АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТВЕРСКОЙ ОБЛАСТИ 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А66-8401/2024

г.Тверь

18 октября 2024 года

 

Резолютивная часть решения объявлена 16 октября 2024 года

Арбитражный суд Тверской области в составе судьи Рощиной С.Е., при ведении протокола судебного заседания и аудиозаписи секретарем судебного заседания Душаткиной А.В., при участии представителей: Заявителя – ФИО1, Ответчика – ФИО2, рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению Индивидуального предпринимателя ФИО1, г. Ржев,

к Управлению имущественных и земельных отношений Администрации Ржевского муниципального округа Тверской области, г.Ржев,

о признании незаконным отказа,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – Заявитель, Предприниматель) обратился в Арбитражный суд Тверской области с заявлением к Управлению имущественных и земельных отношений Администрации Ржевского муниципального округа Тверской области (далее – Ответчик) о признании незаконным и необоснованным отказа от 14.06.2024 года № 717 за подписью зам. начальника УИЗО Ржевского муниципального округа ФИО2 в реализации преимущественного права Заявителя на приобретение арендуемого нежилого помещения являющегося муниципальной собственностью, общей площадью части 34,0 кв.м, расположенному в помещении с кадастровым номером 69:46:090155:23, общей площадью 512,0 кв.м, по адресу: 

<

...>, этаж 1 по цене равной его рыночной стоимости, и признании за Предпринимателем права на приобретение арендуемого нежилого помещения являющегося муниципальной собственностью, общей площадью части 34,0 кв.м, расположенному в помещении с кадастровым номером 69:46:090155:23, общей площадью 512,0 кв.м, по адресу: 

<

...>, этаж 1 (с учетом уточнения требований).

Стороны заявили ходатайства о проведении онлайн-заседания.

Заявленные ходатайства судом удовлетворены. Судебное заседание ведется онлайн с использованием средств аудиозаписи.

До начала судебного заседания в материалы дела от Заявителя поступило о приобщении к материалам дела письменных доказательств. Заявитель поддержал требования.

Управление возражает относительно заявленных требований.

Из материалов дела следует: между Комитетом по управлению имуществом г.Ржева Тверской области и индивидуальным предпринимателем ФИО1 заключен 29.05.2013 года договор аренды объекта нежилого фонда сроком до 29.04.2018 года (л.д.34-40).

Предметом договора является помещение VII, являющееся частью помещения II, общей площадью 512 кв.м., расположенного по адресу 

<

...>, кадастровый номер 69:46:0090155:6:2/7, для использования под предприятие розничной торговли. Площадь помещения VII составляет 34 кв.м. (кадастровый номер 69:46:0090155:41).

Договор фактически действовал до заключения нового 15.05.2023 году.

ФИО1 получено 14.02.2013 года согласие ответчика на перепланировку помещения (л.д.26).

Предпринимателем на основании проектной документации в 2013 году (л.д.20-25) произведена перепланировка в арендованном помещении. Перепланировка включила в себя: устройство санузла, установка счетчика холодной воды, устройство вытяжной вентиляции в санузле.

15.05.2023 года между теми же лицами в отношении того же объекта заключен договор аренды муниципального недвижимого имущества №3205 на срок до 14.05.2028 года (л.д.27-33).

Решением Думы Ржевского муниципального округа от 25.04.2024 года №216, нежилое помещение площадью 512 кв.м. включено в Прогнозный план (программу) приватизации муниципального имущества Ржевского муниципального округа на 2024 год, со ссылкой, что помещение имеет обременение в виде аренды, арендатор в т.ч. ИП ФИО1

Решение опубликовано в официальном печатном издании – газете «Ржевская правда» №17 от 02.05.2024 года.

15.05.2024 года размещено Извещение №22000009580000000122 о проведении электронного аукциона по продаже муниципального имущества, в т.ч. спорного помещения на официальном сайте в сети интернет.

Также извещение размещено 15.05.2024 года на электронной торговой площадке «Сбербанк АСТ»  (извещение SBR012-2405150121.1), в тот же день извещение опубликовано на сайте Администрации Ржевского муниципального округа.

В Администрацию от ФИО1 21.05.2024 года (сдано на почту 17.05.2024 года) поступило заявление о приобретении в собственность части нежилого помещения № VII общей площадью 512 кв.м., а именно помещения № II площадью 34 кв.м. расположенного по адресу 

<

...>, используемого им на праве аренды (л.д.15-19).

Администрация письмом от 14.06.2024 №717 отказала ФИО1 в реализации права на приобретение в собственность арендуемого помещения, указав, что предметом договора является часть нежилого помещения, которое не является объектом недвижимости, государственный учет которого или государственная регистрация прав на который осуществляется согласно 218-ФЗ. Часть помещения не может являться предметом договора купли-продажи.

