ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-9357/2018

город Ростов-на-Дону

22 апреля 2019 года

15АП-3932/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 15 апреля 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 22 апреля 2019 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего Ванина В.В.

судей Маштаковой Е.А., Чотчаева Б.Т.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1

при участии:

от истца: представитель не явился, извещен;

от ответчика: представитель ФИО2 по доверенности от 12.11.2018, паспорт,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Артюняна Руслана Григорьевича

на решение Арбитражного суда Краснодарского краяот 28.01.2019 по делу № А32-9357/2018 

по иску Управления имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа

к ответчику индивидуальному предпринимателю ФИО3

о расторжении договора аренды и погашении записи в ЕГРН,

принятое в составе судьи Савина Р.Ю.

УСТАНОВИЛ:

Управление имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа (далее – истец, управление) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО3 (далее – ответчик, предприниматель) о расторжении договора аренды № 3700004173 от 12.05.2011 земельного участка с кадастровым номером 23:37:0107002:1631, а также о погашении в ЕГРН записи об обременении права аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:37:0107002:1631.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 04.06.2018 в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 04.10.2018 решение Арбитражного суда Краснодарского края от 04.06.2018 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.07.2018 по делу № А32-9357/2018 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Постановление мотивировано тем, что суды не дали оценку договору аренды и дополнительному соглашению к нему на предмет их соответствия нормам земельного законодательства, с учетом обстоятельств образования земельного участка за счет территории общего пользования, соответствия ответчика критериям, приведенным в подпунктах 1 – 30 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), и наличия у него права на заключение договора аренды земельного участка на новый срок без проведения торгов. В постановлении указано, что без такой оценки сохраняется неопределенность относительно наличия у предпринимателя права аренды земельного участка, а вывод о том, что он на законных основаниях использует земельный участок и является его исправным арендатором, не может быть признан соответствующим установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 28.01.2019 исковые требования удовлетворены частично: применены последствия недействительности ничтожной сделки путем признания отсутствующим обременения в виде права аренды на земельный участок кадастровый номер 23:37:0107002:1631 площадью 1600 кв.м., расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Анапа, в семи метрах на северо-восток от пересечения просп. Пионерского и просп. Малого в г. Анапа, установленное (зарегистрированное в ЕГРН) в отношении предпринимателя (ОГРНИП 314230115300370) от 06.06.2011 за № 23-23-26/085/2011-278. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано. С предпринимателя в доход федерального бюджета взыскано 6 000 руб. госпошлины.

Ответчик обжаловал решение суда первой инстанции в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), просил решение отменить, принять новый судебный акт об отказе в иске. Апелляционная жалоба мотивирована следующим. Ответчик ссылается на нарушение судом первой инстанции норм материального права, поскольку от истца приняты сведения из информационной системы обеспечения градостроительной деятельности муниципального образования город-курорт Анапа согласно ПЗЗ и генплана не на дату заключения договора аренды – 12.05.2011, не затребованы материалы по проведению торгов на право заключения договора аренды от 12.05.2011 и его продления на 5-й срок до 22.09.2020. Ответчик указал, что истцом не доказан тот факт, что на дату заключения договора аренды 12.05.2011 земельный участок относился к территории основных автомобильных дорог общего пользования и зоне озелененных пространств рекреационного назначения. Ссылается на то, что не доказан факт его участия в торгах. Ответчик указывает, что при заключении договора аренды стороны были свободны в выражении своей воли на заключение договора. Договор аренды заключен 12.05.2011, то есть ранее даты утверждения генерального плана городского округа г-к Анапа (14.11.2013) и ранее даты внесения в него изменений (03.07.2017). О направленности воли сторон к заключению договора аренды свидетельствует заключение дополнительного соглашения от 22.09.2015. Истец заявлял требование о расторжении договора, а не о признании договора ничтожным. Судом необоснованно не применен срок исковой давности. 

В судебное заседание истец, надлежащим образом уведомленный о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителя не обеспечил. В связи с изложенным апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие истца в порядке, предусмотренном статьей 156 АПК РФ.

Представитель ответчика в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя ответчика, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании постановления администрации муниципального образования город-курорт Анапа (далее – администрация) от 11.05.2011 № 1114 «О предоставлении Р.Г. Артюняну в аренду земельного участка, расположенного относительно ориентира в 7 метрах на северо-восток от пересечения просп. Пионерского и пр. Малого в г. Анапа» между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды от 12.05.2011 № 3700004173.

В соответствии с пунктом 1.1 договора арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 23:37:0107002:1631 площадью 1 600 кв.м., расположенный по адресу, установленного относительно ориентира, ориентир - пересечение просп. Пионерского и пр. Малого, в 7 метрах от ориентира по направлению на северо-восток, почтовый адрес ориентира: Краснодарский край, г. Анапа, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для размещения некапитальных детских аттракционов (далее – спорный земельный участок).

Договор зарегистрирован 06.06.2011 в установленном законом порядке, о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделана регистрационная запись № 23-23-26/085/2011-278.

