СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

улица Набережная реки Ушайки, дом 24, Томск, 634050, http://7aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

город Томск                                                                              Дело № А45-25201/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 30 января 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 06 февраля 2019 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего  

Киреевой О.Ю.,

судей

Полосина А.Л.,

ФИО1,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ермаковой Ю.Н., с использованием средств аудиозаписи, рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью строительная компания «ВИРА-Строй» (№ 07АП-12486/2018) на решение от 08.11.2018 Арбитражного суда Новосибирской области по делу № А45-25201/2016 по иску общества с ограниченной ответственностью строительная компания «ВИРА-Строй» (630110, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к мэрии города Новосибирска об обязании ответчика произвести перерасчёт арендных платежей, о взыскании 95778606 рублей 21 копейки,

В судебном заседании приняли участие: 

от истца: ФИО2, по доверенности от 21.12.2018, паспорт,

от ответчика: ФИО3, по доверенности от24.12.2018, служебное удостоверение;

 от Департамента строительства и архитектуры: ФИО4, по доверенности от 16.11.2018, служебное удостоверение,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью строительная компания «ВИРА-Строй» (далее – истец, ООО СК «ВИРА-Строй») обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с исковым заявление к мэрии города Новосибирска (далее – Мэрия, ответчик) в котором просило:

- обязать мэрию города Новосибирска произвести перерасчет арендной платы за период действия дополнительного соглашения № 1 к договору аренды земельного участка от 02.09.2014 № 119320т (с 15.03.2016 по 25.08.2017) по договору аренды земельного участка от 02.09.2014 № 119320т в период с 03.12.2015 по 19.01.2017, исходя из арендной платы 17116000,00 рублей в год.

- взыскать с мэрии города Новосибирска в пользу ООО СК «ВИРА-Строй» неосновательное обогащение в виде излишне уплаченной арендной платы по дополнительному соглашению к договору аренды в размере 5492741 рубль 98 копеек.

-  взыскать с мэрии города Новосибирска в пользу ООО СК «ВИРА-Строй» убытки в размере 58239265 рублей 51 копейка, связанных с освоением земельного участка для целей многоэтажного строительства.

- взыскать с мэрии города Новосибирска в пользу ООО СК «ВИРА-Строй» убытки, связанные с оплатой арендных платежей за земельный участок в размере 32046598 рублей 72 копейки.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 08.11.2018 (резолютивная часть объявлена 29.10.2018) в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с решением суда, ООО СК «ВИРА-Строй» обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить в части отказа в перерасчете арендной платы за период действия дополнительного соглашения № 1 к Договору аренды земельного участка от 02.09.2014 г. № 119320т (с 15 марта 2016 г. по 25 августа 2017 г.) по Договору аренды земельного участка от 02.09.2014 г. № 119320т в период 03.12.2015 г. -19.01.2017 г., исходя из арендной платы 17116000,00 рублей в год; и отказа во взыскании с Мэрии города Новосибирска в пользу ООО СК «ВИРА-СТРОЙ» неосновательного обогащения в виде излишне уплаченной арендной платы по Дополнительному соглашению к договору аренды в размере 5.492.741,98 рублей; принять в указанной части новый судебный акт: обязать Мэрию города Новосибирска произвести перерасчет арендной платы за период действия дополнительного соглашения № 1 к Договору аренды земельного участка от 02.09.2014 г. № 119320т (с 15 марта 2016 г. по 25 августа 2017 г.) по Договору аренды земельного участка от 02.09.2014 г. № 119320т: В период 03.12.2015 г. - 19.01.2017 г., исходя из арендной платы 17116000,00 рублей в год; взыскать с Мэрии города Новосибирска в пользу ООО СК «ВИРА-СТРОЙ» неосновательное обогащение в виде излишне уплаченной арендной платы по Дополнительному соглашению к договору аренды в размере 5492741,98 рублей.

