Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 50/52

http://www.spb.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-69999/2017

28 июля 2018 года

г.Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть решения объявлена 24 апреля 2018 года. 

Полный текст решения изготовлен 28 июля 2018 года.

 

Арбитражный суд  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

в составе судьи Денисюк М.И.,

 

при ведении протокола судебного заседания  секретарем ФИО1

 

рассмотрев в судебном заседании дело по иску Федерального государственного унитарного предприятия «Главное военно-строительное управление № 3» 

к обществу с ограниченной ответственностью «Аналитический центр «КРОНОС»

третьи лица: 1) судебный пристав-исполнитель Межрайонного отдела по исполнению особых исполнительных производств Управления Федеральной службы судебных приставов по ФИО2 Фаритовна

2) Управление Федеральной службы судебных приставов по Санкт-Петербургу

о признании недействительной стоимости объектов оценки, указанной ООО «Аналитический центр «КРОНОС» в отчете об оценке № ГК-187-02-17/42 от 03.08.2017

 

при участии

от истца (заявителя): предст. ФИО3 – доверенность от 10.01.2018

от ответчика: директор ФИО4 – выписка из ЕГРЮЛ

от третьих лиц: судебный пристав-исполнитель Межрайонного отдела по исполнению особых исполнительных производств Управления Федеральной службы судебных приставов по ФИО2 Фаритовна - удостоверение

установил:

Федеральное государственное унитарное предприятие «Главное военно-строительное управление № 3» (далее – истец, Предприятие, ФГУП «ГВСУ № 3») обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением (с учетом уточнения требований) к обществу с ограниченной ответственностью «Аналитический центр «КРОНОС» (далее – ответчик, ООО «АЦ «КРОНОС») о признании недействительной стоимости объектов оценки, указанной в отчете об оценке №ГК-187-02-17/42 от 03.08.2017.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены судебный пристав-исполнитель МОСП по ИОИП УФССП России по ФИО2 Фаритовна и Управление Федеральной службы судебных приставов по Санкт-Петербургу.

Определением суда от 01.02.2018 назначена экспертиза, производство по делу приостановлено на основании пункта 1 статьи 144 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

В арбитражный суд поступило заключение эксперта ООО «Институт независимой оценки» от 16.02.2018 № ЭЗ№4313/02/18 по данному делу.

Определением суда от 03.04.2018 производство по делу возобновлено.

В судебном заседании 24.04.2018 представитель истца поддержал заявленные требования. От Предприятия также поступило ходатайство о замене истца по делу - Федеральное государственное унитарное предприятие «Главное военно-строительное управление № 3» в порядке процессуального правопреемства в связи с реорганизацией в форме присоединения на Федеральное государственное унитарное предприятие «Главное военно-строительное управление № 14» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 

<

...>; адрес Санкт-Петербургского филиала ФГУП «ГВСУС № 14» Санкт-Петербург, ул. Мира, д. 15, лит.Б). Представителем ФИО3 представлена доверенность от 10.01.2018 на представление интересов Федерального государственного унитарного предприятия «Главное военно-строительное управление № 14».

Представитель ООО «АЦ «КРОНОС» возражал против удовлетворения заявленных Предприятием требований, представил письменные возражения на заключение судебной экспертизы от 16.02.2018 № ЭЗ№4313/02/18.

Судебный пристав-исполнитель ФИО5 представила заявление об указании в резолютивной части решения надлежащую оценку имущества должника, которая должна использоваться в исполнительном производстве.

В соответствии с частью 1 статьи 48 АПК РФ в случаях выбытия одной из сторон в спорном или установленном судебным актом арбитражного суда правоотношении (реорганизация юридического лица, уступка требования, перевод долга, смерть гражданина и другие случаи перемены лиц в обязательствах) арбитражный суд производит замену этой стороны ее правопреемником и указывает на это в судебном акте. Правопреемство возможно на любой стадии арбитражного процесса. 

