АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-25210/2023

г. Краснодар

08 февраля 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 29 января 2025 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 08 февраля 2025 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Авдяковой В.А. и Епифанова В.Е., при ведении протокола помощником судьи Зубко А.Н., с участием в судебном заседании от истца – администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (ОГРН 

<

***>) – ФИО1 (доверенность от 22.11.2024), от ответчика – индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 

<

***>) – ФИО3 (доверенность от 05.07.2023), от Прокуратуры Краснодарского края – ФИО4 (удостоверение), в отсутствие третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Южного Межрегионального управления Федеральной службы по надзору в сфере природопользования, Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, Кубанского бассейнового водного управления Федерального агентства водных ресурсов, ФИО5, ФИО6, а также ФИО7, извещенных о времени и месте судебного заседания путем размещения информации на сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационные жалобы ФИО5 и ФИО7 на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 31.05.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.08.2024 по делу № А32-25210/2023, установил следующее.

Администрация муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (далее – администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к ИП ФИО2 (далее – предприниматель) с исковыми требованиями о расторжении договора аренды от 29.06.2009 № 4900771268 о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0132004:392 площадью 33 021 кв. м, расположенного по адресу: край Краснодарский, г. Сочи, Лазаревский район; с указанием, что решение суда является основанием для погашения Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее – управление Росреестра) регистрационной записи от 07.10.2019 № 23:49:0132004:392-23/050/2019-5 об обременении в виде договора аренды от 29.06.2009 № 4900771268 в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН); а также основанием для погашения управлением Росреестра регистрационной записи от 06.12.2021 № 23:49:0132004:392-23/262/2021-8 об обременении в виде субаренды от 08.11.2018 № 01/392.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (далее – территориальное управление), управление Росреестра, Южное Межрегиональное управление Федеральной службы по надзору в сфере природопользования, Прокуратура Краснодарского края (далее – прокуратура), Кубанское бассейновое водное управление Федерального агентства водных ресурсов (далее – водное управление), ФИО5, ФИО6

