Арбитражный  Суд Новосибирской области 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А45-48070/2018

14 марта 2019 года

г. Новосибирск

Резолютивная часть решения оглашена 13 марта 2019 года

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи     Векшенкова Д.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению главы крестьянско-фермерского хозяйства ФИО2 к Департаменту имущества и земельных отношений Новосибирской области, Администрации Новосибирского района Новосибирской области об изменении условий договора,

при участии в судебном заседании представителей:

истца: ФИО3 по доверенности от 10.01.2019, паспорт,

ответчиков: 1) ФИО4 по доверенности   от 06.02.2018, паспорт, 

2) ФИО5, по доверенности № 41 от 04.05.2018, паспорт,

установил:

глава крестьянского фермерского хозяйства ФИО2 (истец) обратился в арбитражный суд с иском к Департаменту земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска (далее - Департамент), Администрации Новосибирского района Новосибирской области (далее - Администрация) об изменении условий договора аренды №202 от 17.09.2012 в части приведения размера арендной платы в соответствие с ранее установленной стоимостью арендной платы в размере 40 433 руб. в год, и об обязании произвести перерасчет арендной платы.

Истец в судебном заседании поддержал исковые требования в полном объеме, ходатайствовал об отложении судебного заседания для подготовки ходатайства о проведении судебной экспертизы отчета оценки для определения рыночной стоимости права аренды земельного участка.

Определением арбитражного суда Новосибирской области от 27.02.2019 судебное заседание было отложено для подготовки истцом письменного ходатайства о назначении экспертизы, предоставления ответа от экспертного учреждения о сроках и стоимости проведения экспертизы.

Однако в судебном заседании 13.03.2019 от истца указанных документов не поступило, в связи с чем вопрос о назначении судебной экспертизы по делу не рассматривался.

В обоснование исковых требований истец указал на отсутствие в договоре условий о возможности изменения в одностороннем порядке арендной платы в случае изменения рыночной стоимости права аренды на основании отчета оценщика, недостоверность отчета об оценке в связи с тем, что стоимость арендной платы превышает кадастровую стоимость земельного участка.

Возражения ответчиков основаны на наличии права у арендодателя в одностороннем порядке изменять размер арендной платы, достоверности выводов оценщика относительно рыночной стоимости арендной платы, отсутствием солидарной ответственности у ответчиков.

 Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд установил.

17.09.2012 между Истцом (арендатор) и Администрацией Новосибирского района Новосибирской области (арендодатель) был заключен договор аренды земельного участка N 202 (далее – Договор).

По указанному договору Истцу в аренду был предоставлен земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, общей площадью 328273 кв.м., с кадастровым номером 54:19:034002:1041, местоположение Новосибирская область, Новосибирский район, Толмачевский сельсовет.

Договор заключен сроком на 5 (пять) лет (пункт 2.1. Договор аренды). 

На основании положений п.2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продлен на неопределенный срок.

Пунктом 3.1. Договора аренды установлен размер арендной платы 40 443 (сорок тысяч четыреста сорок три) рубля в год. Величина годовой арендной платы за использование земельного участка определена на основании отчета об определении рыночной стоимости годовой арендной платы и рыночной стоимости земельного участка от 16.09.2012 №1549/ГК/ЗУ, произведенного обществом с ограниченной ответственностью «Агентство экспресс-оценка».

Пунктом 3.3. Договора предусмотрено, что Арендодатель без согласования с Арендатором, может изменять размер арендной платы в случаях изменения устанавливаемых централизованно ставок арендной платы без внесения соответствующих изменений и/или дополнений в Договор, а так же в случаях, предусмотренных законодательными актами.

В адрес Истца поступило письмо Департамента №550-07/38 от 18.01.2018 о предоставлении информации.

Указанным письмом Департамент извещает Истца о том, что в соответствии с п. 2 Постановления Правительства Новосибирской области от 10.06.2015 №219-п «Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и предоставленные в аренду без торгов, расположенные на территории Новосибирской области», изменен размер арендной платы, установленный за земельный участок с кадастровым номером 54:19:034002:1041, площадью 328273 кв. м., местоположение Новосибирская область, Новосибирский район, Толмачевский сельсовет, разрешенное использование - для осуществления деятельности крестьянско-фермерского хозяйства.

Сумма годовой арендной платы по договору аренды земельного участка от 17.09.2012 №202 на основании отчета независимого оценщика, составленного в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, с 01.03.2018 составляет 889 620,00 рублей в год, в квартал - 222 405,00 рублей.

Так же приложением к указанному письму служит график платежей по договору аренды земельного участка от 17.09.2012 №202, который содержит следующие данные:

Годовая арендная плата: 889 620 руб.

Период начислений

Начислено. Руб.