Учитывая изложенное суд в порядке статьи 48 АПК РФ производит замену истца по делу - Федеральное государственное унитарное предприятие «Главное военно-строительное управление № 3» в порядке процессуального правопреемства на Федеральное государственное унитарное предприятие «Главное военно-строительное управление № 14» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>).

Исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

08.08.2016 в отношении должника – ФГУП «ГВСУ № 3» возбуждено сводное исполнительное производство № 13928/16/78022-СД, в рамках которого наложен арест на имущество должника (акты о наложении ареста от 17.03.2017 и 27.03.2017).

В целях определения рыночной стоимости арестованного имущества в рамках сводного исполнительного производства № 13228/16/78022-СД ООО «АЦ «КРОНОС» было привлечено судебным приставом-исполнителем в качестве оценщика (дополнительное соглашение № 42 от 17.03.2017 к государственному контракту №0172100008916000187-02 от 06.02.2017).

Согласно отчету ООО «АЦ «КРОНОС» от 03.08.2017 № ГК-187-02-17/42 общая рыночная стоимость арестованного имущества, представленного на оценку, составила 23768000 руб. с НДС (20142373 руб. без учета НДС), в том числе:

- земельный участок, кадастровый номер 78:42:0018241:10, площадь объекта 9527 кв.м, адрес: Санкт-Петербург, 

<

...>, лит. АБ – 6303000 руб. с учетом НДС (5341525 руб. без учета НДС);

- нежилое здание (контора), кадастровый номер: 78:42:0018241:1235, площадь объекта 200,1 кв.м, адрес: Санкт-Петербург, 

<

...>, лит. АД – 4470000 руб. с учетом НДС (3788136 руб.без учета НДС);

- нежилое здание (мастерская), кадастровый номер 78:42:0018241:1020, площадь объекта 706,6 кв.м, адрес: Санкт-Петербург, 

<

...>, лит. АБ  - 8343000 руб. с учетом НДС (7070339 руб. без учета НДС);

 - нежилое здание (склад), кадастровый номер 78:42:0018241:1234, площадь объекта 988,0 кв.м, адрес: Санкт-Петербург, 

<

...>, лит. АВ – 4652000 руб. с учетом НДС (3942373 руб. без учета НДС).

Постановлением судебного пристава-исполнителя МОСП по ИОИП УФССП России по Санкт-Петербургу ФИО5 от 24.08.2017 № 78022/17/8852222443 приняты результаты оценки в соответствии с отчетом ООО «АЦ «КРОНОС» от 03.08.2017 № ГК-187-02-17/42 об оценке арестованного имущества, принадлежащего должнику, на сумму 20142373 руб. без учета НДС.

В соответствии с указанным постановлением определена стоимость арестованного  недвижимого имущества:

- право аренды на земельный участок, кадастровый номер 78:42:0018241:10, площадь объекта 9527 кв.м, адрес: Санкт-Петербург, 

<

...>, лит. АБ – 5341525 руб. без учета НДС;

- нежилое здание (контора), кадастровый номер: 78:42:0018241:1235, площадь объекта 200,1 кв.м, адрес: Санкт-Петербург, 

<

...>, лит. АД – 3788136 руб.без учета НДС;

- нежилое здание (мастерская), кадастровый номер 78:42:0018241:1020, площадь объекта 706,6 кв.м, адрес: Санкт-Петербург, 

<

...>, лит. АБ  - 7070339 руб. без учета НДС;

 - нежилое здание (склад), кадастровый номер 78:42:0018241:1234, площадь объекта 988,0 кв.м, адрес: Санкт-Петербург, 

<

...>, лит. АВ –3942373 руб. без учета НДС.

Полагая, что отчет об оценке не соответствует закону, нарушает права и его законные интересы в сфере предпринимательской и экономической деятельности, поскольку указанная в нем стоимость арестованного имущества должника является недостоверной и не соответствует реальной рыночной стоимости данного имущества, Предприятие обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Исследовав материалы дела, выслушав и оценив доводы сторон, суд пришел к следующим выводам.

