ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

дело № А36-5623/2023

город Воронеж

23 января 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 15 января 2025 года Постановление в полном объеме изготовлено 23 января 2025 года  

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего судьи Бумагина А.Н., судей Поротикова А.И., 

 ФИО1,  

при ведении протокола судебного заседания секретарем Багрянцевой Ю.В.,  

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «РСУ-3» на решение Арбитражного суда Липецкой области от 30.05.2024 по делу № А365623/2023 по исковому заявлению Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к администрации городского поселения город Грязи Грязинского муниципального района Липецкой области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) и обществу с ограниченной ответственностью «РСУ-3» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) с участием в деле Прокуратуры Липецкой области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)  

о признании недействительными договора аренды земельного участка, соглашения на пролонгацию договора аренды земельного участка, применении последствий недействительности сделок, признании объекта незавершенного строительства самовольной постройкой и обязании освободить земельный участок,  

УСТАНОВИЛ:

Управление имущественных и земельных отношений Липецкой области (далее – Управление, истец) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к Администрации городского поселения город Грязи Грязинского муниципального района Липецкой области (далее – Администрация,  

ответчик) и обществу с ограниченной ответственностью «РСУ-3» (далее – ООО «РСУ-3», соответчик) о:  

- признании недействительным (ничтожным) договора аренды земельного участка с кадастровым номером 48:02:1041548:323 площадью 2216 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...> участок № 26б из земель населенных пунктов, заключенного между администрацией городского поселения город Грязи Грязинского муниципального района Липецкой области и ООО «РСУ-3» 18.12.2019;  

- признании недействительным (ничтожным) соглашения на пролонгацию договора аренды земельного участка от 18.12.2019, заключенного между администрацией городского поселения город Грязи Грязинского муниципального района Липецкой области и ООО «РСУ-3» 26.10.2020;  

- применении последствий недействительности сделки путем обязания общества с ограниченной ответственностью «РСУ-3» в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу передать Управлению имущественных и земельных отношений Липецкой области по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 48:02:1041548:323 площадью 2216 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...> участок № 26б, свободный от расположенных на нем объектов,  

- признании объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 48:02:1041548:326, степенью готовности 32%, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 48:02:1041548:323 самовольной постройкой;  

- обязании ООО «РСУ-3» освободить земельный участок с кадастровым номером 48:02:1041548:323 путем сноса самовольной постройки - объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 48:02:1041548:326 за счет собственных средств в течение 10 дней со дня вступления судебного акта суда в законную силу.  

К участию в деле привлечена Прокуратура Липецкой области. 

Решением Арбитражного суда Липецкой области от 30.05.2024 по настоящему делу исковые требования удовлетворены.  

Не согласившись с указанным решением суда, полагая его незаконным и необоснованным, ООО «РСУ-3» обратилось в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.  

В обоснование апелляционной жалобы заявитель ссылается неправомерность отказа судом первой инстанции в удовлетворении ходатайства ООО «РСУ-3» о применении срока исковой давности. Полагает, что в рассматриваемом случае подлежат применению положения пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» о том, что передача полномочий одного органа публично-правового образования другому органу не влияют на начало течения срока исковой давности и порядок его исчисления.  

В этой связи, заявитель апелляционной жалобы считает, что факт перераспределения полномочий между Администрацией городского  

поселения город Грязи Грязинского муниципального района Липецкой области и Управлением имущественных и земельных отношений Липецкой области не влияют на исчисление сроков исковой давности по требованиям о признании спорного договора и соглашения о его продлении недействительными, а также признании объекта незавершенного строительства самовольной постройкой. Находит указанные сроки пропущенными.  

Полагает, что с момента получения ООО «РСУ-3» разрешительной документации на строительство и начала работ, уполномоченный орган был осведомлен о наличии спорного объекта, а заявитель апелляционной жалобы был вправе осуществлять строительство многоквартирного дома.  

