ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

г. Москва                          Дело №А40-209267/19-41-1757

Резолютивная часть решения объявлена 25.02.2020

Решение в полном объеме изготовлено 23.04.2020                                                                  

Арбитражный суд г. Москвы в составе судьи Березовой О.А., рассмотрев в судебном заседании суда первой инстанции, проведенном по адресу: 

<

...>, зал судебных заседаний 4010, - при ведении протокола секретарем ФИО1, при участии представителей истца ФИО2 по доверенности от 15.01.2020, ФИО3 по доверенности от 15.01.2020 и ответчика ФИО4 по доверенности 15.01.2020, ФИО5 приказ от 29.04.2019, дело по иску ООО «Алдена» (ОГРН 

<

***>) к АПП (ОГРН 

<

***>), Управлению Росреестра по г. Москве (ОГРН 

<

***>) о признании незаконным одностороннего отказа от исполнения договора, установил:

С учетом уточнения исковых требований истец просит суд признать недействительной сделкой односторонний отказ ответчика от исполнения договоров участия в долевом строительства от 18.03.2014 № 2-1, 2-14, 5-15, оформленный уведомлениями от 29.07.2019;

восстановить право истца как участника долевого строительства (в том числе право залога) на нежилое помещение площадью 497, 7 кв. м на 1-м этаже (строительный номер 13) и 2-м этаже (строительные номера 1, 2, 3 ,4) и 8  машино-мест в подземной парковке площадью 128, 4 кв. м (строительные номера 2.66, 2.67, 2.68, 2.69, 2.70, 2.71, 2.72, 2.73), на долю в общем имуществе в размере  2, 33 % от нежилых помещений общего назначения площадью 6 911, 8 кв. м и 2,32 % от площадей помещений общего пользования парковок общей площадью 10 701, 5 кв. м, полученное на основании договора участия в долевом строительстве от 18.03.2014 № 2-1; 

на нежилое помещение площадью 191, 2 кв. м на 2-м этаже (строительный номер 14) и 4 машино-места в подземной парковке площадью 74, 4 кв. м (строительные номера 2.64, 2.64А, 2.65, 2.65А), на долю в общем имуществе в размере 0, 91 % от нежилых помещений общего назначения площадью 6 911, 8 кв. м и 0, 53 % от площадей помещений общего пользования парковок общей площадью 10 701, 5 кв. м, полученное на основании договора участия в долевом строительстве от 18.03.2014 № 2-14; 

на нежилое помещение площадью 199 кв. м на 5-м этаже (строительные номера 15, 10) и 3 машино-места в подземной парковке площадью 44 кв. м (строительные номера 2.61, 2.62, 2.63), на долю в общем имуществе в размере  0, 93 % от нежилых помещений общего назначения площадью 6 911,8 кв. м и 0, 47  % от площадей помещений общего пользования парковок общей площадью 10 701, 5 кв. м, полученное на основании договора участия в долевом строительстве от 18.03.2014 № 5-15;

обязать Управление Росреестра по Москве аннулировать записи в ЕГРН о государственной регистрации расторжения договоров участия в долевом строительства от 18.03.2014 № 2-1, 2-14 и 5-15 и восстановить в ЕГРН записи о государственной регистрации указанных договоров от 26.03.2014 № 77-77-06/005/2014-202, 77-77-06/005/2014-203 и 77-77-06/005/2014-204 и о правах истца как залогодержателя по этим договорам.

В обоснование исковых требований истец сослался на то, что 18.03.2014 сторонами заключены договоры участия в долевом строительства № 2-1, 2-14 и 5-15. Указанные договоры  заключались с целью реализации проекта строительства Многофункционального делового комплекса с размещением Центра развития предпринимательства ЮЗАО г. Москвы по адресу: 

<

...>, - в соответствии с распоряжениями Правительства Москвы от 21.02.2005 № 224, от 29.08.2013 № 477-РП (инвестиционный контракт от 13.02.2006 № 12-010369-5601-0026-00001-06 с учетом дополнительных соглашений от 04.03.2008 № 1, от 03.03.2010 № 2, от 18.09.2013 № 3, от 11.06.2019 № 4). 

