АРБИТРАЖНЫЙ СУД КАЛУЖСКОЙ ОБЛАСТИ

248016, г. Калуга, ул. Ленина, д. 90; тел: (4842) 505-902, 8-800-100-23-53; факс: (4842) 505-957, 599-457; 

http://kaluga.arbitr.ru; е-mail: kaluga.info@arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

 

Дело № А23-8888/2019

30 ноября 2020 года

г. Калуга

Резолютивная часть решения объявлена 23 ноября 2020 года. 

Полный текст решения изготовлен 30 ноября 2020 года. 

Арбитражный суд Калужской области в составе судьи Ивановой Е.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Герасимовым Р.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело

по иску Городской Управы 

<

...>, 

<

...> д. 2/1, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>,

к обществу с ограниченной ответственностью «МПИ-Строй», 248009, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>,

о взыскании 130 764 руб. 25 коп.,

при участии в судебном заседании (до перерыва):

от истца – представителя ФИО1 по доверенности № 01/82-19-Д от 10.07.2019 сроком действия на 3 года,

У С Т А Н О В И Л:

Городская Управа города Калуги (далее – истец) обратилась в Арбитражный суд Калужской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «МПИ-Строй» (далее – ответчик) о взыскании 130 764 руб. 25 коп., в т.ч. задолженность по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка для строительства апарт-отеля № 727/11 от 08.12.2011 за период с 02.06.2018 до 30.06.2019 в сумме 107 599 руб. 38 коп. и неустойка за период с 02.10.2018 по 23.10.2019 в размере 23 164 руб.87 коп.

22.07.2020 от истца поступило ходатайство об уточнении (увеличении) исковых требований, в котором просил суд взыскать с ответчика задолженность по арендной плате за период с 01.04.2018 до 30.06.2019 в сумме 121 025 руб. 22 коп., неустойку за период с 02.10.2018 по 08.09.2019 в размере 22 914 руб. 53 коп. и проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 09.09.2019 по 22.07.2020 в размере 5 358 руб. 27 коп.

Представитель истца в судебном заседании поддержал заявленные исковые требования, пояснил, что 09.09.2019 было прекращено право аренды, поскольку была произведена регистрация права первого собственника в многоквартирном доме, построенном на спорном земельном участке. 

Судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принято уточнение заявленных исковых требований. 

Ответчик в судебное заседание своего представителя не направил, отзыва не предоставил.

На основании ст. ст. 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проводится в отсутствие ответчика, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного разбирательства.

В судебном заседании 16.11.2020  был объявлен перерыв до 23.11.2020 до 12 час. 30 мин. После перерыва судебное заседание было продолжено в отсутствие представителей сторон.

Судом также принято во внимание, что в деле имеются достаточные доказательства для рассмотрения спора по существу.

Исследовав представленные доказательства, выслушав представителя истца, суд установил следующее.

На основании постановления Городской Управы города Калуги от 07.12.2011 №8898-пи, между истцом (арендодатель) и ФИО2 (арендатор) заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка для строительства апарт-отеля №727/о от 08.12.2011 (л.д. 10-12).

В соответствии с пунктом 1.1 указанного договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из состава земель населенных пунктов, находящийся по адресу: 

<

...> р-н д. 10 (местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах земельного участка. Почтовый адрес ориентира: 

<

...> р-н д. 10), общей площадью 2093 кв.м. с кадастровым номером 40:26:000330:60 для строительства апрт-отеля, в границах указанных в кадастровом паспорте земельного участка, прилагаемого к договору, являющемуся его неотъемлемой частью. 

Срок аренды участка установлен на три года (п. 2.1). 

Как следует из п. 2.2. договора стороны пришли к соглашению, что действие условий договора распространяется на фактически сложившиеся отношения с 07.21.2011.

Условия внесения арендной платы определены в разделе 3 договора. 

Согласно п. 3.1. размер и расчет арендной платы указаны в приложении № 2 к договору – «Расчет ареной платы», который является неотъемлемой частью договора (л.д. 13). 

Согласно п. 3.1 договора и Приложению № 2 «Размер и порядок расчета арендной платы за землю» размер арендной платы за земельный участок равен А=С*К*П*И1*...*Иn, где А - размер арендной платы; С - ставка арендной платы; К - кадастровая стоимость земельного участка; П - поправочный коэффициент; И1*...* Иn -индексы потребительских цен за период, прошедший с момента утверждения соответствующих результатов кадастровой оценки земель. 

