Четвертый арбитражный апелляционный суд

улица Ленина, дом 100б, Чита, 672000, http://4aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

г. Чита                                                                                  Дело № А19-22882/2019

«20» октября 2020 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 13 октября 2020 года.

Полный текст постановления изготовлен  20 октября 2020 года.

 

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ломако Н.В.,

судей Никифорюк Е.О., Желтоухова Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1 до перерыва, ФИО2 после перерыва, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации города Иркутска на решение Арбитражного суда Иркутской области от 30 июня 2020 года по делу №А19-22882/2019 по уточненному иску Администрации города Иркутска (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к закрытому акционерному обществу "Виктория-Лисиха" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о взыскании 18 611 483 руб. 20 коп.,

при участии в судебном заседании с использованием системы видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа:

от Администрации города Иркутска: ФИО3 - представитель по доверенности от 10.01.2020 (представлены документы, подтверждающие наличие высшего юридического образования) ;

от закрытого акционерного общества "Виктория-Лисиха": не явились, извещены.

установил:

Администрация города Иркутска (далее – истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Иркутской области с иском к закрытому акционерному обществу "Виктория-лисиха" (далее – ответчик, общество) с требованием, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка № 312 от 19.03.21996 в размере 18 611 483 руб. 20 коп., из которых: 390 163 руб. 66 коп. – задолженность по арендной плате за период с 01.10.2015 по 31.03.2020, 18 221 319 руб. 54 коп. – пени за период с 22.10.2015 по 07.04.2020, в том числе пени, начисленные на задолженность, ранее взысканную решениями суда по делам №А19-18213/2010, №А19-№А19-1795/2013, №А19- 5485/2012, №А19-446/2014, №А19-18946/2015.

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 30 июня 2020 года исковые требования удовлетворены частично. Взыскано с ответчика в пользу истца всего 255 496 руб. 90 коп., в том числе: 145 496 руб. 90 коп. – основной долг,  110 000 руб. – пени. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано. Взыскано с ответчика в доход федерального бюджета государственной пошлины в размере 8 110 рублей.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Иркутской области от 30 июня 2020 года по делу №А19-22882/2019 отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

В апелляционной жалобе администрация не согласна с уменьшением суммы взысканной задолженности в связи с тем, что суд не согласился с примененным коэффициентом, учитывающим особенности вида разрешенного использования земельных участков, равного 4. Администрация полагает, что земельный участок, находящийся в аренде у общества, является земельным участком, имеющим особенность вида разрешенного использования земельных участков - как земельный участок, предоставленный для жилищного строительства, за исключением индивидуального жилищного строительства, по истечении трех лет с даты предоставления земельного участка вплоть до ввода объекта недвижимости в эксплуатацию. При этом истец ссылается на то, что постановление мэра города Иркутска от 20.02.2009 № 031-06-522/9 «Об утверждении Порядка определения коэффициентов, применяемых к размеру арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, для различных видов разрешенного использования земельных участков на территории муниципального образования город Иркутск» является действующим нормативным правовым актом, договор аренды также является действующим. Договором определена цель использования земельного участка - под строительство группы жилых домов, соответственно, администрация города Иркутска полагает необходимым применение коэффициента - 4. В подтверждение факта ведения обществом на арендуемом участке строительства администрация ссылается на акт осмотра от 02.12.2019 года, свидетельствующий о наличии на огороженной территории экскаватора с краном, строительного материала.

В дополнении к апелляционной жалобе администрация не согласна с применение судом статьи 333 Гражданского кодекса РФ и снижении взыскиваемой неустойки до 10 000 руб. Указывает, что величина санкции в размере 0,1% за каждый день просрочки платежа, согласована сторонами при заключении договора, что соответствует принципу свободы договора, установленного статьей 421 Гражданского кодекса РФ. По мнению истца, выводы суда являются противоречивыми, поскольку указание на отсутствие невведенных в эксплуатацию домов, при рассмотрении вопроса о возможности применения коэффициента Ку=4, противоречит выводу о необходимости достроить жилые дома и защитить права обманутых дольщиков, при рассмотрении ходатайства о снижении неустойки.

В материалы дела поступил отзыв, в котором ответчик, возражая доводам апелляционной жалобы,  с выводами суда первой инстанции согласен, просит решение оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

О месте и времени судебного заседания лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Информация о времени и месте судебного заседания по апелляционной жалобе размещена на официальном сайте апелляционного суда в сети «Интернет» 11.09.2020.

В судебном заседании 06 октября 2020 года в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса РФ объявлен перерыв до 16 часов 10 минут 13 октября 2020 года. Информация о перерыве размещена на официальном сайте суда в сети Интернет.

Ответчик представителей в судебное заседание не направил, извещен надлежащим образом, после перерыва ходатайствовал о рассмотрении апелляционной жалобы в его отсутствие. Руководствуясь пунктами 2, 3 статьи 156, пунктом 1 статьи 123 АПК РФ, суд считает возможным рассмотреть жалобу в отсутствие надлежащим образом извещенных лиц, участвующих в деле.

