АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело № А32-20928/2021

г. Краснодар

05 марта 2022 года

Резолютивная часть решения объявлена 03 февраля 2022 года

Полный текст решения изготовлен 05 марта 2022 года.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Вороновой И.Н., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Легкоконец Ю.Н., рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению 

заявитель: Департамент имущественных отношений Краснодарского края (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>)

заинтересованное лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>);

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: 

1. общество с ограниченной ответственностью «Сокол» (ИНН 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

2. сельскохозяйственный производственный кооператив «Кристалл» (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>)

3. Прокуратура Кавказского района Краснодарского края

4. администрация муниципального образования Кавказский район (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>)

5. Прокуратура Краснодарского края

о признании несоответствующим закону решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю об отказе в государственной регистрации прекращения права аренды на земельный участок с кадастровым номером 23:09:0501002:249, выраженное в уведомлении об отказе в государственной регистрации от 12.02.2021 № КУВД-001/2020-22448018/2;

о признании несоответствующим закону решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю об отказе в государственной регистрации прекращения права аренды на земельный участок с кадастровым номером 23:09:0501002:251, выраженное в уведомлении об отказе в государственной регистрации от 12.02.2021 № КУВД-001/2020-22447658/2;

об обязании Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю произвести государственную регистрацию прекращения права аренды на земельный участок с кадастровым номером 23:09:0501002:249, зарегистрированной в Едином государственном реестре недвижимости в пользу ООО «Сокол» (дата государственной регистрации: 24.10.2008, номер государственной регистрации аренды: 23-23-42/008/2008-146);

об обязании  Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю произвести государственную регистрацию прекращения права аренды на земельный участок с кадастровым номером 23:09:0501002:251, зарегистрированной в Едином государственном реестре недвижимости в пользу ООО «Сокол» (дата государственной регистрации: 24.10.2008, номер государственной регистрации аренды: 23-23-42/008/2008-146).

при участии:

от заявителя: ФИО1,  (доверенность, диплом);

от заинтересованного лица: не явился, уведомлен;

от третьих лиц 1-5: не явились, уведомлены;

УСТАНОВИЛ:

В Арбитражный суд Краснодарского края обратился Департамент имущественных отношений Краснодарского края (далее – заявитель, департамент) с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее- заинтересованное лицо, Россреестр) с требованиями о признании несоответствующим закону решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю об отказе в государственной регистрации прекращения права аренды на земельный участок с кадастровым номером 23:09:0501002:249, выраженное в уведомлении об отказе в государственной регистрации от 12.02.2021 № КУВД-001/2020-22448018/2; о признании несоответствующим закону решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю об отказе в государственной регистрации прекращения права аренды на земельный участок с кадастровым номером 23:09:0501002:251, выраженное в уведомлении об отказе в государственной регистрации от 12.02.2021 № КУВД-001/2020-22447658/2; об обязании Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю произвести государственную регистрацию прекращения права аренды на земельный участок с кадастровым номером 23:09:0501002:249, зарегистрированной в Едином государственном реестре недвижимости в пользу ООО «Сокол» (дата государственной регистрации: 24.10.2008, номер государственной регистрации аренды: 23-23-42/008/2008-146); об обязании  Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю произвести государственную регистрацию прекращения права аренды на земельный участок с кадастровым номером 23:09:0501002:251, зарегистрированной в Едином государственном реестре недвижимости в пользу ООО «Сокол» (дата государственной регистрации: 24.10.2008, номер государственной регистрации аренды: 23-23-42/008/2008-146).

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 07.09.2021 суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Прокуратуру Краснодарского края.

Представитель заявителя настаивал на удовлетворении заявленных требований.

Представитель заинтересованного лица в судебное заседание не явился, о времени и месте проведения уведомлен, представил в материалы дела отзыв на исковое заявление, в котором возражал против удовлетворения исковых требований.

Третьи лица 1-5 в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте проведения уведомлены надлежащим образом.  

От общества с ограниченной ответственностью «Сокол» отзыв, согласно которому третье лицо поддерживает позицию Росреестра, в удовлетворении требований просит отказать. 

В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 03.02.2022 объявлен перерыв до 17 часов 00 минут того же дня. После перерыва в назначенное время судебное заседание продолжено в отсутствии лиц участвующих в деле.

Спор рассматривается с учетом положений статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие сторон по имеющимся материалам дела. 

В силу части 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. 

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, суд установил следующие обстоятельства, касающиеся существа спора.

