ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

г. Москва

27.11.2023                                                                          Дело № А40-21368/2022

 

Резолютивная часть постановления объявлена 22.11.2023

Постановление в полном объеме изготовлено 27.11.2023

 

Арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего – судьи Красновой С.В.

судей Беловой А.Р., Федуловой Л.В.,

при участии в заседании:

от ООО "Учебный центр "Движение": ФИО1 по дов. от 25.10.2021,

от Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Москве: ФИО2 по дов. от 20.11.2023,

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу Территориального управления федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Москве

на решение Арбитражного суда города Москвы от 02.06.2023 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 24.08.2023 по делу № А40-21368/2022

по иску общества с ограниченной ответственностью "Учебный центр "Движение"

к Территориальному управлению федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Москве

об обязании заключить договор купли-продажи нежилых помещений 

 

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью "Учебный центр "Движение" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением (с учетом принятых судом уточнений в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Москве (далее - ответчик), в котором просило обязать заключить договор купли-продажи нежилого помещения с кадастровым номером № 77:01:0003031:1973 площадью 725,4 кв. м по адресу: Российская Федерация, город Москва, вн. тер. г. муниципальный округ Красносельский, ул. Краснопрудная, д. 22 - 24, помещ. 3/1, по цене 70 641 667 руб. на условиях приложенного проекта договора купли-продажи.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 23.06.2023, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 24.08.2023, исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, ответчик обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит судебные акты отменить как незаконные и необоснованные, принятые с нарушением норм материального и процессуального права, и направить дело на новое рассмотрение.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о времени и месте судебного заседания была опубликована на официальном интернет-сайте: http://kad.arbitr.ru.

В судебном заседании представитель ответчика доводы и требования кассационной жалобы поддержал, представитель истца против удовлетворения кассационной жалобы возражал по доводам, изложенным в письменном отзыве. Отводов составу суда не поступило.

Изучив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии судебных актов, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что отсутствуют основания, предусмотренные статьей 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для их отмены или изменения.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 

12.08.2019 между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) заключен договор аренды нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:0003031:1973 площадью 725,4 кв. м по адресу: Российская Федерация, город Москва, вн. тер. г. муниципальный округ Красносельский, ул. Краснопрудная, д. 22 - 24, помещ. 3/1.

Право собственности Российской Федерации на указанное помещение зарегистрировано в ЕГРН 30.07.2009 за номером № 77-77-13/012/2009-176.

Истец относится к категории субъектов малого предпринимательства города Москвы, что подтверждается выпиской из Единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства (дата внесения нашей организации в указанный реестр - 10.04.2019) - статья 4.1 ФЗ от 24.07.2007 № 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации".

26.10.2021 истец обратился к ответчику с заявлением о реализации преимущественного права на приватизацию арендуемого помещения в соответствии со статьей 3 Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее – Закон № 159-ФЗ).

К указанному заявлению о приватизации арендуемого помещения истец приложил: проект договора купли-продажи арендуемого помещения; подготовленной по заказу истца отчет об оценке арендуемого помещения. 

Письмом № 77-С4-05/36759 (получено истцом по почте 06.12.2021) ответчик сообщил истцу, что в здании по адресу: 

<

...>, числится защитное сооружение гражданской обороны № 03563-77  (письмо Главного управления МЧС по г. Москве от 20.09.2021 № ИВ-108-8812).

В этой связи ответчик предложил истцу предоставить сведения об отнесении арендуемого имущества к объектам гражданской обороны.

Письмом от 14.12.2021 истец сообщил ответчику, что он не располагает сведениями об отнесении арендуемого имущества к объектам гражданской обороны.

22.12.2021 истец направил в адрес Главного управления МЧС по г. Москве письмо с просьбой сообщить, является ли арендуемое помещение объектом гражданской обороны.

Письмом от 31.01.2022 Главное управление МЧС по г. Москве сообщило, что в здании по адресу: 

<

...>, числится защитное сооружение гражданской обороны № 03563-77.

Также Главное управление МЧС по г. Москве представило копию паспорта указанного защитного сооружения гражданской обороны № 03563-77, из которого усматривается, что арендуемое истцом нежилое помещение не относится к объектам гражданской обороны.

Так, защитными сооружениями гражданской обороны в здании по адресу: 

<

...> являются: подвал, помещение II;  этаж "а 1", помещение II;  подвал, помещение IV.

Вместе с тем, согласно документам БТИ, в состав арендуемых истцом помещений входят: подвал, помещение V; этаж 1, помещение III; этаж "а", помещение I.

Таким образом, согласно материалам дела, арендуемые истцом помещения не являются объектом гражданской обороны, соответственно и не являются имуществом, которое ограничено в обороте.

Истец представил в материалы дела подписанный со стороны ответчика акт сверки взаимных расчетов по договору аренды по состоянию на 15.10.2021.