Вместе с тем, апеллянт указал на отсутствие нарушения публичного интереса при заключении договора аренды земельного участка от 18.12.2019, возможность применения к рассматриваемым отношениям пункта 10 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) в совокупности с положениями пунктов 17, 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», ссылаясь на то, что снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства в отношения, связанные с возведением (созданием) объектов недвижимого имущества, а устранение последствий допущенного нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков.  

В судебном заседании представитель ООО «РСУ-3» поддержал доводы апелляционной жалобы, указал, что считает решение незаконным и необоснованным, просил суд обжалуемое решение отменить и принять новый судебный акт.  

Представители истца и Прокуратуры Липецкой области против доводов апелляционной жалобы возражали, считали обжалуемое решение законным.  

На основании статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) апелляционная жалоба рассматривалась в отсутствие Администрации, извещенной о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом.  

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.  

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между администрацией городского поселения город Грязи Грязинского муниципального района Липецкой области (арендодатель) и ООО «РСУ-3» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 18.12.2019 (далее – договор), согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 2 216 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...> участок № 26б, из земель населенных пунктов для малоэтажной многоквартирной жилой застройки с кадастровым номером 48:02:1041548:323.  

В пункте 2.1 договора стороны установили срок аренды земельного участка на 11 месяцев с 18.12.2019 по 18.12.2020.  

Пунктом 2.2 договора стороны предусмотрели, что условия договора применяются к отношениям сторон, возникшим до его заключения.  

Арендодатель передал арендатору земельный участок по акту приема-передачи от 27.11.2019.  

Впоследствии между сторонами подписано соглашение от 26.10.2020 о пролонгации договора на 11 месяцев с 18.12.2020 по 18.11.2021.  

ООО «РСУ-3» возвело на вышеуказанном земельном участке объект незавершенного строительства.  

ООО «РСУ-3» 23.03.2021 зарегистрировало право собственности на объект незавершенного строительства – многоквартирный дом (степенью готовности 32%), площадью застройки 416,1 кв.м., с кадастровым номером 48:02:1041548:326, расположенный на вышеуказанном земельном участке.  

Письмом от 06.02.2023 № 09 ООО «РСУ-3» обратилось к Администрации с предложением о заключении договора аренды земельного участка на новый срок.  

Письмом от 10.02.2023 № 135 Администрация проинформировала ООО «РСУ-3» о перераспределении законом полномочий по предоставлению земельных участков в пользу истца.  

ООО «РСУ-3» обратился к истцу с заявлением о предоставлении земельного участка без торгов от 10.04.2023 на основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ).  

Письмом от 27.04.2023 № 694-2023 истец отказал ООО «РСУ-3» в предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов.  

Кроме того, письмом от 25.04.2023 № И28-4132 истец обратился к Администрации с запросом о предоставлении информации о правовом основании, предусмотренном ЗК РФ, для предоставления ООО «РСУ-3» в аренду спорного земельного участка.  

Письмом от 11.05.2023 № 625 Администрация уведомила истца о предоставлении земельного участка с целью реализации мероприятий по переселению граждан из аварийного жилья.  

Управление, полагая, что спорный земельный участок представлен ООО «РСУ-3» с нарушением положений земельного законодательства обратилось в арбитражный суд с иском о признании договора аренды земельного участка и соглашения к нему недействительными, а объекта незавершенного строительства – самовольной постройкой.  

Принимая обжалуемый судебный акт и удовлетворяя заявленные исковые требования, арбитражный суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.  

Статьей 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) предусмотрено, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).  

Частью 2 указанной статьи регламентировано, что требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.  

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.  

В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.  

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 73 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 25 от 23.06.2015 «О применении судами некоторым положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой (пункт 1 статьи 168 ГК РФ).  

Пунктом 74 Постановления Пленума ВС РФ № 25 также разъяснено, что ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).  

Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.  