Решением от 31.05.2024 признано отсутствующим зарегистрированное в ЕГРН право собственности муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края и обременение в виде аренды в пользу предпринимателя на часть земельного участка с кадастровым номером 23:49:0132004:392, занятую водным объектом общего пользования (руслом реки Буу), площадью 2080 кв. м (приведены координаты); в удовлетворении требования о расторжении договора аренды от 29.06.2009 № 4900771268 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0132004:392, с указанием, что решение суда является основанием погашения в ЕГРН управлением Росреестра регистрационной записи от 07.10.2019 № 23:49:0132004:39223/050/2019-5 об обременении в виде договора аренды от 29.06.2009 № 4900771268, а также регистрационной записи от 06.12.2021 № 23:49:0132004:392-23/262/2021-8 об обременении в виде субаренды от 08.11.2018 № 01/392 – отказано; указано, что решение суда является основанием для внесения изменений в сведения ЕГРН о площади и координатах границ земельного участка с кадастровым номером 23:49:0132004:392, путем исключения из площади данного участка 2080 кв. м, занятой водным объектом общего пользования (руслом реки Буу), в соответствии с приведенными координатами. Суд первой инстанции установил, что предприниматель использует земельный участок для осуществления растениеводства (организации питомника), что подтверждается заключениями специалистов от 01.07.2023, от 09.01.2024, актами осмотра от 06.07.2023 департамента по охране окружающей среды, лесопаркового сельского хозяйства и промышленности администрации города Сочи и от 06.03.2024 отдела земельного контроля по Лазаревскому району управления муниципального земельного контроля администрации, с участием специалистов отдела сельского хозяйства департамента по охране окружающей среды, лесопаркового сельского хозяйства и промышленности администрации, помощника прокурора Лазаревского района города Сочи, отдела государственного надзора в области использования и охраны водных объектов, атмосферного воздуха и земельного надзора по Краснодарскому краю Южного Межрегионального управления Росприроднадзора и предпринимателя. Данные документы подтверждают, что территория спорного земельного участка используется для размещения питомника в целях производства декоративных культур, что соответствует целевому назначению и разрешенному использованию земельного участка – сельскохозяйственное производство. Строительные работы на земельном участке не ведутся, доступ к водному объекту свободен, водный объект – русло реки Буу предприниматель не использует. Основную площадь спорного участка занимают финиковые пальмы, пальмы Вашингтония, Бутия, растения для бордюров и живых изгородей. Результаты осмотра и обследования участка подтверждены фототаблицами в заключении дендролога от 01.07.2023. В соответствии с пунктами 1.0 и 1.1 Классификатора видов разрешенного использования земельных участков, утвержденного приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 01.09.2014 № 540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков» (далее – приказ № 540), с изменениями от 04.02.2019, растениеводство, т.е. осуществление хозяйственной деятельности, связанной с выращиванием сельскохозяйственных культур, относится к сельскохозяйственному использованию. Довод истца о нарушении ответчиком условий договора тем, что часть земельного участка вдоль берега реки Буу заросла кустарниками, отклонен судами, поскольку само по себе наличие кустарников в границах арендуемого участка не относится к существенным нарушениям условий договора аренды. Администрацией не представлено доказательств существенного зарастания, более чем на 50% от территории спорного земельного участка, сорной растительностью, которые бы соответствовали критериям, установленным постановлениями Правительства Российской Федерации от 23.04.2012 № 369 «О признаках неиспользования земельных участков с учетом особенностей ведения сельскохозяйственного производства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности в субъектах Российской Федерации» (далее – постановление № 369) и 18.09.2020 № 1482 «О признаках неиспользования земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения по целевому назначению или использования с нарушением законодательства Российской Федерации» (далее – постановление № 1482). Таким образом, основания для расторжения долгосрочного договора аренды применительно к обстоятельствам дела отсутствуют. Река и полоса общего пользования вдоль реки (береговая полоса) в сельскохозяйственной деятельности предпринимателем не используются. Согласно акту визуального осмотра от 06.03.2024 с фотоматериалами река Буу и территория вдоль реки свободны, фактически не используются, доступ к реке открыт. Кроме того, в границах спорного земельного участка расположены воздушные линии электропередачи 2-х цепная ВЛ-220 кВ – заход на подстанцию 220 кВ «Дагомыс», с кадастровым номером 23:49:0000000:7786 и Первая очередь ВЛ-500 кВ «Центральная-Псоу (Адлер)», с кадастровым номером 23:43:0000000:12905. В соответствии с письмом Прокуратуры Краснодарского края от 22.11.2022 № Отв-07/1-333-22/61 факты забора (изъятия) водных ресурсов из реки Буу предпринимателем не нашли своего подтверждения. В соответствии с заключением специалистов ФИО8 (кадастровый инженер) и ФИО9 (землеустроитель) от 09.01.2024 первоначально часть территории земельного участка с кадастровым номером 23:49:0132004:392 площадью 1,4 га занята малопродуктивным выгоном совхоза, в связи с необходимостью обеспечения рабочей силой строящегося тепличного комбината совхоза «Черноморец» в селе Верхнее Буу на указанной территории разрешено строительство домов жилого микрорайона «Союзсибэнерго». В настоящее время на территории спорного земельного участка расположен питомник, в котором ведется деятельность по выращиванию субтропических растений, возведены теплицы, представляющие собой сборно-разборные конструкции свайного типа. Помимо тепличного комплекса на участке имеются вспомогательные объекты (стан бригады, гараж для хранения инвентаря и стоянки трактора). Ранее на берегу реки Буу располагалась ограда, о чем свидетельствуют столбы, секции которой на данный момент сняты. В месте, где перепад высот составляет более 5 метров и заканчивается обрывом, оставлена ограда с вертикальной бетонной водозащитной плитой по левому берегу реки, которая в данном случае выполняет защитную функцию и призвана исключить падение с высоты. Правый берег реки не огорожен, доступ свободный, полоса общего пользования не используется. Хозяйственная деятельность в пойме реки и полосе общего пользования не ведется, оба берега реки не имеют ограждений, препятствующих доступу к водотоку. Также специалистами на основании совмещения границ земельного участка с ортофотопланами 2002, 2007 годов сделан вывод о том, что капитальные строения на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0132004:392 на 2002, 2007 годы и на момент обследования являются одними и теми же объектами. Относительно нарушения пункта 5.3.1 договора (отсутствие согласия арендодателя на передачу земельного участка в субаренду) суды указали, что часть земельного участка передана в субаренду по договору от 08.11.2018 № 01/392 предыдущим арендатором земельного участка (ООО «СБФ Логистик»), ввиду чего оснований для признания предпринимателя допустившим существенное нарушение договора аренды не имеется, учитывая, что о наличии субаренды части земельного участка администрация осведомлена с ноября 2018 года, с иском о признании данной сделки недействительной администрация не обратилась. Включение в состав земельного участка части водного объекта (части русла реки Буу) и береговой полосы реки также не могут служить основанием расторжения договора аренды и аннулирования записи об аренде всего земельного участка, поскольку предприниматель не осуществлял формирование спорного земельного участка в такой конфигурации и площади, приобрел право аренды по сделке уступки прав и обязанностей арендатора земельного участка. Нахождение спорного земельного участка в зоне с особыми условиями использования территории – водоохранной зоне реки Буу, в границах зон с особыми условиями использования территории «Водоохранная зона реки Буу на участке от с. В. Буу муниципального образования город-курорт Сочи до устья», «прибрежная защитная полоса реки Буу на участке от с. В. Буу», «Зона затопления территории с. В. Буу при половодьях и паводках», «зона подтопления территории с. В. Буу» не является основанием для расторжения договора аренды или признания него недействительной сделкой, однако, накладывает на арендатора такого участка дополнительные ограничения, связанные с публично-правовым режимом данных территориальных зон. Вместе с тем, водный объект общего пользования в виде русла, покрытого водной гладью, не может быть предметом договора аренды земельного участка. Поскольку арендные отношения между администрацией и предпринимателем в отношении русла реки Буу, относящегося в силу закона к федеральной собственности, который не мог выступать предметом договора аренды земельного участка, не возникли, суды указали на отсутствие права аренды ответчика на часть земельного участка, фактически представляющую собой русло реки Буу. В целях правовой определенности суд также признал отсутствующим право собственности муниципального образования город-курорт Сочи на часть земельного участка, занятую руслом реки Буу (статья 8 Водного кодекса Российской Федерации; далее – Водный кодекс). Поскольку факт наложения спорного земельного участка на русло водного объекта федерального уровня собственности установлен, суды применили положения статьи 180 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) о недействительности части сделки (площадь пересечения 2080 кв. м) в соответствующих координатах. При рассмотрении иска о расторжении договора суд вправе самостоятельно квалифицировать сделку как недействительную (полностью либо в части) вне зависимости от истечения исковой давности. При этом недействительные (ничтожные) договоры не могут быть расторгнуты.