В обоснование апелляционной жалобы ее податель ссылается, в том числе на то, что условия о повышении арендой платы ничтожно и Мэрия г. Новосибирска не имела право на получение арендной платы в повышенном размере; поскольку истец не получил встречного предоставления по дополнительному соглашению № 1, истец вправе потребовать возврата излишне уплаченной арендной платы, определяемой как разница между ценой, указанной в дополнительном соглашении № 1 и первоначальном договоре аренды.

От Мэрии в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) поступил отзыв, в котором с доводами апелляционной жалобы не согласилась, просила решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу  - без удовлетворения, отмечая, что арендные платежи за землю, уплаченные истцом за период с 15.03.2016 (с даты заключения дополнительного соглашения №1 к договору аренды земельного участка от 02.09.2014 № 119320т) по 19.01.2017 (до введения обеспечительных мер о приостановлении начислений арендных платежей по договору аренды земельного участка от 02.09.2014 № 119320т) в сумме 5492741,98 руб. в понимании статьи 1102 ГК РФ, для мэрии неосновательным обогащением не являются.

От Департамента строительства и архитектуры  также поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором с доводами апелляционной жалобы не согласился, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу  - без удовлетворения, отмечая, что увеличение размера арендной платы было осуществлено на основании дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка, заключенного между истцом и ответчиком. В дальнейшем указанная сделка была расторгнута также истцом и ответчиком на основании соответствующего соглашения. Таким образом, заявленная сумма была перечислена ООО «СК «ВИРА-Строй» мэрии города Новосибирска в рамках заключенного между ними соглашения, которое было также ими самостоятельно расторгнуто без каких-либо условий о возврате выплаченных денежных средств.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Представитель ответчика в судебном заседании поддержал позицию, изложенную в отзыве н апелляционную жалобу.

Представитель департамента судебном заседании поддержал позицию, изложенную в отзыве н апелляционную жалобу.

В силу части 5 статьи 268 АПК РФ в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений. 

При непредставлении лицами, участвующими в деле, указанных возражений до начала судебного разбирательства суд апелляционной инстанции начинает проверку судебного акта в оспариваемой части и по собственной инициативе не вправе выходить за  пределы апелляционной жалобы, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведенных в части 4 статьи 270 АПК РФ. 

Учитывая, что решение суда в части отказа в удовлетворении иска по требованию о взыскании  убытков в размере 58239265 рублей 51 копейка, связанных с освоением земельного участка для целей многоэтажного строительства, и  убытков, связанных с оплатой арендных платежей за земельный участок в размере 32046598 рублей 72 копейки,  подателем жалобы не обжалуется, до начала судебного заседания от лиц, участвующих в деле, соответствующих возражений не поступило, апелляционным судом проверяется законность и обоснованность обжалуемого решения только в части отказа в удовлетворении иска об обязании произвести перерасчет арендной платы за период действия дополнительного соглашения № 1 к договору аренды земельного участка от 02.09.2014 № 119320т (с 15.03.2016 по 25.08.2017) по договору аренды земельного участка от 02.09.2014 № 119320т в период с 03.12.2015 по 19.01.2017, исходя из арендной платы 17116000,00 рублей в год,  и отказа во взыскании неосновательного обогащения в виде излишне уплаченной арендной платы по дополнительному соглашению к договору аренды в размере 5492741 рубль 98 копеек.

Заслушав представителей сторон и Департамента, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзывов на нее, проверив в соответствии со статьей 268 АПК РФ законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов жалобы, апелляционная инстанция считает его не подлежащим отмене или изменению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 15.07.2014 мэрия города Новосибирска объявила аукцион по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков для строительства, а именно, земельного участка по ул. Заслонова, Дзержинский район, площадь - 72069 кв. м. Разрешенное использование - многоквартирные малоэтажные дома, в том числе со встроенными или встроенно-пристроенными автостоянками, помещениями общественного назначения, помещения общественного назначения и автостоянками.

02.09.2014 мэрия города Новосибирска заключила с победителем торгов ООО СК «ВИРА-Строй» договор аренды земельного участка на территории города Новосибирска № 119320т.