Таким образом, разрешая спор о признании сделки недействительной, необходимо установить наличие фактических обстоятельств, с которыми закон связывает признание такой сделки недействительной на момент ее совершения (заключения) и наступления соответствующих последствий, и в случае удовлетворения исковых требований указывать в судебном решении, в чем конкретно заключается неправомерность действий стороны и каким нормам законодательства не соответствует оспариваемая сделка.  

Недействительность сделки в соответствии с пунктом 2 статьи 167 ГК РФ влечет возникновение у каждой из ее сторон обязанности возвратить другой все полученное по сделке.  

В совместном постановлении Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - постановление Пленумов ВС РФ, ВАС РФ № 10/22) разъяснено, что спор о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений или отношений, связанных с применением последствий недействительности сделки, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения (пункт 34).  

Принимая во внимание изложенное, истец должен подтвердить наличие материально-правовой заинтересованности в оспаривании договоров аренды, а также законный интерес в предъявлении требований о возврате спорного земельного участка.  

В силу пункта 1 статьи 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.  

Согласно пункту 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.  

В соответствии со статьей 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.  

Пунктом 2 статьи 445 ГК РФ установлено, что в случаях, когда в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.  

Если сторона, для которой в соответствии с данным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (пункт 4 статьи 445 ГК РФ).  

По смыслу указанных правовых норм гражданско-правовой договор является добровольным соглашением, заключаемым двумя или более лицами, обладающими автономией воли и действующими в своем интересе, с целью урегулирования каких-либо гражданских прав и обязанностей. Понуждение к заключению договора допускается в исключительных случаях, предусмотренных ГК РФ, иным законом или добровольно принятым обязательством. При этом в суд с требованием о понуждении заключить договор может обратиться только потенциальная сторона такого договора, ответчиком по такому иску может выступать иная сторона договора, которая необоснованно уклоняется от его заключения.  

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду с 01.03.2015 регулируются главой V.1 ЗК РФ, а также положениями статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон № 137-ФЗ).  

На основании статьи 39.2 ЗК РФ предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 настоящего Кодекса.  

Случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов определены в статье 39.6 ЗК РФ.  

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.  

Подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.  

Согласно пункту 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: 1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; 2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.  

Подпунктом 1 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок от трех до десяти лет в случае предоставления земельного участка для строительства, реконструкции зданий, сооружений, за исключением случаев, предусмотренных подпунктами 2 и 3 настоящего пункта и пунктом 9 настоящей статьи.  

Исходя из указанных норм земельного законодательства, земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены для строительства зданий, сооружений только на торгах, проводимых в форме аукциона.  

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее - Постановление  

 № 73), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества (включая и земельные участки), заключенный без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ).  

Суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что ответчиками не представлено доказательств, подтверждающих проведения торгов по предоставлению права аренды спорного земельного участка.  

Доводы ответчиков относительно правомерности предоставления спорного земельного участка без проведения торгов с целью реализации инвестиционного проекта по строительству многоэтажного многоквартирного жилого дома в рамках программы переселения из ветхого и аварийного жилья и программы переселения детей-сирот правомерно отклонен судом области в силу следующего.  

В силу положений подпункта 3 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка юридическим лицам в соответствии с распоряжением высшего должностного лица субъекта Российской Федерации для размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, реализации масштабных инвестиционных проектов при условии соответствия указанных объектов, инвестиционных проектов критериям, установленным законами субъектов Российской Федерации.  

Законом Липецкой области от 15.06.2015 № 418-ОЗ установлены критерии, которым должны соответствовать объекты социально-культурного и коммунально-бытового назначения, масштабные инвестиционные проекты, для размещения (реализации) которых допускается предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду без проведения торгов.  

ООО «РСУ-3» не предоставлено доказательств, подтверждающих, что спорный земельный участок предоставлен ему на основании распоряжения высшего должностного лица Липецкой области (главы администрации Липецкой области) и что объект строительства (инвестиционный проект) соответствует критериям, установленным Законом Липецкой области от 15.06.2015 № 418-ОЗ.  

