АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

пр-кт Ленина, стр. 32, Екатеринбург, 620000

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-2435/25 

Екатеринбург

20 августа 2025 г.

Дело № А07-40446/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 18 августа 2025 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 20 августа 2025 г. 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Скромовой Ю.В.,

судей Гуляевой Е.И., Столярова А.А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Васениной О.А. рассмотрел в судебном заседании при использовании системы веб-конференции кассационную жалобу администрации муниципального района Баймакский район Республики Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 25 декабря 2024 года по делу № А07-40446/2023 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03 марта 2025 года по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании 14 августа 2025 года принял участие представитель индивидуального предпринимателя ФИО1 – ФИО2 (доверенность от 16.10.2024 № б/н).

В судебном заседании объявлен перерыв до 18 августа 2025 года 12 час. 15 мин.

После перерыва судебное заседание продолжено с участием представителя индивидуального предпринимателя ФИО1 – ФИО2 (доверенность от 16.10.2024 № б/н).

Администрация муниципального района Баймакский район Республики Башкортостан (далее – истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ответчик, предприниматель) об обязании устранить дефекты в жилых помещениях, приобретенных по муниципальным контрактам от 07.10.2019 №№ 129, 130, 131, 132, от 02.10.2019 №№ 127, 128, от 08.10.2019 №№ 133, 134.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 25.12.2024 в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.03.2025 решение суда первой инстанции оставлено без изменения, апелляционная жалоба администрации без удовлетворения.

Не согласившись с состоявшимися по делу судебными актами, администрация обратилась в Арбитражный суд Уральского округа с кассационной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда отменить, принять новый судебный акт.

В обоснование требований кассационной жалобы администрация указывает, что в рамках уголовного дела по обвинению председателя межведомственной комиссии при Администрации городского поселения город Баймак муниципального района Баймакский район Республики Башкортостан ФИО3 в совершении преступлений, предусмотренных ч. 3 ст. 286 Уголовного кодекса Российской Федерации, по каждой спорной квартире проведены экспертизы и выявлены недостатки. Администрация узнала о недостатках, и получила доступ к экспертизам только после завершения уголовного дела, а именно в 2023 году.

Ссылаясь на нормы ч. 1 ст. 200 Гражданского кодекса Российской Федерации о начале течения срока исковой давности, администрация утверждает, что до вынесения обвинительного приговора в отношении ФИО3, а именно до декабря 2023 года, доступа у нее к фотографированию экспертиз не имелось, узнать ранее о дефектах в нежилых помещениях, купленных для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, администрация не могла.

В отзыве на кассационную жалобу предприниматель просит оставить оспариваемые судебные акты без изменения, кассационную жалобу администрации без удовлетворения, соглашаясь с выводом судов о пропуске истцом срока исковой давности и срока на предъявление продавцу претензии о не недостатках товара.

Законность судебных актов проверена арбитражным судом кассационной инстанции в порядке, предусмотренном статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Как установлено судами и следует из материалов дела, в соответствии с муниципальными контрактами от 07.10.2019 №№129, 130, 131, 132, от 02.10.2019 №№127, 128, от 08.10.2019 №№133, 134 администрацией у предпринимателя приобретено восемь квартир, расположенных по адресам: 

<

...>, 2, 3, 4, д.19, кв. 1, 2, 3, 4. 

Согласно пункту 10.2 контрактов жилое помещение должно иметь надлежащее санитарное и техническое состояние, позволяющее его нормальную эксплуатацию, быть свободным и подготовленным к заселению. Поставщик гарантирует, что передаваемый объект соответствует требованиям настоящего контракта, действующим строительным нормам и правилам, документы по нему оформлены надлежащим образом в соответствии с законодательством Российской Федерации. Поставщик гарантирует, что в отношении поставщика не имеется каких-либо запретов или ограничений на распоряжение данным объектом. В объекте никто не зарегистрирован (постоянно или временно), в отношении объекта не заключены договора долевого участия, инвестирования, предварительные договора купли-продажи или мены. 

По передаточным актам от 05.11.2019 к муниципальным контрактам от 02.10.2019 №№ 127, 128, от 07.10.2019 №№ 129, 130, 131, 132, от 08.10.2019 №№ 133, 134 ответчик передал истцу квартиры по указанным выше адресам.

В актах имеется отметка, что администрация претензий к техническим и эксплуатационным качествам квартир не имеет, при передаче квартир претензий у сторон не возникло. 

В рамках уголовного дела по обвинению ФИО3 – председателя межведомственной комиссии при администрации в совершении преступлений, предусмотренных частью 3 статьи 286 Уголовного кодекса Российской Федерации, по каждой вышеуказанной квартире проведены экспертизы. 