На основании Положения о департаменте имущественных отношений Краснодарского края, утвержденного постановлением главы администрации Краснодарского края от 23.04.2007 № 345, департамент является уполномоченным органом исполнительной власти Краснодарского края по управлению и распоряжению имуществом и земельными ресурсами, находящимися в государственной собственности Краснодарского края.

Как установлено судом, земельный участок с кадастровым номером 23:09:0501002:251, общей площадью 290951 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, Кавказский район и земельный участок с кадастровым номером 23:09:0501002:249, общей площадью 735634 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, Кавказский район находятся в собственности Краснодарского края (далее - спорные земельные участки). 

Спорные земельные участки являются предметом договора аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения от 25.06.2008 № 8809000091, заключенного между администрацией муниципального образования Кавказский район (в рамках полномочий, установленных Законом Краснодарского края от 10.10.2006 № 1101-КЗ «О наделении органов местного самоуправления отдельными государственными полномочиями Краснодарского края по распоряжению земельными участками) и обществом с ограниченной ответственностью «Сокол», о чем в сведения Единого государственного реестра недвижимости внесены записи № 23-23-42/008/2008-146 (в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:09:0501002:251), № 23-23-42/008/2008-146 (в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:09:0501002:249). Срок действия договора установлен до 25.06.2013.

18.11.2008 между администрацией, СПК «Кристалл» и ООО «Сокол» было заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения о переуступке прав и обязанностей арендатора, по условиям которого СПК «Кристалл» уступил, а ООО «Сокол» принял на себя права и обязанности арендатора на земельные участки, указанные в подпункте 1.1.3 и 1.1.4 пункта 1 договора аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения от 25.06.2008 № 8809000091. 

Указанное дополнительное соглашение от 18.11.2008 было зарегистрировано Кавказским отделом Управления Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю 17.12.2008, номер записи: 23-23-42/043/2008-048. 

Согласно постановлению администрации муниципального образования Кавказский район от 01.04.2013 № 385/2 и постановлению администрации муниципального образования Кавказский район от 01.04.2013г. № 385/1 срок аренды земельных участков был продлен на 20 лет.

08.04.2013 между администрацией, СПК «Кристалл» и ООО «Сокол» на основании постановлений администрации муниципального образования Кавказский район от 01.04.2013 № № 385/1 и № 385/2 было заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения от 25.06.2008 № 8809000091 (зарегистрировано 15.04.2013 Кропоткинским отделом Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, номер записи 23-23-25/045/2013-233), согласно пункту 1.4 которого срок действия договора установлен до 25.06.2033.

Впоследствии, 25.05.2016 договор аренды от 25.06.2008 № 8809000091 на основании акта приема-передачи, переданного для распоряжения муниципальному образования Кавказский район по акту приема-передачи в рамках Закона Краснодарского края от 10.10.2006 № 1101-КЗ «О наделении органов местного го самоуправления отдельными государственными полномочиями Краснодарского края по распоряжению земельными участками, находящимися в государственной собственности Краснодарского края», от администрации муниципального образования Кавказский район к департаменту были переданы департаменту.

Заявителем указывает, что по результатам проведенной прокуратурой Кавказского района проверки было установлено, что арендатором спорные земельные участки используются для сельскохозяйственного производства в отсутствие правоустанавливающих документов, в связи с чем, в адрес департамента вынесено представление от 25.09.2020 № 7-01-2020 об устранении нарушений земельного законодательства в сфере управления государственной собственностью. 

Так, в данном представлении было указано, что в связи с истечением сроков вышеуказанного договора, на основании поступивших от арендаторов заявлений постановлениями администрации МО Кавказский район в 2013 году сроки аренды продлены на 20 лет (до 2033 года), между муниципалитетом и арендаторами заключены дополнительные соглашения. Вместе с тем, Законом Краснодарского края от 11.02.2013 № 2660-КЗ внесены изменения в вышеуказанный нормативно-правовой акт, в силу которых осуществление государственных полномочий органа местного самоуправления прекращается с момента передачи земельных участков по актам приема-передачи от соответствующего органа местного самоуправления департаменту имущественных отношений края. Полномочия по заключению соглашений об изменении срока действия договоров аренды земельных участков исключены из перечня полномочий, которыми наделены органы местного самоуправления в сфере распоряжения земельными участками, находящимися в краевой собственности. В связи с чем в ноябре-декабре 2014 года постановления о продлении сроков действия договоров аренды 2013 года муниципалитетом отменены. В адрес арендаторов направлены соответствующие уведомления об отмене решений о продлении договоров аренды, об истечении сроков их действия по первоначальным договорам аренды.