Ответчик направил указанный акт сверки от 15.10.2021 в адрес истца вместе с сопроводительным письмом от 22.10.2021.

Из акта сверки усматривается, что истец имеет переплату арендной платы в размере 159 177 руб. 51 коп.

С учетом пункта 5.2 договора аренды, по состоянию на 26.10.2023 - дата обращения истца к ответчику с заявлением о приватизации помещения, у истца отсутствовал долг по арендной плате, неустойкам (штрафам, пеням) за арендуемое помещение.

Таким образом, у ответчика отсутствовали предусмотренные законом основания для отказа истцу в реализации права на приватизацию арендуемого помещения со ссылкой на имевшуюся задолженность по арендной плате, неустойкам (штрафам, пеням).

Суд установил, что арендуемое имущество находится во временном владении и пользовании истца непрерывно в течение двух и более лет до момента обращения к ответчику с заявлением о приватизации от 26.10.2021 в соответствии с договором аренды помещения от 12.08.2019.

Договор аренды прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке, что подтверждается соответствующим штампом Управления Росреестра по Москве от 22.08.2019 на договоре, а также выпиской из ЕГРН от 03.09.2021 (запись от 22.08.2019 за № 77:01:0003031:1973-77/011/2019-7).

Суд указал, что после обращения истца к ответчику с заявлением о приватизации помещения, ответчик на основании уведомления от 09.11.2021 об одностороннем внесудебном отказе от договора аренды погасил в ЕГРН запись о государственной регистрации договора аренды.

Вместе с тем, факт погашения записи в ЕГРН о государственной регистрации договора аренды после обращения к ответчику с заявлением о приватизации арендуемого помещения не является безусловным основанием для отказа истцу в реализации права на приватизацию арендуемого имущества в порядке Закона № 159-ФЗ.

Пунктом 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 № 134 предусмотрено, что по смыслу статьи 3 Закона № 159-ФЗ и в соответствии со статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации суд вправе признать наличие у арендатора права на приобретение в случае, когда договор аренды был прекращен в одностороннем порядке арендодателем, действовавшим исключительно с целью воспрепятствования реализации арендатором права на приобретение.

Таким образом, как установил суд, действия ответчика по одностороннему внесудебному отказу от договора аренды с истцом после обращения последнего с заявлением о приватизации арендуемого помещения, направлены исключительно на воспрепятствование реализации права арендатора на приобретение в собственность арендуемого имущества в порядке Закона № 159-ФЗ.

Так, из уведомления ответчика об одностороннем отказе от договора аренды от 09.11.2021 следует, что использование истцом арендуемых нежилых помещений под уставные цели коммерческой организации противоречит пункту 6 части 1 статьи 17.1 ФЗ "О защите конкуренции", который предусматривает, что договор аренды без проведения торгов может быть заключен только с медицинскими организациями и организациями, которые осуществляют образовательную деятельность.

Материалами дела подтверждено, что ответчик имеет лицензию на образовательную деятельность № 040099 от 03.06.2019, которая выдана Департаментом образования города Москвы.

Указанная лицензия была выдана ответчику еще до заключения договора аренды от 12.08.2019.

Данные обстоятельства подтверждаются, в том числе, Выпиской из реестра лицензий по состоянию на 29.11.2022 Департамента образования и науки города Москвы, а также выпиской из ЕГРЮЛ в отношении истца.

Аналогичные сведения содержатся в выписке из Единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства ФНС России в отношении истца, сведения о котором внесены в соответствующий реестр 10.04.2019.

Пунктом 7.3 договора аренды предусмотрено, что в случае нарушения истцом (арендатором) обязанности по страхованию арендуемого имущества арендатором (пункта 3.2.17 договора), договор аренды подлежит расторжению только на основании решения суда.

При этом в материалы дела не представлено решение суда о расторжении договора аренды.

Пунктом 7.4 договора аренды предусмотрен исчерпывающий перечень случаев, когда арендодатель (ответчик) вправе расторгнуть договор аренды в одностороннем внесудебном порядке.

Суд пришел к выводу, что у ответчика отсутствовали законные основания для отказа в одностороннем внесудебном порядке от договора аренды с истцом.

Истец, вопреки доводам ответчика, надлежащим образом исполнял все обязанности по договору аренды, в том числе, обязанность не производить в арендуемых помещениях несогласованные перепланировки.

Данное обстоятельство подтверждается представленным в материалы дела Заключением кадастрового инженера (Техническое описание помещения) от 28.11.2022, из которого следует, что площадь и конфигурация арендуемого помещения соответствует сведениям ЕГРН и документам БТИ.

