АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

350035, г. Краснодар, ул. Постовая, 32; тел. 8(861)293-81-03

Сайт: http://krasnodar.arbitr.ru/

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело № А32-39615/2017

г. Краснодар

16 мая 2018 года

Резолютивная часть решения принята 10.05.2018

Полный текст решения изготовлен 16.05.2018.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Левченко О.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания                 ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

акционерного общества «Ульяновсккурорт» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), 433341, 

<

...> строение 1 (далее – истец, АО «Ульяновсккурорт», общество)

к администрации города Сочи – исполнительно – распорядительный орган муниципального образования город – курорт Сочи (ОРГН 1022302934367, ИНН 

<

***>), 354000, 

<

...> (далее – ответчик администрация)

о внесении изменений в договор аренды земельного участка

при участии:

от истца: не явился, извещен;

от ответчика: не явился, извещен;

УСТАНОВИЛ:

Общество обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 27.10.2015 № 4900010104, изложив пункт 3.2 Раздела 3 «Арендная плата» названного договора в следующей редакции: «Размер годовой арендной платы за участок устанавливается в соответствии с Отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы № 23/50-2015 от 07.10.2015 коэффициента инфляции в размере 4% (Федеральный закон от 18.12.2016 № 415-ФЗ «О федеральном бюджете на 2017 год и на плановый период 2018 и 2019 годов») и составляет 169 152,74 рублей».

Стороны в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания надлежащим образом извещены.

Рассмотрев материалы дела, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, между муниципальным образованием город-курорт Сочи (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 27.10.2015 № 4900010104, по условиям которого Обществу передан в аренду земельный участок площадью 7 700 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0120002:1557, расположенный по адресу: г. Сочи, Лазаревский район, ул. Ближняя, д. 36, с видом разрешенного использования – «база отдыха», в территориальной зоне "ЖК". Категория земель - земли населенных пунктов (пункт 1.1 в редакции дополнительного соглашения от 10.12.2015).

Указанный земельный участок находится в собственности муниципального образования город-курорт Сочи (свидетельство о праве собственности от 10.04.2015).

На данном земельном участке расположены принадлежащие обществу на праве собственности объекты недвижимого имущества: летний домик № 14 (свидетельство о праве собственности от 14.07.2011), летний домик № 15 (свидетельство о праве собственности от 14.07.2011), спальная палата спального корпуса № 16 (часть здания, кадастровый номер объекта 23:49:0511001:928) (свидетельство о праве собственности от 14.07.2011), спальная палата спального корпуса № 16 (часть здания кадастровый номер объекта 23:49:0511001:927) (свидетельство о праве собственности от 14.07.2011), спальная палата спального корпуса № 16 (часть здания кадастровый номер объекта 23:49:0511001:924) (свидетельство о праве собственности от 14.07.2011), спальный корпус № 10 (свидетельство о праве собственности от 14.07.2011), спальный корпус № 33 (свидетельство о праве собственности от 14.07.2011), спальный корпус № 18 (свидетельство о праве собственности от 14.07.2011), спальный корпус № 8 (свидетельство о праве собственности от 14.07.2011).

Согласно пункту 2.1 договора аренды срок действия настоящего договора устанавливается с момента его государственной регистрации до 29.09.2064.

Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке.

В соответствии с пунктом 3.1 и 3.2 договора аренды исчисление арендной платы устанавливается с момента возникновения права собственности на объект недвижимости до 29.09.2064. Размер годовой арендной платы за участок устанавливается в соответствии с Отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 07.10.2015 № 23/50-2015 и составляет 845 518,00 рублей.

Истец, указывая на то, что пункт 3.2 спорного договора аренды от 07.10.2015 не соответствует требованиям нормативных актов, обратился в суд с настоящим исковым заявлением.

При рассмотрении настоящего спора, суд руководствуется следующим.

Статьей 424 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

В силу положений пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: 1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; 2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; 3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, и относится к категории регулируемых цен.

В пункте 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» приведены разъяснения, касающиеся рассмотрения судами споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Указано, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Таким образом, заключая договора аренды от 27.10.2015, при определении размера арендной платы сторонам надлежало исходить из принятых уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления положений нормативных правовых актов, устанавливающих ставки арендной платы и методику их расчета.

В постановлении главы города Сочи от 30.06.2009 № 210 «О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи» (далее - Постановление № 210), в пунктах 1 и 2 определены 2009 - 2016 годы периодом поэтапного перехода на рыночную оценку размера годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи.

Размер годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи, определяется на основании отчета об их рыночной оценке, выполненного независимым оценщиком в соответствии с требованиями Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Пунктом 5.2 Постановления № 210 установлен перечень земельных участков, арендная плата в отношении которых определяется на основании кадастровой стоимости и рассчитывается в процентах.

