﻿﻿

СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Пушкина, 112, г. Пермь, 614068

e-mail: 17aas.info@arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

 

№ 17АП-16789/2019-ГК

г. Пермь

19 декабря 2019 года

Дело № А60-3021/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 18 декабря 2019 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 19 декабря 2019 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:председательствующего Поляковой М. А.,

судей  Зелениной Т.Л., Скромовой Ю.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Муравьевой Е.С.,

при участии:

от истца: Семеновых С.М., паспорт,  доверенность № 1 от 09.01.2019;

от ответчика: Лахтин М.В., паспорт; Серебренников С.А., паспорт, доверенность от 09.01.2019;	

(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца, общества с ограниченной ответственностью «Агентство недвижимости «Родной город»,

на решение Арбитражного суда Свердловской области  от 03 октября 2019 года 

по делу № А60-3021/2019

по иску общества с ограниченной ответственностью «Агентство недвижимости «Родной город» (ОГРН 1086632000553, ИНН 6632027946)

к индивидуальному предпринимателю Лахтину Михаилу Владимировичу (ОГРНИП 309661715600045, ИНН 661400120122) 

о понуждении к заключению основного договора купли - продажи нежилых помещений,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Агентство недвижимости «Родной город» (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Лахтину Михаилу Владимировичу (далее – ответчик) о понуждении индивидуального предпринимателя Лахтина Михаила Владимировича заключить с обществом с ограниченной ответственностью «Агентство недвижимости «Родной город» основной договор купли-продажи нежилого помещения, на следующие нежилые помещения:

- нежилое помещение с кадастровым номером: 66:61:0210004:499, этаж подземный, площадью 808,7 кв.м., по адресу: Свердловская область, г. Серов, ул. Заславского, д. 12;

- нежилое помещение с кадастровым номером: 66:61:0210004:494, этаж подземный, площадью 33,5 кв.м., по адресу: Свердловская область, г. Серов, ул. Заславского, д.12;

-. нежилое помещение с кадастровым номером: 66:61:0210004:496, этаж подземный, площадью 33,5 кв.м., по адресу: Свердловская область, г. Серов, ул. Заславского, д.12,

расположенные в здании на земельном участке по адресу: Свердловская область, г. Серов, ул. Заславского, 12, на условиях проекта договора купли- продажи приложенного в материалы дела.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 03.10.2019 в удовлетворении заявленных исковых требований отказано.

Не согласившись с вынесенным решением, общество с ограниченной ответственностью «Агентство недвижимости «Родной город» обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование апелляционной жалобы заявитель указывает на  несогласие с выводами  суда  о наличие между сторонами правоотношений по предварительному  договору  в редакции  дополнительного  соглашения от  19.06.2017 № 2, так как действовало  дополнительное соглашение от 22.06.2016,  по которому сторонами было согласовано предоставление истцом ответчику иного построенного и введенного в эксплуатацию помещения вместо первоначального,  срок  предоставления этого  помещения не  прошел,  инициатором заключения  этого  соглашения являлся именно ответчик. По мнению апеллянта,  ссылка ответчика на  дополнительное соглашение  от 19.06.2017 № 2 неправомерна и не имеет значения для настоящего дела, так как залог на объект незавершенного строительства  оформлен не был,  следовательно,  действует  и подлежит  исполнению договор  в редакции дополнительного соглашения от 22.06.2016. Апеллянта полагает, что  суд   первой инстанции незаконно, необоснованно и в противоречие фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам отказал  в удовлетворении заявленного  иска, так как  истцом в материалы дела были предоставлены доказательства, которые подтверждают необоснованность уклонения ответчика от заключения договора, и правомерность требований истца. Так во исполнение указанного дополнительного соглашения от 22.06.2016 истец трижды вручал и направлял ответчику уведомления о заключении основного договора купли-продажи согласно условиям дополнительного соглашения от 22.06.2016. Таким образом, истец со своей стороны полностью выполнил все обязательства по дополнительному соглашению от 22.06.2016,  ответчик неправомерно свои обязательства не выполняет, заявил  отказ  от исполнения предварительного договора купли-продажи части нежилого помещения от 26.08.2013.  Полагает  необоснованным указание суда на то,  что   продление срока действия разрешения на строительство  состоялось при отсутствии документального подтверждения продления договора аренды земельного участка.