В соответствии с пунктом 1.3. договора аренды разрешенное использование спорного земельного участка: многоквартирные дома, в том числе, со встроенными или встроенно-пристроенными автостоянками, помещениями общественного назначения и автостоянками. Изменение разрешенного использования допускается исключительно с письменного согласия арендодателя и оформляется в виде дополнительного соглашения к договору.

09.12.2014 истец получил в главном управлении архитектуры и градостроительства мэрии города Новосибирска справку № 30.12-19314/13 (том дела 1, л.д. 25) и справку № 30.12-19314/15 (том дела 1, л.д. 28), из которых узнал, что спорный земельный участок относится к зоне застройки индивидуальными жилыми домами (Ж-6). 

Согласно предоставленной главным управлением архитектуры и градостроительства мэрии города Новосибирска выписки из правил землепользования и застройки города Новосибирска (приложение к справке ИСОГД № 30.12-19314/15 от 09.12.2014), зона Ж-6 позволяет возводить на земельных участках: индивидуальные жилые дома; многоквартирные малоэтажные дома (не более двух квартир).

Указанная зона не позволяет возводить малоэтажные многоквартирные дома свыше двух квартир, а также многоквартирные малоэтажные дома со встроенными или встроенно-пристроенными автостоянками, помещениями общественного назначения, помещениями общественного назначения и автостоянками, как это предусмотрено договором аренды.

Как указывает истец, сохранение зоны Ж-6 значительным образом ограничивало его права в освоении земельного участка в соответствии с условиями договора аренды и конкурсной документацией.

Истец обратился в мэрию города Новосибирска с заявлением о внесении изменений в карту градостроительного зонирования территории города Новосибирска.

24.02.2015 мэрия города Новосибирска провела публичные слушания, по итогам которых было принято решение об одобрении изменении вида территориального зонирования, согласно которому спорный земельный участок был отнесен к территориальной зоне Ж-1. Указанное решение было утверждено Советом депутатов города Новосибирска № 1315 от 31.03.2015.

В соответствии с выпиской из Правил землепользования и застройки города Новосибирска (приложение к справке от 13.07.2015 № 30.12-9401/15), одним из основных видов разрешенного использования земельных участков в территориальной зоне Ж-1 является: «многоквартирные 14-18 этажные дома, в том числе, с помещениями общественного назначения, автостоянками».

15.03.2016 с целью приведения договора аренды к соответствию с территориальной зоной Ж-1, ответчик и истец заключили дополнительное соглашение № 1.

В соответствии с пунктом 1 указанного дополнительного соглашения пункт 1.3 договора аренды был согласован в следующей редакции:

«Разрешенное использование: многоквартирные 14-18 этажные дома, в том числе с помещениями общественного назначения, автостоянками; центральные тепловые пункты, трансформаторные подстанции».

Также была повышена арендную плату с 17116000,00 рублей в год, до 21981000,00 рублей в год.

25.08.2017 мэрия и общество заключили соглашение о расторжении дополнительного соглашения №1 к договору аренды земельного участка от 02.09.2014 № 119320т, которое зарегистрировано в установленном порядке 12.09.2017 за №54:35:013135:31-54/001/2017-7.

Из пункта 1 соглашения о расторжении договора усматривается, что по взаимному согласию стороны признали расторгнутым с 08.08.2017 дополнительное соглашение №1 к договору.

Полагая, что в результате неправомерного повышения размера арендной платы в период действия дополнительного соглашения № 1 к договору аренды, на стороне мэрии города Новосибирска возникло неосновательное обогащение в размере разницы в цене арендной платы в сумме 5492741,98 руб., истец  обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Апелляционный  суд считает обоснованным вывод суда первой инстанции об отсутствии основания для удовлетворения иска в части неосновательного обогащения в виде излишне уплаченной арендной платы по дополнительному соглашению к договору аренды в размере 5492741 рубль 98 копеек и обязании ответчика произвести перерасчет арендной платы за период действия дополнительного соглашения № 1 к договору аренды земельного участка от 02.09.2014 № 119320т (с 15.03.2016 по 25.08.2017) по договору аренды земельного участка от 02.09.2014 № 119320т в период с 03.12.2015 по 19.01.2017, исходя из арендной платы 17116000,00 рублей в год, исходя из следующего.

Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными законом.

В соответствии с частью 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, самостоятельно определив способы их судебной защиты.

Выбор способа защиты нарушенного права осуществляется истцом и должен действительно привести к восстановлению нарушенного материального права или к реальной защите законного интереса. 

В соответствии со статьей 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом иными правовыми актами, а также действий граждан и юридических лиц, в том числе, - из неосновательного обогащения.

Согласно статье 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 Кодекса. Правила, предусмотренные главой 60 ГК РФ, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

В статье 1105 ГК РФ предусмотрено, что в случае невозможности возвратить в натуре неосновательно полученное или сбереженное имущество приобретатель должен возместить потерпевшему действительную стоимость этого имущества на момент его приобретения, а также убытки, вызванные последующим изменением стоимости имущества, если приобретатель не возместил его стоимость немедленно после того, как узнал о неосновательности обогащения.

Лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

С учетом изложенного, неосновательное обогащение может иметь место при наличии двух условий одновременно: приобретения или сбережения одним лицом (приобретателем) имущества за счет другого лица (потерпевшего), что подразумевает увеличение (при приобретении) или сохранение в прежнем размере (сбережение) имущества на одной стороне, явившееся следствием соответствующего его уменьшения или неполучения на другой стороне; данное приобретение (сбережение) имущества (денег) произошло у одного лица за счет другого при отсутствии оснований, предусмотренных законом, иными правовыми актами либо на основании сделки.

В силу 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

В силу части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Как усматривается из материалов дела, постановлением мэрии города Новосибирска от 30.06.2014 № 5556 «О предоставлении на торгах в форме аукциона для строительства земельного участка по ул. Заслонова в Дзержинском районе» принято решение о предоставлении комиссией по организации и проведению торгов в сфере земельных отношений на торгах в форме аукциона для строительства земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 54:35:013135:31 по ул. Заслонова в Дзержинском районе с видом разрешенного использования: многоквартирные малоэтажные дома, в том числе со встроенными или встроенно-пристроенными автостоянками, помещениями общественного назначения, помещениями общественного назначения и автостоянками (зона жилой застройки Ж-2).

На основании данного постановления земельный участок был выставлен на открытый аукцион. Извещением о проведении открытого аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: город Новосибирск, Дзержинский район, ул. Заслонова, предусмотрено целевое назначение и разрешенное использование земельного участка: разрешенное использование -многоквартирные малоэтажные дома, в том числе со встроенными или встроенно -пристроенными автостоянками, помещениями общественного назначения, помещениями общественного назначения и автостоянками (зона жилой застройки Ж-2). 

Извещение о проведении данного аукциона опубликовано в Бюллетене органов местного самоуправления г. Новосибирска № 52 от 15.07.2014, а также на официальном сайте торгов № 150714/0149892/01.

По результатам проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка победителем признан истец (протокол о результатах аукциона № 376 от 19.08.2014), с которым был заключен договор аренды земельного участка от 02.09.2014 № 119320т.

Во исполнение указанного договора,  мэрия передала истцу по акту приема-передачи (п. 7.1 договора аренды) в аренду для строительства земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 54:35:013135:31 площадью 72069 кв.м. Пунктом 1.3 договора предусмотрено, что разрешенное использование земельного участка - многоквартирные малоэтажные дома, в том числе со встроенными или встроенно-пристроенными автостоянками, помещениями общественного назначения, помещениями общественного назначения и автостоянками (зона жилой застройки Ж-2).

Вместе с тем, судом установлено, что  15.12.2014 истец по собственной инициативе обратился в департамент строительства и архитектуры мэрии города Новосибирска с заявлением от 15.12.2014 №586А/14 о переводе зоны Ж-2 (зона застройки индивидуальными и малоэтажными жилыми домами) в зону Ж-1 (зона застройки жилыми домами смешанной этажности).