Представитель истца в судебном заседании дал пояснения согласно доводам апелляционной жалобы, просил решение отменить, апелляционную жалобу – удовлетворить.

Изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 19.03.1996 на основании постановления Главы администрации г. Иркутска № 16/525 от 03.06.1994г. между Администрацией г. Иркутска (арендодателем) и Производственно-акционерным обществом «Виктория» (в настоящее время - ЗАО «Виктория-Лисиха») (арендатором) был заключен договор аренды № 312, в редакции соглашений № 362 от 14.10.2004, № 402 от 24.12.2004, дополнительных соглашений № 2399(Б) от 14.04.2009, № 010-67-712/13 от 14.11.2013, по условиям которого арендодатель обязался, предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельный участок, расположенный по адресу: г. Иркутск, Октябрьский район, ул. Байкальская, д. 234-а, кадастровый № 38:36:000023:59, площадью 29 064 кв.м., из земель населенных пунктов, под строительство группы жилых домов.

Указанный договор и дополнительные соглашения (соглашения) к нему зарегистрированы в установленном законном порядке Управлением Федеральной регистрационной службы по Иркутской области.

Земельный участок передан арендатору по передаточному акту от 19.03.1996, подписанному сторонами без возражений.

В силу п. 1.7 договора, в редакции дополнительного соглашения № 010-67-721/13 (А) от 14.11.2013, срок его действия по 31.01.2015.

Вместе с тем по истечении срока действия договора ЗАО «Виктория-Лисиха» продолжило пользоваться земельным участком.

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Тот факт, что договор был возобновлен на неопределенный срок ни истцом, ни ответчиком не оспариваются.

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 12.09.2018 по делу №А19- 18946/2015, вступившим в законную силу установлено, что в период с 2014 года площадь земельного участка, необходимая ЗАО «Виктория-Лисиха» под окончание строительства группы жилых домов, составляет 4 185 кв.м.

В силу ч. 2 ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

В обоснование заявленных требований истец ссылается на неисполнение ответчиком обязанности по внесению арендных платежей за пользование земельным участком площадью 4 185 кв.м. за период с 01.10.2015 по 31.03.2020, а так же на неисполнение обязанности по оплате задолженности, взысканной решениями Арбитражного суда Иркутской области №А19-18213/2010, №А19-1795/2013, №А19- 5485/2012, №А19-446/2014, №А19-18946/2015.

27.06.2019 истцом в адрес ответчика было направлено предупреждение № 505-71- 12564/19 от 25.06.2019, в котором истец указал на наличие задолженности и необходимости ее оплаты в срок до 08.07.2019 (т. 1 л.д.44-45, 46-54).

Неисполнение требований указанной претензии явилось основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Решением Арбитражного суда Иркутской области заявленные требования удовлетворены частично.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, истец обратился в суд апелляционной инстанции.

Четвертый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проанализировав доводы апелляционной жалобы и отзыва, изучив материалы дела, проверив правильность применения норм материального и процессуального права, пришел к следующим выводам.

Как установлено судом первой инстанции, определением Арбитражного суда Иркутской области от 30.06.2011 по делу №А19-15136/10-76 ЗАО «Виктория-Лисиха» признано несостоятельным (банкротом), в отношении общества введена процедура банкротства – наблюдение.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 5 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» в целях настоящего Федерального закона под текущими платежами понимаются денежные обязательства и обязательные платежи, возникшие после даты принятия заявления о признании должника банкротом. Возникшие после возбуждения производства по делу о банкротстве требования кредиторов об оплате поставленных товаров, оказанных услуг и выполненных работ являются текущими.

Требования кредиторов по текущим платежам не подлежат включению в реестр требований кредиторов. Кредиторы по текущим платежам при проведении соответствующих процедур, применяемых в деле о банкротстве, не признаются лицами, участвующими в деле о банкротстве.

Как разъяснено в постановлении Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 63 "О текущих платежах по денежным обязательствам в деле о банкротстве" текущими являются любые требования об оплате товаров, работ и услуг, поставленных, выполненных и оказанных после возбуждения дела о банкротстве, в том числе во исполнение договоров, заключенных до даты принятия заявления о признании должника банкротом (п. 2).

Учитывая изложенное, принимая во внимание, что предметом заявленных требований является требование истца о взыскании с ответчика арендной платы за период с 01.10.2015, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что указанные обязательства относятся к текущим (возникли после принятия судом заявления о признании ответчика несостоятельным (банкротом)), следовательно, не подлежат рассмотрению в рамках дела о банкротстве.

Судом первой инстанции обоснованно установлено, что отношения между сторонами урегулированы договором аренды земельного участка № 312 от 19.03.1996, который по своей правовой природе является договором аренды, правовое регулирование которого осуществляется нормами параграфа 1 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Пунктом 2 статьи 22 ЗК РФ установлено, что земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок внесения арендной платы согласован сторонами в разделе 3 договора.

