АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

г. Ростов-на-Дону

«22» декабря 2017 года                                                                          Дело № А53-31719/2016

Резолютивная часть решения объявлена «19» декабря 2017 года

Полный текст решения изготовлен «22» декабря 2017 года

Арбитражный суд Ростовской области  в составе судьи Прокопчук С.П.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Черноморовым А.В.,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Комитета по управлению имуществом г. Таганрога 

к обществу с ограниченной ответственностью «Звезда-Стрела» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о взыскании неустойки,

при участии: 

от истца – представитель ФИО1 (доверенность от 06.02.2017);

от ответчика – представитель ФИО2 (доверенность от 30.12.2016),

установил:

Комитет по управлению имуществом города Таганрога (далее – комитет) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Звезда-Стрела» (далее – общество), в котором просил: взыскать с общества сумму неустойки (штрафа) по договору аренды от 29.07.2015 № 15-232 в размере 319 783 рубля, взыскать с общества сумму неустойки (штрафа) по договору аренды от 29.07.2015 № 15-233 в размере 405 797 рублей.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 01.02.2017 исковые требования комитета удовлетворены. 

Постановлением суда апелляционной инстанции от 17.04.2017 решение от 01.02.2017 отменено, по делу принят новый судебный акт. В иске отказано.

Постановлением арбитражного суда кассационной инстанции от 12.07.2017 решение Арбитражного суда Ростовской области от 01.02.2017 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.04.2017 по делу № А53-31719/2016 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области.

Представитель истца в судебное заседание явился, требования поддержал.

Представитель ответчика в судебное заседание явился, возражал против удовлетворения иска по доводам, изложенным в отзыве.

Изучив материалы дела, выслушав объяснения представителей сторон, суд установил следующее.

Как усматривается из материалов дела, между комитетом (арендодатель) и обществом (арендатор) заключены договоры аренды земельных участков не разграниченной государственной собственности от 29.07.2015 № 15-232 и № 15-233. По условиям данных договоров, арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельные участки из земель населенных пунктов с кадастровым номером 61:58:0004524:78, площадью 1 722 кв. м, и с кадастровым номером 61:58:0000000:44747, находящиеся в г. Таганроге Ростовской области, по пер. 1-й Новым, 26-в и 26-г, для размещения комплексной жилой застройки; для жилой застройки Северного жилого массива. Срок аренды установлен с 29.07.2015 по 17.07.2016 (т. 1, л. д. 36 – 43, 52 – 60).

Согласно пунктам 4.9. договоров аренды ответчик обязуется осуществить жилищное строительство до 17.07.2016.

Пунктами 8.1 договоров аренды установлены особые условия об обеспечении обязательств по комплексному освоению земельных участков уплатой неустойки, соглашения о которой должны быть совершены в письменной форме. При неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательств уплачивается штраф (в размере 405 797 рублей и 319 783 рубля), в обеспечение уплаты которого заключаются договоры залога (на сумму не менее размера штрафов).

29.07.2015 комитет и общество заключили соглашения о неустойке № 4 и № 5 (т. 1, л. д. 48 – 49, 65 – 66).

В пунктах 1.2 соглашений о неустойке стороны определили, что предусмотренная этими соглашениями ответственность арендатора (штраф в размере 405 797 рублей и 319 783 рубля) наступает в следующих случаях: 

1) по истечении срока действия договора аренды для завершения жилищного строительства на участке не будет обеспечено выполнение всех условий по его комплексному освоению, указанных в договоре аренды;

2) до истечения срока действия договора аренды он будет расторгнут в судебном порядке по требованию арендодателя по основаниям, предусматривающим вину арендатора).

Стороны также подписали договоры залога от 29.07.2015 № 4, № 5, в обеспечение исполнения обязательства залогодателя (общества) по уплате неустойки в виде штрафа (т. 1, л. д. 44 – 47, 61 – 64).

Указывая, что на спорных земельных участках, предоставленных обществу в аренду по договорам от 29.07.2015 № 15-232 и № 15-233, жилищное строительство не осуществлено в срок до 17.07.2016, то есть арендатором не выполнены принятые на себя обязательства, комитет потребовал в течение 14 дней со дня получения требований (от 26.08.2016) уплатить ему штрафы в размере 405 797 рублей и 319 783 рубля (т. 1, л. д. 34 – 35, 50 – 51).

Ссылаясь на то, что вышеназванные требования получены обществом 29.08.2016, однако штрафы не уплачены, комитет обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Рассмотрев материалы дела, оценив относимость, допустимость и достоверность  каждого доказательства в отдельности, а также взаимную связь доказательств в их совокупности, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований истца, приняв во внимание следующее.

Статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что гражданские права и обязанности могут возникать из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Указанные договоры по своей правовой природе являются договорами аренды, отношения по которым регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно положениям пункта 2 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

В соответствии со статьей 4 Арбитражного процессуального кодекса и статьей 11 Гражданского кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом.

Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами или иными правовыми актами (статья 309, пункт 1 статьи 310 Гражданского кодекса).

Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой (штрафом, пеней), под которой понимается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства (статья 331 Гражданского кодекса).

По правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса, постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.03.2012 № 12505/11).

Исследовав и оценив представленные в обоснование заявленных требований и возражений против них доказательства, исследовав содержание и соотношение обязательств, возложенных на арендатора договорами аренды земельных участков от 29.07.2015 № 15-232 и № 15-233, и закрепленных в соглашениях о неустойке от 29.07.2015 № 4 и № 5 случаев наступления ответственности арендатора в виде неустойки, а также условий, предусмотренных постановлением от 31.05.2011 № 1625, извещением о проведении аукциона, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для возложения на общество ответственности за неисполнение обязательств по договорам аренды земельных участков от 29.07.2015 № 15-232 и № 15-233.

В силу действующего в спорный период пункта 1 статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс), комплексное освоение в целях жилищного строительства включает в себя не только осуществление жилищного строительства, но и подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования.

Как следует из постановления от 31.05.2011 № 1625 и опубликованного в газете «Таганрогская правда» 3 – 9 июня 2011 года извещения о проведении аукциона по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков (т. 2, л. д. 14 – 16, 90), назначением участков является комплексное освоение в целях жилищного строительства.

Арендатор земельных участков, предназначенных для комплексного освоения Северного жилого массива в г. Таганроге, должен был обеспечить жилищное строительство определенного объема (не менее 80 тыс. кв. м жилья) и в соответствии с утвержденным проектом планировки.

Аукционной документацией, в соответствии с пунктом 3 статьи 38.2 Земельного кодекса (в применимой редакции), устанавливались максимальные сроки подготовки проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах земельных участков, предназначенных для комплексного освоения в целях жилищного строительства, максимальные сроки выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, максимальные сроки осуществления жилищного строительства и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков.

В соответствии с пунктами 1, 2.2 постановления Администрации города Таганрога от 31.05.2011 № 1625 (далее – постановление № 1625) было принято решение о проведении аукциона по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков в г. Таганроге, Северный жилой массив, микрорайон III, площадь 18,9880 га (кадастровые номера: 61:58:0004523:122, 61:58:0004523:121, 61:58:0004480:57, 61:58:0004523:105); в г. Таганроге, Северный жилой массив, микрорайон IV, площадь 6,7896 га (кадастровые номера: 61:58:0004525:24, 61:58:0004524:63, 61:58:0004524:59) для их комплексного основания в целях жилищного строительства.

В соответствии с пунктом 5.7.4 постановления № 1625 осуществление жилищного строительства – 5 лет с момента заключения договоров аренды для комплексного освоения территории микрорайонов III и IV.

В силу абзаца второго пункта 5.7.4 постановления № 1625 арендатор земельных участков должен обеспечить жилищное строительство в соответствии с утвержденным проектом планировки с вводом в эксплуатацию не менее 80 тыс. кв.м жилья.

Данное требование было сформулировано применительно ко всем семи земельным участкам общей площадью 25,7776 га, образующим территорию III и IV микрорайонов Северного жилого массива, и было включено в документацию об аукционе, размещенной в газете «Таганрогская правда» №№ 97-99 от 03-09.06.2011.

Протоколом об итогах аукциона № 11-4 от 18.07.2011 победителем аукциона по приобретению права аренды 7 земельных участков (микрорайон III, микрорайон IV) для комплексной жилой застройки было признано ОАО «Таганрогский металлургический завод».

22.07.2011 в отношении указанных земельных участков между комитетом и ОАО «Таганрогский металлургический завод» были заключены договоры аренды.

Впоследствии, в результате объединения указанных земельных участков были созданы два участка с кадастровыми номерами 61:58:0000000:39729 и 61:58:0000000:39728.

Земельный участок с кадастровым номером 61:58:0000000:39729 был создан в результате объединения земельных участков с кадастровыми номерами: 61:58:0004525:24, 61:58:0004524:63, 61:58:0004524:59, образующих в совокупности территорию IV микрорайона; площадь данного участка соответствовала сумме площадей объединенных участков и составляла 67 896 кв.м. В отношении данного земельного участка между комитетом и АО «Таганрогский металлургический завод» был заключен договор аренды № 12-424 от 12.12.2012, предусматривающий предоставление земельного участка для комплексной жилой застройки Северного жилого массива, IV микрорайон, сроком до 17.07.2016. Договор был зарегистрирован в установленном законом порядке 14.01.2013.