До начала судебного разбирательства от ответчика поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, согласно которому последний полагает судебный акт законным и обоснованным; от истца  поступили  письменные  возражения на  отзыв.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе,  ответчик и его представитель  против удовлетворения апелляционной жалобы возражали по  мотивам,  изложенным в отзыве на апелляционную жалобу.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, 26.08.2013 между ООО «Агентство Недвижимости «Родной город» (продавец) и ИП Лахтиным Михаилом Владимировичем (покупатель)  заключен предварительный договор купли-продажи части нежилого офисного помещения площадью 960 кв.м., расположенного на подземном, 1, 2 и 3 этажах во встроенно-пристроенном помещении жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями по адресу: г. Серов, ул. Заславского, 12, Блок «А» (план нежилого помещения отражен в Проектной документации №07.046.059-01-АР прилагаемой к Договору).

По вышеуказанному договору стороны обязались заключить основной договор купли-продажи части нежилого офисного помещения площадью 960 кв.м., расположенного на подземном, 1, 2 и 3 этажах во встроенно-пристроенном помещении жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями по адресу: г. Серов, ул. Заславского, 12, Блок «А» в срок в течение 10 дней с даты ввода в эксплуатацию и оформления Продавцом права собственности на Нежилое помещение.

Срок ввода в эксплуатацию Нежилого помещения определяется согласно разрешения на строительство. Общая стоимость части нежилого помещения площадью 960 кв.м, уплачиваемая покупателем продавцу, составляет 18000000 рублей, из расчета стоимости одного квадратного метра-18750рублей. (п.1.1 договора).

Согласно п.1.2 договора на момент заключения основного договора купли-продажи нежилое помещение должно принадлежать продавцу на праве собственности, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права.

22.06.2016 в связи со значительной просрочкой (более 10 месяцев) исполнения обязательства ООО «Агентство Недвижимости «Родной город», между сторонами подписано дополнительное соглашение к предварительному договору, по которому продавцу было предоставлено право исполнения обязательства в виде заключения основного договора купли-продажи другого объекта недвижимости, принадлежащего продавцу. Срок реализации данного права был определен следующим образом – спустя 6 месяцев с момента подписания дополнительного соглашения, т.е. 22.01.2017.

Далее  между сторонами было подписано дополнительное соглашение № 2 от 19.06.2017 к предварительному договору купли-продажи части нежилого помещения от 26.08.2013.

По дополнительному соглашению № 2 продавец обязался передать покупателю часть нежилого офисного помещения площадью 960 кв.м, расположенного на подземном, 1, 2 и 3 этажах во встроенно-пристроенном помещении жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями по адресу: г. Серов, ул. Заславского, 12, Блок «А». Срок ввода в эксплуатацию Нежилого помещения определяется согласно разрешению на строительство.

На момент заключения дополнительного соглашения № 2 срок действия разрешения на строительство установлен  до 01.08.2018.

По условиям п.5 дополнительного соглашения № 2 от 19.06.2017 к предварительному договору купли-продажи части нежилого помещения от 26.08.2013, дополнительное соглашение №2 считается незаключенным только в случае неисполнения покупателем условий п.4. соглашения.

Лахтиным М.В. (покупателем) исполнены принятые в силу п.4 дополнительного соглашения от 19.06.2017 №2 обязательства, а именно, Лахтин М.В. отказался от иска, предъявленного к Семеновых М.В., в суде общей юрисдикции, что сторонами не оспаривается.

Кроме того, заключив дополнительное соглашение № 2 от 19.06.2017, продавец дополнительно обязался: оформить правоустанавливающие документы на Объект незавершенного строительства по адресу: г. Серов, ул. Заславского, д. 12, Блок «А». Часть площади данного Объекта незавершенного строительства, расположенной на подземном этаже, 1, 2 и 3 этажах площадью 960 кв.м по адресу г. Серов, ул. Заславского, д. 12; передать в залог покупателю (ИП Лахтину М.В.) в течение 10 дней с момента оформления правоустанавливающих документов на Объект незавершенного строительства и до момента заключения основного договора купли-продажи части нежилого офисного помещения площадью 960 кв.м, расположенного на подземном, 1, 2 и 3 этажах во встроенно-пристроенном помещении по адресу г. Серов, ул.Заславского, д. 12, Блок «А»; в случае задержки, либо возникших сложностей с оформлением правоустанавливающих документом на Объект незавершенного строительства по адресу: г. Серов, ул. Заславского, д. 12, Блок «А» Продавец выдает представителю Покупателя доверенность на выполнение юридических действий по оформлению на имя Продавца правоустанавливающих документов на Объект незавершенного строительства по адресу: г. Серов, ул. Заславского, д. 12, Блок «А».