Так согласно п. 3.4 договора арендная плата подлежит внесению равными долями не позднее 10 февраля, 10 мая, 10 августа, 10 ноября текущего года.

Согласно расчету истца, задолженность ответчика за период с 01.10.2015 по 31.03.2020 составила 390 163 руб. 66 коп.

Ответчик, возражая заявленным требованиям, заявил о пропуске истцом срока исковой давности за период с 01.10.2015 по 11.09.2016.

Суд первой инстанции, рассмотрев данный довод ответчика, учитывая дату обращения истца за судебной защитой 11.09.2019 (о чем свидетельствует оттиск штампа входящей корреспонденции суда – т. 1 л.д.6), правомерно пришел к следующему выводу.

Согласно статье 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Общий срок исковой давности устанавливается в три года (ст. 196 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (п. 2 ст. 199 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (п.1 ст. 200 Гражданского кодекса РФ).

Как следует из материалов дела, истцом заявлено требование о взыскании с ответчика суммы основного долга в размере 390 163 руб. 66 коп., за период: с 01.10.2015 по 31.03.2020.

В пункте 24 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 N 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» разъяснено, что по смыслу пункта 1 статьи 200 ГК РФ течение срока давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части. Срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу.

Таким образом, с учетом указанных выше разъяснений Верховного Суда РФ, а также условий заключенного сторонами договора (п. 3.4 договора), суд первой инстанции пришел к выводу о пропуске истцом трехгодичного срока исковой давности, установленного статьей 196 ГК РФ по требованию истца, заявленному за период 01.10.2015 по 30.06.2016.

В связи с чем, суд первой инстанции отказал в удовлетворении исковых требований о взыскании арендной платы за указанный период. При этом, суд признал, что истцом не пропущен срок исковой давности в отношении требования о взыскании арендной платы, начисленной за 3-й квартал 2015 года, поскольку оплата за 3-й квартал 2015 года должна была быть внесена до 10.08.2015. Однако, учитывая, что истец до обращения в суд направил ответчику претензию об оплате задолженности, то с учетом положений п.3 статьи 202 ГК РФ и положений ч.5 статьи 4 АПК РФ, течение срока исковой давности приостановилось на 30 календарных дней. Таким образом, учитывая дату предъявления настоящего иска – 11.09.2019 и положения статьи 193 ГК РФ, срок исковой давности в отношении требования о взыскании арендной платы за 3-й квартал 2016 года не пропущен.

Апелляционный суд, признавая правильными изложенные выводы суда первой инстанции, отмечает, что обжалуя решение суда первой инстанции в полном объеме, истец не привел доводов о несогласии с выводами суда относительно срока исковой давности.

С учетом изложенного, судом первой инстанции обоснованно рассмотрено требование истца о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате за период с 01.07.2016 по 31.03.2020.

Согласно материалов дела, требование истца о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.07.2016 по 31.12.2018 ответчик не оспорил.

Судом первой инстанции расчет арендной платы за период с 01.07.2016 по 31.12.2018 проверен, признан арифметически верным и соответствующим условиям заключенного сторонами договора.

Таким образом требование истца о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате за период с 01.07.2016 по 31.12.2018 в размере 70 326 руб. 05 коп., из которых: 13 516 руб. 83 коп. – за период с 01.07.2016 по 31.12.2016; 27 957 руб. 38 коп. – за 2017 год; 28 851 руб. 85 коп. – за 2018 год, суд первой инстанции правомерно признал обоснованным и, с учетом отсутствия  доказательств оплаты долга по арендной плате в указанной сумме, подлежащим удовлетворению.

Рассмотрев обоснованность предъявленных истцом требований о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.01.2018 по 31.03.2020, суд первой инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из представленных в материалы дела расчетов арендной платы на 2019 и 2020 гг., согласно расчету администрации годовой размер арендной платы на 2019 год составил – 239 347 руб. 41 коп., на 2020 год – 245 343 руб. 78 коп., исходя из площади земельного участка – 4 185 кв.м., кадастровой стоимости – 3 607 руб. 31 коп. за 1 кв.м., налоговой ставки – 0,15%, коэффициента к размеру арендной платы – 8 (Кри=2, Ку-4) и коэффициента инфляции – 1,3212 (на 2019г.) и 1,3543 (на 2020г.).

Кроме того, как пояснил истец, размер арендной платы истцом определен в соответствии с результатом государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Иркутской области, утвержденным постановлением Правительства Иркутской области от 15.11.2013 № 517-пп и Положением о порядке определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденным постановлением Правительства Иркутской области от 01.12.2015 г. № 601-пп и Порядком определения коэффициентов, применяемых к размеру арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, для различных видов разрешенного использования земельных участков на территории муниципального образования «город Иркутск», утвержденным постановлением мэра г. Иркутска от 20.02.2009г. № 031-06-522/9.