Не согласившись с судебным решением, ФИО5 и ФИО7 обжаловали его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс).

Постановлением апелляционного суда от 16.08.2024 решение от 31.05.2024 оставлено без изменения; производство по апелляционной жалобе ФИО7 прекращено на основании пункта 1 части 1 статьи 150 Кодекса. Апелляционный суд поддержал выводы суда первой инстанции, указав на недоказанность факта ограничения арендатором земельного участка доступа к береговой полосе общего пользования. Имеющийся на части территории участка забор является необходимой мерой для обеспечения охраны здоровья и жизни неограниченного круга лиц, поскольку согласно фотоматериалам и заключениям специалистов высота берега составляет около 4 м, в результате подмыва берега во время паводков берегоукрепление разрушено, наблюдаются съехавшие в реку плиты и обломки бетонных конструкций. При этом забор не является сплошным, имеет калитки, которые не запираются, доступ к водному объекту не ограничен. Объекты, используемые ответчиком в сельскохозяйственной деятельности, не являются стационарными и не препятствуют доступу к водоему. Относительно расположенных на территории участка многоквартирных жилых домов № 61, 63, 65 апелляционный суд указал, что, предприниматель получил участок в аренду в фактических границах, согласно сложившемуся порядку землепользования. Аналогично, в отношении наличия на участке воздушных линий электропередачи суды указали, что никакого строительства ответчик не осуществлял. Довод о нахождении во владении предпринимателя дороги общего пользования отклонен как опровергнутый материалами дела, в частности, постановлением администрации от 17.03.2023 № 710 «Об установлении публичного сервитута для обеспечения прохода и проезда к жилым домам, расположенным по улице Октемберянская», подтверждающим осведомленность органов местного самоуправления о сложившемся порядке землепользования на спорном земельном участке. Прекращая производство по жалобе ФИО7, апелляционный суд признал, что судебное решение напрямую не затрагивает права и обязанности данного лица.