Таким образом, суд апелляционной инстанции исходит из того, что доказательств наличия принятых распорядительных актов, либо иных доказательств включения в целевую государственную или региональную программу спорного земельного участка ответчиками не представлено. Учитывая изложенное, суд области обоснованно полагал, что поскольку договор аренды земельного участка от 18.12.2019 и соглашение от 26.10.2020, заключенные между Администрацией и ООО «РСУ-3» без проведения торгов, нарушают требования ЗК РФ и посягают на публичные интересы, а также права и законные интересы третьих лиц. При таких обстоятельствах, требования истца о признании их недействительными и применении последствий недействительности сделки заявлены обоснованно и подлежат удовлетворению.  

Предоставление земельного участка для строительства одному из претендентов без осуществления публичных процедур является передачей имущества в приоритетном порядке и создает дискриминационные условия  

деятельности для других лиц (участников рынка), которые имеют равную возможность реализовать право на получение таких земельных участков и могли бы приобрести их в аренду на общих условиях при проведении аукциона.  

Поскольку заключение между ответчиками договора аренды от 18.12.2019 совершено с нарушением императивных требований закона о порядке предоставления земельного участка для целей строительства, влекут нарушение прав неопределенного круга лиц, имеющих право претендовать на получение земельного участка в случае соблюдения установленных законом процедур, на основании пункта 2 статьи 168 ГК РФ суд области правомерно признал данную сделку ничтожной и применил последствия недействительности договора аренды в виде односторонней реституции (пункт 2 статьи 167 ГК РФ).  

Довод апеллянта о целесообразности завершения строительства при изложенных обстоятельствах не имеет какого-либо правового значения для рассмотрения по существу настоящего спора и опровергается материалами дела.  

Отклоняя доводы апелляционной жалобы об отсутствии нарушения публичного порядка при заключении спорного договора, суд апелляционной инстанции исходит из правомерности позиции истца о том, что перечень исключений, когда возможно предоставление земельных участков без торгов, закрытый и расширенному толкованию не подлежит.  

Предоставление земельного участка без проведения торгов на основании инвестиционного проекта в силу подпункта 3 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ допускается только на основании распоряжения высшего должностного лица Липецкой области, при соблюдении условий и порядка принятия такого решения.  

В то же время, Постановлением администрации Липецкой области от 14.10.2015 № 471 (действующего на момент предоставления земельного участка, далее-Постановление № 471) «О реализации статьи 2 Закона Липецкой области от 15.06.2015 № 418-ОЗ «Об установлении критериев, которым должны соответствовать объекты социально-культурного и коммунально-бытового назначения, масштабные инвестиционные проекты, для размещения (реализации) которых допускается предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду без проведения торгов» утверждены условия и порядок принятия решения о соответствии объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, масштабных инвестиционных проектов, для размещения (реализации) которых предоставляются земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, в аренду без проведения торгов, критериям, установленным законом № 418- ОЗ (далее - Решение).  

Таким образом, предоставление земельного участка без проведения торгов на основании инвестиционного проекта в силу подпункта 3 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ допускается только на основании распоряжения высшего должностного лица Липецкой области, при соблюдении условий и порядка принятия такого решения.  

ООО «РСУ-3» в Управление с заявлением, установленным пунктом 2.1 Постановления № 471, не обращалось. Ответчиками не предоставлено  

доказательств, подтверждающих, что спорный земельный участок предоставлен ему на основании распоряжения высшего должностного лица Липецкой области (главы администрации Липецкой области) и что объект строительства (инвестиционный проект) соответствует критериям, установленным Законом Липецкой области от 15.06.2015 № 418-ОЗ. С учетом изложенного довод о предоставлении земельного участка на основании инвестиционного проекта в рассматриваемом случае не соответствует действительности.  