Решением Совета депутатов города Новосибирска от 31.03.2015 № 1315 «О внесении изменений в приложение 2 к решению Совета депутатов города Новосибирска от 24.06.2009 № 1288 «О правилах землепользования и застройки города Новосибирска», утверждено изменение жилой зоны застройки на зону застройки жилыми домами смешанной этажности (Ж-1).

Согласно п. 4 ст. 21 Решения Совета депутатов города Новосибирска от 24.06.2009 № 1288 «О Правилах землепользования и застройки города Новосибирска» установлен один из видов территориальных зон и его подзоны.

Согласно таблице видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства (Решение Совета депутатов города Новосибирска от 24.06.2009 № 1288 «О Правилах землепользования и застройки города Новосибирска») вид разрешенного использования - многоквартирные малоэтажные дома (1-4 этажа), в том числе с помещениями общественного назначения, автостоянками, относится к территориальной зоне Ж-2, а вид разрешенного использования - многоквартирные 14-18-этажные дома, в том числе с помещениями общественного назначения, автостоянками — Ж-1.

В дальнейшем, истец обратился в мэрию с заявлением от 13.04.2015 №156/15 о внесении изменений в заключенный договор аренды земельного участка, касающихся вида разрешенного использования земельного участка. Данное обстоятельство истцом не оспаривается.

Указанное, как обоснованно отмечено ответчиком,  свидетельствует о том, что истец и не планировал использовать арендованный земельный участок с разрешенным использованием -строительство малоэтажных (1-4 этажа) жилых домов по назначению.

На основании заявления истца от 13.04.2015 №156/15 и решения комиссии по вопросам земельных отношений и застройки земельных участков на территории города Новосибирска (протокол от 11.06.2015 №404, подпункт 7.4) об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 54:35:013135:31 на «многоквартирные 14-18-этажные дома, в том числе с помещениями общественного назначения, автостоянками; центральные тепловые пункты; трансформаторные подстанции» 15.03.2016 было заключено дополнительное соглашение № 1 к договору аренды земельного участка от 02.09.2014 № 119320т. Указанным дополнительным соглашением по соглашению сторон, был увеличен размер годовой арендной платы с 17 116 000, 00 руб., до 21 981 000, 00 руб.

Таким образом, истец добровольно обратился в мэрию за сменой зонирования земельного участка, а в дальнейшем за сменой вида разрешенного использования земельного участка, планировал использовать участок именно с учетом измененного вида разрешенного  использования, подписал дополнительное соглашение о смене вида разрешенного использования земельного участка, которое также в последствие по соглашению сторон было расторгнуто сторонами.

Учитывая, что истец уплачивал арендную плату на основании заключенного договора аренды с учетом дополнительного соглашения, участок у истца не изымался (а следовательно довод апеллянта об отсутствии встречного предоставления является необоснованным), суд первой инстанции правомерно указал, что полученная Мэрией арендная плата  в понимании ст. 1102 ГК РФ не является для нее неосновательным обогащением.

Ссылка апеллянта  на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 24.07.2017 по делу  №А45-1763/2017 в данном случае отклоняется, поскольку не свидетельствует об отсутствии оснований для отказа в иске в данной части, указанное решение содержит выводы о необоснованности изменения разрешенного использования.

Дополнительное соглашение недействительным не признано, в том числе и в части изменения арендной платы.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции считает, что при принятии обжалуемого решения арбитражным судом первой инстанции не допущено нарушений норм материального и процессуального права, надлежащим образом исследованы фактические обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, а, следовательно, оснований для переоценки выводов суда первой инстанции и отмены решения не имеется.

С учетом изложенного, апелляционная инстанция не находит основания для удовлетворения апелляционной жалобы.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ государственная пошлина по апелляционной жалобе подлежит отнесению на ее подателя.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 110, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 08.11.2018 Арбитражного суда Новосибирской области по делу № А45-25201/2016 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев  со дня вступления его в законную силу, путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Новосибирской области.

 

        Председательствующий                                                                          О.Ю. Киреева 

        Судьи                                                                                                         А.Л. Полосин

                                                                                                                           ФИО1