Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-207117/19-181-1567

26 мая 2020 года

город Москва

 

Резолютивная часть решения объявлена 19 мая 2020 года.

Решение в полном объеме изготовлено 26 мая 2020 года.

Арбитражный суд города Москвы в составе: 

судьи Хабаровой К.М.,

при ведении протокола секретарем с/з Ориповой С.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 

дело по исковому заявлению

Общества  с ограниченной ответственностью «БИЛДИНГ»

к   Обществу с ограниченной ответственностью «ЛИДЕР-2»

о взыскании задолженности в сумме 1 224 463 рублей 70коп., неосновательного обогащения в сумме 1 109 546руб.48коп., задолженности  по оплате пени за просрочку внесения арендных платежей в размере 117 552 рубля 68 копеек,  

по встречному иску

Общества с ограниченной ответственностью «ЛИДЕР-2»

к Обществу  с ограниченной ответственностью «БИЛДИНГ»

о признании действия ООО «БИЛДИН» злоупотреблением правом согласно ст. 10 ГК РФ,  взыскании убытков  в размере  107 328 руб. 97 коп. за каждый день, взыскании обеспечительного взноса в размере 2 112 400 руб. 38 коп., взыскании затрат на строительство в размере 1 743 776 руб.28коп., затрат на экспертизу в размере 117 000 руб. госпошлины оплаченной для регистрации договора аренды в размере 25 000 руб.,

при участии: 

от истца: не явился, извещен,

от Ответчика: Матвеев Т.К. по доверенности № б/н от 22.05.2019г.

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью «БИЛДИНГ» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «ЛИДЕР-2» (далее – ответчик) о взыскании задолженности по оплате арендных платежей  в размере 1 224 463 руб. 70 коп., неосновательного обогащения в размере 1 109 546руб.48коп., пени в размере 117 552руб.68коп. (с учетом ходатайства об уточнении исковых требований, принятого судом в порядке ст.49 АПК РФ).

Определением суда судом принято к производству встречное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью «ЛИДЕР-2» к Обществу с ограниченной ответственностью «БИЛДИНГ» о признании действия ООО «БИЛДИН» злоупотреблением правом согласно ст. 10 ГК РФ,  взыскании убытков  в размере  107 328 руб. 97 коп. за каждый день, взыскании обеспечительного взноса в размере 2 112 400 руб. 38 коп., взыскании денежных средств, затраченных на отделимые улучшения в размере 1 743 776 руб.28коп., затрат на экспертизу в размере 117 000 руб., госпошлины оплаченной для регистрации договора аренды в размере 25 000 руб. для совместного рассмотрения с первоначальным иском.

В судебное заседание не явился представитель Истца, о дате, месте и времени проведения судебного заседания извещен в порядке ст.ст. 121-123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Дело рассматривалось в отсутствие представителя истца, извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в порядке, предусмотренном ст. 156 АПК РФ.

Представитель ответчика в судебном заседании поддержал заявленные встречные требования по доводам  встречного искового заявления и письменным пояснениям, против удовлетворения первоначального иска возражал по доводам отзыва.

Суд, выслушав представителя ответчика, исследовав материалы дела и оценив в совокупности представленные доказательства, пришел к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что 01 июня 2017 г. между Истцом (Обществом с ограниченной ответственностью БИЛДИНГ» - Арендодатель и Ответчиком - Обществом с ограниченной ответственностью «ЛИДЕР-2» (Субарендатор) был заключен договор долгосрочной субаренды нежилых помещений N 124-БДГ/17А общей площадью (с учетом изменений, внесенных дополнительными соглашениями к договору) 1 790,8 кв. м, расположенных по адресу: 127411, город Москва, Дмитровское шоссе, дом 157, строение 12, этаж № 1, помещения № 16-19, 33-35, 39-62 согласно приложению к договору.

Срок действия договора с "01" июня 2017 г. по "28" февраля 2021 года Согласно Акту приема-передачи от "01" июня 2017 г.   данные нежилые помещения переданы во временное пользование Ответчику.

В соответствии с п. 4.2 договора Ответчик обязался вносить арендную плату ежемесячно с оплатой не позднее 10 числа расчетного месяца в размере согласно договору.

В соответствии с главой 4 Договора, арендная плата за пользование помещениями по договору состоит из следующих частей:

-базовая арендная плата в сумме 1 228 426.41 рублей (включая НДС)

-переменная арендная плата представляющая из себя компенсацию фактически понесенных расходов на электроснабжение арендованных помещений в соответствии с показаниями приборов учета и уплачиваемая на основании счета, выставленного арендатором.