Рассматриваемый земельный участок не относится к категории земельных участков, указанных в пункте 5.2 Постановления № 210, поэтому арендную плату следует определять в зависимости от его рыночной стоимости.

Однако, в пункте 2 Постановления № 210 нечетко сформулированы положения, касающиеся определения арендной платы за муниципальные земли в городе Сочи, в связи с чем при определении арендной платы за спорный участок также надлежало руководствоваться постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 № 50 (далее - Постановление № 50), которым утверждены Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственной собственности, которая не разграничена на территории Краснодарского края, и постановлением Администрации от 03.06.2011 № 1061 «О правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Сочи» (далее - Постановление № 1061).

Названными правилами установлено, что арендная плата за земли, аналогичные спорному участку на территории Краснодарского края и города Сочи, устанавливается в размере 1,5% от рыночной стоимости земельного участка.

В преамбуле к Постановлению № 1061 указано, что они применяются, в том числе, для определения размера арендной платы за земли муниципальной собственности.

В пункте 4.1. Постановления № 1061 указано, что если иное не установлено федеральным законодательством и нормативными правовыми актами главы администрации (губернатора) Краснодарского края, размер арендной платы на основании рыночной стоимости рассчитывается по формуле: Ап= Р х С х Ки, где Ап - размер арендной платы за земельный участок, руб.; Р - рыночная стоимость земельного участка, руб., определяемая на основании результатов оценки, проведенной не позднее чем за 6 месяцев до заключения договора аренды; С - ставка арендной платы, %; Ки - коэффициент инфляции, определяемый в соответствии с пунктом 5.2. раздела 5 Постановления № 1061.

Из отчета об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 07.10.2015 № 23/50-2015 следует, что размер годовой арендной платы определен оценщиком  на основании пункта 6 Правил определения размера арендной платы, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582, согласно которому годовая арендная плата рассчитана путем умножения рыночной стоимости земельного участка, определенной на основании результатов оценки, на ставку рефинансирования ЦБ РФ 8,25% годовых.

Между тем, данные Правила регулируют порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Российской Федерации, и не распространяются на отношения, связанные с использованием земель, находящихся в собственности муниципальных образований.

Таким образом, на дату заключения спорного договора пункт 3.2 спорного договора аренды от 07.10.2015 не соответствовал требованиям приведенных нормативных актов, в силу чего правомерен довод истца о его недействительности.

Суд приходит к выводу, что требования истца о внесении изменений в договора в части установления размера арендной платы (пункт 3.2 договора) нацелены на достижение правовой определенности в правоотношениях сторон, в связи с тем, что арендная плата является регулируемой и ее размер, согласно изложенным выше правилам, изменяется вне зависимости от того, внесены ли сторонами изменения в договор.

В силу статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации судебная защита осуществляется способами, прямо предусмотренными законом, то есть способ защиты не может быть произвольным.

Соответственно арендатору, который не согласен с размером арендной платы, отраженном в договоре, доступны следующие способы юридического реагирования: арендатор может не платить арендную плату в размере необоснованного (по его мнению) превышения и впоследствии возражать против иска администрации о взыскании задолженности доводом о нарушении методики расчета арендной платы; арендатор, уплативший арендную плату согласно условиям договора, может заявить кондикционный иск, указав, что нарушение методики расчета привело к неосновательному обогащению муниципального образования в части уже уплаченного истцом; арендатор может заявить о недействительности договорного условия о размере арендной платы; арендатор может заявить иск об изменении договора в целях обеспечения правовой определенности.

Заявленные истцом требования об установлении в пункте 3.2 договора от 27.10.2015 № 4900010104 годовой арендной платы в определенном размере могут быть квалифицированы единственным способом - как требования об изменении договора в части условий об арендной плате.

Учитывая, что применительно к договорам аренды государственных и муниципальных земельных участков, заключенным после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, арендная плата является регулируемой, то есть изменяется при изменении нормативных актов, установление судом того обстоятельства, что на момент вынесения решения договор содержит условие об арендной плате, не соответствующее требованиям нормативных актов, с одновременной констатацией того, что испрашиваемые истцом изменения такому закону соответствуют, влечет необходимость удовлетворения иска.

В Постановлении Президиума ВАС РФ от 02.02.2010 № 12404/09 прямо указано, что, несмотря на то, что новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, стороны договора не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды.

Содержащееся в указанном постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации толкование правовых норм объявлено общеобязательным и подлежащим применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел.

Специфика применяемого истцом способа защиты сводится к тому, что установив противоречие договорного условия императивной норме закона на момент рассмотрения спора, суд должен изложить договорное условие таким образом, чтобы оно соответствовало императивным нормам права, даже если предложенная истцом формулировка не будет признана правомерной. Иными словами, суд не может отказать в удовлетворении такого иска, если установит, что договорное условие в существующем виде не соответствует закону и одновременно выявит, что данное условие в предлагаемой истцом формулировке также закону не соответствует. В указанном случае суд удовлетворяет иск, приводя договорное условие в соответствие с требованиями закона.

