АРБИТРАЖНЫЙ  СУД

НИЖЕГОРОДСКОЙ  ОБЛАСТИ

 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А43-17087/2022

Нижний Новгород                                  03 июля 2023 года

Резолютивная часть решения объявлена 20.06.2023.

Полный текст решения изготовлен 03.07.2023.

Арбитражный суд Нижегородской области в составе

судьи Назаровой Татьяны Николаевны (шифр 12-463)

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1  

с участием представителей

от истца: ФИО2 (доверенность от 29.05.2023)  и

ФИО3 (доверенность от 10.04.2023),

от ответчика: ФИО4 и ФИО5 (доверенности от 21.12.2022) 

рассмотрел в открытом судебном заседании дело

по иску общества с ограниченной ответственностью "Акватория развлечений" 

(ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) 

к Министерству имущественных и земельных отношений 

Нижегородской области (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) 

о внесении изменений в договор аренды и взыскании неосновательного обогащения

и по встречному иску о взыскании неустойки,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Акватория развлечений" (далее – ООО "Акватория развлечений", Общество) обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Министерству имущественных и земельных отношений Нижегородской области (далее – Министерство) о внесении изменений в договор от 01.06.2020 № 18-6008г аренды земельного участка с кадастровым номером 52:18:0070184:12 в части, касающейся порядка расчета и размера арендной платы, а также о взыскании 5 383 555 рублей 41 копейки неосновательного обогащения с 12.08.2020 по 31.12.2021.

Определением суда от 07.06.2023 настоящее дело объединено для совместного рассмотрения с делом №А43-12488/2023 по иску Министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области к обществу с ограниченной ответственностью «Акватория Развлечений» о взыскании 816 рублей 51 копейки неустойки, начисленной с 21.01.2021 по 02.03.2023 по договору аренды земельного участка от 01.06.2020 № 18-6008г.

Исковые требования основаны на статьях 309, 310, 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, статье 27 Земельного кодекса Российской Федерации и мотивированы внесением арендатором платы по договору аренды от 01.06.2020 № 18-6008г земельного участка с кадастровым номером 52:18:0070184:12 в большем размере, чем предусмотрено действующим законодательством.

В судебном заседании представители истца поддержали уточненные исковые требования, возражают против удовлетворения встречных исковых требований. 

Представители ответчика в судебном заседании иск не признают, поддержали встречные исковые требования, отозвали ходатайство о назначении судебной экспертизы.

Изучив материалы дела и заслушав полномочных представителей сторон, арбитражный суд пришел к следующему.

Как видно из документов, между Министерством имущественных и земельных отношений Нижегородской области (арендодатель) и ООО "Акватория развлечений" (арендатор) 01.06.2020 заключен договор аренды № 18-6008г земельного участка, площадью 8300.00 +/- 32.00 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, расположенного по адресу: Нижегородская область, город Нижний Новгород, Советский район, проспект Гагарина (между АЗС "Лукойл" и парком "Швейцария"), кадастровый номер 52:18:0070184:12.

По генеральному плану города Нижнего Новгорода, утвержденному постановлением Городской Думы города Нижнего Новгорода от 17.03.2010 № 22, земельный участок расположен в границах санитарного разрыва вдоль стандартных маршрутов взлета и посадки воздушных судов (ПАО "Международный аэропорт Нижний Новгород", зона "А (пункт 1.1. договора).

Земельный участок предоставляется для использования с целью предпринимательства (пункт 1.3 договора).

Срок окончания аренды 01.06.2069 (пункт 2.1 договора). 

Участок передан по акту приема-передачи от 01.06.2020.

Пунктом 4.1 договора установлено, что годовая арендная плата за участок начисляется согласно Приложению № 3 "Расчет арендной платы", являющемуся неотъемлемой частью настоящего договора.

Согласно пункту 4.3 договора арендатор своевременно, ежемесячно не позднее 20 числа текущего месяца, перечисляет арендную плату за текущий месяц на счет Управления Федерального казначейства по Нижегородской области.