Экспертами Приволжского филиала судебно-экспертного центра Следственного комитета России установлено несоответствие квартир требованиям нормативно-технической документации, предъявляемым к жилым помещениям. 

Как указывает администрация, она получила доступ к результатам экспертиз и узнала о недостатках квартир после завершения уголовного дела, а именно в июне 2023 года, в связи с чем направила предпринимателю претензионное письмо от 21.06.2023 № 2109 об устранении выявленных недостатков. 

Письмом от 30.06.2023 предприниматель отказал в удовлетворении претензии со ссылкой на то, что требования нельзя признать обоснованными и возможными к рассмотрению при отсутствии экспертных заключений, обоснования нарушений, допущенных с его стороны, и наличия права заявлять требования об устранении недостатков спустя длительный срок после подписания актов, согласно которым квартиры приняты без замечаний.

Неисполнение предпринимателем требований претензии послужило основанием для обращения администрации в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением об обязании предпринимателя устранить дефекты жилых помещений, приобретенных по муниципальным контрактам, а именно: установить снегозадерживающие устройства на кровле крыши, оборудовать квартиры системой вытяжной воздушной вентиляции, автономным дымовым пожарным извещателем, устройством защитного отключения внутриквартирной электрической сети, сделать вентиляционные отверстия вытяжной вентиляции, установить отдельный кран на сети хозяйственно-питьевого водопровода для подключения первичного средства пожаротушения, присоединить металлический душевой поддон в помещении санузла к защитному заземлению, отнести розетки и выключатели от источников воды, закрыть электропроводку под кабель-канал. 

Суд первой инстанции в удовлетворении исковых требований отказал ввиду пропуска истцом срока исковой давности и срока предъявления к продавцу претензий по качеству товара (ст. 477 ГК РФ).

Как указал суд, о недостатках спорных квартир истец должен был узнать в момент их принятия в муниципальную собственность, то есть в 2019 году, так как в соответствии с муниципальными контрактами истец обязан был провести экспертизу; разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдавала администрация, следовательно срок, с которого начинает течь срок исковой давности, следует исчислять с момента выдачи разрешения на ввод объектов в эксплуатацию.

Разрешения на ввод выдано в декабре 2018 года, технические планы датируются 2018г. и также имеются у администрации, последняя обратилась в арбитражный суд с заявленными требованиями 24.11.2023, то есть  по истечении трехлетнего срока исковой давности, пропуск которого является самостоятельным основанием для отказа в иске.

Кроме того, суды указали что недостатки  (отсутствие снегозадерживающих устройств на кровле крыши, вытяжной воздушной вентиляции, автономных дымовых пожарных извещателей, устройств защитного отключения внутриквартирной электрической сети, вентиляционных отверстий вытяжной вентиляции, отдельного крана на сети хозяйственно-питьевого водопровода для подключения первичного средства пожаротушения, размещение розеток и выключателей вблизи от источников воды, открытая электропроводка под кабель-канал) не носят скрытый характер, были очевидными для истца и могли быть выявлены на момент приемки квартир, оснований для определения начала течения срока исковой давности исходя из даты ознакомления истца с результатами экспертиз в рамках уголовного дела не имеется.

Апелляционный суд оснований для отмены решения суда первой инстанции не усмотрел, признал выводы суда обоснованными.

Суд кассационной инстанции полагает, что оспариваемые решение и постановление следует отменить, направить дело на новое рассмотрение ввиду следующего.

В соответствии со статьей 133 АПК РФ на стадии подготовки дела к судебному разбирательству суд выносит на обсуждение вопрос о юридической квалификации правоотношения для определения того, какие нормы права подлежат применению при разрешении спора. По смыслу части 1 статьи 168 АПК РФ суд определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам. Суд также указывает мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле. В связи с этим ссылка истца в исковом заявлении на не подлежащие применению в данном деле нормы права сама по себе не является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования.

Равным образом, согласно правовой позиции, изложенной в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 декабря 2021 г. N 46 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции" арбитражный суд не связан правовой квалификацией правоотношений, предложенной лицами, участвующими в деле.

Суд должен рассматривать заявленное требование по существу исходя из фактических правоотношений, определив при этом круг обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора и подлежащих исследованию, а также применимые в конкретном спорном правоотношении правовые нормы.

Судами установлено и сторонами не оспаривается, что предприниматель, являясь стороной контракта – продавцом, также являлся застройщиком многоквартирных домов.

Предприниматель как продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи, и отвечает за недостатки товара, возникшие до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента. Как застройщик - гарантирует достижение объектом строительства указанных в технической документации показателей, возможность эксплуатации объекта и несет ответственность за допущенные отступления от требований, предусмотренных в технической документации, в строительных нормах и правилах (статьи 721, 723 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 755 ГК РФ подрядчик, если иное не предусмотрено договором строительного подряда, гарантирует достижение объектом строительства указанных в технической документации показателей и возможность эксплуатации объекта в соответствии с договором строительного подряда на протяжении гарантийного срока.