Ответчик, оспаривая расчет истца, указал, что расчет арендной платы произведен истцом исходя из вида разрешенного использования земельного участка – «земельные участки, предоставленные для жилищного строительства, за исключением индивидуального жилищного строительства, по истечении трех лет с даты предоставления земельного участка вплоть до ввода объекта недвижимости в эксплуатацию», тогда как с учетом ввода жилых домов в эксплуатацию, применению подлежит коэффициент – 1 «Прочие земельные участки». Кроме того, ответчиком указано на неправомерное применение истцом при расчете арендной платы коэффициента, учитывающего особенности вида разрешенного использования земельных участков равного 2, тогда как, учитывая, что на спорном земельном участке строительство не ведется, применению подлежит коэффициент – 1.

В ходе рассмотрения дела судом первой инстанции ответчиком произведен контррасчет, согласно которому размер арендной платы за период с 01.01.2019 по 31.03.2020 составил 67 398 руб. 83 коп., в том числе: – 29 918 руб. 43 коп. – за 2019 год и 7 561 руб. 97 коп. – за период с 01.01.2020 по 31.03.2020. При этом расчет арендной платы произведён ответчиком исходя из того, что кадастровая стоимость земельного участка составила 3 607 руб. 31 коп. за 1 кв.м., налоговая ставка – 0,15%, коэффициент к размеру арендной платы - 2 (Кри=1, Ку = 1), коэффициент инфляции – 1,3212 (на 2019г.) и 1,3543 (на 2020г.).

Оценивая доводы сторон и представленные доказательства, проверяя расчет истца и контррасчет ответчика, суд первой инстанции правильно руководствовался следующим.

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Пунктом 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

В соответствии с пунктом 3.6 договора, в редакции дополнительного соглашения № 010-67-721/13(А) от 14.11.2013, размер арендной платы пересматривается ежегодно. В случае изменения размера арендной платы на основании нормативных правовых актов РФ, Иркутской области, органов городского самоуправления г. Иркутска, изменение условий договора производится арендодателем в одностороннем порядке. Об изменении размера арендной платы арендодатель отправляет (заказным письмом с уведомлением о вручении) арендатору соответствующее уведомление. Если арендатор не желает продолжения договорных отношений в связи с изменением размера арендной платы, предусмотренной договором, он должен направить арендодателю в течение: 15 дней с момента получения уведомления письменное извещение о расторжении договора и возвращении объекта. В случае, если от арендатора не поступило извещение о расторжении договора о возврате объекта, изменения размера арендной платы считаются внесенными в договора с первого числа месяца, в котором арендатор получил уведомление. В иных случаях размер арендной платы может быть изменен по соглашению сторон.

Постановлением N 601-пп от 01.12.2015 Правительства Иркутской области утверждено Положение о порядке определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена (далее – Положение), в соответствии п. 3 которого, арендная плата в год за использование земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктами 5, 6, 8, 9 настоящего Положения, устанавливается по формуле:

Ап = Кс x Зн x Кмсу x Ки,

где:

Ап - арендная плата в год за использование земельного участка; Кс - кадастровая стоимость земельного участка;

Зн - ставка земельного налога за соответствующий земельный участок;

Кмсу - экономически обоснованный коэффициент с учетом категорий земель и (или) видов разрешенного использования земельных участков, установленный органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов Иркутской области, изменение которого допускается не чаще одного раза в шесть месяцев;

Ки - коэффициент инфляции, который рассчитывается путем последовательного перемножения уровней инфляции, установленных федеральными законами о федеральном  бюджете на очередной финансовый год и плановый период, по состоянию на 1 января очередного года, начиная с года, следующего за годом, в котором утвержден результат определения кадастровой стоимости земельного участка.

В соответствии с названным Положением постановлением мэра г. Иркутска от 20.02.2009 N 031-06-522/9 был утвержден соответствующий Порядок определения коэффициентов, применяемых к размеру арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, для различных видов разрешенного использования земельных участков на территории муниципального образования город Иркутск, в соответствии с которым коэффициент, устанавливаемый муниципальным образованием город Иркутск к размеру арендной платы рассчитывается по формуле:

К = Кри x Ку,

где:

К - коэффициент, применяемый к размеру арендной платы с учетом вида разрешенного использования;

Кри - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования (приложение N 1);

Ку - коэффициент, учитывающий особенности вида разрешенного использования земельных участков (приложение N 2).

Таким образом, арендная плата рассчитывается исходя из площади земельного участка, кадастровой стоимости земельного участка, по видам разрешенного использования, с применением соответствующих коэффициентов.

Как следует из материалов дела, по условиям заключенного сторонами договора, спорный земельный участок был предоставлен арендатору под строительство группы жилых домов.