Права и обязанности арендатора по данному договору были переданы ОАО «Таганрогский металлургический завод» обществу по договору № 979Т/И от 31.07.2014. 20.08.2014 данный договор был зарегистрирован в установленном законом порядке.

Впоследствии на основании постановления администрации города Таганрога № 2066 от 15.07.2015 земельный участок с кадастровым номером 61:58:0000000:39729 был разделен на 18 земельных участков: с кадастровым номером 61:58:0004525:27 площадью 2 823 кв.м; с кадастровым номером 61:58:0004525:28 площадью 1 554 кв.м; с кадастровым номером 61:58:0004525:29 площадью 200 кв.м; с кадастровым номером 61:58:0000000:44747 площадью 1 357 кв.м; с кадастровым номером 61:58:0004524:78 площадью 1 722 кв.м; с кадастровым номером 61:58:0004525:73 площадью 2 082 кв.м; с кадастровым номером 61:58:0004524:72 площадью 2 080 кв.м; с кадастровым номером 61:58:0004524:76 площадью 1 361 кв.м; с кадастровым номером 61:58:0004525:77 площадью 1 358 кв.м; с кадастровым номером 61:58:0004525:74 площадью 2 081 кв.м; с кадастровым номером 61:58:0004525:80 площадью 2 079 кв.м; с кадастровым номером 61:58:0004525:75 площадью 1 359 кв.м; с кадастровым номером 61:58:0000000:44746 площадью 1 357 кв.м; с кадастровым номером 61:58:0004524:79 площадью 200 кв.м; с кадастровым номером 61:58:0000000:44745 площадью 1 360 кв.м; с кадастровым номером 61:58:0000000:44744 площадью 1 362 кв.м; с кадастровым номером 61:58:0004525:30 площадью 1 356 кв.м; с кадастровым номером 61:58:0000000:39729.

29.07.2015 между комитетом и обществом было заключено 18 договоров аренды указанных земельных участков, включая спорные договоры № 15-232 и № 15-233. В силу пунктов 2.1 договоров аренды указанные договоры заключены на срок до 17.07.2016; договоры были зарегистрированы в установленном законом порядке 13.08.2015.

При этом обязательства первоначального арендатора (ОАО «Таганрогский металлургический завод») по комплексной жилой застройке Северного жилого массива, основанные на постановлении № 1625 и протоколе об итогах аукциона № 11-4 от 18.07.2011, по застройке коттеджами, сблокированными жилыми домами до 3 этажей, многоквартирными малоэтажными домами с этажностью до 3 этажей в целях комплексного освоения территорий микрорайона III и микрорайона IV в течение 5 лет с момента заключения (первоначального) договора аренды, то есть в срок до 17.07.2016 года, с вводом в эксплуатацию не менее 80 тыс. кв.м жилья остались неизменными, ввиду того, что вышеназванные требования являются условиями заключенного на торгах договора аренды.

В совокупности указанные выше 18 земельных участков представляли собой территорию IV микрорайона Северного жилого массива; с учетом предусмотренного постановлением № 1625 объема жилой застройки для III и IV микрорайонов (80 000 кв.м) и соотношения площадей земельных участков, образующих каждый из указанных микрорайонов (III микрорайон – 18,9880 га; IV микрорайон – 6,7896 га), объем требуемой комплексной жилой застройки IV микрорайона составлял 21 071,3 кв.м.

Соответственно, вытекающее из постановления № 1625 обязательство ответчика по комплексной жилой застройке земельных участков, образующих территорию IV микрорайона, составляло 21 071,3 кв.м жилой площади.

Ни в спорных договорах аренды, ни в соглашениях о неустойке к ним площадь требуемой комплексной застройки применительно к спорным земельным участкам определена не была.

Впоследствии, общество с согласия комитета передало в субаренду следующие земельные участки: по договору субаренды № 1 от 20.08.2015 ООО «Агро Гарант» был передан земельный участок с кадастровым номером 61:58:0004524:72; по договору субаренды № 2 от 20.08.2015 ООО «Агро Гарант» был передан земельный участок с кадастровым номером 61:58:0004525:73; по договору субаренды № 3 от 09.09.2015 ИП ФИО3 был передан земельный участок с кадастровым номером 61:58:0004525:80; по договору субаренды № 4 от 20.08.2015 ООО «СК «Южная Столица» был передан земельный участок с кадастровым номером 61:58:0004525:74; по договору субаренды № 7 от 20.08.2015 ООО «СТРОЙ-ЖИЛЬЕ» был передан земельный участок с кадастровым номером 61:58:0000000:44745; по договору субаренды № 8 от 20.08.2015 ООО «СТРОЙ-ЖИЛЬЕ» был передан земельный участок с кадастровым номером 61:58:0000000:44744; по договору субаренды № 9 от 20.08.2015 ООО «СТРОЙ-ЖИЛЬЕ» был передан земельный участок с кадастровым номером 61:58:0004525:30; по договору субаренды № 10 от 20.08.2015 ООО «СТРОЙ-ЖИЛЬЕ» был передан земельный участок с кадастровым номером 61:58:0004525:75; по договору субаренды № 11 от 20.08.2015 ООО «СТРОЙ-ЖИЛЬЕ» был передан земельный участок с кадастровым номером 61:58:0000000:44746; по договору субаренды № 12 от 20.08.2015 ООО «СТРОЙ-ЖИЛЬЕ» был передан земельный участок с кадастровым номером 61:58:0004524:76; по договору субаренды № 13 от 20.08.2015 ООО «СТРОЙ-ЖИЛЬЕ» был передан земельный участок с кадастровым номером 61:58:0004525:77.