29.07.2019 ответчик в одностороннем порядке отказался от исполнения заключённых с истцом договоров участия в долевом строительстве.

Истец считает отказ по основаниям, указанным в уведомлениях, незаконным, поскольку работы ни по одному из этапов строительства не завершены, в то время как согласно графикам платежей (приложения № 2 к договорам) оплата цены договоров производится истцом поэтапно, по завершению работ по каждому этапу; задаток в сумме 2 000 000 руб. уплачен истцом на основании письма ответчика, в котором он согласился изменить сумму и срок уплаты задатка, так как работы на объекте приостановлены в 2014 году; о возобновлении строительства ответчик истца не уведомлял. При этом истец указал, что оспариваемые им уведомления направлены по адресу, по которому истец никогда не находился, о чем не мог не знать ответчик.

Ответчик (АПП) против иска возразил, сослался на то, что работы по строительству им велись, однако приостановлены, так как на заседании Градостроительно-земельной комиссии города Москвы в 2014 году одобрен проект планировки территории линейного объекта - новая линия метрополитена от проектируемой станции «Улица Новаторов» проектируемой линии Третий пересадочный контур до АЦД «Коммунарка» с размещением депо, предусматривающий в том числе размещение жилого дома на земельном участке по адресу: ул. Миклухо-Маклая, вл. 16/10, - в границах ТПУ «ст. Улица Академика Опарина». Продолжение работ по строительству стало невозможным до рассмотрения вопроса об изъятии земельного участка, предоставленного ответчику в аренду, или до  изменения проекта строительства. 

Ответчик указал, что основанием для направления оспариваемых уведомлений явилось неисполнение истцом обязательства по оплате цены договоров, а именно задатков, размер которых установлен договорами.

Управление Росреестра по Москве (соответчик) в судебное заседание не явилось,  о месте и времени судебного разбирательства извещено надлежащим образом, отзыв на исковое заявление не представило, против иска не возразило, не возразило против рассмотрения дела в свое отсутствие, в связи с чем дело рассматривалось в его отсутствие и по имеющимся в деле доказательствам в соответствии со ст. 156 АПК Российской Федерации.

Исследовав письменные доказательства, представленные истцом и ответчиком, заслушав объяснения их представителей, суд установил, что 18.03.2014 истец в качестве участника долевого строительства и ответчик в качестве генерального инвестора-заказчика (застройщика) заключили договор участия в долевом строительстве № 2-1, по которому генеральный инвестор-заказчик (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок на земельном участке площадью 6 995 кв. м по адресу: 

<

...>, - предоставленном генеральному инвестору-заказчику (застройщику) в соответствии с распоряжением Правительства Москвы от 19.01.2010 № 51-РП в пользование на условиях аренды для проектирования и строительства (договор аренды земельною участка от 12.02.2010 № М-06-510037), построить своими силами и (или) с привлечением других лиц Многофункциональный деловой комплекс с размещением Центра развития предпринимательства ЮЗАО г. Москвы и после получения разрешения на его ввод в эксплуатацию передать объект долевого строительства участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию объекта строительства.

Согласно п. 2.2 договора объектом долевого строительства является нежилое помещение площадью 497, 7 кв. м на 1-м этаже (строительный номер 13) и 2-м этаже (строительные номера 1, 2, 3, 4) и 8 машино-мест в подземной парковке площадью 128, 4 кв. м (строительные номера 2.66, 2.67, 2.68, 2.69, 2.70, 2.71, 2.72, 2.73), а также доля в общем имуществе в размере 2, 33 % от нежилых помещений общего назначения площадью 6 911, 8 кв. м и 2, 32 % от площадей помещений общего пользования парковок общей площадью 10 701,5 кв. м. 

Согласно п. 2.3 договора плановый срок окончания строительства объекта - октябрь 2015 года. В случае принятия нормативно-правовых актов о переносе срока окончания строительства срок окончания строительства переносится в соответствии с этими актами, а по окончании строительства объект долевого строительства передаётся по акту приема-передачи участнику долевого строительства для дальнейшей регистрации права собственности на объект долевого строительства в установленном законом порядке.

Согласно п. 2.4 договора срок передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства по акту приема-передачи - 30.11.2015, но не ранее срока окончания строительства и получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию объекта строительства и не позднее 60-ти дней с момента получения такого разрешения.