Согласно статье 85 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» (далее - Закон № 229-ФЗ) оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам, если иное не установлено законодательством Российской Федерации. Для оценки вещи, стоимость которой по предварительной оценке превышает тридцать тысяч рублей, судебный пристав-исполнитель обязан привлечь оценщика. В таком случае судебный пристав-исполнитель выносит постановление об оценке вещи или имущественного права не позднее трех дней со дня получения отчета оценщика. Стоимость объекта оценки, указанная оценщиком в отчете, является обязательной для судебного пристава-исполнителя при вынесении указанного постановления, но может быть оспорена в суде сторонами исполнительного производства не позднее десяти дней со дня их извещения о произведенной оценке.

Как разъяснено в пункте 50 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2015 № 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства» стороны исполнительного производства вправе оспорить в суде постановление судебного пристава-исполнителя об оценке имущества должника в порядке, предусмотренном главой 22 КАС РФ и главой 24 АПК РФ, либо в срок не позднее десяти дней со дня их извещения о произведенной оценке в исковом порядке оспорить стоимость объекта оценки, указанную оценщиком в отчете (пункты 3, 4 части 4 статьи 85 Закона № 229-ФЗ).

Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки определены в статье 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон № 135-ФЗ), а требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности регулируются стандартами оценочной деятельности (статья 20 Закона № 135-ФЗ).

В силу статьи 12 Закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законом, или в судебном порядке не установлено иное.

По ходатайству истца, судом была назначена судебная экспертиза с целью проверки достоверности выводов, изложенных в отчете ООО «АЦ «КРОНОС» от 03.08.2017 № ГК-187-02-17/42.

Перед экспертом были поставлены следующие вопросы:

 1) Соответствует ли отчет №ГК-187-02-17/42 от 03.08.2017, выполненный исполнителем - обществом с ограниченной ответственностью «Аналитический центр «КРОНОС», об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, 

<

...> и д.79, требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности?

2) Какова рыночная стоимость недвижимого имущества на дату проведения оценки, а именно:

- право аренды на земельный участок, кадастровый номер 78:42:0018241:10, площадь объекта 9527 кв.м, адрес: Санкт-Петербург, 

<

...>, лит. АБ;

- нежилое здание (контора), кадастровый номер: 78:42:0018241:1235, площадь объекта 200,1 кв.м, адрес: Санкт-Петербург, 

<

...>, лит. АД;

- нежилое здание (мастерская), кадастровый номер 78:42:0018241:1020, площадь объекта 706,6 кв.м, адрес: Санкт-Петербург, 

<

...>, лит. АБ;

 - нежилое здание (склад), кадастровый номер 78:42:0018241:1234, площадь объекта 988,0 кв.м, адрес: Санкт-Петербург, 

<

...>, лит. АВ.

3) Влияет ли на рыночную стоимость указанных спорных объектов ограниченный срок реализации, установленный Федеральным законом от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» (двухмесячный срок проведения торгов – статья 90 Закона №229-ФЗ)?

Проведение  судебной  экспертизы  поручено  эксперту  ООО «Институт независимой оценки» (ОГРН 

<

***>, адрес: 199106, 

<

...>) ФИО7.

В арбитражный суд поступило заключение эксперта ООО «Институт независимой оценки» ФИО7 от 16.02.2018 № ЭЗ№4313/02/18, согласно которому при ответе на вопрос номер 2 эксперт установила, что рыночная стоимость объекта исследования по состоянию на 08.02.2018 составляет 41350000 руб. (в том числе НДС), из которых:

 - право аренды на земельный участок, кадастровый номер 78:42:0018241:10, площадь объекта 9527 кв.м, адрес: Санкт-Петербург, 

<

...>, лит. АБ – 11080000 руб. с учетом НДС;

- нежилое здание (контора), кадастровый номер: 78:42:0018241:1235, площадь объекта 200,1 кв.м, адрес: Санкт-Петербург, 

<

...>, лит. АД – 7688000 руб. с учетом НДС;

- нежилое здание (мастерская), кадастровый номер 78:42:0018241:1020, площадь объекта 706,6 кв.м, адрес: Санкт-Петербург, 

<

...>, лит. АБ  - 12020000 руб. с учетом НДС;

 - нежилое здание (склад), кадастровый номер 78:42:0018241:1234, площадь объекта 988,0 кв.м, адрес: Санкт-Петербург, 

<

...>, лит. АВ –10562000 руб. с учетом НДС.