(дата)

01.10.2017-31.12.2017

10110,75

01.01.2018 - 31.03.2018

82094,13

01.04.2018-30.06.2018

222405

01.07.2018-30.09.2018

222405

01.10.2018-31.12.2018

222405

01.03.2018 истец обратился в Департамент с запросом информации о порядке проведения оценки рыночной стоимости арендной платы и с требованием о предоставлении копии отчета оценки.

В ответ на запрос от 01.03.2018 Департамент письмом №4254-09/38 от 22.03.2018 отказал в предоставлении информации и отчета оценки, сообщив, что отчетом оценки можно ознакомиться по указанному в письме адресу в определенное время.

С учетом указанных выше обстоятельств истец, руководствуясь условиями договора аренды, статьей 614 Гражданского кодекса РФ, учитывая положения п.22 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013г. № 13 осуществляет оплату арендных платежей в соответствии с условиями договора аренды №202 от 17.09.2012.

После получения досудебного уведомления №4236/01-16 от 09.08.2018 от Администрации Новосибирского района Новосибирской области, истец повторно обратился в Администрацию с запросом об ознакомлении с отчетом оценки рыночной стоимости права аренды земельного участка с кадастровым номером 54:19:034002:1041. 

Такая возможность была предоставлена 25 сентября 2018г.

Не согласившись с действиями Ответчиков, Истец направил в адрес Ответчиков претензию от 17.10.2018 исх. №6 с требованием о внесении изменений в договор аренды №202 от 17.09.2012 в части приведения размера арендной платы в соответствие с ранее установленной стоимостью арендной платы в размере платы 40 443 (сорок тысяч четыреста сорок три) рубля в год и перерасчете начислений по арендной плате по договору аренды №202 от 17.09.2012.

Ответчик в ответ на претензию направил в адрес Истца письмо №17837-09/38 от 13.11.2018, которым отказал в удовлетворении требований Истца. 

Данный отказ послужил поводом для обращения в суд с настоящим исковым заявлением.

В связи с тем, что первоначально, с учетом распределения полномочий, договор аренды №202 от 17.09.2012 был заключен с Администрацией Новосибирского района Новосибирской области и тем, что начисление и распределение денежных средств поступающих в качестве арендных платежей осуществляется Администрацией Новосибирского района Новосибирской области, с учетом исковых требований, истец считает необходимым участие данного лица в настоящем споре в качестве второго ответчика.

Исследовав материалы дела, изучив доводы искового заявления и отзывов на него, суд пришёл к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в частности, из договоров и иных сделок.

Как следует из материалов дела, требования истца вытекают из договора аренды земельного участка от 17.09.2012 №202.

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п.1 статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В силу статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Действовавшими до 01.03.2015 положениями пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ), пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» устанавливалось, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов РФ.

Таким образом, размер годовой арендной платы на момент заключения договора аренды был определен на основании подпункта 3 пункта 3 постановления Администрации Новосибирской области от 21.01.2008 № 5-па «О порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков на территории Новосибирской области, государственная собственность на которые не разграничена» (действовавшим в период с 01.01.2012 по 25.05.2014) на основании отчета независимого оценщика.

Постановлением Правительства Новосибирской области от 26.05.2014 № 213-п «Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков на территории Новосибирской области, государственная собственность на которые не разграничена» (действовавшим в период с 26.05.2014 по 09.06.2015) установлен аналогичный порядок определения размера годовой арендный платы в указанном случае.

Пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя мог осуществляться по следующим основаниям:

1)в соответствии с указанным в федеральном законе о федеральномбюджете на очередной финансовый год и плановый период уровнем инфляции -ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора арендыземельного участка, арендная плата изменяется на размер уровня инфляции,указанного на соответствующий финансовый год, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года,следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды;

2) в связи с переоценкой кадастровой стоимости земельного участка;

3) в связи с изменением размера земельного налога.

С 01.03.2015 в Земельный кодекс РФ введена статья 39.7, которой определено, что порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:

1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

2)органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

3)органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Такой порядок определен постановлением Правительства Новосибирской области от 10.06.2015 №219-п «Об установлении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и предоставленные в аренду без торгов, расположенные на территории Новосибирской области» (далее - Порядок).

Пунктом 2 Порядка определено, что если иное не установлено законодательством Российской Федерации и в случаях, не указанных в пунктах 3-6 настоящего Порядка, размер арендной платы определяется на основании рыночной стоимости права аренды земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В силу пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Таким образом, установленный договором аренды от 17.09.2012 № 202 размер арендной платы является регулируемой ценой.

18.01.2018 департаментом в адрес истца было направлено уведомление об изменении размера арендной платы по договору аренды от 17.09.2012 № 202, установленной на основании отчета независимого оценщика, составленного в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, размер которой составил 889 620, 00 рублей в год.