Также стороны условились, что с момента оформления вышеуказанного залога, стороны считают недействительным и аннулируют дополнительное соглашение от 22.06.2016.

На момент заключения дополнительного соглашения № 2 срок действия разрешения на строительство был  установлен до 01.08.2018. Таким образом, крайний срок исполнения обязательства ООО «Агентство Недвижимости «Родной город» по заключению основного договора купли-продажи составлял 11.08.2018.

Впоследствии, как следует из текста искового заявления, истцом ответчику направлены уведомления о заключении основного договора купли-продажи.

Учитывая, что основной договор купли-продажи не заключен, истцом ответчику направлена претензия с требованием о заключении договора купли-продажи. Неисполнение указанных требований послужило основанием обращения истца в суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении заявленного  иска, суд  первой инстанции  указал  на неисполнение  истцом своих обязательств и  существенное нарушение условий предварительного договора купли – продажи части нежилого помещения от 26.08.2013.

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционных жалоб, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта в связи со следующим.

В соответствии с положениями ст. 8  ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности,  из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

По  общим правилам граждане и юридические лица свободны в заключении договора.  Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством (ст. 421).

Согласно  п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В пункте 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" разъяснено, что  если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.  Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (п. 4 ст.  429  ГК РФ).

Как указано  в п. 5 ст. 429 ГК РФ в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. 

Пунктом 4 ст. 445 ГК РФ предусмотрено, что  если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Обращаясь в суд  с рассматриваемыми требованиями, истец ссылается на  неправомерное уклонение ответчика от  заключения договора купли-продажи недвижимого имущества,  согласованного  сторонами при подписании дополнительного соглашения №  2 от 19.06.2017 к предварительному договору купли-продажи части нежилого помещения от 26.08.2013. 

Оценив представленные доказательства по  правилам ст.  71 АПК РФ, принимая во внимание вступившие в законную  силу судебные акты  по спорам между сторонами,  суд  первой инстанции обоснованно  не  усмотрел  оснований для удовлетворения заявленных требований в силу следующего.

Как указано  в п. 3 ст. 429 ГК РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" указано, что  для признания предварительного договора заключенным достаточно установить предмет основного договора или условия, позволяющие его определить (пункт 3 статьи 429 ГК РФ). Например, если по условиям будущего договора сторона обязана продать другой стороне индивидуально-определенную вещь, то в предварительный договор должно быть включено условие, описывающее порядок идентификации такой вещи на момент наступления срока исполнения обязательства по ее передаче.

Материалами  дела  подтверждается наличие между сторонами правоотношений в рамках  предварительного договора купли-продажи от 26.08.2013. По условиям указанного  договора в  редакции дополнительного соглашения № 2 от 19.06.2017 обязался передать покупателю часть нежилого офисного помещения площадью 960 кв.м, расположенного на подземном, 1, 2 и 3 этажах во встроенно-пристроенном помещении жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями по адресу: г. Серов, ул. Заславского, 12, Блок «А».

Ранее ООО «Агентство Недвижимости «Родной город» обращалось в арбитражный суд с иском  к Лахтину  М.В. о признании недействительным  дополнительного  соглашения № 2 от 19.06.2017 и приложение № 1 от 19.06.2017 в виде справки от 19.06.2017 к предварительному договору купли-продажи части нежилого помещения от 26.08.2013.

Вступившим  в законную  силу  судебным актом  по  делу № А60-32839/2018  в удовлетворении  требований отказано. Суд не усмотрел  оснований для квалификации  оспариваемой сделки недействительной и  в применении последствий недействительности  сделки. При этом  судом  установлено недобросовестное  поведение истца, оспаривающего дополнительное  соглашение  № 2 от 19.06.2017, поскольку после заключения сделки поведение ООО «Агентство Недвижимости «Родной город» давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Доказательств  ввода указанного  комплекса в эксплуатацию  материалы дела не  содержат,  напротив, при рассмотрении  дела № А60-13197/2018 установлено,  что  первоначально разрешением на строительство от 17.07.2013 срок действия данного разрешения определен до 01.08.2015, в  соответствии с паспортом объекта срок начала строительства определен – октябрь 2013 года, окончания строительства – июль 2015 года,  по состоянию на 2015 год, а также и на дату судебного заседания, объект инвестиционного договора не возведен, разрешение на строительство объекта продлено до 02.08.2021, при этом продление разрешения состоялось 05.06.2018.