Согласно выписке из ЕГРН от 04.09.2019, представленной Управлением Росреестра по Иркутской области на запрос истца, земельный участок с кадастровым номером №38:36:000023:59 поставлен на кадастровый учет 14.01.2004 и имеет следующие характеристики: площадь – 19059 +/- 48 кв.м.; кадастровую стоимость – 68 751 721 руб. 26 коп.; вид разрешенного использования – под строительство группы жилых домов (т. 1 л.д.10-18).

Согласно пп. 1.2 п. 1 Приложения № 1 к Постановлению мэра г. Иркутска от 20.02.2009 N 031-06-522/9 «Об утверждении Порядка определения коэффициентов, применяемых к размеру арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, для различных видов разрешенного использования земельных участков на территории муниципального образования город Иркутск» коэффициент для земельных  участков, предназначенных для жилищного строительства, за исключением индивидуального, составляет 2.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 03.06.2014 N 818/14, изложена правовая позиция, согласно которой, учитывая принцип актуальности и непрерывности сведений государственного кадастра недвижимости, в случае изменения вида разрешенного использования во внесудебном порядке, кадастровая стоимость земельного участка также будет изменена с момента внесения органом кадастрового учета в государственный кадастр недвижимости сведений о новом виде разрешенного использования на будущее время в связи с применением удельного показателя, соответствующего новому виду разрешенного использования.

Как указал истец и не оспорил ответчик, в ЕГРН в спорный период и на дату вынесения судебного решения, сведения об изменении вида разрешенного использования земельного участка не вносились.

В силу части 1 статьи 33 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в случае, если указанные в частях 1, 5, 7 - 9, 12, 13, 15.1 статьи 32 настоящего Федерального закона сведения не внесены в ЕГРН в сроки, установленные статьей 34 настоящего Федерального закона, заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном для представления заявления на государственный кадастровый учет и (или) государственную регистрацию прав, обратиться в орган регистрации прав с заявлением о внесении соответствующих сведений в ЕГРН, форма, требования к заполнению и к формату в электронной форме которого устанавливаются органом нормативно-правового регулирования.

Между тем ответчик правом, предусмотренным статьей 33 настоящего закона, не воспользовался, с заявлением в ФГБУ «ФКП Росреестра» по Иркутской области об изменении вида разрешенного использования спорного земельного участка, с приложением документов, предусмотренных действующим законодательством, не обратился. Доказательств обратного суду не представил.

Таким образом, учитывая, что в спорный период в государственном реестре содержались сведения о виде разрешенного использования спорного земельного участка:  «под строительство группы жилых домов», а также судом установлено, что вид разрешенного использования спорного земельного участка до настоящего времени не изменен, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу об отсутствии оснований для применения коэффициента Кри=1.

Вместе с тем суд первой инстанции счел возможным согласиться с доводом ответчика о неправомерном применении истцом при расчете арендной платы за спорный период коэффициента (Ку), учитывающего особенности вида разрешенного использования земельных участков равного 4, в силу следующего.

Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (действовавшему до 01.03.2015 и на момент заключения договора аренды), в настоящее время аналогичные положения содержаться в статье 39.7 Земельного кодекса РФ) порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, определяются в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации (пункт 1 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, ранее действовал пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации).

Правительством Российской Федерации принято Постановление от 16.07.2009 N 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящихся в собственности Российской Федерации, действующий с 04.08.2009 (далее - Постановление N 582).

К основным принципам определения размера арендной платы, подлежащим применению ко всем публичным землям на территории Российской Федерации, отнесены принципы экономической обоснованности, предсказуемости и предельной простоты расчета, запрета необоснованных предпочтений, учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности, а также недопущения ухудшения положения лиц, ранее переоформивших право постоянного (бессрочного) пользования землей.

С учетом единства экономического пространства и правовой системы Российской Федерации, нашедших свое отражение в Постановлении N 582 принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующим компетентным органам в качестве регулируемой цены.

Согласно принципу экономической обоснованности арендная плата устанавливается в размере, соответствующим доходности земельного участка с учетом категории земель и вида разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования цен и предоставления субсидий для организаций, осуществляющих деятельность на таком земельном участке.

В пункте 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до 1 марта 2015 года) была предусмотрена повышающая ставка арендной платы только в случае, если по истечении трех лет с даты предоставления в аренду земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства, за исключением случаев предоставления земельных участков для индивидуального жилищного строительства, не введен в эксплуатацию построенный на таком земельном участке объект недвижимости.

Таким образом, законодатель предусмотрел повышенную ставку арендной платы за нарушение сроков жилищного строительства с учетом социальной значимости этого вида деятельности и одного из приоритетных направлений социальной политики государства.

Вместе с тем, как указал ответчик и не оспорил истец, на спорном земельном участке, площадью 4 185 кв.м. расположены блок-секции жилых домов № 4В-1 и № 5-3, которые, как установлено судом 30.12.2015 на основании разрешения Администрации г. Иркутска № 38- ru38303000-100-2015 введены в эксплуатацию (т. 3 л.д.46-49).