Таким образом, выводы судебного эксперта ООО «Институт независимой оценки» ФИО7, изложенные в заключении от 16.02.2018 № ЭЗ№4313/02/18, относительно рыночной стоимости спорного имущества без учета ограниченного срока его реализации существенным образом не различаются с выводами оценщика ООО «АЦ «КРОНОС» в отчете от 03.08.2017 № ГК-187-02-17/42 (страницы 132-133 отчета), согласно которому рыночная стоимость объекта исследования была определена в сумме 43073000 руб. (с учетом НДС), из которых:

- право аренды на земельный участок, кадастровый номер 78:42:0018241:10, площадь объекта 9527 кв.м, адрес: Санкт-Петербург, 

<

...>, лит. АБ – 11423000 руб. с учетом НДС;

- нежилое здание (контора), кадастровый номер: 78:42:0018241:1235, площадь объекта 200,1 кв.м, адрес: Санкт-Петербург, 

<

...>, лит. АД – 8100000 руб. с учетом НДС;

- нежилое здание (мастерская), кадастровый номер 78:42:0018241:1020, площадь объекта 706,6 кв.м, адрес: Санкт-Петербург, 

<

...>, лит. АБ  - 15120000 руб. с учетом НДС;

 - нежилое здание (склад), кадастровый номер 78:42:0018241:1234, площадь объекта 988,0 кв.м, адрес: Санкт-Петербург, 

<

...>, лит. АВ –8430000 руб. с учетом НДС.

При ответе на вопрос 3 «Влияет ли на рыночную стоимость указанных спорных объектов ограниченный срок реализации, установленный Федеральным законом от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» (двухмесячный срок проведения торгов)» эксперт ООО «Институт независимой оценки» ФИО7 в заключении от 16.02.2018 № ЭЗ№4313/02/18 указала, что ускоренная продажа объекта осуществляется ниже его рыночной стоимости, что соответствует понятию «ликвидационная стоимость» (с учетом скидки на ускоренную продажу).

При этом, при ответе на вопрос 3 эксперт ООО «Институт независимой оценки» ФИО7 установила, что рыночная стоимость объекта исследования с учетом ограниченного срока его реализации составляет 26650000 руб. с учетом НДС, из которых:

 - право аренды на земельный участок, кадастровый номер 78:42:0018241:10, площадь объекта 9527 кв.м, адрес: Санкт-Петербург, 

<

...>, лит. АБ – 6874000 руб. с учетом НДС;

- нежилое здание (контора), кадастровый номер: 78:42:0018241:1235, площадь объекта 200,1 кв.м, адрес: Санкт-Петербург, 

<

...>, лит. АД – 4771000 руб. с учетом НДС;

- нежилое здание (мастерская), кадастровый номер 78:42:0018241:1020, площадь объекта 706,6 кв.м, адрес: Санкт-Петербург, 

<

...>, лит. АБ  - 7464000 руб. с учетом НДС;

 - нежилое здание (склад), кадастровый номер 78:42:0018241:1234, площадь объекта 988,0 кв.м, адрес: Санкт-Петербург, 

<

...>, лит. АВ –6541000 руб. с учетом НДС.

Согласно отчету ООО «АЦ «КРОНОС» от 03.08.2017 № ГК-187-02-17/42 общая стоимость арестованного имущества, представленного на оценку также была рассчитана оценщиком с учетом скидки на ограниченный срок реализации арестованного имущества (стр. 133-138 отчета) и составила 23768000 руб. с учетом НДС, в том числе:

- земельный участок, кадастровый номер 78:42:0018241:10, площадь объекта 9527 кв.м, адрес: Санкт-Петербург, 

<

...>, лит. АБ – 6303000 руб. с учетом НДС;