В соответствии с п. 4.1 договора цена договора составляет 43 200 900 руб. и рассчитана исходя из стоимости 1 кв. м, равной 69 000 руб.

П. 4.3 договора устанавливает, что после   подписания   договора участник   долевого строительства оплачивает задаток в размере 10 % от цены договора в сумме 4 320 090 руб. в течение 10-ти банковских дней с момента регистрации договора в Управлении Росресстра по г. Москве. Ранее внесенный залог по обеспечению участия в конкурсе засчитывается в сумму задатка. Сумма задатка в дальнейшем учитывается в графике платежей (приложение № 2) с платежами 12 и 13. Непредоставление оплаты задатка в установленные сроки приравнивается к отказу участника долевого строительства от заключения договора и влечет ответственность в соответствии с действующим законодательством и условиями конкурсного отбора участников долевого строительства.

Оставшаяся сумма вносится участником долевого строительства в соответствии с графиком платежей (п. 4.4), а окончательный расчет производится в 4-м квартале 2015 года, но не ранее получения результатов обмеров МосгорБТИ, при этом в связи с уточнением площади помещения по результатам обмера цена договора может изменяться исходя из стоимости 1 кв. м.

Согласно п. 5.1 договор может быть расторгнут по соглашению сторон к договору, а также в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Так, в соответствии с п. 5.3 договора в случае систематического нарушения участником долевого строительства cрoков внесения платежей (более чем 3 раза в течение 12-ти месяцев) или просрочки внесения очередного платежа более чем на 2 месяца (в соответствии с п. 4.4 договора) генеральный инвестор-заказчик (застройщик) вправе в судебном порядке требовать расторжения договора.

Приложением № 2 сторонами согласован график платежей по договору, из которого следует, что оплата очередного этапа производится после окончания данного этапа строительства на основании уведомления генерального инвестора-заказчика (застройщика) и выставленного счета; генеральный инвестор-заказчик (застройщик) обязуется обеспечить участнику долевого строительства по его запросу доступ  к общему журналу работ на объекте строительства для проверки соблюдения сроков строительства; в случае нарушения этапов строительства участник долевого строительства вправе приостановить оплату по договору до завершения соответствующего этапа строительства, а сроки, указанные в графике платежей, сдвигаются до получения участником долевого строительства уведомления об окончании строительства очередного этапа.

Так, согласно графику платежей к указанному договору в срок до 09.04.2014 участник долевого строительства обязан уплатить 10 % от цены договора, при этом к указанной дате должна быть окончена (завершена строительством)   разработка котлована (срок окончания этого этапа строительства – 31.03.2014); последний платеж должен быть произведен в срок до 10.10.2015, к указанной дате должно быть получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (срок получения разрешения – 01.10.2015).

На аналогичных условиях заключены договоры участия в долевом строительстве от 18.03.2014 № 2-14, 5-15.

Объектом долевого строительства по договору участия в долевом строительства от 18.03.2014 № 2-14 является нежилое помещение площадью 191, 2 кв. м на 2-м этаже (строительный номер 14) и 4 машино- места в подземной парковке площадью 74, 4 кв. м (строительные номера 2.64, 2.64А, 2.65, 2.65А), а также доля в общем имуществе в размере 0, 91 % от нежилых помещений общего назначения площадью 6 911, 8 кв. м и 0, 53 % от площадей помещений общего пользования парковок общей площадью 10 701, 5 кв. м; цена договора составляет 18 326 400 руб., задаток в размере 1 832 640 руб. уплачивается в течение 10-ти банковских дней с момента регистрации договора и учитывается в графике платежей в платежами  12 и 13.

Объектом долевого строительства по договору участия в долевом строительства от 18.03.2014 № 5-15 является нежилое помещение площадью 199 кв. м на 5-м этаже (строительные номера 15, 10) и 3 машино-места в подземной парковке площадью 44 кв. м (строительные номера 2.61, 2.62, 2.63), а также доля в общем имуществе в размере  0, 93 % от нежилых помещений общего назначения площадью 6 911, 8 кв. м и 0, 47  % от площадей помещений общего пользования парковок общей площадью 10 701, 5 кв. м; цена договора составляет 16 767 000 руб., задаток в размере 1 676 700 руб. уплачивается в течение 10-ти банковских дней с момента регистрации договора и учитывается в графике платежей в платежами  12 и 13.