Таким образом, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о нарушении ответчиками процедуры предоставления спорного земельного участка, в частности – подпункта 1 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ (только на торгах в форме аукциона, на срок от 3 до 10 лет), подпункта 3 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ (в случае предоставления земельного участка юридическим лицам в соответствии с распоряжением высшего должностного лица субъекта Российской Федерации для реализации масштабных инвестиционных проектов при условии соответствия указанных объектов, инвестиционных проектов критериям, установленным законами субъектов Российской Федерации).  

Истец, являясь уполномоченным органом в сфере осуществления от имени области в установленном порядке управления и распоряжения государственным имуществом, в том числе земельными участками, находящимся в собственности области, кроме случаев, когда осуществление указанных функций отнесено в соответствии с законодательством к компетенции других органов (пункт 2.2 Положения об Управлении имущественных и земельных отношений Липецкой области, утвержденного Распоряжением Правительства Липецкой области от 13.10.2022 № 394-р).  

При правильном проведении процедуры предоставления земельных участков и добросовестных действиях в контексте применения вышеуказанных положений закона (подпункта 3 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ), ответчики должны были осуществить действия по получению вышеуказанного распоряжения высшего должностного лица области. В данном случае, истец, являясь уполномоченным органом в сфере распределения государственного имущества, находящегося в собственности области, получил бы возможность узнать о заключении спорного договора.  

Кроме того, в рассматриваемом случае необходимо учитывать отсутствие регистрации договора и дополнительного соглашения к нему, а также сведений о них в ЕГРН, что исключило возможность истца и иных субъектов узнать об их заключении.  

Таким образом, нарушение процедуры предоставления земельного участка без торгов исключило возможность для истца узнать о заключенном договоре и дополнительном соглашении к нему.  

Принимая во внимание, что договор аренды земельного участка от 18.12.2019 и соглашение от 26.10.2020, заключенные между ответчиками без проведения торгов, нарушают требования ЗК РФ и посягают на публичные интересы, а также права и законные интересы третьих лиц, суд обоснованно пришел к выводу о ничтожности указанного договора и соглашения.  

Отказывая в удовлетворении заявлении ООО «РСУ-3» о пропуске истцом срока исковой давности, суд первой инстанции правомерно исходил из того, что, исходя из статей 195, 196, 199 ГК РФ исковой давностью  

признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности устанавливается в три года. Требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности. Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.  

В определении Конституционного суда Российской Федерации от 03.11.2006 № 445-О указано, что действующее гражданское законодательство под исковой давностью понимает срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Институт исковой давности в гражданском праве имеет целью упорядочить гражданский оборот, создать определенность и устойчивость правовых связей, дисциплинировать их участников, способствовать соблюдению хозяйственных договоров, обеспечить своевременную защиту прав и интересов субъектов гражданских правоотношений, поскольку отсутствие разумных временных ограничений для принудительной защиты нарушенных гражданских прав приводило бы к ущемлению охраняемых законом прав и интересов ответчиков и третьих лиц, которые не всегда могли бы заранее учесть необходимость собирания и сохранения значимых для рассмотрения дела сведений и фактов, в том числе с учетом документального подтверждения. Применение судом по заявлению стороны в споре исковой давности защищает участников гражданского оборота от необоснованных притязаний и одновременно побуждает их своевременно заботиться об осуществлении и защите своих прав.  

Требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности. Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (статья 199 ГК РФ).  

Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и не имеется уважительных причин для восстановления этого срока для истца - физического лица, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.  

В силу пункта 1 статьи 181 ГК Ф срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.  

В соответствии с пунктом 4 Постановления Пленума ВС от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» в силу пункта 1 статьи  

200 ГК РФ срок исковой давности по требованиям публично-правовых образований в лице уполномоченных органов исчисляется со дня, когда публично-правовое образование в лице таких органов узнало или должно было узнать о нарушении его прав, в частности, о передаче имущества другому лицу, совершении действий, свидетельствующих об использовании другим лицом спорного имущества, например, земельного участка, и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.  