- нежилое здание (контора), кадастровый номер: 78:42:0018241:1235, площадь объекта 200,1 кв.м, адрес: Санкт-Петербург, 

<

...>, лит. АД – 4470000 руб. с учетом НДС;

- нежилое здание (мастерская), кадастровый номер 78:42:0018241:1020, площадь объекта 706,6 кв.м, адрес: Санкт-Петербург, 

<

...>, лит. АБ  - 8343000 руб. с учетом НДС;

 - нежилое здание (склад), кадастровый номер 78:42:0018241:1234, площадь объекта 988,0 кв.м, адрес: Санкт-Петербург, 

<

...>, лит. АВ – 4652000 руб. с учетом НДС.

При этом, расчет был произведен оценщиком ООО «АЦ «КРОНОС» по состоянию на 28.04.2017. в то время как судебный эксперт ООО «Институт независимой оценки» ФИО7 проводила оценку по состоянию на 08.02.2018.

Таким образом, выводы судебного эксперта ООО «Институт независимой оценки» ФИО7, изложенные в заключении от 16.02.2018 № ЭЗ№4313/02/18, относительно рыночной стоимости спорного имущества с учетом ограниченного срока его реализации существенным образом не различаются с выводами оценщика ООО «АЦ «КРОНОС» в отчете от 03.08.2017 № ГК-187-02-17/42 (разница составила 8%, что не может быть признано существенным, в том числе с учетом разницы в датах проведения оценки).

Согласно  статье 3 Закона № 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

- объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

- платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Таким образом, Закон № 135-ФЗ признает вероятностный характер определения рыночной стоимости и, следовательно, предполагает возможность получения неодинакового результата оценки при ее проведении несколькими оценщиками, в т.ч. в рамках судебной экспертизы по причинам, которые не связаны с ненадлежащим обеспечением достоверности оценки.

 При таких обстоятельствах, принимая во внимание факт реализации спорного имущества в ограниченный период времени и в рамках исполнительного производства, суд не находит оснований для признания выводов, изложенных в отчете ООО «АЦ «КРОНОС» от 03.08.2017 № ГК-187-02-17/42 о рыночной стоимости спорного имущества недостоверными. Существенного занижения стоимости спорных объектов, определенной в обжалуемом отчете, а также  недостоверности спорной оценки судом не установлено.

При ответе на вопрос 1 эксперт ООО «Институт независимой оценки» ФИО7 указала на отдельные несоответствия отчета ООО «АЦ «КРОНОС» в отчете от 03.08.2017 № ГК-187-02-17/42 требованиям Закона № 135-ФЗ, а также Федеральных стандартов оценки ФСО №№ 1, 2, 3, утвержденных приказами Минэкономразвития Российской Федерации от 20.05.2015 №№ 297, 298, 299, и ФСО № 7, утвержденного приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 25.09.2014 № 611.

Вместе с тем, указанные недочеты не могут быть признаны существенными и влияющими на достоверность выводов о стоимости имущества, изложенных в отчете  ООО «АЦ «КРОНОС» от 03.08.2017 № ГК-187-02-17/42, что также подтверждается и результатами судебной экспертизы (ответы на вопросы 2 и 3).

Как уже указывалось выше, общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки устанавливает Закон № 135-ФЗ, критерии оценки имущества закреплены в Федеральных стандартах оценки, которые должны использоваться оценщиком, в частности в Федеральном стандарте оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденном Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297.

В соответствии со статьей 11 Закона № 135-ФЗ отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В отчете в обязательном порядке указываются:

основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;

сведения об оценщике или оценщиках, проводивших оценку, в том числе фамилия, имя и (при наличии) отчество, номер контактного телефона, почтовый адрес, адрес электронной почты оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков;

сведения о независимости юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, и оценщика в соответствии с требованиями статьи 16 настоящего Федерального закона;

цель оценки;

точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и при наличии балансовая стоимость данного объекта оценки;

стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения;

последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата;

дата определения стоимости объекта оценки;

перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

На основании положений Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3), утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 299, отчет оценщика должен содержать все предусмотренные законодательством разделы и сведения и включать в себя общую информацию, идентифицирующую объект оценки, результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке; итоговую величину стоимости объекта оценки; ограничения и пределы применения полученной итоговой стоимости; задание на оценку в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки; принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; сведения о заказчике оценки и об оценщике, подписавшем отчет об оценке, а также о юридическом лице, с которым оценщик заключил трудовой договор; описание объекта оценки с указанием перечня документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - также реквизиты юридического лица и балансовую стоимость данного объекта оценки (при наличии); анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость, описание процесса оценки объекта оценки в части применения подхода (подходов) к оценке. В отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта, используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты. При этом такое описание должно позволять пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.

Оценка имущества должна определяться оценщиком с учетом цели оценки (в рассматриваемом случае цель оценки - определение рыночной и ликвидационной  стоимости арестованного имущества в соответствии с Законом № 229-ФЗ) и корректировки рыночной стоимости, исходя из условий продажи в ограниченные сроки.

В рассматриваемом случае отчет ООО «АЦ «КРОНОС» от 03.08.2017 № ГК-187-02-17/42 содержит сведения о том, что оценка объекта произведена специалистом-оценщиком с учетом рыночной стоимости имущества и цели оценки - определение возможной цены реализации объекта в рамках исполнительного производства. Непосредственно в отчете стоимость определена как рыночная. В рамках данного отчета стоимость объекта определялась оценщиком с учетом положений статей 87 - 90 Закона № 229-ФЗ, цели оценки и корректировки рыночной стоимости, исходя из условий продажи в ограниченные сроки, то есть при наличии обстоятельств, о которых заранее известно оценщику и которые могут оказать влияние на определяемую оценщиком рыночную стоимость имущества.

Статьей 3 Закона № 135-ФЗ установлено, что под рыночной стоимостью объекта оценки для целей настоящего Федерального закона понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Определение рыночной стоимости имущества в исполнительном производстве производится в целях его реализации в ходе осуществления мер принудительного исполнения в порядке, предусмотренном статьей 87 Закона № 229-ФЗ.

Согласно статье 87 Закона № 229-ФЗ реализация имущества ограничена сроками и является вынужденной. Данные обстоятельства являются фактором, влияющим на определение стоимости оцениваемого объекта, они были известны оценщику из постановления судебного пристава-исполнителя и поэтому обоснованно учтены им при определении рыночной стоимости имущества. В задании на оценку (стр. 60-61 ООО «АЦ «КРОНОС» от 03.08.2017 № ГК-187-02-17/42) прямо указано, что результат проведенной оценки будет использован для  установления минимальной начальной цены реализации объектов оценки на публичных торгах в рамках исполнительного производства (пункт 2 статьи 89 Закона № 229-ФЗ), в отчете об оценке должны быть учтены нормы Федерального закона от  02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве»

В соответствии с пунктом 14 ФСО № 3 итоговая величина стоимости может быть представлена в виде конкретного числа с округлением по математическим правилам округления либо в виде интервала значений, если такое представление предусмотрено законодательством Российской Федерации или заданием на оценку.

Из материалов дела усматривается, что в задании на оценку (стр. 60-61 отчета ООО «АЦ «КРОНОС» от 03.08.2017 № ГК-187-02-17/42) указаны иные допущения, а именно прямо указано на отсутствие необходимости определения возможного диапазона стоимости.

Исследовав материалы дела, суд полагает, что оспариваемый отчет ООО «АЦ «КРОНОС» от 03.08.2017 № ГК-187-02-17/42 в целом соответствует приведенным требованиям стандартов оценки ФСО № 3 и Закону № 135-ФЗ. В отчете содержатся обязательные сведения, предусмотренные статьей 11 Закона № 135-ФЗ, а именно: основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки, сведения об оценщике проводившем оценку, в том числе Ф.И.О., сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков, сведения о независимости юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, и оценщика в соответствии с требованиями статьи 16 Закона № 135-ФЗ (в отчете указаны контактные данные юридического лица – ООО «АЦ «КРОНОС», в связи с чем отсутствие контактных данных непосредственно оценщика ФИО4, являющегося директором ООО «АЦ «КРОНОС», не могут быть признаны существенным нарушением требованиям к отчету об оценке). В отчете от 03.08.2017 № ГК-187-02-17/42 указаны цель оценки; описание объекта оценки (в том числе реквизиты правообладателя (стр. 28-40 отчета), стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения (стр. 62, 63, 141 отчета); последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки (стр. 6 отчета об оценке), а также  перечень документов, используемых оценщиком.

