Арбитражный суд

 Западно-Сибирского округа

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень                                                                                                   Дело № А46-3524/2023

 

Резолютивная часть постановления объявлена   07 мая 2024 года

Постановление изготовлено в полном объеме   13 мая 2024 года

 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего                         Донцовой А.Ю.,

судей                                                         Севастьяновой М.А.,

ФИО1,

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств видеоконференц-связи помощником судьи Авериной Я.А., рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Торговый центр «Континент» на постановление от 06.02.2024 Восьмого арбитражного апелляционного суда от 06.02.2024 (судьи Иванова Н.Е., Котляров Е.Н., Лотов А.Н.) по делу № А46-3524/2023 по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Торговый центр «Континент» (644074, 

<

...> Октября, дом 25, корпус 5, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к департаменту архитектуры и градостроительства администрации города Омска (644099, 

<

...>, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о признании незаконным решения об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, – департамент имущественных отношений администрации города Омска (644024, 

<

...>, ИНН 

<

***>,ОГРН 

<

***>).

Путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Омской области (судья Пермяков В.В.) в судебном заседании участвовали представители: от общества с ограниченной ответственностью «Торговый центр «Континент» – ФИО2 по доверенности от 06.05.2022, от департамента архитектуры и градостроительства администрации города Омска – ФИО3 по доверенности от 11.05.2023.

Суд установил:

общество с ограниченной ответственностью «Торговый центр «Континент» (далее – ООО «ТЦ «Континент», общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Омской области с заявлением к департаменту архитектуры и градостроительства администрации города Омска (далее – Департамент архитектуры, заинтересованное лицо), в котором просило признать незаконным решение об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка, изложенного в ответе от 31.01.2023 № Исх-ДАГ/06-01/932.

В качестве способа восстановления нарушенного права заявитель просил суд обязать Департамент архитектуры утвердить схему расположения земельного участка на кадастровом плане территории.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен департамент имущественных отношений администрации города Омска (далее – Департамент имущественных отношений, третье лицо).

Решением  от   21.09.2023   Арбитражного   суда   Омской   области  по  делу  № А46-3524/2023 (судья Иванова И.А.) заявленные требования удовлетворены в полном объеме.

Постановлением от 06.02.2024 Восьмого арбитражного апелляционного суда решение суда первой инстанции отменено, принят новый судебный акт. В удовлетворении заявления ООО «ТЦ «Континент» отказано.

Заявитель обратился с кассационной жалобой, в которой, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, просит постановление апелляционной инстанции отменить, оставить в силе решение  суда первой инстанции.

В обоснование кассационной жалобы общество приводит следующие доводы: в представленной на согласование схеме расположения  земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории не отображен земельный участок с кадастровым номером  55:36:140103:3212  поскольку такой участок не является исходным земельным участком, а также в связи с тем, что такой участок не изображен на представленной схеме и не участвует в формировании испрашиваемого земельного участка; указание  на графической части схемы границы 8(24)-9-10, а также точек 9, 10 не препятствует определению границ образуемого земельного участка, так как в текстовой части эти точки не зафиксированы в качестве определяющих земельный участок; границы земельного участка определяются в соответствии с координатами поворотных точек, указанных в списке координат, в связи с чем представленная на утверждение схема не может быть отклонена, поскольку с учетом текстовой части схемы позволяет точно и достоверно установить границы испрашиваемого земельного участка; выводы апелляционного суда  о необходимости получения согласия залогодержателей исходных земельных участков, равно как и утвержденного проекта межевания территории на стадии утверждения схемы расположения земельного участка и принятия решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка считает ошибочными.

Отзывы на кассационную жалобу не поступили.

В судебном заседании представитель общества поддержал изложенную в жалобе позицию, представитель Департамента архитектуры указал на необоснованность доводов жалобы, просил в ее удовлетворении отказать, оставить апелляционное постановление без изменения.

