021 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.11.2022 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

Председательствующий                                             И.А. Краснобаева 

 

Судьи                                                                          Л.А. Суспицина 

 

                                                                                      А.С. Полуяктов