Поскольку предусмотренный предварительным  договором купли-продажи от 26.08.2013, действующим в  редакции дополнительного соглашения № 2 от 19.06.2017, объект не  возведен, иного  не доказано,  суд  первой инстанции  обоснованно  не  усмотрел  оснований для удовлетворения заявленного  иска и  обязания ответчика заключить  основной договор  купли-продажи. 

Изложенные в обоснование  апелляционной жалобы доводы, которые, по сути,  сводятся к утверждению  истца о  регулировании  правоотношений сторон  дополнительном соглашением от 22.06.2016, были предметом  рассмотрения суда и правомерно отклонены с учетом имеющих   преюдициальное значение  выводов суда в рамках дела № А60-32839/2018,  где установлено   недобросовестное  поведение ООО «Агентство Недвижимости «Родной город».

Кроме того,  необходимо учитывать  разъяснения  п. 28 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", в силу  которых несовершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается.

В рамках  дела № А60-58162/2018 по  иску  Лахтина М.В. к обществу «Агентство недвижимости «Родной город» о расторжении предварительного договора купли-продажи части нежилого помещения от 26.08.2013 и дополнительных соглашений к договору в связи с существенным нарушением договорных условий, а также о взыскании уплаченных в рамках обозначенного договора денежных средств в сумме 18 000 000 руб.,  процентов за пользование чужими денежными средствами  ООО «Агентство Недвижимости «Родной город», возражая против удовлетворения требования в части  взыскания долга,  утверждал, что денежные средства в размере 17 100 000 руб. им уже возвращены истцу, представил в подтверждение данного обстоятельства оригиналы расписок от 03.07.2017, а также заявлял о безденежности квитанции к приходному кассовому ордеру от 30.09.2013 на сумму 900 000 руб. 

Таким образом,  сам истец соглашался с позицией второй стороны о том, что  имеет  место  неисполнение обязательств по строительству объекта и вводу его в эксплуатацию, не возражал  против расторжения договора, фактически имелся спор  касательно  возврата денежных  средств,  что  может  свидетельствовать об утрате интереса сторон к заключению  основного  договора.

По  общим правилам п. 1 ст. 10 ГК РФ  не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В пункте 1 Постановления  Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.  По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное. Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ), например, признает условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона соответственно наступившим или ненаступившим (пункт 3 статьи 157 ГК РФ); указывает, что заявление такой стороны о недействительности сделки не имеет правового значения (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).

Учитывая то  обстоятельство, что ранее  истец полагал  себя связанным с истцом  обязательствами  в связи с заключением   предварительного  договора купли-продажи от 26.08.2013, действующим в редакции  дополнительного соглашения № 2 от 19.06.2017, оспаривал  исполнение дополнительного  соглашения Лахтиным М.В., занимаемая истцом  позиция при  рассмотрении  настоящего  дела  не отвечает  принципу добросовестности  сторон.  Поскольку установлено  недобросовестное  поведение истца, суд  правомерно  отказал  в защите его  права.

Иные доводы апелляционной жалобы отклоняются, как не  влекущие отмену судебного  акта.

При названных  обстоятельствах  решение суда является законным и  обоснованным. 

Суд апелляционной инстанции считает, что все имеющие существенное значение для рассматриваемого дела обстоятельства судом установлены правильно, представленные доказательства полно и всесторонне исследованы и им дана надлежащая оценка.

Основания для отмены или изменения судебного  акта суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам отсутствуют.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта в соответствии со ст. 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено. Решение арбитражного суда отмене не подлежит.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 110, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 03 октября 2019 года по делу № А60-3021/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Агентство недвижимости «Родной город» (ОГРН 1086632000553, ИНН 6632027946) в доход федерального бюджета РФ государственную пошлину по апелляционной жалобе в сумме 3 000 (три тысячи) рублей.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

 

Председательствующий

М.А. Полякова 

 

Судьи

Т.Л. Зеленина 

 

Ю.В. Скромова