В кассационной жалобе ФИО5 просит решение от 31.05.2024 и постановление апелляционного суда от 16.08.2024 отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме, указывая, что судами не дана оценка актам обследования от 19.03.2024, 25.07.2023 и 05.10.2023, подтверждающим отсутствие доступа к береговой линии реки Буу. Выводы судов о том, что из части земельного участка ответчика необходимо исключить сформированное русло реки Буу и нахождение воды, основаны на ошибочном понимании водного законодательства. Для определения 20 метровой территории общего пользования необходимо произвести замеры русла реки, после осуществить отступление от русла реки еще на 20 метров, т.е. от фактической границы водного объекта, и только после – исключать из состава земельного участка площадь, занятую водным объектом, и 20 метровую береговою линию. Из заключений специалистов от 01.07.2023 и 09.01.2024 усматривается исключение из состава спорного участка русла р. Буу; названная схема с каталогом координат не определяет ширину 20 метровой береговой линии. Отсутствие свободного доступа к 20 метровой береговой полосе общего пользования подтверждается актами обследования от 19.03.2024, 25.07.2023 и 05.10.2023, и свидетельствует о нарушении прав ФИО5 Право администрации на спорный земельный участок возникло 08.10.2012, администрация не формировала участок, следовательно, не знала о расположении на нем иных объектов, в числе которых многоквартирные дома. Без согласования с собственниками помещений многоквартирных домов в 2009 году установлены границы земельного участка с кадастровым номером 23:49:0132004:392, о чем жителям стало известно в 2021 году. Суд при рассмотрении дела вышел за пределы требований администрации, приняв решение, не связанное с предметом и основанием иска. Фактически перед судом стоял вопрос о расторжении договора аренды земельного участка; о признании отсутствующим права собственности администрации на часть земельного участка, занятую водным объектом руслом реки Буу, вопрос на обсуждение не выносился. Кроме того, апелляционный суд незаконно взыскал с ФИО5 государственную пошлину в размере 2850 рублей.

В кассационной жалобе ФИО7 также просит решение от 31.05.2024 и постановление апелляционного суда от 16.08.2024 отменить, привлечь ее к участию в деле в качестве третьего лица, указывая, что затрагиваются ее права (интересы) как жителя с. Верхнее Буу г. Сочи на беспрепятственный доступ к 20 метровой береговой линии общего пользования, который ограничил предприниматель, осуществив возведение металлического забора и капитальных строений. Отсутствие свободного доступа к 20 метровой береговой полосе общего пользования подтверждается актами обследования с приложением фотоматериалов, проведенного советом ТОС «Верхнее Буу» от 19.03.2024, 25.07.2023 и 05.10.2023, из которых следует, что часть спорного участка является территорией общего пользования, доступ для неограниченного круга лиц отсутствует. Наличие нескольких открытых проходов в заборе не свидетельствует о свободном доступе неограниченного круга лиц, поскольку проходы оборудованы дверями с замками, что позволяет ограничить доступ в любое время. Также на исследуемом земельном участке расположены муниципальные опоры уличного освещения, которые используются предпринимателем в личных целях. Отказывая в назначении судебной землеустроительной экспертизы, суд указал, что на депозитный счет суда не внесены денежные средства для ее проведения. При этом оставлено без внимания, что ФИО7 к участию в деле не привлечена.

В дополнении к жалобе ФИО7 также указывает, что в 1985 году при строительстве многоквартирных домов № 61, 65, 63 для работников ПМК № 1 «Уралэнергострой» на придомовой территории установлено три пожарных гидранта, которые функционировали до 2020 года. Однако в 2021 году предприниматель данные пожарные гидранты уничтожил и построил тепличный комплекс, прямо под линиями электропередачи (ЛЭП), в предпринимательских целях. Вывод судов о наличии свободного доступа к 20 метровой береговой линии опровергается материалами дела.

В отзывах на кассационную жалобу администрация и предприниматель просят оставить судебные акты без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения, считая выводы судов соответствующими фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам.

Определением от 24.12.2024 судебное разбирательство по кассационным жалобам откладывалось до 29.01.2025 до 16 часов 20 минут; в назначенное время рассмотрение жалоб продолжено.

В судебном заседании представители предпринимателя, администрации и прокурор возражали против удовлетворения кассационных жалоб, представили справку от 15.01.2025 Росприроднадзора, подготовленную по результатам совместного осмотра, из которой следует, что проход к водному объекту свободен.

Иные участвующие в деле лица явку в кассационный суд не обеспечили, извещены согласно статьям 121, 123 Кодекса. Судебное разбирательство проведено в порядке части 3 статьи 284 Кодекса.

В удовлетворении ходатайства ФИО7 о привлечении нее к участию в деле качестве третьего лица суд округа отказывает, с учетом разъяснений, приведенных в пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции», согласно которым в суде кассационной инстанции не применяется правило о вступлении в дело третьих лиц (статьи 50, 51 Кодекса).

Изучив материалы дела, выслушав присутствующих участников судебного процесса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа приходит к следующему.