По платежным поручениям от 16.04.2014 № 1,  2,  3 истец перечислил задаток в размере 1 000 000 руб. по договору участия в долевом строительстве от 18.03.2014 № 2-1, 500 000 руб. по договору участия в долевом строительстве от 18.03.2014 № 2-14, 500 000 руб. по договору долевого участия в долевом строительстве от 18.03.2014 № 5-15.

Иные суммы в оплату договоров истцом не вносились.

Уведомлениями от 29.07.2019 ответчик отказался от исполнения договоров участия в долевом строительстве, сославшись на то, что в нарушение условий договоров истец допустил просрочку внесения платежей более 3-х раз в течение 12-ти месяцев и просрочку внесения платежей в течение более 2-х месяцев, предупреждения о необходимости погашения задолженности от 08.05.2015 № ЦП-17/51, ЦА-17/52 и ЦП-17/53 проигнорировал.

На основании указанных уведомлений по заявлениям ответчика Управление Росреестра по Москве внесло в ЕГРН записи о прекращении прав и обязанностей ООО «Алдена» по договорам участия в долевом строительстве от 18.03.2014 № 2-1, 2-14,  5-15, о чем уведомило истца письмами от 08.09.2019.

В уведомлениях ответчик сослался на ч. 5 ст. 5, ч. 4 ст. 8, ч. 3 и 4 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ.

Согласно ст. 450 ГК Российской Федерации расторжение договора по требованию одной из сторон возможно по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со ст. 450.1 Кодекса предоставленное Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Право на односторонний отказ застройщика от исполнения договора участия в долевом строительстве предусмотрено Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (Законом о долевом строительстве)

В соответствии со ст. 5 Закона о долевом строительстве в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства (ч. 1); по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (ч. 2); уплата цены договора производится после государственной регистрации договора путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период в безналичном порядке (ч. 3).

Последствия нарушения участником долевого строительства срока уплаты цены договора указаны в ч. 4 и 5 ст. 5 Закона о долевом строительстве.

Так, согласно ч. 4 ст. 5 Закона о долевом строительстве в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более 2-х месяцев является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном ст. 9 Закона о долевом строительстве.

Согласно ч. 5 ст. 5 Закона о долевом строительстве в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более 3-х раз в течение 12-ти месяцев или просрочка внесения платежа в течение более 2-х месяцев, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном ст. 9 Закона о долевом строительстве.

Согласно ч. 3 ст. 9 Закона о долевом строительстве в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных ч. 4 и 5 ст. 5, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через 30 дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном ч. 4 ст. 8, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с ч. 4 ст. 9, которая устанавливает, что в случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора, которое должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.

Из представленных в дело доказательств следует, что в адрес истца предупреждения о необходимости погашения участником долевого строительства задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования направлялись ответчиком 2 раза – в 2015 году (письма от 08.05.2015 № ЦП-17/51, ЦП-17/52 и ЦА-17/53) и в 2019 году (письма от 19.07.2019 № 29/16, 29/17 и 29/18).

П. 4 ст. 450.1 Кодекса устанавливает, что сторона, которой Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Согласно п. 5 ст. 450.1 Кодекса в случаях, если при наличии оснований для отказа от договора (исполнения договора) сторона, имеющая право на такой отказ, подтверждает действие договора, в том числе путем принятия от другой стороны предложенного последней исполнения обязательства, последующий отказ по тем же основаниям не допускается.

В п. 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» разъяснено, что при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны. Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения.

Согласно ст. 10 Кодекса не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). В случае несоблюдения этих требований суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Судом установлено, что предупреждения от 08.05.2015 № ЦП-17/51, ЦП-17/52 и ЦА-17/53 направлены истцу по почте по адресу, указанному в договорах и в ЕГРЮЛ, 19.05.2015, однако письмом от 22.05.2015 № ЦП-19/7 ответчик известил истца о приостановке производства работ по реализации инвестиционного проекта. Доказательства того, что до направления оспариваемого уведомления ответчик известил истца о возобновлении строительства, в деле отсутствуют.