В обоснование исковых требований, Истец указывает, что в период с 01 марта 2019 г. у субарендатора возникла задолженность по оплате базовой арендной платы за март – 20 июня 2019 г. в сумме 2 334 010 руб.18коп.

В соответствии с подпунктом «в» пункта 8.2 договора от "01" июня 2017 г. № 124-БДГ/17А, по требованию Арендатора договор может быть расторгнут в одностороннем внесудебном порядке в случае двукратного нарушения Субарендатором установленного договором срока внесения арендной платы.

С учетом допущенных Субарендатором нарушений условий договора 23.04.2019 г. Истцом было принято решение о расторжении договора долгосрочной субаренды нежилых помещений от "01" июня 2017 г. N 124-БДГ/17А, о чем Ответчику была направлена претензия от 23.04.2019 г. об уплате долга, расторжении договора и о необходимости проведения ремонтно-.восстановительных работ, которая была оставлена без ответа.

В соответствии с пунктом 8.2 договора, расторжение договора по указанному основанию производится с предупреждением Субарендатора за 30 календарных дней до расторжения.

Таким образом,23.05.2019 года в соответствии с вышеуказанной претензией Субарендатор должен был передать Арендатору помещения и подписать  акт приема-передачи, но уклонился от данной обязанности, помещение не освободил.

Согласно пункту 4.6  договора от "01" июня 2017 г. № 124-БДГ/17А  предусмотрено внесение Субарендатором Обеспечительного    платежа, который    обеспечивает денежные обязательства, предусмотренные договором аренды, в частности, своевременное и в полном размере внесение  арендной платы,  уплату неустоек и других платежей по договору, причитающихся с арендатора.

Субарендатором по указанному договору (Ответчиком) был внесен обеспечительный платеж в сумме 3 000 000 (три миллиона) рублей.

В соответствии с пунктом 4.6 договора Истец произвел удержание задолженности ответчика по арендным платежам в размере 3 000 0000 рублей из суммы обеспечительного платежа по договору.

В результате зачета обеспечительного платежа была погашена задолженность Ответчика базовой и переменной частям арендной платы и частично погашена задолженность Ответчика по оплате пени.

Таким образом истец заявляет о наличии задолженности по оплате арендной платы в сумме 2 334 010 руб.18коп. 

Согласно пункту 6.6 договора в случае просрочки внесения арендных платежей, арендатор уплачивает Арендодателю пени в размере 0,1 % задолженности за каждый день просрочки.

В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

Неустойка является способом обеспечения исполнения обязательства представляющим форму имущественной ответственности за его нарушение.

Представленный истцом расчёт пени проверен судом и является правильным. Оснований для применения ст.333 Гражданского кодекса Российской Федерации арбитражным судом не установлено и ответчиком не заявлено.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Возражая против заявленных требований Ответчик указал на ничтожность договоров аренды, а также на имеющуюся у Истца задолженность в сумме 14 487 048руб.80коп., составляющие сумму понесенных Ответчиком затрат по проведению реконструкции и ремонта объектов аренды. Указанные возражения также являлись основанием для предъявления встречного искового заявления.

Возражения Ответчика по первоначальному иску совпадают с требованиями по встречному иску, а именно Истец по встречному иску заявляет, что действия ООО «Билдинг» являются злоупотребление правом, так как  по условиям договора обязанность по регистрации договора в РОСРЕЕСТРЕ определялась пунктом 8.1.2 договора, между тем Арендатор от указанной обязанности уклонился несмотря на оплаченную Субарендатором госпошлину. По условиям договора Истец оплатил обеспечительный взнос в размере 3 000 000,00 рублей (три миллиона рублей 00 копеек). Истец полностью и в полном объеме исполнял условия договора.

Между тем в нарушение пункта 4.4 Договора Ответчик немотивированно и без представления доказательств увеличил размер арендной платы на 15% от 07.03.2019 года (письмо №07/03 от 07.03.2019 года), с чем Истец не согласен, так как повышение аренды должно быть мотивированным, о чем ответчику мотивированно было сообщено, 09.03.2019 г (№12720624025344) и 15.03.2019 года (№ 12741131066651), с предложением оставить условия о стоимости арендой платы неизменными, но ответа на указанное письмо не было получено от ответчика.