В соответствии с Приложением № 4 расчет арендной платы должен осуществляться по следующей формуле:

А = Кадастровая стоимость * Кври * Ки, где

А - годовой размер арендной платы,

Кври - коэффициент вида разрешенного использования земельных участков,

Ки - коэффициент индексации.

Размер ежемесячной арендной платы, рассчитанной по указанной формуле, в 2020 году составил 239 990 рублей 37 копеек, в 2021 году – 457 332 рубля 96 копеек.

На арендуемом земельном участке расположено здание с кадастровым номером 52:18:0070184:70, принадлежащее Обществу на праве собственности.

Истец посчитал, что арендованный земельный участок ограничен в обороте, так как находится в границах зоны санитарной охраны источников водоснабжения (II пояс) и что размер ежемесячной арендной платы по договору с 12.08.2017 (дата введения в действие принципа № 7 постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582), не могла превышать 1,5 процента от кадастровой стоимости земельного участка, а арендатор оплатил сумму превышающую данный размер, поэтому направил арендодателю претензию с требованиями внести изменения в договор аренды от 01.06.2020 № 18-6008г в части порядка расчета арендной платы, осуществить перерасчет арендной платы с 01.01.2022 и рассмотреть вопрос о возврате неосновательного обогащения с 12.08.2020 по 31.12.2021 в размере 5 383 555 рублей 28 копеек, а также возврате 1 120 252 рубля 15 копеек неосновательного обогащения с 01.01.2022 по 31.03.2022 и до момента дополнительного соглашения о внесении изменений в договор аренды в части изменения порядка расчета арендной платы.

Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество за счет другого лица, обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (пункт 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации). При этом неосновательно полученной за пользование имуществом может считаться только та часть уплаченных пользователем денежных средств, которая превышает размер причитающегося собственнику имущества возмещения.

В силу статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации (пункт 1). Если иное не установлено данным кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации (подпункт 2 пункта 3).

Правительством Российской Федерации принято постановление от 16.07.2009 № 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации", действующее с 04.08.2009 (далее – Постановление № 582).

С учетом единства экономического пространства и правовой системы Российской Федерации, нашедшие отражение в Постановлении № 582 принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены.

Принцип 7, утвержденный названным постановлением Правительства Российской Федерации предусматривает, что арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется исходя из принципа наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.

В соответствии с подпунктом 14 пункта 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей до 27.02.2022, ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки, находящиеся в первом и втором поясах зон санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения.

В пункте 9 Методики расчета арендной платы за земельные участки, расположенные на территории городского округа город Нижний Новгород, находящиеся в собственности Нижегородской области и государственная собственность на которые не разграничена, утвержденной Постановлением Правительства Нижегородской области от 04.05.2016 № 247, предусмотрено, что в отношении земельного участка, предоставленного в аренду собственнику зданий, сооружений, право которого на приобретение в собственность земельного участка ограничено законодательством Российской Федерации, арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается в размере 1,5 процента, но не выше размера земельного налога, установленного в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.

Нахождение земельного участка с кадастровым номером 52:18:0070184:12 в границах зоны санитарной охраны источников водоснабжения (II пояс) подтверждается градостроительным планом земельного участка № РФ-52-2-01-0-00-2022-А684, выданным 22.03.2022 ГБУ Нижегородской области «Институт развития агломерации Нижегородской области», приказом Министерства экологии и природных ресурсов Нижегородской области от 17.07.2020 № 319-306/20П/од "Об установлении зон санитарной охраны водопроводных станций АО "Нижегородский водоканал" Малиновая гряда и Слудинская, расположенных на реке Оке в Нижегородской области, городском округе город Нижний Новгород".

С учетом прямого указания в законе данный земельный участок в спорный период являлся ограниченным в обороте, в связи с чем арендная плата за пользование таким участком не могла превышать земельного налога, установленного в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.