В силу статьи 756 ГК РФ при предъявлении требований, связанных с ненадлежащим качеством результата строительных работ, применяются правила, предусмотренные пунктами 1 - 5 статьи 724 ГК РФ. При этом предельный срок обнаружения недостатков, в соответствии с пунктами 2 и 4 статьи 724 ГК РФ, составляет пять лет.

В соответствии с частью 3 статьи 29 Закона о защите прав потребителей потребитель вправе предъявлять требования, связанные с недостатками выполненной работы (оказанной услуги), если они обнаружены в течение гарантийного срока, а при его отсутствии в разумный срок, в пределах двух лет со дня принятия выполненной работы (оказанной услуги) или пяти лет в отношении недостатков в строении и ином недвижимом имуществе.

Квартиры переданы администрации по актам  05.11.2019, следовательно, на момент обращения с настоящим иском 5 летний срок не пропущен, равно как и претензия направлена в адрес предпринимателя в пределах гарантийного срока.

Кроме того, исходя из смысла положений пункта 2 статьи 737 ГК РФ и пункта 6 статьи 29 Закона о защите прав потребителей срок для предъявления требования о безвозмездном устранении существенных недостатков результата выполненной работы в случае, если срок службы на результат этих работ не установлен, составляет десять лет со дня принятия результата работы заказчиком.

Вопрос о существенности недостатков, в том числе с учетом цели, для которой квартиры приобретались, судом не рассмотрен.

Нельзя признать достаточно обоснованными и выводы суда о пропуске срока исковой давности.

С учетом наличия уголовного дела в отношении должностного лица администрации, подписавшего акты обследования помещения, которыми квартиры признаны пригодными для постоянного проживания, по обвинению его в превышении должностных полномочий (ч. 3 ст. 286 УК РФ), а также направленного в адрес администрации прокуратурой представления (т. 2, л.д. 1), суду надлежит установить,  когда администрация реально узнала или должна была узнать о нарушении своих прав в результате передачи квартир с недостатками, для чего в том числе истребовать из материалов уголовного дела приговор.

Согласно пункту 1 статьи 725 ГК РФ срок исковой давности для требований, предъявляемых в связи с ненадлежащим качеством работ в отношении зданий и сооружений, определяется по правилам статьи 196 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года.

Согласно пункту 3 статьи 725 ГК РФ если установлен гарантийный срок и заявление по поводу недостатков результата работы сделано в пределах гарантийного срока, течение срока исковой давности, указанного в пункте 1 настоящей статьи, начинается со дня заявления о недостатках.

Претензия направлена в адрес предпринимателя 21.06.2023 в пределах гарантийного срока, следовательно, срок исковой давности в рассматриваемом случае не пропущен. Аналогичный подход изложен в определении Верховного суда Российской Федерации от 24.10.2024 N 308-ЭС24-10386.

Отказывая в удовлетворении иска ввиду пропуска срока предъявления требований, связанных с недостатками квартир, и срока исковой давности, суды обстоятельств качественности приобретенного в муниципальную собственность жилья, соответствия его требованиям безопасности жизни и здоровью граждан,  и пригодности его для проживания льготных категорий граждан (абз. 1 п. 1 ст. 8 Федерального закона от 21.12.1996 N 159-ФЗ "О дополнительных гарантиях по социальной поддержке детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей", п. 10 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с обеспечением детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, жилыми помещениями (утвержденных Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 23.12.2020), не проверили.

При указанных обстоятельствах выводы судов об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований не основаны на всестороннем, полном и объективном рассмотрении настоящего дела.

Принимая во внимание изложенное, судебная коллегия полагает, что принятые по настоящему делу судебные акты нельзя признать законными и обоснованными ввиду существенных нарушений судами норм материального права, повлиявших на исход дела, и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, в связи с чем указанные судебные акты подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела судам надлежит учесть изложенное в настоящем постановлении, определить начало течения срока на обнаружение и предъявление предпринимателю, являющемуся застройщиком, требований, связанных с недостатками выполненных работ, а также срока исковой давности, проверить наличие строительных недостатков в спорных квартирах, для чего поставить на обсуждение сторон вопрос о назначении судебной экспертизы, и на основании установленных обстоятельств, правильно применив нормы материального и процессуального права, принять законные и обоснованные судебные акты.

Руководствуясь ст. 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 25 декабря 2024 года по делу № А07-40446/2023 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03 марта 2025 года по тому же делу отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий                                             Ю.В. Скромова  

Судьи                                                                          Е.И. Гуляева 

                                                                                     А.А. Столяров