800/2020-6333(2) 

ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД  127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12  

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru 

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

  № 09АП-70212/2019

Дело № А40-152963/19

г. Москва

17 января 2020 года

Резолютивная часть постановления объявлена 13 января 2020 года  Постановление изготовлено в полном объеме 17 января 2020 года  

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе: Председательствующего судьи: Александровой Г.С. судей: Панкратовой Н.И., Савенкова О.В., 

при ведении протокола судебного заседания секретарём ФИО1  

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу  Департамента городского имущества города Москвы  

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 21 октября 2019 года  по делу № А40-152963/19 (127-1331), принятое судьей Кантор К.А.  по иску Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН 

<

***>)  

к ООО "Рент Эстейт Групп" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

о взыскании задолженности по договору аренды от 31.05.2004 г. № М-04-026653  при участии в судебном заседании:  

от истца: ФИО2 по доверенности от 31.12.2019г. диплом 107705 0299084 р/н Ю/23358  от 02.07.2015г.;  

от ответчика: не явился, извещен; 

У С Т А Н О В И Л:

Департамент городского имущества города Москвы (далее – истец) обратился в  Арбитражный суд города Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью  "Рент Эстейт Групп" (далее – ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате за  период со 2 кв. 2015г. по 31.12.2018г. в размере 11.670.176 руб. 81 коп. и пени за период  со 2 кв. 2015 г. по 31.12.2018 г. в размере 14.044.125 руб. 58 коп.  

 Исковые требования заявлены со ссылкой на статьи 307-310, 330, 606, 614  Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы ненадлежащим  исполнением обязательств по договору аренды от 31.05.2004 г. № М-04-026653.  

 Решением Арбитражного суда г.Москвы от 21 октября 2019 года исковые  требования удовлетворены частично. Суд взыскал с ответчика в пользу истца  задолженность по арендной плате в размере 9.512.617 руб. 55 коп. за период с 3 кв. 2016г.  по 31.12.2018г. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.  

 Не согласившись с принятым по делу судебным актом, истец обратился в Девятый  арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение  суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска в полном  объеме, по основаниям, изложенным в жалобе.  

 Представитель заявителя апелляционной жалобы в судебном заседании доводы  жалобы поддержал.  

Ответчик, будучи надлежащим образом извещенным о дате, времени и месте  настоящего судебного разбирательства, явку представителя в судебное заседание  

апелляционного суда не обеспечил, дело рассмотрено судом в порядке ст.ст. 123, 156  АПК РФ, в отсутствие не явившегося лица.  

Девятый арбитражный апелляционный суд, повторно рассмотрев дело в порядке ст.  ст. 268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив  доводы апелляционной жалобы, оценив объяснения лиц, участвующих в деле, считает,  что обжалуемое решение суда подлежит отмене, исходя из следующего.  

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, между  Московским земельным комитетом (правопреемник Департамент городского имущества  города Москвы, далее - истец) и ОАО "Холодильник № 11" (арендатор) был заключен  договор аренды от 31.05.2004г. № М-04-026653 земельного участка, имеющего адресные  ориентиры: 

<

...>, с кадастровым номером:  77:04:0001008:15, общей площадью 17.097 кв.м, предоставленный в пользование на  условиях аренды для эксплуатации существующих зданий, строений и сооружений,  сроком до 29.04.2014г.  

По истечении срока аренды на основании ст. 621 ГК РФ срок действия договора  аренды был возобновлен на неопределенный срок.  

В соответствии с пунктами 3.2 и 5.8 договора, арендатор принял на себя  обязательство ежеквартально уплачивать арендодателю за арендуемый по договору  земельный участок арендную плату не позднее 5 числа первого месяца отчетного  квартала, равными частями, рассчитанными относительно размера ежегодной арендной  платы.  

Согласно выпискам из ЕГРН от 11.01.2019г. (записи №№ 77/100/130/2019-24096,  77/100/130/2019-2409, 77/100/130/2019-24220, 77/100/130/2019-24326) право  собственности на нежилые помещения площадью 352,7 кв.м, 44,4 кв.м, 6.758,8 кв.м,  1.192,7 кв.м. в зданиях, расположенных на данном земельном участке перешло к  ответчику – ООО «Рент Эстейт Групп». (л.д. 19-26).  

Ответчик является собственником зданий (кадастровыми номерами помещений  77:04:0001008:4357; 77:04:0001008:4355; 77:04:0001008:4353; 77:04:0001008:4356).  

Право собственности ответчика на указанные объекты недвижимости  зарегистрировано 18 июня 2009г. и 16 февраля 2016г.  

