﻿ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-18958/2018

16 сентября 2019 года

г. Санкт-Петербург

/искл.1

Резолютивная часть постановления объявлена     03 сентября 2019 года

Постановление изготовлено в полном объеме  16 сентября 2019 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  судьи Л.С.Копыловой,

судей А.Ю.Слоневской,  И.Ю.Тойвонена, 

при ведении протокола судебного заседания секретарем А.В.Дубовиковой,

при участии:  

от конкурсного управляющего Романовской И.В. по доверенности от 05.08.2019,

от Земской В.В. Машек Е.В. по доверенности от 22.03.2019, 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер  13АП-22197/2019) конкурсного управляющего ООО «ОхтаСтройИнвест» Овчинниковой А.В. на определение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24.06.2019 по делу № А56-18958/2018/искл1 (судья Семенова И.С.), принятое

по заявлению Земской Виктории Витальевны об исключении имущества из конкурсной массы должника в рамках дела о несостоятельности (банкротстве)  ООО «ОхтаСтройИнвест»,

установил:

определением арбитражного суда первой инстанции от 24.06.2019 удовлетворено заявление Земской В.В., из конкурсной массы ООО «ОхтаСтройИнвест» исключена квартира № 52, кадастровый номер 47:07:0509004:226, общей площадью 33,9 кв.м., состоящая из одной комнаты, расположенной на 2 этаже многоквартирного жилого дома по адресу: Ленинградская область, Всеволожский муниципальный район, Кузьмоловское городское поселение, улица Придорожная, дом 1, корпус 1 (далее – квартира).

Конкурсным управляющим ООО «ОхтаСтройИнвест»  подана и в судебном заседании поддержана апелляционная жалоба, в которой просил определение отменить, отказать Земской В.В. в удовлетворении заявления об исключении из конкурсной массы ООО «ОхтаСтройИнвест» квартиры № 52. Ссылался, что объект недвижимости на момент открытия конкурсного производства являлся собственностью должника, что подтверждается имеющейся в материалах дела выпиской из ЕГРН. Перечень имущества, подлежащего исключению из конкурсной массы, определен п. 2 ст. 131 Закона о банкротстве. Обстоятельства, указанные в заявлении Земской В.В. и положенные в обоснование оспариваемого определения основанием для исключения из конкурсной массы должника не являются. То, что Земская В.В. исполнила свои обязательства перед должником по договору купли-продажи от 11.09.2015  № 024/К-1 и внесла стоимость спорной квартиры, не имеет правового значения и не может являться основанием для исключения данного имущества из конкурсной массы должника, поскольку переход права собственности до открытия в отношении должника конкурсного производства не был зарегистрирован за заявительницей, следовательно, оснований считать, что договор купли-продажи был исполнен сторонами в полном объеме, не имеется. 

Земская В.В. возражала относительно апелляционной жалобы, определение просила оставить без изменения. Заявитель полностью исполнила обязанность по оплате по договора купли-продажи, несет бремя собственника квартиры, расходы по содержанию, оплачивает коммунальные услуги за имущество, которое фактически находится во владении Земской В.В. с 2015 года. Своевременные действия по регистрации не совершила по субъективным обстоятельствам.

Законность и обоснованность определения проверены в апелляционном порядке.

Исследовав доводы подателя апелляционной жалобы, возражения Земской В.В.  в совокупности и взаимосвязи с собранными по обособленному спору доказательствами, учитывая размещенную в картотеке арбитражных дел в телекоммуникационной сети Интернет информацию по делу о банкротстве, апелляционный суд не усматривает оснований для переоценки выводов суда по фактическим обстоятельствам и иного применения норм материального и процессуального права.

Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, 15.06.2015 между ООО «ОхтаСтройИнвест» и Земской Викторией Витальевной был заключен предварительный договор купли-продажи № 024/К-1, согласно которому стороны обязались не позднее 30.10.2015 при условии выполнения всех обязательств, предусмотренных предварительным договором купли-продажи (п. 6.1.), заключить основной договор купли-продажи однокомнатной квартиры № 52 площадью 36,3 кв.м., расположенной на 2 этаже, д. 1, корп. 1 по ул. Придорожная, г.п. Кузьмоловский, Всеволожского муниципального района Ленинградской области. В соответствии с п. 4.1 предварительного договора купли-продажи покупатель в качестве обеспечения исполнения обязательства покупателя по заключению основного договора вносит продавцу гарантийный платеж в размере 100% от цены квартиры, которая согласно п. 2.1. составила 2 359 500 (два миллиона триста пятьдесят девять тысяч пятьсот) руб. 00 коп. 

Обязательство по внесению обеспечительного платежа истцом было исполнено в полном объеме путем внесения денежных средств в размере, установленном п. 2.1 предварительного договора купли-продажи № 024/К-1 от 15.06.2015 на счет должника 15.06.2015 и 16.06.2015. 