Участок передан арендатору во владение и пользование по акту приема-передачи от 12.05.2011 в соответствии с условиями пункта 2.7 договора.

Участок надлежит использовать строго по целевому назначению, указанному в пункте 1.1 договора (пункт 2.3 договора).

В соответствии с пунктом 4.1.2 договора арендатор имеет право самостоятельно осуществлять хозяйственную деятельность на земельном участке в соответствии с целями и условиями его предоставления.

Арендатор обязан использовать участок в соответствии с целями и условиями его предоставления (пункт 4.2.1 договора), содержать в должном санитарном порядке и чистоте арендуемый земельный участок и подъезды к нему, не допускать действий, приводящих к ухудшению качественных характеристик земельного участка и экологической обстановки на арендуемой территории (пункт 4.2.4 договора).

Арендодатель имеет право осуществлять контроль за использованием и охраной земель, предоставленных в аренду (пункт 5.1.4 договора), расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке, в том числе, в случае использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением принадлежностью к той или иной категории земель либо использования земельного участка способами, ухудшающими его качественные характеристики и (или) повлекшие значительно ухудшение экологической обстановки.

Пунктом 7.2 договора срок его действия определен до 11.05.2016.

22.09.2015 стороны заключили дополнительное соглашение о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 12.05.2011 № 3700004173, в соответствии с которым срок действия договора продлен до 22.09.2020.

В рамках осуществления муниципального земельного контроля специалистами Управления муниципального контроля администрации 08.11.2017 произведен визуальный осмотр спорного земельного участка, в ходе которого установлено, что на момент осмотра конструкции не эксплуатируется, часть аттракционов повреждена или находится в неудовлетворительном состоянии, о чем подготовлена соответствующая информация, направленная в адрес предпринимателя направлено письмом № 42.03-3128/1706 для рассмотрения.

22.11.2017 Управление муниципального контроля администрации направило ответчику уведомление о необходимости устранения нарушений пользования спорным земельным участком в тридцатидневный срок со дня его получения с одновременным предупреждением о расторжении договора в случае их неустранения.

В связи с неустраненными нарушениями договора аренды Управлением муниципального контроля администрации 18.11.2017 направлено письмо с соглашением о расторжении договора аренды от 12.05.2011 № 3700004173, которое оставлено ответчиком без ответа.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с иском по настоящему делу.

В силу статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) защита гражданских прав осуществляется, в том числе посредством прекращения или изменения правоотношения. Требование о расторжении договора представляет собой разновидность такого способа защиты гражданских прав как прекращение правоотношения.

В силу абзаца 2 статьи 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В обоснование своих требований истец указал, в том числе, что спорный земельный участок расположен в зоне озелененных пространств рекреационного назначения (Р-О), что, по его мнению, само по себе исключает возможность установления права аренды в отношении спорного земельного участка и влечет расторжение уже заключенного договора от 12.05.2011 № 3700004173.

Выполняя указания кассационной инстанции, определением от 13.11.2018 суд первой инстанции предложил истцу представить сведения из ИСОГД, ПЗЗ, выкопировку из генерального плана на спорный земельный участок на момент заключения договора на дату его продления, сведения о повторных торгах.

В суд первой инстанции истец представил сведения ИСОГД, ПЗЗ, выкопировку из генерального плана на спорный земельный участок, согласно которым спорный земельный участок находится в зоне Р-О (зона озелененных пространств рекреационного назначения) и относится к территории основных автомобильных дорог общего пользования.

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (статья 422 ГК РФ).

В статье 262 ГК РФ указано, что граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться на не закрытых для общего доступа земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка.

Статьей 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации к территориям общего пользования отнесены территории (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, скверы, бульвары), которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц и которые обозначены красными линиями, которые, в свою очередь, обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования. Под красными линиями подразумеваются линии, которые обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования, границы земельных участков, на которых расположены линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения. Красные линии отделяют территории общего пользования от других территорий.

Пунктом 12 статьи 85 ЗК РФ и пунктом 8 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» установлен запрет на приватизацию земельных участков в составе земель общего пользования (площади, улицы, проезды, автомобильные дороги, набережные, парки, лесопарки, скверы, сады, бульвары, водные объекты, пляжи и другие объекты).

Предоставление в аренду земельного участка, образованного за счет территории общего пользования, препятствует реализации неограниченным кругом лиц права на беспрепятственное использование такой территории. При передаче в аренду земельного участка общего пользования единственным пользователем земли может быть только арендатор, что противоречит правовому режиму территорий общего пользования. Правовая позиция о недопустимости предоставления в пользование конкретному лицу территории общего пользования была сформулирована Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (постановление от 12.04.2011 № 15248/10) и поддерживается Верховным Судом Российской Федерации (определение от 17.11.2017 № 308-ЭС17-16595).

Таким образом, истец не имел права на предоставление спорного земельного участка в аренду.