Пунктом 1.1. спорных договоров участки предоставлены для размещения комплексной жилой застройки.

Пунктом 4.9. договоров аренды земельных участков предусмотрено, что ответчик обязуется осуществить жилищное строительство на предоставленных в аренду земельных участках в срок до 17.07.2016.

Согласно градостроительному плану: земельного участка площадью 1722 кв.м, расположенного по адресу: г. Таганрог,пер.1-йНовый,26-г, площадь земельногоучастка, предполагаемая под строительство составляет 1208 кв.м; - земельного участка площадью 1357 кв.м, расположенного по адресу: г.Таганрог, пер. 1-йНовый,26-в,площадьземельногоучастка, предполагаемая под строительство составляет 1357 кв.м.

ООО «Звезда-Стрела» были выданы следующие разрешения на строительство по адресу: пер. 1-й Новый, 26-в - многоквартирное жилое здание, общая площадь застройки 2482,75 кв.м, площадь застройки - 1196,67 кв.м, (разрешение №270); индивидуальный жилой дом общая площадь 328,44 кв.м, площадь застройки 193,20 кв.м, (разрешение №132); пер. 1-й Новый, 26-г - многоквартирное жилое здание с пристроенным магазином, общая площадь застройки 1547,92 кв.м, площадь застройки - 807,94 кв.м, (разрешение №271); индивидуальный жилой дом общая площадь 526,79 кв.м, площадь застройки 619,75 кв.м (разрешение №133).

Судом установлено, что в ходе осуществления комплексной жилой застройки микрорайона IV Северного жилого массива в срок, установленный постановлением № 1625, документацией об аукционе (до 17.07.2016), застройщиками в лице общества и его субарендаторов было введено в эксплуатацию 36 855,4 кв.м, что подтверждается представленными ответчиком разрешениями на ввод объекта в эксплуатацию RU61311000-125-2015 от 20.08.2015 (3 647,6 кв.м), RU61311000-56-2016 от 03.06.2016 (2 131 кв.м), RU61311000-184-2015 от 11.11.2015 (3 687,4 кв.м), RU61311000-183-2015 от 11.11.2015 (3 653,7 кв.м), RU61311000-69-2016 от 14.07.2016 (3 998,2 кв.м), RU61311000-70-2016 от 14.07.2016 (3 685,5 кв.м), RU61311000-223-2015 от 28.12.2015 (2 290,6 кв.м), RU61311000-226-2015 от 28.12.2015 (2 292,5 кв.м), RU61311000-225-2015 от 28.12.2015 (2 303 кв.м), RU61311000-220-2015 от 28.12.2015 (2 295 кв.м), RU61311000-221-2015 от 28.12.2015 (2 297,8 кв.м), RU61311000-222-2015 от 28.12.2015 (2 278,6 кв.м), RU61311000-224-2015 от 28.12.2015 ( 2 294,5 кв.м).

Общая площадь введенного в эксплуатацию жилья в IV микрорайоне (36 855,4 кв.м) превышает вытекающий из постановления № 1625 объем требуемой жилой застройки для данного микрорайона (21 071,3 кв.м).

Установив объем обязательств арендатора, предусмотренный договорами аренды земельных участков от 29.07.2015 № 15-232 и № 15-233, с учетом планировочной и межевой документации применительно к спорным участкам, и фактически выполненных обязательств, суд пришел к тому, что основания для вывода о нарушении ответчиком обязанности по комплексной жилой застройке IV микрорайоне как обеспечивающей публичный интерес муниципального образования город Таганрог по обеспечению граждан жильем отсутствуют, а, соответственно, нет оснований для применения к ответчику обеспечивающей исполнение данной обязанности санкции, выраженной в виде неустойки по спорным соглашениям.

В силу изложенного в иске надлежит отказать.

Истец в соответствии с пунктом 1.1 части 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты государственной пошлины.

В соответствии с частью 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Отказать в удовлетворении исковых требований.

Решение суда по настоящему  делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения, через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в соответствии с главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судья                     С.П. Прокопчук