Учитывая эти обстоятельства, суд считает, что отказ от исполнения договоров участия в долевом строительстве со ссылкой на неисполнение истцом требований, изложенных в этих предупреждениях, не соответствует закону и свидетельствует о злоупотреблении ответчиком своими правами, поскольку об отказе от исполнения договоров заявлено по истечении более 4-х лет со дня направления предупреждений.

В деле имеются предупреждения о необходимости погашения участником долевого строительства задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования от 19.07.2019 № 29/16, 29/17 и 29/18.

Таким образом,  ответчик мог отказаться от исполнения договоров в связи с неисполнением этих предупреждений, но не ранее чем через 30 дней после направления этих предупреждений истцу, как это предусмотрено ч. 3 ст. 9 Закона о долевом строительстве.

Однако оспариваемые уведомления направлены истцу по почте 29.07.2019, то есть до истечения указанного срока. Кроме того, оспариваемые уведомления направлены истцу по адресу: 

<

...>, - что исключало возможность получения истцом этих уведомлений.

Причину, по которой уведомления направлены по неверному адресу, представитель ответчика в судебном заседании пояснить не смог.

Из материалов дела следует, что ранее переписка велась ответчиком  с истцом  по адресу: 

<

...>, - который является адресом истца согласно сведениям ЕГРЮЛ и не изменялся со дня заключения спорных договоров.

С учетом ст. 450.1 ГК Российской Федерации, ч. 3 и 4 ст. 9 Закона о долевом строительстве договоры нельзя признать расторгнутыми.

Из представленных суду доказательств следует, что основанием для заключения спорных договоров являлся инвестиционный контракт от 03.02.2006, заключенный ответчиком в качестве генерального инвестора-заказчика и Правительством Москвы, п. 8.4 которого предусмотрен предельный срок реализации проекта  - 01.04.2008.

Контракт заключен во исполнение распоряжения Правительства Москвы от 21.02.2005 № 224-РП «О строительстве Многофункционального делового комплекса с размещением Центра развития предпринимательства Юго-Западного административного округа города Москвы по адресу: ул. Миклухо-Маклая, вл. 16/10».

Впоследствии срок реализации проекта неоднократно изменялся, переносился на 2009 год, 2012 год, 2015 год, дополнительным соглашением от 11.06.2019 № 4 стороны контракта установили, что срок исполнения обязательств генеральным инвестором-заказчиком по проектированию и получению разрешения на строительство истекает 31.12.20219, срок строительства и ввода в эксплуатацию комплекса составляет 30 месяцев со дня получения разрешения на строительство объекта согласно проекту организации строительства в составе проектной документации, получившей положительное заключение экспертизы, но не позднее 30.06.2022. 

Последние изменения внесены во исполнение распоряжения Правительства Москвы от 29.05.2019 № 252-РП «О внесении изменений в распоряжение Правительства Москвы от 21 февраля 2005 г. № 224-РП» и на основании решения Градостроительно-земельной комиссии города Москвы (протокол от 31.01.2019 № 4).

При этом из представленных суду писем органов исполнительной власти города Москвы следует, что одной из причин изменения срока реализации инвестиционного проекта явилась необходимость изменения проекта в связи с тем, что на заседании Градостроительно-земельной комиссии города Москвы (протокол от 09.07.2015 № 21) одобрен проект планировки территории линейного объекта – новой линии метрополитена от проектируемой станции «Улица Новаторов» проектируемой линии Третий пересадочный контур до АДЦ «Коммунарка» с размещением депо на присоединенной территории, предусматривающий в том числе размещение жилого дома на земельном участке, предоставленном в аренду инвестору, в границах ТПУ «ст. Улица Академика Опарина».

Из писем ответчика на имя Мэра Москвы от 26.08.2015 № ЦП-26/8, от 07.09.2016 № ЦП-47/9, следует, что ответчиком заключено 79 договоров участия в долевом строительстве с представителями малого и среднего предпринимательства, сумма обязательств по договорам составила 1 882 510 000 руб., ответчиком освоено 317 079 406 руб., после того, как в 2014 году стало известно о возможном изъятии у ответчика земельного участка для строительства метрополитена и ТПУ с рабочими названиями «Улица Новаторов», «Улица академика Опарина», «Улица Генерала Тюленева» и др. «участники долевого строительства в ситуации неопределенности с реализацией проекта приостановили финансирование строительства до выяснения возникших обстоятельств».