Кроме того, в указанном представлении было указано, что при заключении договора аренды № 8809000091 от 25.06.2008 не соблюден публичный порядок предоставления земельных участков без публичных процедур предоставления в аренду (предварительная публикация в средствах массовой информации о наличии свободного земельного участка, проведение торгов в случае поступления второй заявки), ввиду чего указанный договор аренды, равно как и дополнительное соглашение от 08.04.2013 о продлении такого договора являются недействительными сделками. 

Для устранения выявленных нарушений с целью погашения в Едином государственном реестре недвижимости записей о праве аренды ООО «Сокол» на спорные земельные участки департамент обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее - Управлением Росреестра, заинтересованное лицо) с заявлениями о погашении в Едином государственном реестре недвижимости записей об аренде ООО «Сокол» в отношении спорных земельных участков. 

Уведомлениями управления Росреестра от 13.11.2020 № КУВД-001/2020-22447658/1, от 12.11.2021 № КУВД-001/2020-22448018/1 осуществление действий по государственной регистрации прав в отношении спорных земельных участков приостановлено в связи с необходимостью предоставления соглашения о расторжении договора аренды либо уведомления о намерении прекращения арендных правоотношений с соблюдением срока, установленного законодательством. 

Ввиду непредоставления указанных документов уведомлениями от 12.02.2021 № КУВД-001/2020-22448018/2, от 15.02.2021 № КУВД-001/2020-22447658/2 управлением Росреестра было отказано в осуществлении действий, направленных на погашение записей в Едином государственном реестре недвижимости о праве аренды ООО «Сокол» на спорные земельные участки. 

Полагая, что уведомления от 12.02.2021 № КУВД-001/2020-22448018/2, № КУВД-001/2020-22447658/2 об отказе в погашении записей в Едином государственном реестре недвижимости о праве аренды ООО «Сокол» на спорные земельные участки, не соответствуют законодательству и нарушают права и законные интересы заявителя, департамент обратился в арбитражный суд.

При рассмотрении настоящего дела суд принимает во внимание требования статьи 133, статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, возлагающих на суды обязанность самостоятельно определять характер спорного правоотношения, возникшего между сторонами по делу, а также нормы законодательства, подлежащие применению, что соответствует правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении по делу N 8467/10 от 16.11.2010. 

В силу части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

При рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Согласно части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

В силу пункта 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов необходимо наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

Таким образом, для признания арбитражным судом ненормативного правового акта, решения, действия (бездействия) незаконными, необходимо наличие одновременно двух юридически значимых обстоятельств: несоответствие их закону или иным нормативным правовым актам и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

При этом, отсутствие хотя бы одного из указанных условий является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований (часть 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на принявшие акт, решение или совершившие действия (бездействие) орган или лицо (статья 65 и часть 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами. 

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету, урегулированы Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218- ФЗ (далее - Закон № 218-ФЗ).

Пунктом 3 статьи 1 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество определена как юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав). 

Государственная регистрация права является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. 

В соответствии с частью 1 статьи 14 Закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

В соответствии с частью 2 статьи 14 Закона о государственной регистрации основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются:

1) акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, и устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости;

2) договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки;

3) акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;

4) свидетельства о праве на наследство;

5) вступившие в законную силу судебные акты;

5.1) решения третейских судов, по которым выданы исполнительные листы в соответствии с вступившими в законную силу судебными актами судов общей юрисдикции или арбитражных судов, вместе с такими исполнительными листами;

6) акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

7) межевой план (при государственном кадастровом учете образуемых земельных участков, государственном кадастровом учете в связи с образованием части земельного участка (за исключением случая, предусмотренного частью 1 статьи 44 настоящего Федерального закона), государственном кадастровом учете в связи с изменением описания местоположения границ земельного участка и (или) его площади в случаях, предусмотренных частями 1 и 2 статьи 43 настоящего Федерального закона);

7.1) утвержденная схема размещения земельного участка на публичной кадастровой карте при осуществлении государственного кадастрового учета земельного участка, образуемого в целях его предоставления гражданину в безвозмездное пользование в соответствии с Федеральным законом «Об особенностях предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных на территориях субъектов Российской Федерации, входящих в состав Дальневосточного федерального округа, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»;

7.2) утвержденная карта-план территории, подготовленная в результате выполнения комплексных кадастровых работ (далее - карта-план территории);

7.3) технический план (при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав либо при государственном кадастровом учете в связи с созданием в результате строительства или изменением в результате реконструкции зданий, сооружений, если иное не установлено настоящим Федеральным законом; при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав в отношении объектов незавершенного строительства; при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав в отношении помещений или машино-мест в здании, сооружении; при государственном кадастровом учете помещений или машино-мест в здании, сооружении);

7.4) акт обследования (при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прекращения прав либо при государственном кадастровом учете в связи с прекращением существования здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения или машино-места);

8)  иные документы, предусмотренные федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременении объектов недвижимости;

9) наступление обстоятельств, указанных в федеральном законе.