В отчете от 03.08.2017 № ГК-187-02-17/42 содержится описание объектов оценки и их текущего состояния, содержится анализ рынка объектов оценки и обоснование значений ценообразующих факторов. Стоимость объектов оценки определена с учетом рыночной стоимости имущества и цели оценки - определение возможной цены реализации объектов в рамках исполнительного производства с учетом скидки на ограниченный срок реализации арестованного имущества. Доказательств, подтверждающих, что оценщиком при проведении оценки объектов не соблюдены требования Закона № 135-ФЗ, ошибочности примененной оценщиком методики оценки имущества, либо неполноты исследования и учета, влияющих на оценку факторов, в рамках судебной экспертизы не установлено и истцом не приведено. Отчет от 03.08.2017 № ГК-187-02-17/42 не допускает неоднозначного толкования и не вводит в заблуждение, не вызывает сомнений в его полноте и достоверности, в связи с чем правомерно принят судебным приставом-исполнителем.

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения заявленных Предприятием требований о признании недействительной стоимости объектов оценки, указанной в отчете об оценке № ГК-187-02-17/42 от 03.08.2017 не имеется.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по государственной пошлине в размере 6000 руб., а также расходы на оплату судебной экспертизы в размере 96000 руб. подлежат оставлению на истце.

В соответствии со статьей 12 Закона № 135-Ф итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 50 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2015 № 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства» в резолютивной части судебного акта по делам об оспаривании постановления судебного пристава-исполнителя об оценке или по делам об оспаривании результатов оценки суд указывает надлежащую оценку имущества должника, которая впоследствии должна использоваться в исполнительном производстве.

Учитывая вышеизложенные выводы относительно достоверности результатов оценки, суд считает возможным установить надлежащую оценку спорного имущества в соответствии с результатами отчета ООО «АЦ «КРОНОС» от 03.08.2017 № ГК-187-02-17/42 для последующей его реализации в рамках сводного исполнительного производства № 13928/16/78022-СД.

Руководствуясь статьями 48, 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

Произвести замену истца по делу - Федеральное государственное унитарное предприятие «Главное военно-строительное управление № 3» в порядке процессуального правопреемства на Федеральное государственное унитарное предприятие «Главное военно-строительное управление № 14» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 117556, 

<

...>).

В удовлетворении заявленных Федеральным государственным унитарным предприятием «Главное военно-строительное управление № 14» требований отказать.

Установить надлежащую оценку спорного имущества должника (право аренды на земельный участок, кадастровый номер 78:42:0018241:10, площадь объекта 9527 кв.м, адрес: Санкт-Петербург, 

<

...>, лит. АБ;  нежилое здание (контора), кадастровый номер: 78:42:0018241:1235, площадь объекта 200,1 кв.м, адрес: Санкт-Петербург, 

<

...>, лит. АД;  нежилое здание (мастерская), кадастровый номер 78:42:0018241:1020, площадь объекта 706,6 кв.м, адрес: Санкт-Петербург, 

<

...>, лит. АБ;  нежилое здание (склад), кадастровый номер 78:42:0018241:1234, площадь объекта 988,0 кв.м, адрес: Санкт-Петербург, 

<

...>, лит. АВ) в соответствии с результатами отчета об оценке общества с ограниченной ответственностью «Аналитический центр «КРОНОС» № ГК-187-02-17/42 от 03.08.2017 для последующей его реализации в рамках сводного исполнительного производства № 13928/16/78022-СД.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

 

Судья                                                                         Денисюк М.И.