Всеми заключенными сторонами договорами участия в долевом строительстве предусматривалась уплата цены договора путем внесения платежей по графику платежей, согласованному сторонами в приложении № 2 к договорам. Графиком платежей (приложением № 2) устанавливалось, что оплата очередного этапа производится после окончания данного этапа строительства на основании уведомления генерального инвестора-заказчика (застройщика) и выставленного счета, при этом в случае нарушения этапов строительства участник долевого строительства вправе приостановить оплату по договору до завершения соответствующего этапа строительства, а сроки, указанные в графике платежей, сдвигаются до получения участником долевого строительства уведомления об окончании строительства очередного этапа.

Первые платежи согласно графикам платежей по всем договорам уплачивается участником в размере 10 % от цены договоров по завершении разработки котлована.

Из объяснений представителей сторон следует, что по состоянию на дату судебного разбирательства котлован на участке на разработан (со слов представителя истца, на участке имеются выкопанная яма, которую нельзя признать котлованом, забор и бытовки). Доказательства обратного суду не представлены, в письме от 21.10.2015 № 25-29-155/2-7 заместитель Мэра Москвы в Правительстве Москвы указал, что работы по строительству объекта не начаты, в письме от 29.12.2018 № ДИПП-Э-1577/18-1 в адрес ответчика Департамент инвестиционной и промышленной политики города Москвы подтвердил, что объект в эксплуатацию не введен, работы на площадке приостановлены, на заседании Градостроительно-земельной комиссии города Москвы (протокол от 04.10.2018 № 22) принято решение о направлении инвестору уведомления о прекращении обязательств по инвестиционному контракту и о расторжении договора аренды земельного участка, предоставленного инвестору для реализации данного инвестиционного проекта.

Таким образом, в нарушение ст. 65 АПК Российской Федерации ответчик не представил суду доказательства завершения работ по первому этапу, поэтому оснований для внесения истцом первого платежа, срок  уплаты которого установлен сторонами по окончанию работ по первому этапу,  не имеется, невнесение этого платежа в срок, указанный в графике платежей, не является просрочкой истца.

Всеми договорами предусмотрено, что после   подписания   договора участник   долевого строительства оплачивает задаток в размере 10 % от цены договора в течение 10-ти банковских дней с момента регистрации договора в Управлении Росресстра по г. Москве; сумма задатка в дальнейшем учитывается в графике платежей в качестве платежей 12 и 13 (первый их них предусмотрен в размере 5 % от цены договора по этапу «внутренние инженерные сети», второй – в том же размере по этапу «благоустройство и озеленение (в границах выделенного участка)». 

Непредоставление оплаты задатка в установленные сроки приравнивается к отказу участника долевого строительства от заключения договора и влечет ответственность в соответствии с действующим законодательством и условиями конкурсного отбора участников долевого строительства.

В соответствии со ст. 380 ГК Российской Федерации задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Ст. 381 Кодекса устанавливает, что при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения задаток должен быть возвращен; если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны; если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Судом установлено, что задаток по всем договорам уплачен истцом не в полной сумме.

Вместе с тем в ходе судебного разбирательства судом установлено, что в письме от 27.03.2014 № 4 истец просил ответчика согласовать отсрочку уплаты задатков, сославшись на то, что после заключения договоров истцом организован осмотр строительной площадки, осмотром установлено, что строительство не ведется.

В письме от 31.03.2014 № ЦП013/1 ответчик согласился предоставить истцу  отсрочку по уплате платежей, предусмотренных договорами, а именно потребовал в срок до 20.04.2014 уплатить задаток в размере 1 000 000 руб. по договору участия в долевом строительстве от 18.03.2014 № 2-1, задаток в размере 500 000 руб. по договору участия в долевом строительстве от 18.03.2014 № 2-14, задаток в размере 500 000 руб. по договору долевого участия в долевом строительстве от 18.03.2014 № 5-15. 