При этом, в соответствии со статьей 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения.  

В пункте 101 Постановления Пленума ВС РФ № 25 также указано, что для требований сторон ничтожной сделки о применении последствий ее недействительности и о признании такой сделки недействительной установлен трехлетний срок исковой давности, который исчисляется со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, то есть одна из сторон приступила к фактическому исполнению сделки, а другая - к принятию такого исполнения (пункт 1 статьи 181 ГК РФ).  

Течение срока исковой давности по названным требованиям, предъявленным лицом, не являющимся стороной сделки, начинается со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала ее исполнения (абзац 2).  

Из обжалуемого судебного акта верно следует, что истец не являлся стороной оспариваемых договора и соглашения. Следовательно, срок исковой давности для него начинает исчисляться со дня, когда он узнал или должен был узнать о начале исполнения договора и соглашения.  

О начале исполнения договора и соглашения истец узнал с даты обращения к нему ООО «РСУ-3» с заявлением о предоставления земельного участка без торгов, то есть 10.04.2023.  

В арбитражный суд истец обратился посредством подачи искового заявления через организацию почтовой связи 03.07.2023, то есть в пределах срока исковой давности.  

Суд области верно отклонил позицию ООО «РСУ-3», продублированную в апелляционной жалобе, о необходимости применения к рассматриваемому спору разъяснений, содержащихся в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», как основанную на неверном понимании норм действующего законодательства.  

В рассматриваемом случае, истец не являлся стороной оспариваемых договора и соглашения, срок их действия истек, обязательства сторон – ответчиков, вытекающие из указанных сделок, прекратились, следовательно, в материальных правоотношениях не произошло правопреемства.  

Ссылка ООО «РСУ-3» на разъяснения, содержащиеся в пункте 17 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 № 44, отклоняется судебной коллегией, поскольку, исходя из положений подпункту 10 пункта 2 статьи 39.6, пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду земельного участка без проведения торгов собственнику объекта незавершенного строительства для завершения его строительства возможно только в случае, если ранее земельный участок был предоставлен в соответствии с установленной законом процедурой, срок действия договора аренды истек, и уполномоченный орган в течение шести месяцев не заявил в суд требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов в порядке, предусмотренном статьей 239.1 ГК РФ.  

Кроме того, положениями статьи 239.1 ГК РФ предусмотрено, что ранее земельный участок должен был предоставлен правообладателю в аренду по результатам аукциона. Таким образом, ссылка Общества на положения подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ основана на неверном толковании норм материального права.  

Довод ООО «РСУ-3» о том, что до момента его обращения с заявлением о предоставлении в аренду спорного земельного участка, Управление не интересовалось судьбой данного земельного участка, что подтверждает отсутствие материально-правового интереса, также является несостоятельным в связи с тем, что до 01.01.2023 Управление не имело полномочий по распоряжению данным земельным участком.  

Вместе с тем, судебная коллегия исходит из того, что в рассматриваемом случае имеет значение не только факт правопреемства между истцом и Администрацией городского поселения город Грязи Грязинского муниципального района Липецкой области, а период, когда Управление, являясь органом государственной власти субъекта, осуществляющим полномочия в сфере распоряжения недвижимым имуществом, узнало или могло узнать о факте заключения спорного договора без торгов в нарушение вышеуказанных требований законодательства и в обход установленной процедуры предоставления земельного участка.  

При таких обстоятельствах только с момента передачи прав по предоставлению спорного земельного участка с 01.01.2023 управлению, после обращения ООО «РСУ-3», управление узнало о наличии спорного договора аренды и именно с этого момента начинает течь трехгодичный срок исковой давности для обращения управлением за защитой своего права.  