Кроме того, суд пришел к выводу, что истец, сведения о котором включены в Единый реестр субъектов малого и среднего предпринимательства, который ведет ФНС России в соответствии со статьей 4.1 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", на дату обращения к Ответчику с заявлением о выкупе арендуемого помещения, а также на момент рассмотрения настоящего спора, соответствует всем необходимым критериям, установленным статьей 3 Закона № 159-ФЗ для реализации права на приватизацию арендуемого имущества.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 20.04.2022 по ходатайству истца по делу назначена судебная оценочная экспертиза.

Согласно представленному в материалы дела экспертному заключению рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № 77:01:0003031:1973 площадью 725,4 кв. м (подвал, помещение V, комнаты 1 - 10, 9а; этаж 1, помещение III, комнаты 1 - 3, 5, 6, 4, 7, 1а, 3а; этаж "а", помещение I, комнаты 1 - 3) по адресу: 

<

...>, по состоянию на 26.10.2021 составляет 117 000 000 руб. (без учета НДС).

В судебном заседании 12.01.2023 эксперт ФИО3, вызванный судом по ходатайству истца, представил письменные ответы на вопросы по заключению судебной экспертизы и пояснил, что в своем заключении он неверно указал площадь антресоли первого этажа (241,8 кв. м), когда в действительности площадь указанной антресоли составляет 201,2 кв. м.

Также эксперт неверно указал в своем заключении площадь подвала (241,8 кв. м) и площадь первого этажа (241,8 кв. м) оцениваемого помещения, когда в действительности площадь подвала составляет 281,6 кв. м, а площадь первого этажа составляет 242,6 кв. м.

Далее к неверным значениям площадей оцениваемого помещения эксперт применил корректировку на этаж расположения, что привело неверному расчету рыночной стоимости подвала, первого этажа и антресоли в составе оцениваемого помещения.

Эксперт пояснил, что он указал равную (по 241,8 кв. м) площадь подвала, первого этажа и антресоли "для упрощения расчетов" - Ответ на вопрос 7 письменных объяснений эксперта.

Эксперт пояснил, что не произвел исключение НДС из цены предложения объектов-аналогов в рамках сравнительного подхода и доходного подходов - Ответы на вопросы 4, 9 письменных объяснений эксперта.

Вместе с тем операции по приватизации государственного имущества в рамках Закона № 159-ФЗ исключены из объектов обложения НДС (пп. 12 п. 2 ст. 146 НК РФ). В этой связи рыночная стоимость приватизируемого имущества не должна увеличиваться на сумму НДС (п. 3 ст. 161 НК РФ). Таким образом, при расчете рыночной стоимости оцениваемого помещения эксперт должен был исключить НДС из цены предложения объектов-аналогов, чего не было сделано экспертом.

Эксперт пояснил, что он ошибочно указал в своем заключении, что объект-аналог № 1 в рамках сравнительного подхода расположен только на первом этаже. В действительности указанный объект-аналог расположен в подвале, на первом этаже и антресоли.

В этой связи требуется произвести пересчет корректировок на этаж расположения и далее пересчет рыночной стоимости оцениваемого помещения - Ответ на вопрос 8 письменных объяснений эксперта.

При этом в своих письменных объяснениях эксперт также указал, рыночная стоимость оцениваемого помещения по состоянию на 26.10.2021 может находиться в диапазоне от 103 млн. рублей до 128 млн. рублей, что противоречит выводу эксперта в подготовленном им заключении.

С учетом изложенного, суд первой инстанции указал, что вывод эксперта о рыночной стоимости оцениваемого объекта сделан в нарушении требований объективности, всесторонности и полноты исследования.

Заключение эксперта выполнено с существенными ошибками, которые оказали существенное влияние на итоговый размер рыночной стоимости оцениваемого помещения.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 10.02.2023 по настоящему делу была назначена повторная экспертиза.

Согласно представленному в материалы дела экспертному заключению рыночная стоимость оцениваемого помещения по состоянию на 26.10.2021 составила 70 641 667 руб. (без учета НДС).

Определением Арбитражного суда города Москвы от 26.04.2023 суд вызвал в судебное заседание эксперта ООО "Центральное бюро оценки" ФИО4, предложил ответчику направить в адрес суда и экспертного учреждения вопросы по заключению эксперта.

От ответчика в адрес суда и экспертного учреждения не поступило вопросов или возражений относительно заключения эксперта.

Ответчик не заявил ходатайство о назначении по делу повторной или дополнительной судебной экспертиз. Истец также не оспаривал заключение эксперта.

С учетом результатов повторной судебной экспертизы суд пришел к выводу, что требование истца об обязании ответчика заключить договор купли-продажи арендуемого истцом помещения подлежит удовлетворению с учетом заключения эксперта ООО "Центральное бюро оценки" ФИО4 от 23.03.2023 № 03/2023-17АС.

15.10.2021 вступил в силу Закон города Москвы от 29.09.2021 № 18, который изменил часть 3 статьи 12 Закона города Москвы от 17.12.2008 № 66 "О приватизации государственного имущества города Москвы", которая регулирует срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого предпринимательства арендуемого ими недвижимого имущества города Москвы.