Кроме того, на момент подачи заявления предпринимателем ФИО1 уже объявлен электронный аукцион по продаже помещения, в составе которого учтен и арендуемый заявителем объект площадью 34 кв.м.

Не согласившись с отказом и считая свои права нарушенными, предприниматель обратился в суд.

Исследовав представленные сторонами документы и доказательства в их совокупности, заслушав представителей спорящих сторон в судебном заседании, суд исходит из следующего.

  В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200, частью 2 и частью 3 статьи 201 АПК РФ, а также разъяснениями, изложенными в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», ненормативный правовой акт может быть признан недействительным, а решения и действия незаконными при одновременном их несоответствии закону и нарушении прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Отсутствие хотя бы одного из указанных условий исключает удовлетворение заявленных требований.

При этом в силу статьи 65 АПК РФ обязанность доказывания наличия обстоятельств, на которые заявитель ссылается как на основание своих требований и возражений, в том числе, факта нарушенных оспариваемыми актом (действиями, бездействием) законных прав, лежит на лице, оспаривающем акт (действия, бездействие).

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства (далее - арендуемое имущество), в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом № 159-ФЗ.

Преимущественное право на приобретение арендуемого имущества может быть реализовано субъектом малого и среднего предпринимательства при наличии условий, предусмотренных статьей 3 Федерального закона №159-ФЗ.

  Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан или юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного или муниципального имущества.

  Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ).

  Согласно статье 3 данного Закона (в редакции, действовавшей в период существования спорных правоотношений) субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», при одновременном соблюдении четырех условий, предусмотренных этой статьей, в частности если:

  - арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 этого Закона (пункт 1);

  - отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) в случае, предусмотренном частью 2.1 статьи 9 этого Закона, на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления (пункт 2).

  Согласно пункту 3 части 1 статьи 14, статьи 37 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» к вопросам местного значения городского поселения относятся владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в муниципальной собственности поселения.

  Согласно пункту 1.1. Положения об Управлении имущественных и земельных отношений Администрации Ржевского муниципального округа Тверской области, г.Ржев, является самостоятельным функциональным структурным подразделением Администрации Ржевского муниципального округа Тверской области, реализующим полномочия органа местного самоуправления Ржевского муниципального округа Тверской области в сфере имущественных и земельных отношений на территории Ржевского муниципального округа Тверской области.

  Осуществляет в установленном порядке приватизацию муниципального имущества и земельных участков, находящихся в собственности Ржевского муниципального округа, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена (пункт 3.1.3.).

Как следует из материалов дела, с заявлением от 17.05.2024 года о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества предприниматель обратился к Главе Ржевского муниципального округа Тверской области (л.д.15-16). 21.05.2024 года заявление получено Управлением.

  Рассмотрев указанное обращение Управление имущественных и земельных отношений Администрации Ржевского муниципального округа Тверской области, г.Ржев письмом №717 от 14.06.2024 года отказало в удовлетворении заявления.

  Основанием для отказа предпринимателю ФИО1 в выкупе имущества послужили следующие обстоятельства:

  - помещение арендуемое предпринимателем является частью помещения с кадастровым номером 69:46:090155:23, общей площадью 512 кв.м;

  - предпринимателем не получено разрешение на реконструкцию помещения;

  - заявление о выкупе получено ответчиком 21.05.2024 года, а передано на почту 17.05.2024 года, тогда как 15.05.2024 года помещение уже выставлено на торги согласно положениям Федерального закона № 178-ФЗ от 21.12.2001 года «О приватизации государственного и муниципального имущества».

  Судом в ходе рассмотрения дела установлено и подтверждается материалами дела, что предприниматель относится к субъектам малого и среднего предпринимательства и является арендатором спорного нежилого фонда с 2013 года на основании представленных договоров аренды (л.д.27-34), которые не оспорены заинтересованными лицами и не признаны незаконным в установленном законом порядке; задолженность по арендной плате и пеням отсутствует; также установлено, что на момент обращения предпринимателя с заявлением о реализации преимущественного права на приватизацию арендуемого объекта нежилого фонда все условия, установленные статьей 3 Закона № 159-ФЗ в соответствующей редакции, заявителем соблюдены. Указанные обстоятельства Управлением не опровергаются.

  Управление в обоснование своей позиции ссылается на то, что  помещение, арендуемое ФИО1 не может являться предметом договора купли-продажи, поскольку не является обособленным, а является частью помещении с кадастровым номером 69:46:090155:23, общей площадью 512,0 кв.м.

         Как разъяснено в пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

  Действительно, согласно представленному техническому паспорту, спорное помещение не выделено из состава основного и не имеет самостоятельного кадастрового номера, но в 2013 помещению присваивался кадастровый номер 69:46:0090155:9 (л.д.39-40).