В пункте 8.2 предварительного договора установлено, что покупатель и продавец осуществляют передачу основного договора купли-продажи и всех необходимых документов для регистрации права собственности покупателя на квартиру в Управление Росреестра по Ленинградской области в течение 30 дней с момента заключения основного договора купли-продажи. 

11.09.2015 Земской В.В. и ООО «ОхтаСтройИнвест» подписан договор № 024/К-1 купли-продажи квартиры, в соответствии с п. 3.2 которого покупатель принял на себя обязательство в течение 30 рабочих дней с момента подписания договора самостоятельно подать документы на государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру к покупателю, предварительно согласовав время подачи документов с продавцом, либо в тот же срок выдать указанному продавцом представителю нотариально оформленную доверенность сроком на шесть месяцев и предоставить все документы (в оригинале или в нотариально заверенных копиях), необходимые для осуществления представителем всех действий по государственной регистрации перехода права собственности на квартиру, в том числе документ, подтверждающий уплату покупателем государственной пошлины. Выдача доверенности не возлагает на продавца каких-либо обязанностей по совершению указанных в доверенности действий; услуги по сопровождению регистрации могут оказываться продавцом за дополнительную плату по отдельному соглашению сторон; полномочия по доверенности реализуются представителем, на имя которого она выдана.

Определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 04.05.2018 (резолютивная часть решения объявлена 25.04.2018) ООО «ОхтаСтройИнвест» признано несостоятельным (банкротом), введена процедура наблюдения, временным управляющим утверждена Овчинникова Анна Владимировна. Указанные сведения опубликованы в газете «Коммерсанъ» от 19.05.2018 № 85. Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 18.10.2018 (резолютивная часть решения объявлена 03.10.2018) ООО «ОхтаСтройИнвест» признано несостоятельным (банкротом), в открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим должника утверждена Овчинникова А.В.

29.03.2019 в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области обратилась Земская В.В. с заявлением об исключении из конкурсной массы ООО «ОхтаСтройИнвест» спорной  квартиры № 52.

Оценив представленные доказательства на предмет их относимости, допустимости и достаточности в соответствии со статьями 67, 68, 71, 223 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд первой инстанции пришел к мотивированным выводам, что по условиям договора Земская В.В. должна была не позднее 23.10.2015  подать документы на государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру, однако не сделала этого, и в  целях недопущения утраты права на предмет договора и недопущения препятствий по осуществлению заявителем Земской В.В. права на приобретенное имущество, суд счел возможным исключить из конкурсной массы ООО «ОхтаСтройИнвест» квартиру № 52.

Доводы подателя апелляционной жалобы отклонены, как не нашедшие объективного подтверждения в судебном заседании. 

Согласно пунктам 1, 2 статьи 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Заявителем надлежащим образом исполнено обязательство по оплате квартиры (п. 2.2 договора купли-продажи). В день заключения договора купли-продажи квартира была передана заявителю по акту приема-передачи квартиры от 11.09.2015. Заявитель со своим супругом  и проживает в спорной  квартире с момента ее получения по акту приема-передачи от 11.09.2015, после рождения в квартире проживает также несовершеннолетний  ребенок. Земская В.В.  несет расходы на содержание квартиры, а также оплачивает коммунальные услуги.

Согласно статье 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

23 октября 2018 года за №47/112/028/2018-2517 Управлением Росреестра по Ленинградской области выдано уведомление о приостановлении государственной регистрации перехода права собственности на квартиру в связи с тем, что ООО «ОхтаСтройИнвест» не представлено заявление о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру. 16.11.2018 Земская В.В. обратилась к ООО «ОхтаСтройИнвест» с требованием зарегистрировать переход права собственности на квартиру, 27.11.2018 конкурсный управляющий в ответ на требования направил письменный отказ в регистрации перехода права собственности квартиру ввиду продолжающейся процедуры банкротства. Земская В.В. обратилась во Всеволожский городской суд с исковым заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру. Определением от 25.02.2019  по делу № 2-2601/2019 Всеволожского городского суда производство по исковому заявлению прекращено. Апелляционным Определением Судебной коллегией по гражданским делам Ленинградского областного суда от 24 июля 2019 года определение Всеволожскогогородского суда отменено и дело направлено во Всеволожский суд на рассмотрение по существу.

В рассматриваемом случае оснований для включения в конкурсную массу должника  спорной квартиры, оплаченной Земской В.В. и переданной ей по акту приема-передачи от 11.09.2015, не имеется притом, что отсутствие государственной регистрации перехода права собственности восполнимо и не может являться  основанием лишения  Земской В.В. вещного  права на приобретенное имущество по основаниям статьи  218 ГК РФ.

Учитывая изложенное, оснований для отмены обжалуемого судебного акта по доводам апелляционной жалобы или в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционный суд не усматривает.

Руководствуясь статьями 176, 223, 268, 269 ч. 1, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

Определение арбитражного суда первой инстанции от 24.06.2019  оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.

 

Председательствующий

 

Л.С. Копылова

 

Судьи

 

А.Ю. Слоневская

 

 И.Ю. Тойвонен