При таких обстоятельствах, учитывая, что по состоянию на 2019 год на земельном участке, предоставленном по договору № 312 от 19.03.1996, отсутствую невведенные в эксплуатацию дома, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что применение при расчете арендной платы повышающего коэффициента (Ку равного 4) неправомерно.

Апелляционный суд, поддерживая данный вывод и отклоняя доводы апелляционной жалобы о ведении обществом строительства на арендуемом земельном участке, отмечает следующее.

Согласно доводам апелляционной жалобы, о ведении строительства свидетельствует акт осмотра от 02.12.2019 года, которым зафиксировано наличие на огороженной территории земельного участка экскаватора с краном и строительных материалов.

Апелляционный суд полагает, что указанный акт не подтверждает ведение обществом строительства, поскольку само по себе наличие на участке экскаватора с краном и строительных материалов не подтверждает производство ответчиком строительных работ для возведения объекта строительства.

Таким образом, обоснованным является вывод суда первой инстанции о том, что истец в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не привел экономического обоснования применения повышающего коэффициента применительно к рассматриваемой ситуации. В связи с чем, правомерен вывод суда о том, что в рамках настоящего спора, применению подлежит коэффициент, учитывающий особенности вида разрешенного использования земельных участков равный 1  (прочие земельные участки – п. 5 Приложения № 2 к Постановлению мэра г. Иркутска от 20.02.2009 N 031-06-522/9).

На основании вышеизложенного, учитывая условия заключенного сторонами договора о порядке и сроках внесения арендной платы, годовой размер арендной платы по расчету суда первой инстанции составил: 59 836 руб. 85 коп. – на 2019 год, 61 335 руб. 94 коп. – на 2020 год.

Вследствие чего, задолженность по арендной плате за заявленный истцом период (с учетом заявления ответчика о пропуске срока исковой давности) – с 01.07.2016 по 31.03.2020 составила 145 496 руб. 90 коп., в том числе: 13 516 руб. 83 коп. – за период с 01.07.2016 по 31.12.2016; 27 957 руб. 38 коп. – за 2017 год; 28 851 руб. 85 коп. – за 2018 год; 59 836 руб. 85 коп. – за 2019 год; 15 333 руб. 99 коп. – за 1 квартал 2020 года. На дату судебного заседания, доказательств оплаты долга по арендной плате в сумме 145 496 руб. 90 коп., ответчиком не представлено.

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

С учетом изложенного, апелляционный суд полагает, что, принимая во внимание  установленные обстоятельства, правильным является вывод суда первой инстанции  об обоснованности требования истца о взыскании с ответчика суммы основного долга в размере 145 496 руб. 90 коп., которое подлежит удовлетворению в указанной части, в остальной части требование истца о взыскании основного долга удовлетворению не подлежит.

Относительно требования истца о взыскании с ответчика неустойки за несвоевременную уплату арендных платежей, суд первой инстанции правильно исходил из следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно статье 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае  просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В п. 4.4 договора, в редакции дополнительного соглашения № 010-67-721/13(А) от 14.11.2013, стороны предусмотрели ответственность арендатора за ненадлежащее исполнение обязанности, по внесению арендной платы (п.п. 2.2.4 и 3.4 договора) в виде пени в размере 0,1% от невнесенной суммы арендной платы, рассчитанной по ставкам текущего года за каждый день просрочки.

Заключая договор аренды земельного участка № 312 от 19.03.1996, арендатор (ответчик) был уведомлен и согласен с недопустимостью совершения нарушений условий договора, в том числе сроков внесения арендной платы и с мерами ответственности (п. 4.4 договора).

Условие договора – п. 4.4 не противоречит нормам ГК РФ; договор аренды земельного участка № 312 от 19.03.1996 в установленном законом порядке в данной части недействительным не признан.

Согласно расчету, представленному истцом, сумма пени за период с 22.10.2015 по 07.04.2020, начисленная как на задолженность, возникшую в период с 01.10.2015 по 31.03.2020, так и с учетом неисполнения ответчиком решений Арбитражного суда Иркутской области №А19-18213/2010, № А19-№А19-1795/2013, № 5485/2012, №А19-446/2014, №А19- 18946/2015, составила 18 221 319 руб. 54 коп.

Вместе с тем, в силу положений части 1 статьи 207 Гражданского кодекса Российской Федерации с истечением срока исковой давности по главному требованию считается истекшим срок исковой давности и по дополнительным требованиям (проценты, неустойка, залог, поручительство и т.п.), в том числе возникшим после истечения срока исковой давности по главному требованию.

С учетом заявления ответчика о пропуске срока исковой давности, принимая во внимание положения пункта 3 статьи 202 ГК РФ, статьи 193 ГК РФ и положений части 5 статьи 4 АПК РФ, суд первой инстанции пришел к выводу, что истцом пропущен срок исковой давности в отношении требования о взыскании пени за период по 10.08.2016 включительно.

Апелляционный суд, поддерживая данный вывод суда первой инстанции, отмечает, что истцом не заявлено доводов относительно несогласия с выводами суда о пропуске срока исковой давности по суммам пени.