Согласно пункту 3 части 1 статьи 29 Закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных данным Законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В соответствии с частью 1 статьи 21 Закона № 218-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРН.

В силу пункта 5 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае непредставления документов, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В статье 27 Закона № 218-ФЗ предусмотрено, что в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Закона.

Согласно пункту 1 и подпункту 1 пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по инициативе арендодателя в случае использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель, определенными статьей 8 настоящего Кодекса.

Договор аренды подлежит прекращению, в частности, в том случае, когда арендатор использует земельный участок не по целевому назначению или если его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинению вреда окружающей среде (абзац второй подпункта 1 пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации).

В пунктах 1, 3 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Основания для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя определены в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации. К их числу относятся: использование арендатором имущества с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенное ухудшение имущества.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса (абзац шестой статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 3 Обзора судебной практики по делам, связанным с предоставлением земельных участков сельскохозяйственным организациям и крестьянским (фермерским) хозяйствам для ведения сельскохозяйственного производства (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 23.12.2020) если арендатор продолжает пользоваться земельным участком, предоставленным в установленном порядке без торгов для ведения сельскохозяйственного производства до 1 марта 2015 года, после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Положениями Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей с 1 марта 2015 года, прямо не исключено применение пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации к договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, правомерно заключенному без проведения торгов, в случае, когда арендатор имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов.

Следовательно, если после 1 марта 2015 года арендатор продолжил пользование земельным участком, предоставленным в аренду до указанной даты, по истечении срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, то договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В соответствии со статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. 

При соблюдении арендодателем требований пункта 2 статьи 610 данного Кодекса не имеет правового значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора аренды. Реализация предоставленного законом арендодателю права на отказ от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, не ставится в зависимость от каких-либо специальных ограничений, а также наличия либо отсутствия на земельном участке объекта недвижимого имущества; арендодателя нельзя ограничить в реализации им права на отказ от договора и установить бессрочный режим аренды.

В пункте 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении", в случае правомерного одностороннего отказа от исполнения договорного обязательства полностью или частично договор считается соответственно расторгнутым или измененным (п. 2 ст. 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации). В силу п. 1 ст. 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации право на одностороннее изменение условий договорного обязательства или на односторонний отказ от его исполнения может быть осуществлено управомоченной стороной путем соответствующего уведомления другой стороны. Договор изменяется или прекращается с момента, когда данное уведомление доставлено или считается доставленным по правилам ст. 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами, иными правовыми актами или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон.

Уведомление о прекращении договора аренды, заключенного (возобновленного) на неопределенный срок, является безусловным основанием для прекращения арендных правоотношений и освобождения арендованного имущества. 

Как установлено судом, с заявлениями №PVD-0157/2020-113509-1 от 03.11.2020 в отношении объекта с кадастровым номером 23:09:0501002:249 и №РVD-0157/2020-113508-1 в отношении объекта с кадастровым номером 23:09:0501002:251 о государственной регистрации прекращения аренды в отношении указанных объектов обратился представитель по доверенности ФИО2 

К указанным заявлениям, согласно распискам в получении документов на государственную регистрацию прав, были представлены только доверенности представителя заявителя. Никаких других документов на государственную регистрацию заявленных регистрационных действий заявителем представлено не было.

Между тем, при проведении правовой экспертизы представленных документов для осуществления государственной регистрации, у государственного регистратора обоснованно возникли сомнения в наличии оснований для проведения указанных регистрационных действий. 

На основании пункта 5 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ осуществление государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав. 

Как было указано выше, в Едином государственном реестре недвижимости внесена запись об аренде земельного участка с кадастровым номером 23:09:0501002:249 на основании договора аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения № 8809000160-8809000161 от 25.06.2008, а так же внесена запись об аренде земельного участка с кадастровым номером 23:09:0501002:251 на основании договора аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения № 8809000160-8809000161 от 25.06.2008.