Изучив материалы дела, заслушав представителей заявителя и заинтересованного лица, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке, предусмотренном статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) законность обжалуемого судебного акта, суд кассационной инстанции не находит оснований для его отмены.

Как следует из материалов дела и установлено судом апелляционной инстанции, ООО «ТЦ «Континент» направило в адрес заинтересованного лица заявление от 20.01.2023 № 601/СОО о предварительном согласовании предоставления земельного участка в аренду сроком на 25 лет в соответствии с подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ).

В прилагаемой схеме образование земельного участка площадью 31 762 кв.м в испрашиваемых границах осуществляется путем перераспределения нескольких смежных земельных участков, находящихся в аренде, и земель, государственная собственность на которые не разграничена.

Письмом от 31.01.2023 № Исх-ДАГ/06-01/932 Департамент архитектуры уведомил заявителя о принятом решении об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка и в утверждении прилагаемой к заявлению схемы; в качестве оснований отказа Департаментом архитектуры указано следующее:

Представленная схема не соответствует требованиям к ее подготовке, установленным пунктами 4, 6 Требований к подготовке схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории и формату схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории при подготовке схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории в форме электронного документа, утвержденных приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 19.04.2022 № П/0148 (далее – Требования):

– схема подготовлена не на основе сведений ЕГРН кадастрового плана территории квартала 55:36:140103. При подготовке схемы не учтены материалы и сведения о земельных участках, учтенных в ЕГРН, а именно, в графической части схемы не отображены сведения об исходном земельном участке с кадастровым номером 55:36:140103:3212;

– графическая часть схемы содержит информацию о границе 8(24)-9-10, а также о новых характерных точках 9, 10, отсутствующих в списке координат вновь образованного земельного участка, и указанных в условных обозначениях, как обозначение новой характерной точки и часть границы, местоположение которой определено при выполнении кадастровых работ.

Прилагаемой к заявлению о предварительном согласовании предоставления в аренду земельного участка под зданием – административно-ярмарочный и административно-гостиничный комплекс, с инвентарным номером 52:401:002:000009670, схемой предусмотрено образование земельного участка площадью 31 762 кв.м из земельных участков с кадастровыми номерами 55:36:140103:3051, 55:36:140103:3212, 55:36:140103:35, 55:36:140103:3309 и земель кадастрового квартала 55:36:140103, государственная собственность на которые не разграничена.

Согласно запрошенным посредством межведомственного информационного взаимодействия сведениям в ЕГРН содержатся сведения на исходные земельные участки:

- с кадастровым номером 55:36:140103:3051, вид разрешенного использования «для строительства выставочно-ярмарочного и административно-гостиничного комплекса (вторая очередь)», имеется запись о зарегистрированном праве аренды от 27.03.2020 в отношении ООО «ТЦ «Континент»;

- с кадастровым номером 55:36:140103:3212, вид разрешенного использования  «для строительства выставочно-ярмарочного и административно-гостиничного комплексов», имеется запись о зарегистрированном праве аренды от 09.07.2014 в отношении ЗАО «Торговый центр «Континент»;

- с кадастровым номером 55:36:140103:35, вид разрешенного использования «Для общественно-деловых целей под строение, для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания», имеется запись о зарегистрированном праве аренды с 27.03.2020 на 25 лет в отношении ООО «ТЦ «Континент», а также обременение прав и ограничение объекта недвижимости в виде ипотеки АО «Альфа-Банк» по 23.09.2028;

- с кадастровым номером 55:36:140103:3309, вид разрешенного использования - «надземные многоэтажные, подземные гаражи-стоянки; гостевые открытые автостоянки для временного пребывания автотранспорта», имеется запись о зарегистрированном праве аренды от 13.08.2012 в отношении ЗАО «Торговый центр «Континент».

В представленных на согласование документах согласие залогодержателя отсутствует.