Таким образом, учитывая, что требование истца о взыскании с ответчика основного долга за период с 01.10.2015 по 31.03.2020 удовлетворено частично (в сумме 145 496 руб. 90 коп.), суд первой инстанции согласно своему расчету признал обоснованным требование истца о взыскании с ответчика пени за период с 11.08.2016 по 07.04.2020 в размере 81 200 руб. 47 коп.

При этом производя расчет неустойки, судом приняты во внимание определенный договором размер неустойки - 0,1% за каждый день просрочки и сроки внесения арендной платы, согласованные сторонами в договоре в редакции дополнительного соглашения, положения статьи 193 ГК РФ, а так же то обстоятельство, что неустойка за 1 и 2 квартал 2019 года начислена на задолженность по арендной плате, исходя из общей суммы задолженности за данный период.

Вместе с тем, ответчиком на основании статьи 333 ГК РФ заявлено ходатайство о снижении неустойки, в связи с её несоразмерностью последствиям нарушения обязательства.

Пункт 1 статьи 333 ГК РФ предоставляет суду право снизить подлежащий взысканию размер неустойки при наличии соответствующего заявления ответчика.

Пунктом 71 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» разъяснено, что если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

Рассмотрев ходатайство ответчика об уменьшении неустойки, суд первой инстанции пришел к следующим выводам.

Пунктом 69 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» установлено, что подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

По смыслу статей 332, 333 ГК РФ установление в договоре максимального или минимального размера (верхнего или нижнего предела) неустойки не являются препятствием для снижения ее судом (пункт 70 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств».

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении от 21.12.2000 N 263-О, предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств направлена на установление баланса между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

Суд первой инстанции, оценив всю совокупность доказательств, представленных как истцом, так и ответчиком, учитывая обстоятельства настоящего дела, пришел к выводу о возможности снижения заявленной неустойки до 10 000 руб., что соразмерно размеру платы, исчисленной исходя из размера ключевой ставки Банка России, действующей на дату вынесения настоящего решения (4,5% годовых).

По мнению суда, данная сумма достаточна для компенсации потерь кредитора и соразмерна последствиям нарушения обязательств должником.

Апелляционный суд, поддерживая данный вывод суда первой инстанции и отклоняя довод апелляционной жалобы, отмечает, что размер неустойки 0,1 % в день соответствует 36,5% годовых, что значительно превышает ключевую ставку Банка России (4,5% годовых) на дату вынесения решения. Указанное свидетельствует о возможности получения кредитором необоснованной выгоды, в связи с чем, суд первой инстанции с учетом необходимости обеспечения баланса интересов сторон, обоснованно снизил размер неустойки.

Рассматривая требование истца о взыскании с ответчика неустойки, начисленной на задолженность, ранее взысканную решениями суда по делам №А19-18213/2010, № А19- №А19-1795/2013, №А19-5485/2012, №А19-446/2014, №А19-18946/2015, суд первой инстанции правильно исходил из следующего.

В пункте 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» разъяснено, что по смыслу статьи 330 ГК РФ, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ).

Согласно представленному истцом расчету, администрацией пени начислены исходя из суммы долга в размере 11 081 587 руб. 37 коп., в том числе: 2 836 024 руб. 62 – арендная плата, взысканная по делу №А19-18213/2010; 101 683 руб. 35 коп. – арендная плата, заявленная в рамках дела №А19-15136/2010; 4 558 944 руб. 66 коп. – арендная плата, взысканная по делу №А19-1795/2013; 2 346 475 руб. 98 коп. – арендная плата, взысканная по делу №А195485/2012; 913 957 руб. 51 коп. – арендная плата, взысканная по делу №А19-446/2014; 324 501 руб. 25 коп. – арендная плата, взысканная по делу №А19-18946/2015.

Суд, проверив расчет истца, с учетом возражений ответчика, указал на его неправильность, поскольку требование о взыскании пеней, начисленных на задолженность в размере 2 836 024 руб. 62 коп. и 101 683 руб. 35 коп., не является текущим требованием, следовательно, указанные суммы неправомерно включены в расчет в рамках рассматриваемых требований.

Кроме того, судом первой инстанции установлено, что постановлениями Четвертого арбитражного апелляционного суда от 03.06.2020 по делу №А19-1795/2013 и от 29.05.2020 по делу №А19-5485/2012, решения Арбитражного суда Иркутской области от 12.04.2013 и от 17.05.2012 по указанным дела отменены, исковые требования Администрации города Иркутска удовлетворены частично, с ЗАО «Виктория-Лисиха» взыскана задолженность по арендной плате в размере: 951 954 руб. 52 коп. (по делу №А19-1795/2013) и 338 191 руб. 12 коп. (по делу №А19-5485/2012).