Что касается остальной части задатков, то в письме ответчик указал на необходимость ее уплаты после возобновления строительных работ, в течение 10-ти банковских дней после получения уведомления от ответчика.

По платежным поручениям от 16.04.2014 № 1,  2,  3 истец перечислил задаток в размере 1 000 000 руб. по договору участия в долевом строительстве от 18.03.2014 № 2-1, 500 000 руб. по договору участия в долевом строительстве от 18.03.2014 № 2-14, 500 000 руб. по договору долевого участия в долевом строительстве от 18.03.2014 № 5-15.

Таким образом, истец уплатил ответчику задаток в сумме и в срок, указанный в письме от 31.03.2014 № ЦП-13/1.

О возобновлении строительных работ ответчик истца не уведомлял, в связи с чем суд соглашается с мнением представителя истца о том, что срок уплаты задатка по всем договорам в сумме, указанной в договорах (10 % от цены договоров), для истца с учетом всех установленных судом обстоятельств не наступил. 

Дополнительно суд отмечает, что в уведомлении от 19.07.2019 № 29/4 ответчик известил истца об изменениях в инвестиционном контракте в части продления сроков реализации проекта до 30.06.2022 и об изменении проектной документации, указав, что после получения заключения экспертизы направит истцу проект соглашения об изменениях в проекте. В целях урегулирования взаимоотношений с участником долевого строительства ответчиком предлагается несколько вариантов, по одному из них ответчик возмещает участнику понесённые финансовые затраты, оплаченные по договорам долевого участия, по другому фактически предлагает участнику заключить новый договор с ценой, рассчитанной исходя из новой сметы, согласованной Мосгосэкспертизой, а на сумму, уплаченную истцом, оформить соглашением к договорам права на нежилые помещения по цене 100 000 руб. за 1 кв. м (против цены 69 000 руб. за 1 кв. м, установленной договорами).

Направление указанного уведомления ответчик в судебном заседании объяснил изменением проекта и увеличением его стоимости.

При таких обстоятельствах суд считает, что оспариваемые истцом уведомления направлены ответчиком с целью заставить истца согласиться на изменение цены договоров, поскольку Законом о долевом строительстве право требовать расторжения договора в судебном порядке в случае изменения проектной документации предоставлено участнику, но не застройщику.

Так, ч. 1.1 ст. 9 Закона о  долевом строительству установлено, что по требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае:

1) прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;

2) существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе превышения допустимого изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, которое может быть установлено в договоре в размере не более пяти процентов от указанной площади.

С учетом установленных по данному делу обстоятельств суд удовлетворяет исковые требования к АПП в части признания отказа от исполнения договоров участия в долевом строительстве недействительной сделкой и в части требования к Управлению Росреестра по Москве.

В остальной части суд отказывает, поскольку нежилые помещения и машино-места, о восстановлении прав на которые просит истец, по состоянию на дату судебного разбирательства отсутствуют, в связи с чем истец обладает только обязательственными требованиями к ответчику.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины взыскиваются судом в соответствии со ст. 110-112 АПК Российской Федерации.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 450, 450.1 ГК Российской Федерации, Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ, ст. 110-112, 167-171 АПК Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

иск удовлетворить частично;

признать недействительной сделкой односторонний отказ АПП от исполнения договоров участия в долевом строительства от 18.03.2014 № 2-1, 2-14, 5-15, оформленный уведомлениями от 29.07.2019;

обязать Управление Росреестра по Москве аннулировать записи в ЕГРН о государственной регистрации расторжения договоров участия в долевом строительства от 18.03.2014 № 2-1, 2-14 и 5-15 и восстановить в ЕГРН записи о государственной регистрации от 26.03.2014 № 77-77-06/005/2014-202, 77-77-06/005/2014-203 и 77-77-06/005/2014-204 договоров участия в долевом строительства от 18.03.2014 № 2-1, 2-14 и 5-15 и сведения о правах ООО «Алдена» как залогодержателя по отношению к предмету договоров;

взыскать с АПП  в пользу ООО «Алдена» 9 000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины.

В остальной части в иске отказать.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд  в течение месяца со дня принятия. 

Судья                                                                                                      О.А. Березова