В прилагаемой схеме образование земельного участка площадью 31 762 кв.м в испрашиваемых границах осуществляется путем перераспределения нескольких смежных земельных участков, находящихся в аренде, и земель, государственная собственность на которые не разграничена. Одновременное перераспределение нескольких смежных земельных участков и земель с прекращением существования исходных земельных участков и образованием нескольких смежных земельных участков или одного земельного участка допускается в соответствии с утвержденным проектом межевания территории. Действующий проект межевания территории, в границах которой расположен испрашиваемый земельный участок, отсутствует.

На основании изложенного, руководствуясь пунктом 4 статьи 11.2, пунктом 6 статьи 11.9, подпунктами 1, 3 пункта 16 статьи 11.10, подпунктом 1 пункта 8 статьи 39.15, пунктом 1 статьи 11.7 ЗК РФ, Департамент архитектуры принял решение об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка и в утверждении прилагаемой к заявлению схемы.

Полагая, что данный отказ является незаконным и нарушает его права и законные интересы, общество обратилось в арбитражный суд с соответствующим требованием.

Суд первой инстанции, удовлетворяя требования общества, исходил из того, что в силу положений статей 39.20, 39.14 ЗК РФ обществу принадлежит исключительное право на приобретение земельного участка в аренду, при этом подготовка схемы расположения земельного участка и подача заинтересованным лицом заявления в уполномоченный орган являются лишь первым этапом предоставления земельного участка, при этом предусмотренные действующим законодательством (статья 39.15 ЗК РФ) основания для отказа в предварительном согласовании предоставления земельного участка в рассматриваемом случае не установлены, их наличие Департаментом архитектуры надлежащими доказательствами не подтверждено.

Отменяя решение суда первой инстанции, апелляционный суд руководствовался положениями статей 10.10, 11.2, 11.7, 11.10, 39.14, 39.15, 39.20, 39.27 ЗК РФ, статьями 198, 200, 201 АПК РФ,  пунктами 4, 6 Требований и исходил из того, что оспариваемый отказ Департамента архитектуры является законным и обоснованным.

Оснований для отмены обжалуемого судебного акта суд округа не усматривает.

Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ, части 4 статьи 200, частям 2, 3 статьи 201 АПК РФ, пункту 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» для признания судом решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц незаконными, необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие оспариваемых решений, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение ими прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. Отсутствие, а также недоказанность хотя бы одного из названных условий служит основанием для оставления заявления без удовлетворения.

При этом, в силу требований части 1 статьи 65 и части 5 статьи 200 АПК РФ орган, должностное лицо должны доказать соответствие их решения, действия (бездействия) закону; обязанность по доказыванию нарушения оспариваемым решением, действием (бездействием) прав и законных интересов возлагается на лицо, обратившееся в суд за его оспариванием.

В подпункте 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В силу части 1 статьи 39.20 ЗК РФ если иное не установлено настоящей статьей или другим Федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Статьей 39.14 ЗК РФ предусмотрен порядок предоставления в собственность, аренду, постоянное (бессрочное) пользование, безвозмездное пользование земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 39.14 ЗК РФ первым этапом предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов является подготовка схемы расположения земельного участка в случае, если земельный участок предстоит образовать и не утвержден проект межевания территории, в границах которой предстоит образовать такой земельный участок.

Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 39.14 ЗК РФ после подготовки схемы расположения земельного участка заинтересованное лицо должно обратится в уполномоченный орган с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка в случае, если земельный участок предстоит образовать или границы земельного участка подлежат уточнению в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ).

Таким образом, подготовка схемы расположения земельного участка и подача заинтересованным лицом заявления в уполномоченный орган являются первыми этапами предоставления земельного участка.

Согласно подпункту 1 пункта 8 статьи 39.15 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка, если схема расположения земельного участка, приложенная к заявлению о предварительном согласовании предоставления земельного участка, не может быть утверждена по основаниям, указанным в пункте 16 статьи 11.10 ЗК РФ.

В силу подпункта 1 пункта 16 статьи 10.10 ЗК РФ основанием для отказа в утверждении схемы расположения земельного участка является несоответствие схемы расположения земельного участка ее форме, формату или требованиям к ее подготовке, которые установлены в соответствии с пунктом 12 настоящей статьи.