На основании вышеизложенного, суд первой инстанции пришел к выводу, что пени подлежит начислению за период с 11.08.2016 (с учетом заявления ответчика о пропуске срока исковой давности) по 07.04.2020 (дата определена истцом) на сумму 2 528 604 руб. 66 коп. (в том числе: 951 954 руб. 52 коп. – по делу №А19-1795/2013; 338 191 руб. 12  коп. – по делу А19-5485/2019; 913 957 руб. 51 коп. – по делу №А19-446/2014; 324 501 руб. 25 коп. – по делу №А19-18946/2015). 

Согласно расчету суда, размер пени за неисполнение обязанности по оплате задолженности, взысканной решениями суда №А19-1795/2013, №А19-5485/2012, №А19-446/2014, №А19-18946/2015 составляет 3 378 215 руб. 82 коп. (2 528 604 руб. 66 коп.*0,1%*1336 дней).

К указанную сумму неустойки судом первой инстанции также применены нормы статьи 333 ГК РФ, поскольку ответчиком было заявлено ходатайство о снижении неустойки.

При этом суд первой инстанции исходил из следующего.

В силу статьи 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Согласно материалам дела, а также электронным материалам дела о банкротстве общества №А19-15136/2010, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для существенного снижения размера неустойки до 100 000 руб., поскольку, как следует из пояснений конкурсного управляющего общества, основная цель, которую преследует управляющий общества, заявляя ходатайства о снижении неустойки, - это снижение суммы задолженности общества, что позволит достроить жилые дома, защитить права обманутых дольщиков. При этом суд исходил из того, что в настоящем деле подлежит учету необходимость установления баланса интересов граждан и интересов публичного образования, в чей бюджет поступают денежные средства в виде арендной платы. Вследствие чего, суд пришел к выводу, что интересы граждан в рассматриваемом случае имеют приоритет, поскольку затрагивается их конституционное право на жилище (ст.25 Конституции РФ). При этом публичное образование само обязано содействовать реализации данного права.

Поддерживая данный вывод суда первой инстанции, апелляционный суд, отклоняя довод апелляционной жалобы, обращает внимание на то, что суд первой инстанции не указывает на необходимость достраивать жилые дома на спорном арендованном земельном участке. Из дополнения к отзыву на исковое заявление от 19.02.2020 конкурсного управляющего общества следует, что Блок-секции № 5-3 и № 4В-1 были достроены за счет средств дольщика ФИО4 и введены в эксплуатацию лишь в конце 2015 г. О чем получено разрешение № 38-03000-100-2015 на ввод объекта в эксплуатацию от 30.12.2015 г. Дольщики заехали в свои жилые помещения, пользуются ими, но оформить право собственности не могут. Единственная возможность дольщикам для получения ими прав на помещения: сдача помещений вне рамок процедуры банкротства за счет заключения мирового соглашения в рамках процедуры конкурсного производства. Основной конкурсный кредитор по денежным требованиям ФИО4 готов погасить текущую задолженность ЗАО «Виктория-Лисиха» и подписать мировое соглашение при условии, что после передачи дольщикам жилых помещений он будет иметь возможность достройки последней блок-секции на земельном участке, арендованном ЗАО «Виктория-Лисиха», за счет распродажи помещений в которой, появится возможность погашения обязательств должника перед ним. Препятствием к заключению договора с ФИО4 является высокий размер текущей задолженности ЗАО «Виктория-Лисиха» в размере 17 286 906,88 руб., основной частью которой является многократно завышенная сумма арендных платежей за застроенный ЗАО «Виктория-Лисиха» земельный участок, предъявленная ранее КУМИ г. Иркутска и подтвержденная  решениями  суда.  Общая  сумма текущей  задолженности  по  арендным платежам согласно судебным актам составляет 12 742 500,58 руб.

Таким образом, суд первой инстанции, учитывая нахождение общества в конкурсном производстве, его финансовое положение, необходимость защиты конституционных прав граждан, пришел к правильному выводу о возможности снижения обоснованно начисленных пени на ранее взысканную решениями суда задолженность до 100 000 руб. При этом суд сослался на аналогичную позицию, отраженную в постановлении Четвертого арбитражного апелляционного суда от 03.06.2020 по делу №А19-1795/2013.

С учетом вышеизложенного, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что требование истца подлежит частичному удовлетворению, в результате чего с ЗАО «Виктория-Лисиха» в пользу  Администрации города Иркутска подлежит взысканию всего 255 496 руб. 90 коп., в том числе: 145 496 руб. 90 коп. – основной долг, 110 000 руб. – пени.

При указанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены в полном объеме, но не могут быть учтены как не влияющие на законность и обоснованность принятого по делу судебного акта.

Суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы.

Настоящее постановление выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет».

По ходатайству указанных лиц копии постановления на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда Иркутской области от 30 июня 2020 года по делу №А19-22882/2019 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение двух месяцев с даты принятия через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий                                                                 Н.В. Ломако

Судьи                                                                                                           Е.О. Никифорюк

Е.В. Желтоухов