Вместе с тем, в силу пункта 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

По смыслу приведенной нормы права ретроспективное изменение условий договорного обязательства в судебном порядке невозможно. Оспаривание размера арендной платы за прошедшие периоды должно осуществляться только в рамках иска о взыскании задолженности либо в рамках кондикционного иска о взыскании переплаты.

Ввиду чего, суд пришел к выводу, что размер арендной платы может быть установлен только на момент вынесения настоящего решения (аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.02.2018 по делу № А32-21869/2017).

В настоящее время к спорным правоотношениям сторон подлежит применению Постановление администрации города Сочи от 18.07.2016 № 1699 «О Порядке расчета регулируемой арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования город-курорт Сочи, предоставленные без проведения торгов».

Согласно пункту 2 постановления администрации города Сочи от 18.07.2016 № 1699 «О Порядке расчета регулируемой арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования город-курорт Сочи, предоставленные без проведения торгов», действующему с 02.08.2016 (далее -постановление № 1699), размер регулируемой арендной платы определяется, в частности, на основании рыночной стоимости, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Пунктом 7 постановления № 1699 установлено, что в случае предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов арендная плата определяется на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, и рассчитывается в размере 1,5 процента от рыночной стоимости земельного участка. Пункт 10 постановления № 1699 устанавливает, что арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды.

Таким образом, размер годовой арендной платы на момент вынесения настоящего решения, учитывая, что отчетом об определении размера рыночной стоимости годовой арендной платы от 07.10.2015 № 23/50-2015, рыночная стоимость спорного земельного участка определена в размере 10 248 700,00 рублей, с учетом коэффициентов инфляции на 2016 (5,8% - указанный коэффициент инфляции применен в рамках дела №А72-13222/2016), 2017 (4,0%) и 2018 (4,0%) годы, составляет 175 918,85 рублей.

Как видно, истец испрашивал иной размер арендной платы (169 152,74 рублей, определенный на 2017 год), но учитывая направленность иска на достижение правовой определенности в правоотношениях сторон, и цель судебной защиты, состоящую в исчерпании возникшего конфликта, а также принимая во внимание императивный характер регулирования размера арендной платы и отсутствие у сторон возможности произвольного усмотрения по данному вопросу, суд полагает необходимым внести изменения в спорный договор аренды.

Ввиду чего, требование истца об установлении в пункте 3.2 договора от 27.10.2015 № 4900010104 размера годовой арендной платы за земельный участок, подлежит удовлетворению в редакции, соответствующей действующим нормам гражданского права на момент принятия решения, а именно суд полагает необходимым изложить пункт 3.2 спорного договора в следующей редакции: «Размер арендной платы на 2018 год за земельный участок устанавливается в соответствии с пунктом 7 постановления администрации города Сочи от 18.07.2016 № 1699 «О Порядке расчета регулируемой арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования город-курорт Сочи, предоставленные без проведения торгов», как произведение рыночной стоимости земельного участка (10 248 700,00 рублей) и ставки арендной платы (1,5%) с учетом коэффициентов инфляции на 2016, 2017, 2018 годы и составляет 175 918,85 рублей».

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса российской Федерации расходы истца по уплате государственной пошлины подлежат возмещению за счет ответчика.

Руководствуясь статьями 4, 9, 41, 56, 65, 70, 110, 159, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Изложить пункт 3.2 договора от 27.10.2015 № 4900010104 в следующей редакции: «Размер арендной платы на 2018 год за земельный участок устанавливается в соответствии с пунктом 7 постановления администрации города Сочи от 18.07.2016                       № 1699 «О Порядке расчета регулируемой арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования город-курорт Сочи, предоставленные без проведения торгов», как произведение рыночной стоимости земельного участка (10 248 700,00 рублей) и ставки арендной платы (1,5%) с учетом коэффициентов инфляции на 2016, 2017, 2018 годы и составляет 175 918,85 рублей».

Взыскать с администрации города Сочи – исполнительно – распорядительный орган муниципального образования город – курорт Сочи (ОРГН 1022302934367, ИНН 

<

***>), г. Сочи, в пользу акционерного общества «Ульяновсккурорт» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), 

<

...> 000,00 рублей расходов по уплате государственной пошлины.

Настоящее решение вступает в законную силу по истечении одного месяца со дня его изготовления в полном объеме, если не будет подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

На решение может быть подана апелляционная жалоба в течение месяца после его принятия арбитражным судом первой инстанции через Арбитражный суд Краснодарского края в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд.

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационной порядке, если было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья

О.С. Левченко