В связи с этим, для устранения причин приостановления государственной регистрации прекращения ограничения права и (или) обременения объекта недвижимости государственным регистратором было предложено заявителю предоставить соглашение о расторжении договора аренды, заключенного в той же форме, что и основной договор, либо уведомление арендатора о намерении прекращения арендных отношений с соблюдением срока, предусмотренного законодательством.

На основании вышеизложенного 12.11.2020 и 13.11.2020 государственная регистрация прекращения договора аренды была приостановлена до 12.02.2021 и до 15.02.2021, о чем заявителю были направлены соответствующие уведомления о приостановлении государственной регистрации №КУВД-001/2020-22448018/1 и№КУВД-001/2020-22447658/1. 

В связи с тем, что в течение срока приостановления заявителем не были устранены причины, препятствующие осуществлению государственной регистрации прекращения договоров аренды № 8809000160-8809000161 (8809000091) от 25.06.2008 на вышеуказанные спорные земельные участки, 12.02.2021 и 15.02.2021 государственным регистратором было принято решение об отказе Заявителю в государственной регистрации в соответствии со статьей 27 3акона№218-ФЗ.

Как уже было указано судом, заявителем на государственную регистрацию не предоставлялись документы, подтверждающие направление в адрес арендатора соглашения о расторжении договора аренды либо уведомления о намерении прекратить арендные отношения с соблюдением срока, установленного законом. Также на государственную регистрацию заявителем не предоставлялся документ, подтверждающий незаконность зарегистрированной аренды (представление Прокуратуры Кавказского района Краснодарского края от 25.09.2020 № 7-01-2020). 

Таким образом, при проведении правовой экспертизы представленных заявлений и документов у государственного регистратора отсутствовали сведения о незаконности предоставления земельных участков с кадастровыми номерами 23:09:0501002:251 и 23:09:0501002:249в аренду, в связи с чем последним было правомерно отказано в осуществлении регистрационных действий.  

Кроме того, суд полагает необходимым отметить следующее. 

Предоставление департаментом спорных земельных участков в аренду ООО «Сокол» в соответствии с представлением Прокуратуры Кавказского района Краснодарского края от 25.09.2020 № 7-01-2020 было признано незаконным, следовательно, договор аренды от 25.06.2008 № 8809000091, по мнению департамента, является недействительной (ничтожной) сделкой.  

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции, действующей на момент заключения договора, сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции, действующей на момент заключения договора). 

Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции, действующей на момент заключения договора). 

Между тем, арбитражный суд отмечает, что ничтожность сделки хоть и не требует судебного признания, выраженного в резолютивной части решения, все же не исключает необходимости доказывания ее в качестве таковой. 

Кроме того, арбитражный суд соглашается с доводом Управления Росреестра о выборе заявителем ненадлежащего способа защиты своих прав. 

Так, требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе (пункт 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции, действующей на момент заключения договора).

По смыслу вышеуказанной нормы, ничтожная сделка недействительна независимо от признаний ее таковой судом, однако последствий такой недействительности могут быть применены исключительно в судебном порядке. 

Таким образом, для надлежащей защиты своих прав и законных интересов Департаменту (арендодателю) следует обратиться с самостоятельным исковым заявлением к ООО «Сокол» (арендатору) с требованием о применении последствий недействительности (ничтожности) договоров аренды в виде погашения соответствующих записей об аренде. 

Учитывая названные обстоятельства, правовые основания для удовлетворения заявленных требований отсутствуют.

Иные доводы и предположения, изложенные в заявлении, подлежат отклонению, поскольку основаны на ошибочном понимании (толковании) норм материального права.

По результатам исследования и оценки в порядке, предусмотренном главой 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленных доказательств и доводов и возражений лиц, участвующих в деле, арбитражный суд, не установив наличие указанных заявителем фактов, пришел к выводу, что заявленные требования не подлежат удовлетворению.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются судом со стороны. 

В связи с отказом в удовлетворении заявленных требований и освобождением департамента от уплаты государственной пошлины, государственная пошлина в доход федерального бюджета не взыскивается.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 4, 9, 65, 70, 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

РЕШИЛ:

В удовлетворении требований отказать. 

Настоящее решение вступает в законную силу по истечении одного месяца со дня его изготовления в полном объеме, если не будет подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

На решение может быть подана апелляционная жалоба в течение месяца после его принятия арбитражным судом первой инстанции через Арбитражный суд Краснодарского края в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд.

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационной порядке, если было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

 

Судья                                                                                                            И.Н. Воронова