В связи с вышеизложенным Истец отказался от части помещений общей площадью -542,70 кв.м., уведомив ответчика письмом от 09.03.2019 года (№12720624025382) и от 18.03.2019 года №12741115034706, с уведомлением о передаче части помещений 25.03.2019 года, но ответчик на приемку помещений не явился, о чем был составлен односторонний акт-приема передачи помещений с учетом условий пункта 3.2.1.16,с участием экспертной организации, на прием помещений несмотря на заблаговременное уведомление Арендатор не явился, возражений на акт приема-передачи в разумный срок не представил.

Истец направил в адрес ответчика односторонние акты приема-передачи помещений, уведомление о передаче помещений, дополнительное соглашение об уменьшении арендуемых помещений, ключи от помещений (№12741115035239), указанные документы были приняты ответчиком, возражений не поступило. При этом ответчик сообщил о твердом намерении расторгнуть договор аренды без всяких формальностей, что противоречило закону. Таким образом ни одно направленное письмо, возражение, акт, акт взаиморасчетов, требование о возврате обеспечительного взноса и иное Ответчик никак не отреагировал. Т. е. действия Ответчика являются злоупотреблением правом ст. 10 ГК РФ.

Так как истец отказался о части помещений, то соответственно и подлежал перерасчету указанный взнос в сторону уменьшения, но ответчик перерасчет не произвел, часть денежных средств не вернул, без законных оснований.

Выставленное ответчиком требование об уплате долга, без учета возвращенных помещений, полученную истцом 06.05.2019 года - было мотивированным образом отклонено, как незаконное и необоснованное, на что ответа не последовало со стороны ответчика.(№12764434036510), при этом указанным письмом ответчик подтвердил возврат части неиспользуемых помещений, полученных им, высказывались только необоснованные претензии ущерба переданных помещений, которые не были обнаружены при составлении акта приема-передачи с участием экспертной организации, при этом предлагалось провести переговоры, от которых ответчик необоснованно уклонился, не направил в наш адрес даты места и времени проведения таковых, в соответствии с условиями договора аренды

Далее Ответчик с 10.05.2019 года без причин и оснований отключил электричество, о чем составил акт, тем самым работа предприятия была полностью заблокирована. Ежедневные убытки составляют 107 328,97 рублей. На дату 10.05.2019 года сумма убытков оставила сумму в размере 107 328,97. При этом по данному факту ответчику было направлены уведомления 16.05.2019 г (№ 12764434036527), телеграмма от 11.06.2019 года (заверенная копия прилагается) - с просьбой, разблокировать работу предприятия, но ответа на данное письмо и телеграмму не последовало), работа предприятия истца разблокирована не была.

При этом в нарушение условия договора ответчик направил претензию о расторжении договора без мотивированных оснований, с чем Истец категорически не согласен, при этом ответчик категорически отказался возвращать обеспечительный взнос. Истцом соглашения о расторжении договора не заключались, в судебном порядке исковые заявления о расторжении договора не рассматривались. Таким образом, ответчик в одностороннем порядке вопреки закону и условиям Договора отказался от его исполнения.

Между тем, основания одностороннего отказа ответчика от договора отсутствовали.

Истец, в свою очередь считает, что условия договора им не нарушены. В связи неоднократными нарушениями прав истца, истец был вынужден отказаться от договора аренды полностью 17.06.2019 года (о чем ответчик был заблаговременно уведомлен надлежащим образом) (№12720626037185) и вернуть ответчику помещения все оставшиеся помещения по одностороннему акту-приема передачи от 20.06.2019 года, с учетом условий договора п. 3.2.1.16, с участием независимой экспертной организации.

Истец направил в адрес ответчика односторонние акт приема-передачи помещений оставшихся помещений, уведомление о передаче помещений, дополнительное соглашение об уменьшении арендуемых помещений, ключи от помещений (№12912836003948), указанные документы были приняты ответчиком, возражений не поступило.

Ответчик не дал возможности истцу вернуть отделимые улучшения (согласованные для возведения № 01/03 ОТ 07.03.2019 года) в размере 1 000 000 рублей.

Таким образом ответчик обязан вернуть часть гарантийного взноса в размере 2 112 400,38 рублей, которые по мнению Истца по встречному иску подлежат взысканию с Ответчика.

Рассмотрев доводы Ответчика по первоначальному иску, а также требования по встречному иску суд находит их необоснованными и противоречащими действующему законодательству и обстоятельствам настоящего дела.

По мнению Истца по встречному иску, у ответчика не было права на односторонний отказ от договора, что противоречит п.8.2. Договора и ст.619 ГК РФ.