В соответствии с пунктом 10 Порядка при заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана на основании   рыночной   стоимости   права   аренды   земельного   участка, арендодатель предусматривает в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости права аренды земельного участка, но не чаще чем 1 раз в год и не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка.

Согласно пункту 3.3 договора аренды арендодатель без согласования с арендатором может изменять размеры арендной платы в случаях изменения устанавливаемых централизованно ставок арендной платы без внесения соответствующих изменений и (или) дополнений в договор, а также в случаях, предусмотренных законодательными актами.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен.

Таким образом, в связи с тем, что на договор аренды от 17.09.2012 № 202 распространяется действие норм земельного законодательства, определяющих государственное регулирование размера арендной платы по договору, является несостоятельной ссылка Истца на то, что действие пункта 10 Порядка распространяется только на договоры аренды, заключенные после вступления в силу данного Порядка.

В пункте 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 также указано, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Следуя правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, выраженной в Определениях от 24.12.2014 № 22-АПГ14-4, от 13.05.2015 по делу № 306-ЭС14-6558 и других и впоследствии отраженной в Обзоре судебной практики № 2 (2015), утвержденном Президиумом 26.06.2015, в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, надлежит руководствоваться действующим региональным нормативным актом, принятым в пределах полномочий субъекта Российской Федерации и регулирующим соответствующие земельные отношения, который в установленном порядке не признан противоречащим действующему законодательству.

Кроме того, в данном случае изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 ГК РФ, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.

В соответствии со статьей 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Пунктом 7.1 договора аренды от 17.09.2012 № 202 все изменения и (или) дополнения к Договору оформляются сторонами в письменной форме за исключением случаев, когда арендодателю не требуется согласия арендатора на изменение условий договора в соответствии с пунктом 3.3 Договора.

Согласно части 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1)при существенном нарушении договора другой стороной;

2)в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими

законами или договором.

Таким образом, при предъявлении требования об изменении условий договора аренды истцу необходимо доказать, что имеются основания для предъявления такого требования в соответствии с частью 2 статьи 450 ГК РФ.

Таких доказательств Истцом не представлено, так как действия арендодателя по изменению арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости права аренды земельного участка соответствуют нормам законодательства, а значит, данные действия не являются существенным нарушением договора. Иных случаев для предъявления арендатором требования об изменении условий договора ни законом, ни договором аренды не предусмотрено.

Относительно доводов Истца о том, что текст письма департамента от 18.01.2018 № 550-07/38 и график платежей не содержит пояснений относительно обоснования произведенных начислений и даты изменения арендной платы с 01.03.2018, суд установил следующее.

Письмом от 18.01.2018 № 550-07/38 департамент сообщил об изменении арендной платы с 01.03.2018 на основании отчета независимого оценщика, размер которой в год составил 889 620,00 рублей в год, 222 405,0 рублей в квартал.

Согласно графику платежей платеж за период с 01.10.2017 по 31.12.2017 составил 10 110,75 рублей, исходя из стоимости арендной платы за квартал, определенной на основании рыночной стоимости арендной платы в размере 40 443,00 рублей (40 443,00 : 4 = 10 110,75).

Платеж за период с 01.01.2018 по 31.03.2018 составил 82 094,13 рублей, в том числе за период с 01.01.2018 по 28.02.2018 исходя из стоимости арендной платы в размере 40 443,00 рублей, за период с 01.03.2018 по 31.03.2018 исходя из стоимости арендной платы в размере 889 620,00 рублей (40 443,00 : 365 х 59 дней = 6537,36 рублей; 889 620,00 : 365 х 31 день = 75 556,77 рублей; 6537,36 + 75 556,77 = 82 094,13 рублей).

Согласно пункту 3.4. договора аренды арендная плата вносится раз в квартал, следовательно, арендная плата была рассчитана поквартально.

Относительно доводов Истца о недостоверности отчета об оценке рыночной стоимости арендной платы по договору аренды от 08.12.2017 суд установил следующее.

Согласно статье 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее по тексту - Закон об оценочной деятельности) итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Рыночная стоимость, определенная в отчете, является рекомендуемой для целей совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Из разъяснений, изложенных в пункте 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», также следует, что в силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

При этом Истцом не представлено надлежащих доказательств, опровергающих достоверность выводов оценщика относительно размера арендной платы.

Таким образом, суд приходит к выводу, что исковые требования не подлежат удовлетворению.

Судебные расходы относятся на истца.

На основании изложенного, арбитражный суд, руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса РФ, 

р е ш и л:

в удовлетворении заявленных требований отказать. 

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд (г. Томск).

Решение может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (г. Тюмень) при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. 

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

Судья                                                                                      Д.В. Векшенков