Как видно из материалов дела, территориальное управление и ЗАО «Сады Кубани» на основании распоряжения от 29.05.2009 № 489-р «О разделе земельного участка, находящегося в собственности Российской Федерации, с кадастровым номером 23:49:00000000:0090», заключили договор аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, от 29.06.2009 № 7700001268, по которому в аренду предоставлен земельный участок с кадастровым номером 23:49:0132004:392 общей площадью 33 021 кв. м, расположенный по адресу: г. Сочи, Лазаревский район, для сельскохозяйственного использования, сроком до 26.06.2056.

Распоряжением территориального управления от 21.09.2011 № 502-р земельный участок с кадастровым номером 23:49:0132004:392 площадью 33 021 кв. м передан в соответствии с Федеральным законом от 03.12.2008 № 244-ФЗ «О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменения в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях"» (далее – Закон № 244-ФЗ) из федеральной в муниципальную собственность города-курорта Сочи.

В связи с государственной регистрацией права муниципальной собственности между администрацией (арендодатель) и ООО «СБФ Логистик» (арендатор) заключено дополнительное соглашение от 08.10.2012 № 1 к договору аренды от 29.06.2009 № 7700001268.

23 января 2012 года между ЗАО «Сады Кубани» и ООО «СБФ Логистик» заключен договор об уступке прав и обязанностей по договору аренды от 29.06.2009 № 7700001268.

28 сентября 2019 года между ООО «СБФ Логистик» и предпринимателем заключен договор об уступке прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка от 29.06.2009 № 4900771268.

В ходе осмотра земельного участка сотрудники Росприроднадзора установили, что проход к поверхностному водному объекту – реке Буу частично прегражден: с одной стороны установлен забор с калиткой, который примыкает к реке Буу; калитка открыта, проход к водному объекту свободен; с другой стороны проход к реке Буу свободный, однако, порос густой растительностью. Арендатором не соблюдены требования природоохранного законодательства в части обеспечения свободного доступа граждан к береговой полосе водного объекта реки Буу. В этой связи Росприроднадзором объявлено предостережение о недопустимости нарушения обязательных требований.

Департамент имущественных отношений администрации в адрес арендатора направил претензию от 20.12.2022 № 18730/02.01-31 с требованием о необходимости устранения выявленных нарушений в 15-дневный срок.

Поскольку нарушения не устранены, в адрес арендатора направлена претензия от 01.03.2023 № 2349/02.01-45 с предложением расторгнуть договор аренды.

Неурегулирование спора в досудебном порядке послужило основанием обращения администрации в арбитражный суд.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 данного кодекса).

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора (пункт 1 статьи 420, пункт 1 статьи 421 Гражданского кодекса).

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков (статья 606, пункт 1 статьи 610, пункты 1, 3 статьи 615 Гражданского кодекса).

Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Наряду с указанными в пункте 1 статьи 46 Земельного кодекса основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего кодекса (пункт 2 статьи 46).

Договор аренды подлежит прекращению, в частности, в том случае, когда арендатор использует земельный участок не по целевому назначению или если его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинению вреда окружающей среде (подпункт 1 пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса).

Расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункты 1, 2 статьи 450 Гражданского кодекса).

Требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок (пункт 1 статьи 452 Гражданского кодекса).

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначением имущества, либо существенно ухудшает имущество (пункт 1 статьи 619 Гражданского кодекса).

Согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса, если иное не предусмотрено данным кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» даны разъяснения по применению арбитражными судами указанной правовой нормы, которым предписано руководствоваться следующим. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса, статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка. Арендодатель должен представить суду доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

В пункте 12 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации(далее – Градостроительный кодекс) территории общего пользования определены как территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары).

На основании части 11 статьи 35 Градостроительного кодекса в состав зон рекреационного назначения могут включаться зоны в границах территорий, занятых городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озерами, водохранилищами, пляжами, береговыми полосами водных объектов общего пользования, а также в границах иных территорий, используемых и предназначенных для отдыха, туризма, занятий физической культурой и спортом.

В силу части 6 статьи 6 Водного кодекса полоса земли вдоль береговой линии (границы водного объекта) водного объекта общего пользования (береговая полоса) предназначается для общего пользования. Ширина береговой полосы водных объектов общего пользования составляет двадцать метров, за исключением береговой полосы каналов, а также рек и ручьев, протяженность которых от истока до устья не более чем десять километров.