Довод Истца о неправомерности повышения арендной платы без мотивированных обоснований противоречит п.4.4. Договора в редакции дополнительного соглашения от 20.12.2018г.

Довод истца о неправомерном расчете арендной платы, с учетом частичного возврата помещений, противоречит материалам дела, истец учитывал фактический возврат части помещений и в начислении за март 2019 применял новую ставку Базовой платы 1 467 940,38 руб., а с апреля 1 228 426руб.41коп.

При этом доводы истца о неправомерном зачете обеспечительного платежа противоречат условиям договора, а именно согласно п.4.6 в редакции дополнительного соглашения от 20.12.2018г. при уменьшении размера арендной платы сумма обеспечительного взноса изменению не подлежит, обеспечительный взнос является гарантией выполнения арендатором своих обязательств по своевременному внесению арендной платы, иных платежей, при этом возврат суммы обеспечительного платежа или его части осуществляется при отсутствии обязательств (в том числе штрафов, пени, неустойки, возмещение ущерба и т.д.).

Ссылка истца на неправомерное отключение электроэнергии, в связи с чем истцом понесены убытки, противоречит п. 3.1.2.3. Договора.

Требования истца о наличии на стороне убытков в виде затраченных на строительство отделимых улучшений документально не подтверждены, обоснованный и документально подтвержденный расчет не представлен.

Более того, как ссылается ответчик он привлек экспертную организацию пытаясь исполнить пункт 3.2.1.16 договора аренды, в данном пункте нет такого требования. Тот факт, что ответчик привлек на возврат помещений эксперта, без уведомления арендодателя и его присутствия не является основанием для компенсации ответчику расходов на экспертизу.

В соответствии со ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Согласно ст. 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

Для возмещения убытков лицо, требующее их возмещения в судебном порядке, должно в силу ч.1. ст.65 АПК РФ доказать факт нарушения стороной обязательств по договору, наличие причинно-следственной связи между понесенными истцом убытками и ненадлежащим исполнением ответчиком обязательства по договору, документально подтвердить размер убытков.

Причинная связь между фактом причинения вреда (убытков) и действием (бездействием) причинителя должна быть прямой.

При  этом Истец в обоснование заявленного требования о возмещении ущерба предоставил экспертные Заключения, произведенные без участия ответчика.

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

По смыслу ст. 622 ГК РФ, прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением ответчиком обязательства по возврату имущества истца.

Аналогичная позиция взимания арендной платы за фактическое пользование арендуемого имущества после истечения срока договора аренды в размере, определенном договором, изложена в п. 38 Информационного письма ВАС РФ от 11.01.2002г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой».

Доводы Ответчика на первоначальный иск, изложенные в отзыве на иск, противоречат действующему законодательству, а именно арендатор обязан производить оплату арендных платежей на протяжении времени пользования объектом аренды, доказательств, что в спорный период Ответчик не пользовался помещениями материалы дела не содержат.

Доводы о неверном расчете арендной платы подлежит отклонению.

Таким образом, первоначальное исковое заявление является обоснованным, подтверждено материалами дела и подлежит  удовлетворению согласно представленного расчета, встречное исковое заявление удовлетворению не подлежит.

Расходы по уплате государственной пошлины, в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

На основании изложенного, ст.ст. 309, 310, 330, 606, 610, 614, 621 ГК РФ, руководствуясь ст.ст. 64, 65, 71, 75, 110, 167-171, 176, 181 АПК РФ, арбитражный суд        

 

Р Е Ш И Л:

Первоначальный иск удовлетворить.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «ЛИДЕР-2» (ИНН 7715642048) в пользу Общества с ограниченной ответственностью «БИЛДИНГ» (ИНН 7713419936) задолженность в размере 2 334 010 руб. 18 коп. (Два миллиона триста тридцать четыре тысячи десять рублей 18 копеек), пени в размере 117 552 рубля 68 копеек (Сто семнадцать тысяч пятьсот пятьдесят два рубля 00 копеек), а также 32 460 руб. (Тридцать две тысячи четыреста шестьдесят рублей 00 копеек) – государственной пошлины.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «ЛИДЕР-2» (ИНН 7715642048) в доход федерального бюджета 2 798руб.00коп. (Две тысячи семьсот девяносто восемь рублей 00 копеек) государственной пошлины.

В удовлетворении встречного искового заявления - отказать.

Решение суда может быть обжаловано в течение месяца в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Решение направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет». По ходатайству копии решения на бумажном носителе могут быть направлены в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд  заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

 

Судья                                                                                                     К.М. Хабарова