В соответствии с п. 3.2 договора расчет арендной платы составляется ежегодно с учетом устанавливаемых на календарный год базовых ставок арендной платы и коэффициентов к ним с указанием суммы, сроков и реквизитов оплаты, подписывается ответчиком и уполномоченным лицом со стороны истца.  Первоначальный расчет арендной платы за период, начиная с даты, указанной в п. 2.2 договора и до окончания текущего года выдается при заключении договора.

В случае уклонения арендатора от получения или отказа от подписания ежегодной арендной платы, либо уточненного уведомления по арендной плате, указанные расчет либо уведомление подписываются только арендодателем и считаются действующими с момента подписания им (абз. 2 п. 3.2 договора). 

По условиям п. 3.3 договора арендная плата вносится путем перечисления на соответствующий расчетный счет, указываемый арендодателем арендатору. Арендная плата за земельный участок вносится следующим образом: за 1 квартал - до 1 апреля, за 2 квартал - до 1 июля, за 3 квартал - до 1 октября, за 4 квартал - до 25 декабря текущего года. В случае, если расчет арендной платы произведен позднее 10 числа месяца предшествующего ближайшему сроку оплаты, срок оплаты переносится на следующий установленный срок. 

Пунктом 3.5. договора установлено, что размер арендной платы изменяется истцом в одностороннем порядке ежегодно при изменении размеров базовой ставки арендной платы и (или) коэффициентов к базовым ставкам с момента вступления в силу указанных изменений. 

Пунктом 3.6. договора установлено, что в случае изменения условий, определяющих арендную плату и сроки ее внесения, составляется уточненное уведомление по арендной плате, подписываемое арендатором и уполномоченным лицом со стороны арендодателя. 

В случае нарушения сроков внесения аренной платы истец выплачивает ответчику пени из расчета 0,1% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки (п. 5.3. договора).

Управлением Федеральной регистрационной службы по Калужской области 13.03.2012 произведена государственная регистрация данного договора, что подтверждается соответствующей отметкой (л. д. 12). 

По акту приема-передачи, являющегося приложением №3 к договору, земельный участок передан арендатору (л. д. 14).

Дополнительным соглашением от 03.08.2012 изменен вид разрешенного использования на многоквартирный жилой дом 6-12 этажей с встроенными, встроенно-пристроенными в нижние этажи объектами торговли, бытового обслуживания населения; цель представления земельного участка - для строительства многоквартирного жилого дома 6-12 этажей с встроенными, встроенно-пристроенными в нижние этажи объектами торговли, бытового обслуживания населения (л.д. 15)

Соглашением о передаче права аренды земельного участка от 25.09.2012 по договору аренды ФИО3 передала, а ООО «МПИ-строй» приняло на себя права и обязанности арендатора (л.д. 16).

Оценив обстоятельства изменения вида разрешенного использования земельного участка, суд приходит к выводу о ничтожности дополнительного соглашения от03.08.2012, в котором стороны внесли изменения в договор в части изменения вида разрешенного использования на многоквартирный жилой дом 6-12 этажей с встроенными, встроенно-пристроенными в нижние этажи объектами торговли, бытового обслуживания населения. 

Суд основывает свой вывод на следующем. Согласно п. 3 «Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 14.11.2018) из содержания подпункта 8 пункта 1 статьи 1, пункта 2 статьи 7, статьи 85 Земельного кодекса, пункта 9 статьи 1, частей 1, 2 статьи 37 Градостроительного кодекса следует, что разрешенное использование земельного участка, основанное на зонировании территории, заключается в определении конкретных видов деятельности, которые могут вестись землепользователем на предоставленном ему участке. 

Земельным кодексом установлены различные порядок и процедуры предоставления земельных участков из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, для целей строительства и для целей, не связанных со строительством. Так, законом определен порядок предоставления земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. 

Продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах.

Из систематического анализа приведенных правовых норм следует, что произвольное изменение вида разрешенного использования земельного участка в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается в том случае, когда такое изменение не соответствует установленным законом правилам предоставления земельных участков, находящихся в публичной собственности. 

Как положениями действующей в настоящее время редакции главы V.1 Земельного кодекса, так и действующей на момент изменения вида разрешенного использования земельного участка, дополнительных соглашений к договору аренды, предусматривалась процедура предоставления земельного участка для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, посредством проведения аукциона, за исключением случаев, установленных пунктом 2 статьи 39.3 Земельного кодекса. 