Согласно пункту 4 статьи 39.8 Земельного кодекса договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах береговой полосы водного объекта общего пользования, заключается при условии обеспечения свободного доступа граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе.

В силу части 1 статьи 65 Кодекса каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Исследовав и оценив в порядке статьи 71 Кодекса представленные доказательства, суды не усмотрели оснований для расторжения долгосрочного договора аренды ввиду недоказанности истцом существенного нарушения условий договора от 29.06.2009 № 4900771268. Суды констатировали, что земельный участок с кадастровым номером 23:49:0132004:392 используется в целях растениеводства (питомник). Строительные работы на земельном участке не ведутся, доступ к водному объекту свободен, водный объект – русло реки Буу предприниматель не использует. Основную площадь спорного участка занимают финиковые пальмы, пальмы Вашингтония, Бутия, растения для бордюров и живых изгородей. В соответствии с пунктами 1.0 и 1.1 Классификатора видов разрешенного использования земельных участков, утвержденного приказом № 540, с изменениями от 04.02.2019, растениеводство, т.е. осуществление хозяйственной деятельности, связанной с выращиванием сельскохозяйственных культур, относится к сельскохозяйственному использованию. Администрацией не представлено доказательств существенного зарастания, более чем на 50% от территории спорного земельного участка, сорной растительностью, которые бы соответствовали критериям, установленным постановлениями Правительства Российской Федерации № 369 и 1482. Вместе с тем, водный объект общего пользования не может быть предметом договора аренды земельного участка. Поскольку арендные отношения между администрацией и предпринимателем в отношении русла реки Буу, относящегося в силу закона к федеральной собственности, не возникли, суды указали на отсутствие права аренды ответчика на часть земельного участка с кадастровым номером 23:49:0132004:392, фактически представляющую собой русло реки Буу. В целях достижения правовой определенности суд первой инстанции, поддержанный апелляционной коллегией, признал отсутствующим право собственности муниципального образования город-курорт Сочи на часть земельного участка, занятую руслом реки Буу (статья 8 Водного кодекса). Поскольку факт наложения спорного земельного участка на русло водного объекта федеральной собственности установлен, суды применили положения статьи 180 Гражданского кодекса о недействительности части сделки (площадь пересечения 2080 кв. м), приведя соответствующие координаты. При рассмотрении иска о расторжении договора суд вправе самостоятельно квалифицировать сделку как недействительную (полностью либо в части) вне зависимости от истечения исковой давности. При этом недействительные (ничтожные) договоры не могут быть расторгнуты, что отражено в обжалуемых судебных актах.

Доводы ФИО5 о незаконном взыскании судом апелляционной инстанции государственной пошлины в размере 2850 рублей за рассмотрение апелляционной жалобы, отклоняются судом округа ввиду несостоятельности. Как видно из материалов дела, предметом рассмотрения судов являлся неимущественный спор. Размер государственной пошлины при подаче апелляционной (кассационной) жалоб на судебный акт, принятый по результатам рассмотрения заявления об оспаривании сделки, определяется по правилам подпункта 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации (редакция, действующая на дату подачи апелляционной  жалобы) и составляла 50 процентов размера государственной пошлины, подлежащей уплате при подаче искового заявления неимущественного характера, то есть 3000 рублей. Поскольку при подаче жалобы ФИО5 уплачена государственная пошлина в размере 150 рублей (чек по операции от 12.06.2024), апелляционный суд на основании статьи 110 Кодекса довзыскал в доход федерального бюджета 2850 рублей.

Прекращая производство по апелляционной жалобе ФИО7 на решение от 31.05.2024, поданной в порядке статьи 42 Кодекса, применительно к пункту 1 части 1 статьи 150 Кодекса, суд апелляционной инстанции исходил из того, что ФИО7 не является лицом, участвующим в деле, имеющим право на обжалование судебного акта по рассматриваемому спору. Из содержания решения 31.05.2024 не усматривается, что оно принято о правах и обязанностях данного лица.

В силу части 2 статьи 287 Кодекса установление фактических обстоятельств дела, исследование и оценка доказательств является прерогативой судов первой и апелляционной инстанций. Материалы дела изучены судами полно, всесторонне и объективно, изложенные в обжалованных судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам спора и нормам права.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 288 Кодекса безусловным основанием для отмены обжалуемых решения и апелляционного постановления, суд округа не установил.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 31.05.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.08.2024 по делу № А32-25210/2023 оставить без изменения, кассационные жалобы – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке статьи 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

И.В. Сидорова

Судьи

В.А. Авдякова

В.Е. Епифанов