РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело № А40-54001/19

03 июля 2020 г.

г. Москва

31-444 

Резолютивная часть решения объявлена 25 июня 2020 года

Полный текст решения изготовлен 03 июля 2020 года

Арбитражный суд города Москвы в составе: судьи Пуловой Л.В., при ведении  протокола секретарем судебного заседания Саберовой Д.Ш., рассматривает в открытом судебном заседании дело по иску БАНК "ТРАСТ" (ПАО) (105066, МОСКВА ГОРОД, УЛИЦА СПАРТАКОВСКАЯ, 5, 1, , ОГРН: 1027800000480, Дата присвоения ОГРН: 15.08.2002, ИНН: 7831001567) 

к ответчику ООО "ПАРК ИМЕНИ ИВАНА ЯКУТОВА" (450015, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 03.02.2003, ИНН: 

<

***>)

третьи лица: 1 ООО "ФИНВЕСТОРГ - УФА" (450006, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 07.10.2002, ИНН: 

<

***>)

2 Администрацию городского округа города Уфа Республики Башкортостан (450098, 

<

...>);

3. Управление по государственной охране объектов культурного наследия Республики Башкортостан (450005, 

<

...>)

об обращении взыскания на заложенное имущество

с участием в судебном заседании:

от истца: ФИО2 по дов. №342/2019 от 21.06.2019г.

от ответчика: ФИО3 по дов. №б/н от 12.05.2020г.

от третьих лиц: не явились,  извещены

УСТАНОВИЛ:

Публичное акционерное общество Национальный банк "ТРАСТ" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Парк имени Ивана Якутова"  об обращении взыскания на принадлежащее ответчику на праве собственности и переданное в залог по договору об ипотеке (залоге недвижимости) N 04-09-33 от 25.08.2019 имущество и право аренды, указанное в пункте 2.1 указанного договора, в счет погашения задолженности общества с ограниченной ответственностью "ФИНВЕСТОРГ-УФА" по договору N 04-09 на открытие невозобновляемой кредитной линии от 30.04.2009 в размере 1 010 939 600, 66 руб.

В деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельного требования относительно предмета спора, участвует ООО"ФИНВЕСТОРГ-УФА".

Решением Арбитражного суда города Москвы от 08.07.2019, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 30.09.2019, исковые требования удовлетворены.

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 27.12.2019 указанные судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

 Дело рассматривается с учетом указаний суда кассационной инстанции.

При новом рассмотрении истец поддержал первоначально заявленные требования.

Судом к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора привлечены: Администрация городского округа города Уфа Республики Башкортостан, Управление по государственной охране объектов культурного наследия Республики Башкортостан.

Ответчик, третьи лица против удовлетворения иска возражали по доводам, изложенным в отзыве. Дело рассматривается в порядке ст. 156 АПК РФ в отсутствие представителей третьих лиц.

Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав представленные в материалы дела документы в порядке ст.ст.71,75 АПК РФ, суд  приходит к следующему.

Как установлено судом, между Инновационным строительным банком "Башинвест" (ООО), правопреемником которого является открытое акционерное общество "БИНБАНК" (кредитор) и ООО "ФИНВЕСТОРГ-УФА" (заемщик, ООО "ФИНВЕСТОРГ - УФА") был заключен кредитный договор на открытие невозобновляемой кредитной линии N 04-09 от 30.04.2009, по условиям которого в редакции дополнительных соглашений N 1 - 15 банк обязался предоставить заемщику денежные средства в форме невозобновляемой кредитной линии с лимитом выдачи в размере 613 000 000 руб. на срок до 31.12.2025 включительно с начислением процентов из расчета 15,5% годовых, а в случае возникновения просроченной ссудной задолженности - 28% годовых, а заемщик обязался возвратить кредит и уплатить проценты за пользование кредитом в порядке и сроки, установленные кредитным договором.

Банк во исполнение обязательств по кредитному договору предоставил заемщику кредит, что подтверждается выписками из лицевого счета заемщика, однако заемщик не исполнил обязательства по возврату суммы кредита и уплате процентов в установленный кредитным договором срок, в связи с чем по состоянию на 11.12.2018 образовалась задолженность в размере 599 905 714,90 руб. (основной долг) и 411 033 885,76 руб. (проценты за пользование кредитом).

11.12.2018 внеочередным собранием участников ООО "ФИНВЕСТОРГ - УФА" было принято решение о его ликвидации.