Пунктом 12 статьи 11.10 ЗК РФ предусмотрено, что форма схемы расположения земельного участка, подготовка которой осуществляется в форме документа на бумажном носителе, требования к формату схемы расположения земельного участка при подготовке схемы расположения земельного участка в форме электронного документа, требования к подготовке схемы расположения земельного участка устанавливаются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

Согласно пункту 4 Требований схема подготавливается на основе сведений ЕГРН. При подготовке схемы учитываются материалы и сведения о местоположении границ земельных участков, о местоположении зданий, сооружений.

В схеме расположения земельного участка приводится, в том числе, изображение границ образуемого земельного участка или образуемых земельных участков, изображение границ учтенных земельных участков, в том числе исходных земельных участков, надписи (включая кадастровые номера земельных участков, условные номера образуемых участков, кадастровый номер кадастрового квартала, систему координат), условные обозначения, примененные при подготовке изображения (пункт 6 Требований).

При исследовании обстоятельств настоящего спора апелляционным судом установлено, что обществом при подготовке схемы не учтены материалы и сведения о земельных участках, учтенных в ЕГРН, а именно, в графической части схемы не отображены сведения о земельном участке с кадастровым номером 55:36:140103:3212, который в оспариваемом отказе ошибочно назван Департаментом архитектуры исходным, кроме того, графическая часть схемы содержит информацию о границе 8(24)-9-10, а также о новых характерных точках 9, 10, отсутствующих в списке координат вновь образованного земельного участка, и указанных в условных обозначениях, как обозначение новой характерной точки и часть границы, местоположение которой определено при выполнении кадастровых работ.

При этом текстовая часть схемы образования земельного участка не содержит перечня новых характерных точек границ образуемого земельного участка, в то время как на схеме за пределами формируемого земельного участка определены линией границы 8(24)-9-10, не имеющие какого-либо обоснования, что не может быть признано правомерным. 

В соответствии с подпунктом 3 пункта 16 статьи 11.10 ЗК РФ основанием для отказа в утверждении схемы расположения земельного участка является разработка схемы расположения земельного участка с нарушением предусмотренных статьей 11.9 настоящего Кодекса требований к образуемым земельным участкам.

Согласно пункту 6 статьи 11.9 ЗК РФ образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

Департаментом архитектуры установлено, что ООО «ТЦ «Континент» разработало спорную схему с нарушением требований к образуемым земельным участкам, установленных пунктом 6 статьи 11.9 ЗК РФ.

В силу пункта 4 статьи 11.2 ЗК РФ образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков.

Согласно сведениям, содержащимся в ЕГРН, исходный земельный участок с кадастровым номером 55:36:140103:35 имеет обременение прав и ограничение объекта недвижимости в виде ипотеки АО «Альфа-Банк» по 23.09.2028, при этом, согласие последнего на образование спорного земельного участка в представленных на согласование документах отсутствовало.

Согласие залогодержателей исходных земельных участков должно быть на стадии утверждения схемы расположения земельного участка и принятия решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка, в связи с чем у Департамента архитектуры не имелось оснований для утверждения спорной схемы ввиду отсутствия согласия залогодержателя на образование земельного участка.

В соответствии с пунктом 1 статьи 11.2 ЗК РФ земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно схеме образование земельного участка площадью 31 762 кв.м в испрашиваемых границах осуществляется путем перераспределения нескольких смежных земельных участков, находящихся в аренде, и земель, государственная собственность на которые не разграничена.

При перераспределении земель и земельного участка существование исходного земельного участка прекращается и образуется новый земельный участок, за исключением случая, предусмотренного пунктом 12 статьи 39.29 настоящего Кодекса (второй абзац пункта 1 статьи 11.7 ЗК РФ).

Допускается в соответствии с утвержденным проектом межевания территории одновременное перераспределение нескольких смежных земельных участков и земель с прекращением существования исходных земельных участков и образованием нескольких смежных земельных участков или одного земельного участка.