Согласно пункту 2 постановления Городской Думы города Нижнего Новгорода от 28.10.2005 № 76 "О земельном налоге" размер земельного налога на земельные участки, не специально не оговоренные в данном пункте (прочие земельные участки) составил 1,5 процента от кадастровой стоимости участка.

В соответствии с решением Нижегородского областного суда от 21.06.2017 года по делу № За-241/2017 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 52:18:0070184:12 по состоянию на 01.11.2013 года была установлена в размере 36 553 000 рублей, соответствующие сведения внесены в ЕГРН 09.08.2017 года. Впоследствии, на основании Приказа Министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области от 21 октября 2020 года № 326-13-566703/20 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (земель сельскохозяйственного назначения, земель населенных пунктов, земель промышленности и иного специального назначения, земель лесного фонда, земель запаса) на территории Нижегородской области по состоянию на 1 января 2020 года» кадастровая стоимость земельного участка была установлена в размере 67 132 724 рубля, соответствующие сведения внесены в ЕГРН 26.02.2021 года. Решением ГБУ Нижегородской области "Кадастровая оценка" от 16.01.2023 № УРС-52/2022/004870 рыночная стоимость объекта недвижимости составляет 94 960 000 рублей.

Пункт 8 Правил, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации № 582 и устанавливающих порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в федеральной собственности не мог быть применен при определении платы за пользование неразграниченным в собственности земельным участком. Индексация арендной платы на основании пункта 5 Методики расчета арендной платы за земельные участки, расположенные на территории городского округа город Нижний Новгород, находящиеся в собственности Нижегородской области и государственная собственность на которые не разграничена, утвержденной постановлением Правительства Нижегородской области от 04.05.2016 № 247, приведет к превышению предельно установленного размера арендной платы, что будет противоречить принципу 7, содержащемуся в постановлении Правительства Российской Федерации № 582.

С учетом вышеизложенного, суд приходит к выводу, что с 12.08.2020 по 31.12.2020 арендатор обязан был вносить арендную плату исходя из ее годового размера – 548 295 рублей, размер ежемесячной арендной платы – 45 691 рубль 25 копеек, а с 01.01.2021 по 31.12.2021  размер ежегодной арендной платы составил 1 006 990 рублей 86 копеек, 83 915 91 копейки ежемесячно. 

Проверив расчет неосновательного обогащения, осуществленный истцом, суд признал его верным.

Доказательств уплаты данных денежных сумм ответчик не представил, в связи с чем требования истца в данной части подлежат удовлетворению.

Встречный иск Министерства к Обществу о взыскании 816 рублей 51 копейки неустойки, начисленной с 21.01.2021 по 02.03.2023 по договору аренды земельного участка от 01.06.2020 № 18-6008г, суд признал необоснованным и не подлежащим удовлетворению, в связи с недоказанностью несвоевременной оплаты по договору и наличием переплаты на стороне арендатора. 

На основании пункта 4 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

В качестве оснований для внесения изменения в договор аренды в части порядка исчисления и размера арендной платы, истец сослался на нахождение спорного участка в границах красных линий (автомобильные дороги местного значения).

В обоснование позиции Общество представило градостроительный план земельного участка № РФ-52-2-01-0-00-2022-А684, проект планировки территории, сведения из публичной кадастровой карты, схему расположения объекта исследования относительно красных линий от  02.12.2022, подготовленную обществом с ограниченной ответственность "Экспертный центр "Норматив", заключение внесудебной экспертизы от 22.03.2023, выполненное экспертом филиала ППК "Роскадастр" по Нижегородской области ФИО6 

Анализ названных документов показал следующее. 

Земельный участок с кадастровым номером 52:18:0070184:12 незначительно пересекает красная линия.