Суд приходит к выводу, что изменение вида разрешенного использования явно свидетельствует о направленности на обход предусмотренной земельным законодательством процедуры торгов для предоставления земельных участков в целях строительства многоквартирных домов. 

Сделка в части именно изменения вида разрешенного использования на многоквартирный жилой дом 6-12 этажей с встроенными, встроенно-пристроенными в нижние этажи объектами торговли, бытового обслуживания населения в соответствии с п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, как нарушающая требования закона и при этом посягающая на публичные интересы, является ничтожной.

Указанный вывод подтверждается сформированной практикой, в том числе Определением ВС РФ от 26.08.2019г. № 306-ЭС19-13351.

Между тем, согласно ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. 

В п. 1 ст. 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации указано, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством РФ. 

Такие принципы определены Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации».

В частности, указывается на принцип экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке.

Как следует из материалов дела, обязательство по внесению арендной платы ответчик исполнил не в полном объеме, в результате чего образовалась задолженность по арендной плате за период с 01.04.2018 по 30.06.2019 в размере 121 025 руб. 22 коп.

Направленная истцом в адрес ответчика претензия от 02.08.2019 № 2625/06-19 оставлена последним без ответа и без удовлетворения, что послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

В силу ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

Согласно п. 1 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определённый договором. 

Согласно  п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются  договором аренды.

Поскольку наличие задолженности подтверждено материалами дела, а ответчик фактически пользовался в спорный период земельным участком с видом разрешенного использования многоквартирный жилой дом 6-12 этажей с встроенными, встроенно-пристроенными в нижние этажи объектами торговли, бытового обслуживания населения, суд на основании ст. 604, 610, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и правовой позиции, сформированной в постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 29.09.2020 по делу № А23-1473/2019, находит требование о взыскании задолженности в размере 121 025 руб. 22 коп. обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Согласно ч. 1 ст. 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой.

В соответствии со ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В соответствии с п. 5.2. договора в случае нарушения срока внесения арендной платы арендатор выплачивает арендодателю пеню из расчета 0,1 % от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

В связи с просрочкой внесения арендной платы истцом начислены пени за период с 02.10.2018 по 08.09.2019 в сумме 22 914 руб. 53 коп.

Представленный истцом расчет пени за период с 02.10.2018 по 08.09.2019 в сумме 22 914 руб. 53 коп. соответствует требованиям названной нормы права и условиям договора, и ответчиком не оспорен, судом проверен и признан правильным. 

Истец так же просил взыскать проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 09.09.2019 по 22.07.2020 в сумме 5 358 руб. 27 коп. 

Согласно п. 1 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации в  случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Учитывая, что проценты за пользование чужими денежными средствами заявлены за неисполнение денежного обязательства, возникшего на основании заключенного до 1 июня 2015 года договора, требование о взыскании процентов за указанный период являются правомерными. 

Представленный истцом расчет процентов за период с 09.09.2019 по 22.07.2020 в сумме 5 358 руб. 27 коп. соответствует требованиям названной нормы права и условиям договора, и ответчиком не оспорен, судом проверен и признан правильным. 

В соответствии с ч. 3.1 ст. 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

В соответствии с ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений, учитывая при этом, что в силу норм ст. 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оно несет риск наступления последствий совершения или несовершения им соответствующих процессуальных действий. 

Ответчиком требования истца не оспорены, отзыв и доказательства погашения задолженности не представлены.

С учетом изложенного, на основании ст.ст. 329, 330, 395, 604, 610, 614,  Гражданского кодекса Российской Федерации, суд считает подлежащим удовлетворению требование истца о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.04.2018 по 30.06.2019 в размере 121 025 руб. 22 коп., пени за период с 02.10.2018 по 08.09.2019 в сумме 22 914 руб. 53 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 09.09.2019 по 22.07.2020 в сумме 5 358 руб. 27 коп.

На основании ст. ст. 110, 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины относятся на ответчика и подлежат взысканию в доход федерального бюджета в связи с освобождением истца от её уплаты.

Руководствуясь статьями 110, 112, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

Р Е Ш И Л:

взыскать с общества с ограниченной ответственностью «МПИ-Строй», г. Калуга, в пользу Городской Управы города Калуги задолженность в размере 121 025 руб. 22 коп., неустойку - 22 914 руб. 53 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 5 358 руб. 27 коп.  

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «МПИ-Строй», г. Калуга, в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 5 479 руб.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после принятия в Двадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи жалобы через Арбитражный суд Калужской области.

Судья                                                  Е.В. Иванова