В силу статей 167, 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, и не влечет юридических последствий за исключением тех, которые связаны с его недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пунктах 1, 2 Постановления от 23.07.2009 № 57 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств» разъяснил необходимость оценки обстоятельств, свидетельствующих о действительности договора, при рассмотрении дел о его расторжении. К обстоятельствам, имеющим значение для правильного рассмотрения дела и подлежащим установлению на стадии подготовки дела к судебному разбирательству, отнесены обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, в том числе о соблюдении правил его заключения, о наличии полномочий на заключение договора у лиц, его подписавших.

В соответствии со статьей 168 ГК РФ в действовавшей на момент заключения договора аренды редакции, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Ничтожная сделка недействительна с момента ее совершения и не требует признания ее таковой в судебном порядке.

Поскольку дополнительное соглашение от 22.09.2015 заключено после 01.09.2013, к нему подлежат применению нормы ГК РФ об основаниях и о последствиях недействительности сделок (статьи 166 – 176, 178 – 181 ГК РФ) в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ «О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации» в силу его пункта 6 статьи 3 и пункта 69 Постановления от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – постановление Пленума № 25). Названной редакцией статьи 168 ГК РФ к ничтожным отнесены сделки, нарушающие требования закона или иного правового акта и при этом посягающие на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Применительно к названной норме в пунктах 74, 75 постановления Пленума № 25 разъяснено, что договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Довод апелляционной жалобы о том, что договор аренды был заключен 12.05.2011, то есть ранее даты утверждения генерального плана городского округа г-к Анапа (14.11.2013), которым земельный участок отнесен к территории основных автомобильных дорог общего пользования и зоне озелененных пространств рекреационного назначения, подлежит отклонению в силу следующего.

Договор аренды был заключен 12.05.2011 сроком до 11.05.2016. 

22.09.2015 к указанному договору было заключено дополнительное соглашение о продлении срока действия договора до 22.09.2020.

Между тем, по смыслу выраженной в пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 59 от 16.02.2001 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» правовой позиции продление срока действия договора аренды является новым договором аренды.

Таким образом, продление срока действия спорного договора дополнительным соглашением от 22.09.2015 имело правовое значение заключения нового договора аренды.

На указанную дату был утвержден генерального плана городского округа г-к Анапа, которым земельный участок отнесен к территории основных автомобильных дорог общего пользования и зоне озелененных пространств рекреационного назначения, что обусловливает ничтожность совершенного посредством заключения дополнительного соглашения от 22.09.2015 нового договора аренды.

В соответствии с пунктом 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Договор аренды от 12.05.2011 прекратил действие по основанию истечения его срока (11.05.2016) в силу следующего. В соответствии с пунктом 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ). На момент заключения договора аренды от 12.05.2011 существовали требования о проведении торгов при предоставлении в аренду земельных участков, находящихся в государственной собственности (статья 38 ЗК РФ в редакции, действовавшей на дату заключения договора), в силу чего данный договор не мог быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном статьей 621 ГК РФ. Аналогичная правовая позиция выражена в определении Верховного Суда РФ от 19.04.2018 № 308-КГ18-3731 по делу № А32-43160/2016. 

В силу изложенного суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии у ответчика правового основания использования спорного земельного участка на день разрешения спора в силу ничтожности дополнительного соглашения от 22.09.2015. 

В соответствии с пунктом 4 статьи 166 ГК РФ суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно применил последствия недействительности ничтожной сделки путем признания отсутствующим обременения спорного земельного участка арендой в пользу предпринимателя. 

Судом первой инстанции обоснованно отклонил довод ответчика о пропуске срока исковой давности по требованию о ничтожности спорного договора аренды, поскольку данный срок не пропущен. С иском по настоящему делу, в предмет которого входило требование о погашении в ЕГРН записи об обременении права аренды в отношении спорного земельного участка, истец обратился 14.03.2018, то есть в пределах определенного пунктом 1 статьи 181 ГК РФ трехлетнего срока со дня, когда началось исполнение дополнительного соглашения от 22.09.2015. 

Как указано выше, в силу с пункта 4 статьи 166 ГК РФ суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов.

Согласно пункту 52 совместного Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРН. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРН. В то же время решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРН.

В рассматриваемом деле цель предъявления исковых требований состоит в исключении из ЕГРН регистрационной записи об обременении спорного земельного участка арендой в пользу ответчика.

Таким образом, судом первой инстанции сделан правильный вывод о применении последствий недействительности ничтожной сделки путем аннулирования в ЕГРН записи о регистрации аренды как обременения спорного земельного участка. 

В силу вышеизложенного основания для отмены или изменения решения суда по доводам апелляционной жалобы отсутствуют. Нарушения процессуального права, определенные частью 4 статьи 270 АПК РФ в качестве безусловных оснований отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлены. 

Расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в соответствии со статьей 110 АПК РФ подлежат отнесению на заявителя жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 28.01.2019 по делу             № А32-9357/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу настоящего постановления.

Председательствующий В.В. Ванин

СудьиЕ.А. Маштакова

 Б.Т. Чотчаев