Данный вывод согласуется с позицией, изложенной в пункте 4 Постановления Пленума ВС от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности».  

Также, в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 43 указано, что по смыслу статьи 201 ГК РФ переход прав в порядке универсального или сингулярного правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица, переход права собственности на вещь, уступка права требования и пр.), а также передача полномочий одного органа публично-правового образования другому органу не влияют на начало течения срока исковой давности и порядок его исчисления.  

Данные разъяснения применимы именно в контексте статьи 201 ГК РФ, при перемене лиц в обязательстве, регулируемых главой 24 ГК РФ.  

В соответствии со статьей 201 ГК РФ перемена лиц в обязательстве не влечет изменения срока исковой давности и порядка его исчисления.  

Материалами дела подтверждается и не оспаривается сторонами, что договор аренды, с учетом дополнительного соглашения о продлении его срока, прекратил свое действие 18.11.2021, то есть обязательство прекращено 18.11.2021.  

При этом, в соответствии со статьей 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения.  

На момент передачи полномочий по предоставления спорного земельного участка управлению 01.01.2023 обязательств между сторонами уже не было, соответственно применение положений статьи 201 ГК РФ в данном случае невозможно и неправомерно ввиду отсутствия обязательства.  

Таким образом, суд апелляционной инстанции не усматривает правовых оснований для удовлетворения заявления апеллянта о пропуске истцом срока исковой давности.  

Судом первой инстанции при удовлетворении требований истца о признании самовольной постройкой объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 48:02:1041548:326, степенью готовности 32%, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 48:02:1041548:323, и обязании ответчика освободить земельный участок путем снова самовольной постройки и передаче ему земельного участка, свободного от расположенного на нем объекта незавершенного строительства, верно применения положения пункта 1 статьи 222 ГК РФ с учетом разъяснений, изложенных в пунктах 2, 8 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке».  

Отклоняя доводы апелляционной жалобы о возможности применения к рассматриваемым отношениям пункта 10 статьи 39.6 ЗК РФ, судебная коллегия исходит из того, что в соответствии с пунктом 15 Постановления Пленума ВС РФ от 12.12.2023 № 44 исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца земельного участка о сносе самовольной постройки, направленные на устранение нарушений права, не связанных с лишением владения.  

В определениях КС РФ от 03.07.2007 № 595-О-П и от 24.10.2019 № 2803-О разъяснено, что самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушении норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство.  

Арбитражный суд Центрального округа в постановлении от 21.02.2022 по делу № А84-1800/2015 указал, что, вынося решение о признании права на самовольную постройку, суд фактически легализует нарушения, совершенные самовольным застройщиком, а поэтому должен учесть баланс частного и публичного интересов, конкретные фактические обстоятельства дела. Даже при полной доказанности фактов соответствия самовольной постройки нормам и правилам и доказанности отсутствия нарушения прав иных лиц, суд не обязан признавать право собственности на самовольную постройку.  

В постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 20.02.2024 по делу № А23-5889/2021 также отмечается, что лицо осуществившее самовольную постройку, не является ее законным владельцем. Легализация самовольной постройки в судебном порядке носит исключительный характер и может применяться лишь в том случае, когда застройщиком не допущено явных злоупотреблений в вопросе введения соответствующей постройки в гражданский оборот в рамках существующих административных процедур. Поэтому иск о признании права на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода в эксплуатацию такой постройки.  

Аналогичная позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 13.06.2023 по делу № А08-1275/2020.  

Последствием самовольного строительства в силу статьи 222 ГК РФ является ее снос. При этом в Постановлении Пленума ВС РФ от 12.12.2023 № 44 возможность сохранения объекта самовольного строительства связана исключительно с формальными нарушениями, допущенными при строительстве (отсутствие нарушения на строительство либо нарушение градостроительных норм и правил) при условии возможности приведения объекта в соответствие (пункты 25 и 29). При отсутствии права на землю сохранение объекта самовольного строительства недопустимо. Более того, в пункте 19 указано, что размещение даже части самовольной постройки на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, является достаточным основанием для отказа в признании права на самовольную постройку.  