  Вместе с тем, помещение работает автономно от основного, имеет обособленный вход, иные лица не используют его для доступа в другие помещения, соответственно из него может быть сформировано обособленное помещение, что не опровергается Управлением.

  Так же Управление ссылается на то, что ФИО1 неправомерно проведена реконструкция арендуемого помещения.

  Предпринимателем представлены следующие документы, а именно письмо Комитета по управлению имуществом города Ржева от 14.02.2013 №265, где выражено согласие на перепланировку помещения, арендуемого ФИО1 (л.д.26), кадастровый паспорт помещения с кадастровым номером 69:46:0090155:41 от 30.04.2013 года, где помещению площадью 34 кв.м. присвоен кадастровый номер 69:46:0090155:9 (л.д.39-40), проектная документация на перепланировку помещения арендуемого ФИО1 (л.д.20-24).

  Более того, никаких мер административного реагирования со стороны ответчика в связи с незаконной перепланировкой не принималось. Представитель ответчика в заседании суда пояснила, что предприниматель не поставил на учет перепланированное помещение.

  Управление ссылается на то, что если заявление на выкуп помещения подано после объявления торгов, то положения Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ на данные правоотношения не распространяются.

  Согласно пункту 5 части 2 статьи 1 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, предусмотрено, что действие данного Федерального закона не распространяется на государственное или муниципальное движимое и недвижимое имущество, если на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества опубликовано объявление о продаже такого имущества на торгах или заключен договор, предусматривающий отчуждение такого имущества унитарным предприятием.

  Вместе с тем, поскольку индивидуальный предприниматель ФИО1 является субъектом малого (среднего) предпринимательства и с 2013 года арендует выставленное на продажу муниципальное имущество, следовательно, Организатор торгов обязан проводить приватизацию муниципального имущества с учетом требований Закона № 159-ФЗ.

  Так, согласно части 2 статьи 4 Закона № 159-ФЗ в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном ФЗ «О приватизации», уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества (далее - предложение) и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера.

  Предприниматель не уведомлен о предстоящей реализации имущества и не отказывался от выкупа имущества в установленный срок.

  В соответствии с требованиями части 9 статьи 4 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества:

  1) с момента отказа субъекта малого или среднего предпринимательства от заключения договора купли-продажи арендуемого имущества;

  2) по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок, за исключением случаев приостановления течения указанного срока в соответствии с частью 4.1 настоящей статьи;

  3) с момента расторжения договора купли-продажи арендуемого имущества в связи с существенным нарушением его условий субъектом малого или среднего предпринимательства.

  Однако, указанное условие Управлением не соблюдено. Торги объявлены незамедлительно 15.05.2024 года, после опубликования Плана приватизации 25.04.2024 года в официальном печатном органе.

         Ссылка Управления на определение Конституционного Суда РФ от 25.09.2014 № 2117-О, п. 5 ч. 2 ст. 1 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» отклоняется судом, поскольку указанные положения направлены на недопущение возникновения прав на приобретение государственного или муниципального недвижимого имущества одновременно у нескольких лиц, а соответственно, и неопределенности в правовом положении недвижимого имущества, в отношении которого на момент вступления в силу оспариваемой нормы уже принято решение о его отчуждении (опубликовано объявление о продаже такого имущества на торгах или заключен договор, предусматривающий отчуждение такого имущества унитарным предприятием).

         В отношении спорного имущества такого решения не принято, торги приостановлены.

         При таких обстоятельствах, требования предпринимателя подлежат удовлетворению, расходы по госпошлине - относятся на Управление.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 201 АПК РФ, Арбитражный суд Тверской области

Р Е Ш И Л:

Признать недействительным (незаконным) отказ Управления имущественных и земельных отношений Администрации Ржевского муниципального округа Тверской области от 14.06.2024 года № 717 в реализации преимущественного права индивидуального предпринимателя ФИО1 на приобретение арендуемого нежилого помещения площадью части 34,0 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>, этаж 1.

         Обязать Управление имущественных и земельных отношений Администрации Ржевского муниципального округа Тверской области направить индивидуальному предпринимателю ФИО1 проект договора купли-продажи спорного помещения в течение 10 дней с момента вступления в силу судебного решения.

         Взыскать с Управления имущественных и земельных отношений Администрации Ржевского муниципального округа Тверской области (ИНН 

<

***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>) 300 руб. госпошлины.

         Исполнительный лист выдать взыскателю в порядке статьи 319 АПК РФ, после вступления решения в законную силу.

         Настоящее решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца после его принятия в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд г.Вологда.

 

Судья                                                                                       С.Е.Рощина