25.12.2014 между открытым акционерным обществом "БИНБАНК" (цедент) и открытым акционерным обществом "РОСТ БАНК", правопреемником которого является истец (цессионарий) был заключен договор уступки прав требования N 70/У, по условиям которого цедент передал истцу права требования исполнения обязательств по кредитному договору N 04-09 от 30.04.2009 к ООО "ФИНВЕСТОРГ - УФА", включая право на возврат кредита (в размере 599 905 714,90 руб.), уплату процентов за пользование кредитом (в размере 154 751 020,82 руб.), возмещение иных расходов кредитора.

ООО "ФИНВЕСТОРГ - УФА" было уведомлено о заключении договора цессии надлежащим образом.

В обеспечение надлежащего исполнения обязательств ООО "ФИНВЕСТОРГ - УФА" по кредитному соглашение N 04-09 от 30.04.2009 между открытым акционерным обществом "РОСТ БАНК", правопреемником которого является истец и ответчиком был заключен договор об ипотеке (залоге недвижимости) N 04-09-33 от 25.08.2016 (далее - договор залога), по условиям которого ответчик передает в залог банку принадлежащее ему имущество и права, перечень которых определен в пункте 2.1 договора залога: нежилое 2-этажное здание, общей площадью 460,2 кв.м., инв. №349696, лит.И, адрес объекта: 

<

...>, кадастровый номер 02:55:010540:356, начальная продажная стоимость объекта – 20 018 000 руб.; право аренды земельного участка общей площадью 90 678 кв.м., кадастровый номер 02:55:010549:293, адрес объекта: 

<

...>, начальная продажная стоимость объекта – 368 060 500 руб.

Согласно статье 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

Согласно пункту 1 статьи 334 ГК РФ в силу залога истец (кредитор) по обеспеченному залогом обязательству имеет право получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

По смыслу пункта 1 статьи 349 ГК РФ обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество.

Материалами дела подтверждено ненадлежащее исполнение обязательств заемщика по кредитному договору, что в силу закона является основанием для обращения взыскания на заложенное по договору залога имущества.

Вместе с тем, Администрация городского округа города Уфа Республики Башкортостан является собственником земельного участка, переданного ответчику по договору аренды N 2181-09 от 28.12.2009, заключенного между ответчиком и администрацией сроком с 22.10.2008 до 21.02.2055. 

Согласия на заключение договора об ипотеке права аренды земельного участка собственник не давал. 

Парк имени Ивана Якутова включен в перечень объектов культурного наследия регионального значения, 1903г.,1952г.,  на его территории расположена могила ФИО4, Братская могила красноармейцев, погибших за советскую власть, которые поставлены на государственную охрану в качестве памятников истории и объектов культурного наследия в соответствии с распоряжением Совета Министров  Башкирской АССР от 27.06.1989 №452 и зарегистрирован  под №021620508690005 в едином государственном реестре объектов культурного  наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации приказом Министерства культуры Российской Федерации от 14.10.2016 №44920-р. Приказом Управления от 13.04.2017г. №25 утверждены: границы территории, границы объекта, режим использования территории объекта.

Постановлением Правительства Республики Башкотостан от 02.10.2018 №486  утверждены границы зон охраны, режимы  использования земель и требования к  градостроительным регламентам в границах территории зон охраны объектов культурного наследия регионального значения: «Парк им. И.Якутова», расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Советский район, Парк  им. И.Якутова.

Согласно пункту 1 статьи 45 Закона N 73-ФЗ Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 73-ФЗ) работы по сохранению объекта культурного наследия проводятся на основании письменного разрешения и задания на проведение указанных работ, выданных соответствующим органом охраны объектов культурного наследия, и в соответствии с документацией, согласованной с соответствующим органом охраны объектов культурного наследия, в порядке, установленном пунктом 2 упомянутой статьи, и при условии осуществления указанным органом контроля за проведением работ.

Согласно пункту 7 статьи 48 Закона об объектах культурного наследия в случае, если к моменту заключения договора, предусматривающего передачу права собственности на объект культурного наследия, включенный в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, в отношении указанного объекта действует охранное обязательство, предусмотренное статьей 47.6 Закона об объектах культурного наследия, такой договор должен содержать в качестве существенного условия обязательство лица, у которого на основании такого договора возникает право собственности на указанное имущество, по выполнению требований, предусмотренных соответствующим охранным обязательством, порядок и условия их выполнения. В случае отсутствия в договоре данного существенного условия сделка является ничтожной. Копия охранного обязательства является неотъемлемой частью такого договора.

Однако,  договор залога N 04-09-33 от 25.08.2016 в нарушение закона не содержит условий сохранения объекта культурного наследия при его отчуждении.

Согласно статье 168 ГК РФ   сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке (пункт 1 статьи 3 Закона об ипотеке).

В силу норм пункта 1 статьи 50 Закона об ипотеке определено, что залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Положениями статьи 51 Закона об ипотеке установлен судебный порядок обращения взыскания на заложенное по договору ипотеки имущество.

Принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем: суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации; являющееся предметом ипотеки имущество, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя; способ реализации имущества, на которое обращается взыскание; начальная продажная цена заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом; меры по обеспечению сохранности имущества до его реализации, если таковые необходимы; особые условия проведения публичных торгов, в случае, если предметом ипотеки являются земельные участки (пункт 2 статьи 54 Закона об ипотеке.

Вместе с тем, в пункте 4 статьи 50 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации"  предусматривается, что при отчуждении объектов культурного наследия из государственной или муниципальной собственности новый собственник принимает на себя обязательства по сохранению объекта культурного наследия, которые являются ограничениями (обременениями) права собственности на данный объект и указываются в охранном обязательстве собственника объекта культурного наследия в соответствии со статьей 48 настоящего Федерального закона.

В статье 44 Основ законодательства Российской Федерации о культуре, утвержденных Верховным Советом Российской Федерации 09.10.1992 N 3612-1, определено, что культурное наследие народов Российской Федерации, в том числе культурные ценности, хранящиеся в фондах государственных и муниципальных музеев, архивов и библиотек, картинных галерей, в ассортиментных кабинетах предприятий художественной промышленности и традиционных народных промыслов, включая помещения и здания, где они расположены, не подлежат приватизации.

Приватизация других объектов культуры допускается в порядке, устанавливаемом законодательством Российской Федерации при условии: сохранения культурной деятельности в качестве основного вида деятельности; сохранения профильных услуг; организации обслуживания льготных категорий населения; обеспечения сложившегося числа рабочих мест и социальных гарантий работникам (на срок до одного года).

В Указе Президента Российской Федерации от 26.11.1994 N 2121 "О приватизации в Российской Федерации недвижимых памятников истории и культуры местного значения" также содержится требование о приватизации объектов, являющихся памятниками истории и культуры местного значения с обязательным условием их содержания новыми собственниками в надлежащем порядке в соответствии с требованиями охранного 7 обязательства, оформляемого в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

Таким образом, поскольку предметом настоящего спора является имущество, относящееся к объектам культурного наследия регионального значения, при передаче в залог спорного недвижимого имущества в содержание договора необходимо включить условия о порядке реализации имущества, предусматривающие возникновение у потенциального собственника памятника истории и культуры определенных специфичностью объекта обязанностей по сохранению, содержанию и использованию недвижимого памятника истории и культуры.

Между тем, условия договора залога не соответствуют указанным правовым нормам в той мере, в какой они позволяли бы в случае обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество совершать сделки по его отчуждению с соблюдением особых условий его использования и обеспечения сохранности.

При этом статьи 54 и 56 Закона об ипотеке предусматривают проведение публичных торгов только в форме аукциона в отношении заложенных объектов недвижимого имущества, то есть такой форме торгов, где единственным условием для определения победителя является предложенная им наибольшая сумма выкупа имущества. Возможность проведения торгов в форме аукциона или конкурса предусматривается только для жилых помещений и земельных участков (статьи 68, 78 Закона об ипотеке).

Однако доказательств достижения сторонами договора соглашения об иных условиях реализации предмета залога, а именно об условиях сохранения объекта культурного наследия при его отчуждении, в материалы дела не представлено.

Отсутствие в договоре об ипотеке положений, обременяющих право потенциального собственника, осуществлять строго определенные мероприятия в отношении памятника истории и культуры, способно привести к изменению его качественных характеристик на не соответствующие требованиям законодательства о культуре.

Кроме того, в соответствии с пунктом 3 статьи 6 Закона об ипотеке решения о залоге недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и не закрепленного на праве хозяйственного ведения, принимаются Правительством Российской Федерации или правительством (администрацией) субъекта Российской Федерации.

В договоре о залоге должны были быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. В нем должно также содержаться указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество (пункт 1 статьи 339 ГК РФ). Из спорного договора следует, что данная сделка заключена в отсутствие решения Правительства Республики Башкортостан, предусмотренного пунктом 3 статьи 6 Закона об ипотеке.

Следовательно, договор залога заключен в отсутствие соответствующего решения органа государственной власти, представляющего интересы Республики Башкортостан как собственника публичного образования, то есть с нарушением пункта 3 статьи 6 Закона об ипотеке.

При таких обстоятельствах, оснований для удовлетворения исковых требований у суда не имеется.

Расходы по уплате госпошлины распределяются на ответчиков  в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь ст. ст. 309-310, 330, 334, 349, 350, 809-811, 819 ГК РФ, ст. ст. 65, 110, 167-171, 180 -181 АПК РФ, суд   

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья                            Л.В. Пулова