По вопросу суда о возможности исчисления срока исковой давности для сноса объекта с момента возведения фундамента, управление считает необходимым обратить внимание на следующее.  

В пункте 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 указано, что при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ). Важное условие в данном случае - это правомерно строящийся объект.  

В связи с изложенным, вопреки доводам апелляционной жалобы, судебная коллегия находит правомерной позицию истца о том, срок исковой давности в рассматриваемом случае исчисляется с момента внесения записи в единый государственный реестр недвижимости (принцип внесения), а не с  

момента возведения фундамента. В данном случае право собственности приобретено первоначальным способом, на вновь созданную вещь, а не производным. Следовательно, объект незавершенного строительства возник в гражданско-правовом обороте с момента ее постановки на кадастровый учет и регистрации права, следовательно, именно с этого момента возможно исчислять срок исковой давности для требования о сносе самовольной постройки. Право зарегистрировано на объект, а не на какую-либо его составную часть.  

Таким образом, суд первой инстанции пришел к законному и обоснованному выводу о том, что ООО «РСУ-3» возвело объект незавершенного строительства на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, в связи с чем данный объект является самовольной постройкой.  

При таких обстоятельствах, ссылка ООО «РСУ-3» на положения подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ основана на неверном толковании норм материального права.  

По мнению судебной коллегии, при заключении договора аренды и дополнительного соглашения к нему, ответчики совершили действия, направленные на обход конкурсных процедур, нарушив тем самым публичный порядок его предоставления.  

Являясь профессиональным участником в области строительства, ООО «РСУ-3» не могло не осознавать правовых последствий своего незаконного поведения, не учитывать общепризнанный принцип свободы заключения договора и факт того, что, заключая спорный договор с Администрацией городского поселения город Грязи Грязинского муниципального района Липецкой области, действует незаконно.  

При таких обстоятельствах, позиция ООО «РСУ-3» о невозможности возложения на него неблагоприятных последствий признания спорной сделки недействительной отклоняется судебной коллегией как несостоятельная, противоречащая фактическим обстоятельствам настоящего спора.  

Судом первой инстанции всесторонне изучены все обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, решение Арбитражного суда Липецкой области от 30.05.2024 по делу № А365623/2023 является законным, обоснованным, соответствующим нормам материального и процессуального права.  

Вышеуказанные обстоятельства заявителем апелляционной жалобы документально не опровергнуты, доказательств обратного в материалы дела не представлено (статьи 9, 65 АПК РФ).  

Согласно статье 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. При этом арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.  

 Доказательства по делу судом первой инстанции оценены правильно, нарушений статей 67, 68, 71 АПК РФ не допущено. Оснований для иной оценки собранных по делу доказательств у суда апелляционной инстанции не  

имеется. Новых доказательств по делу, которые не были бы предметом рассмотрения арбитражного суда области, не представлено.  

Доводы заявителя апелляционной жалобы по существу не опровергают выводов суда первой инстанции, а выражают лишь несогласие с ними, основаны на произвольной трактовке норм действующего законодательства и субъективной оценке обстоятельств дела, что не может являться основанием для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.  

При принятии обжалуемого судебного акта арбитражный суд первой инстанции правильно применил нормы материального и процессуального права, нарушений норм процессуального законодательства, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены принятых судебных актов, допущено не было.  

С учетом изложенного, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены решения арбитражного суда первой инстанции не имеется.  

В силу статьи 110 АПК РФ судебные расходы по государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ее заявителя.  

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Липецкой области от 30.05.2024 по делу № А36-5623/2023 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.  

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции в порядке, установленном статьями 273-277 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Председательствующий судья А.Н. Бумагин 

судьи 

А.И. Поротиков 

ФИО1