Пунктом 4 части 1 статьи 39.27 ЗК РФ предусмотрено, что перераспределение земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, между собой допускается, в том числе, в случае, если границы земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и предоставлен гражданам, юридическим лицам, органам государственной власти или органам местного самоуправления, и земель и земельных участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности, не предоставлены гражданам и юридическим лицам и не обременены правами третьих лиц, за исключением сервитута, публичного сервитута, приводятся в соответствие с утвержденным проектом межевания территории (в том числе для исключения вклинивания, вкрапливания, изломанности границ, чересполосицы) при условии, что площадь земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и предоставлен гражданам, юридическим лицам, увеличивается в результате этого перераспределения не более чем до установленных предельных максимальных размеров земельных участков.

При этом в случае, указанном в подпункте 4 пункта 1 статьи 39.27 ЗК РФ, перераспределение земель или земельных участков осуществляется на основании соглашений между уполномоченными органами и лицами, которым предоставлены такие земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, при наличии утвержденного проекта межевания территории (пункт 2.1 статьи 39.27 ЗК РФ).

Таким образом, образование земельного участка, необходимого для эксплуатации объектов недвижимости в иных границах, в данном случае должно осуществляться путем перераспределения земельных участков, находящихся в публичной собственности, между собой с соблюдением положений действующего законодательства об образовании таких участков, в том числе положений подпункта 4 пункта 1 статьи 39.27 ЗК РФ о необходимости наличия утвержденного проекта межевания территории.

Отсутствие утвержденного проекта межевания территории, в границах которой расположен испрашиваемый земельный участок, подтверждается материалами дела и участвующими в деле лицами не оспорено.

Исследовав и оценив по правилам, предусмотренным статьей 71 АПК РФ, имеющиеся в материалах дела доказательства, принимая во внимание, что оспариваемый отказ Департамента архитектуры в предварительном согласовании предоставления земельного участка, изложенный в ответе от 31.01.2023 № Исх-ДАГ/06-01/932, соответствует действующему законодательству РФ, права и законные интересы общества не нарушает, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии оснований для отмены решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы.

Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом апелляционной инстанции на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, с учетом всех доводов и возражений сторон, а окончательные выводы суда апелляционной инстанции соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, у суда кассационной инстанции отсутствуют предусмотренные статьей 288 АПК РФ основания для отмены либо изменения обжалуемого судебного акта на основании доводов, изложенных в кассационной жалобе.

Изложенные в кассационной жалобе доводы о том, что в представленной на согласование схеме расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории не отображен земельный участок с кадастровым номером 55:36:140103:3212, поскольку такой участок не является исходным земельным участком, а также в связи с тем, что такой участок не изображен на представленной схеме, не соответствуют положениям пункта 6 Требований и правомерно отклонены апелляционным судом.

Доводы общества относительно ошибочности выводов апелляционного суда  о необходимости получения согласия залогодержателей исходных земельных участков, равно как и утвержденного проекта межевания территории на стадии утверждения схемы расположения земельного участка и принятия решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка, основаны на неверном толковании вышеприведенных положений ЗК РФ.

Общество не лишено возможности повторно обратиться с заявлением о предоставлении земельного участка, необходимого для эксплуатации объектов недвижимости после устранения причин, послуживших основанием для оспариваемого отказа.

В целом доводы, изложенные в кассационной жалобе, сводятся к несогласию ее заявителя с выводами суда апелляционной инстанции, направлены на переоценку имеющихся в деле доказательств, оценка которых произведена по правилам, установленным процессуальным законодательством, в связи с этим не могут быть приняты во внимание судом кассационной инстанции, учитывая предусмотренные статьей 286 АПК РФ пределы его компетенции.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 АПК РФ основанием для отмены судебного акта в любом случае, судом кассационной инстанции не установлено.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

постановление от 06.02.2024 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А46-3524/2023 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                               А.Ю. Донцова

 

Судьи                                                                              М.А. Севастьянова

 

ФИО1