Образование из земельного участка с кадастровым номером 52:18:0070184:12 земельных участков, границы которых проходят вдоль установленной "красной линии" в целях устранения пересечения с ней и возможностью эксплуатации нежилого здания, расположенного на этом земельном участке, не представляется возможным, так как параметры одного из образуемого участка не будут соответствовать действующему законодательству, в том числе Правилам землепользования и застройки Нижнего Новгорода, утвержденных приказом Департамента градостроительной деятельности и развития агломерации Нижегородской области от 30.03.2018 № 07-01-06/22, и Генеральному плану Нижнего Новгорода, утвержденному постановлением Городской Думы Нижнего Новгорода, от 17.03.2010 № 22. Земельный участок с кадастровым номером 52:18:0070184:12 является неделимым участком.

Перераспределение земель по основаниям, указанным в статье 39.27 Земельного кодекса Российской Федерации, в целях устранения пересечения "красной линии" с арендованным земельным участком в рассмотренном случае невозможно.

Согласно письму Министерства градостроительной деятельности и развития агломераций Нижегородской области от 09.12.2022 № Сл-326-902291/22 площадь пересечения земельного участка с кадастровым номером 52:18:0070184:12 с коридором улично-дорожной сети, обозначенной "красными линиями", составляет 1,4 квадратного метра (ширина данной части участка не превышает 5 см). 

С учетом исследования доказательств арбитражный суд пришел к выводу о том, что пересечение спорного участка с "красными линиями" связано с допустимой погрешностью определения координат (местоположения) характерных точек, в связи с чем оснований для ограничения оборотоспособности этого земельного участка (подпункт 7 пункта 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации) не имеется, равно как и препятствий для выкупа этого участка по названной причине.

В соответствии с Федеральным законом от 16.02.2022 № 9-ФЗ "О внесении изменения в статью 27 Земельного кодекса Российской Федерации", вступившим в законную силу 27.02.2022, находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки, находящиеся во втором поясе зон санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения исключены из перечня объектов, ограниченных в обороте.

Иных обстоятельств, позволяющих считать арендованный участок ограниченным в обороте на момент разрешения спора по существу, истец не привел.

В случае изменения договора в судебном порядке обязательства считаются измененными с момента вступления в законную силу решения суда об изменении договора (пункт 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации). Следовательно, изменение договора, по общему правилу, влечет изменение соответствующих обязательств сторон лишь на будущее время. Ответчик возражал против ретроспективного внесения изменений.

При таких обстоятельствах требования истца о внесении изменений в договор от 01.06.2020 № 18-6008г аренды земельного участка с кадастровым номером 52:18:0070184:12 в части, касающейся порядка расчета и размера арендной платы, не подлежит удовлетворению.

При этом арбитражный суд отмечает, что до 26.02.2022 (до введение в действие Федерального закона от 16.02.2022 № 9-ФЗ) в силу регулируемости арендной платы Общество имеет право на льготное исчисление арендной платы (1,5 процента от кадастровой стоимости) в связи с нахождением земельного участка во втором поясе зон санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины по первоначальному иску подлежат отнесению на ответчика пропорционально удовлетворенным требованиям. Вопрос о взыскании государственной пошлины за подачу встречного иска не рассматривался, так как на основании подпункта 1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Министерство освобождено от ее уплаты и решение не в пользу ответчика не принято.

Согласно статье 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине за рассмотрение встречного иска подлежат отнесению на проигравшую сторону (ответчика).

Руководствуясь статьями 110, 167 – 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

РЕШИЛ:

первоначальный иск удовлетворить частично.

Взыскать с Министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Акватория развлечений" (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) 5 383 555 рублей 41 копейку неосновательного обогащения с 12.08.2020 по 31.12.2021 и 49 918 рублей расходов по оплате государственной пошлины.

В удовлетворении остальной части первоначального  иска отказать.

Встречный иск оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Нижегородской области в течение месяца с момента принятия решения. 

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого судебного акта при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья

Т.Н. Назарова