С учетом данных измерений в законе новый срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства арендуемого ими недвижимого имущества составляет семь лет.

При этом действие части 3 статьи 12 Закона города Москвы "О приватизации государственного имущества города Москвы", которая устанавливает семилетний срок рассрочки оплаты приобретаемой недвижимости, распространяется также на правоотношения, возникшие из ранее заключенных договоров купли-продажи арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства недвижимого имущества города Москвы, действующих на дату вступления в силу настоящего Закона - статья 2 Закона города Москвы от 29.09.2021 № 18.

С учетом заявления истца об изменении предмета иска от 25.04.2023 подлежат изменению пункты 4.2, 4.5 проекта договора купли-продажи, которые регулируют период рассрочки оплаты приобретаемого помещения (с 5 до 7 лет), а также размер ежемесячных платежей Истца за приобретаемое помещение.

Рыночная стоимость выкупаемого помещения составляет 70 641 667 руб. (без учета НДС) и рассчитана в соответствии с заключением № 03/2023-17АС от 23.03.2023, подготовленным экспертом ООО "Центрально бюро оценки" ФИО4 Таким образом, размер ежемесячного платежа по договору купли-продажи с учетом рассрочки на 7 лет составляет 840 972 руб. 23 коп (70 641 667 руб. / 84 месяца).

Вопреки доводам ответчика, 12.08.2019 ответчик (арендодатель) и истец (арендатор) заключили договор аренды помещения сроком до 01.09.2039 (т. 1, л.д. 32 - 43).

Ответчик обязался передать помещение нашей организации по акту приема-передачи в течение 30 дней с момента заключения договора - пункт 3.1.2 договора аренды.

22.08.2019 договор аренды прошел государственную регистрацию в Управлении Росреестра по Москве, что подтверждено штампом о регистрации на договоре (т. 1, л.д. 43) и выпиской из ЕГРН (т. 1, л.д. 45 - 51).

06.09.2019 ответчик передал помещение арендатору по акту приема передачи (т. 1, л.д. 44).

Начиная с 06.09.2019 истец непрерывно владеет и пользуется указанным помещением.

Истец обратился к ответчику с заявлением о приватизации арендуемого помещения26.10.2021, таким образом, на момент обращения к ответчику с заявлением о приватизации помещение находилось в пользовании более двух лет в соответствии с договором аренды.

В соответствии со статьей 3 Закона № 159-ФЗ для реализации права на приватизацию арендуемое имущество на день подачи соответствующего заявления о выкупе должно находиться во временном владении и (или) временном пользовании арендатора непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.

С учетом изложенного было соблюдено требование закона о сроке владения арендуемым помещением для реализации права на его приватизацию.

Довод об утрате истцом права на приватизацию помещения после того, как в ответ на заявление о приватизации от 26.10.2021, ответчик в одностороннем порядке отказался от договора аренды уведомлением от 09.11.2021, был отклонен судом первой инстанции, сделавшим вывод об отсутствии правовых оснований для одностороннего расторжения договора аренды.

Ответчик не обращался в суд с требованием о расторжении договора по указанным им основаниям.

В силу пункта 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны (ответчик), которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона (ответчик) должна направить другой стороне (нашей организации) извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо протокол разногласий к проекту договора в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно (Ответчик), уклоняется от его заключения, другая сторона (наша организация) вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Частью 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ установлена обязанность ответчика заключить с нашей организацией договор купли-продажи арендуемого помещения после получения от нашей организации заявления о приватизации арендуемого помещения.

Таким образом, истец правомерно обратился в суд с требованием об обязании ответчика заключить договор купли-продажи помещения.

На основании вышеизложенного судебная коллегия соглашается с выводами судов и находит их законными, обоснованными, соответствующими имеющимся в деле доказательствам и фактическим обстоятельствам дела.

При рассмотрении дела и вынесении обжалуемых судебных актов суды установили все существенные для дела обстоятельства и дали им надлежащую правовую оценку, выводы суда основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу в их совокупности, в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, нормы материального права применены правильно. 

Нарушений норм процессуального права, которые могли явиться основанием для отмены обжалуемых судебных актов, кассационной инстанцией не установлено.

Доводы, приведенные в кассационной жалобе, тождественны тем доводам, которые являлись предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций и свидетельствуют о несогласии с установленными по делу фактическими обстоятельствами и оценкой судами доказательств. 

Переоценка доказательств и установленных судами фактических обстоятельств дела в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда города Москвы от 02.06.2023 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 24.08.2023 по делу № А40-21368/2022 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

 

Председательствующий – судья                                                                      С.В. Краснова

 

Судьи:                                                                                                         А.Р. Белова

 

Л.В. Федулова