В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком своих обязательств по внесению  арендной платы по договору за ним образовалась задолженность за период с 2 кв. 2015г.  по 31.12.2018г. в размере 11.670.176 руб. 81 коп.  

В порядке досудебного урегулирования спора, истцом в адрес ответчика была  направлена претензия № 33-6-9636/19-(0)-1 от 11.01.2019г. с требованием оплатить сумму  долга (л.д. 15-16). Так как ответчик сумму долга истцу не оплатил, последний обратился с  настоящим иском в арбитражный суд за защитой нарушенного права.  

В ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции, ответчик до вынесения  решения суда заявил ходатайство о пропуске истцом срока исковой давности по  требованиям о взыскании задолженности за период до 3 квартала 2016г., как  превышающий трехлетний срок на дату подачи иска.  

На основании статьи 199 ГК РФ и пункта 26 Постановления Пленума Верховного  Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской  Федерации от 12.11.2001г., 15.11.2001г. № 15/18 «О некоторых вопросах, связанных с  применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности»  истечение срока исковой давности, о применении которого заявлено стороной в споре,  является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.  

В связи с тем, что исковое заявление поступило в суд 14.06.2019г. согласно штампу  канцелярии суда, следовательно, исковые требования заявленные истцом за период до 3  квартала 2016г. по требованию о взыскании задолженности, предъявлены с пропуском  установленного ст. 196 ГК РФ срока исковой давности. При этом, доказательств его  перерыва истцом не представлено. В связи с чем, суд правомерно в удовлетворении  заявленной задолженности до 3 квартала 2016г. отказал на основании ст.ст. 196-199 ГК  РФ.  

В соответствии со ст. 614 ГК РФ, ст. 65 ЗК РФ и согласно условиям договора,  арендатор обязан своевременно и в полном объеме вносить арендную плату, в  установленном порядке и сроки, указанные в договоре. Использование земли в  Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли  являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная  плата.  

Поскольку доказательств оплаты долга по арендной плате за период с 3 квартала  2016г. по 31.12.2018г. ответчиком в материалы дела не представлено, суд первой  инстанции правомерно удовлетворил частично требование истца и взыскал сумму долга в  размере 9.512.617 руб. 55 коп., а во взыскании остальной части долга отказал. Так как в  силу ст. ст. 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ  от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускаются.  

В связи с нарушением ответчиком принятых на себя обязательств по внесению  арендных платежей, истцом, в соответствии со ст. 330 ГК РФ и п. 7.1 и п. 7.2 договора,  начислена неустойка в размере 0,2% от суммы просроченной задолженности за каждый  день просрочки в размере 14.044.125 руб. 58 коп. за период со 2 квартала 2015г. по  31.12.2018г.  

Отказывая в удовлетворении во взыскании суммы неустойки суд, указал, что  поскольку дополнительных соглашений к договору аренды стороны не заключали,  договор аренды, в письменной форме содержащий соглашение о неустойке, заключен  только с первоначальным арендатором помещений в здании - ООО " Холодильник № 11",  то основания для начисления неустойки отсутствуют и в этой части иска отказал.  

Апелляционный суд с данными выводами суда первой инстанции не согласен, в  связи со следующим.  

Согласно ст.552 ГК РФ и ст.35 ЗК РФ при переходе права на здание, строение,  сооружение к другому лицу, оно приобретает право на использование соответствующей  части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их  использования, на тех же условиях и том же объеме, что и прежний собственник.  

В абзаце втором п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда  Российской Федерации от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с  применением земельного законодательства" разъяснено, что покупатель здания, строения,  сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве  аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость  приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением,  сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того,  оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем  недвижимости и собственником земельного участка.  

В п. 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской  Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения  правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" подтверждена  позиция, согласно которой к покупателю недвижимости переходит то право на земельный  участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим  правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).  

По смыслу названных норм и разъяснений при отчуждении объекта недвижимого  имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право  пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях  и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и  обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта  недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.  

Земельный участок, на котором расположены приобретенные Обществом  (ответчиком) объекты недвижимости, прежний арендатор (продавец ОАО «Холодильник   № 11») использовал на основании договора аренды с Департаментом.  

Таким образом, в связи с приобретением объектов недвижимости, расположенных  на земельном участке, находящемся в аренде у продавца, к ответчику - ООО «Рент Эстейт  

Групп» перешли права и обязанности арендатора по договору аренды, в том числе  обязанность платить не только за пользование участком исходя из условий данного  договора аренды, но и неустойку за неисполнение или ненадлежащее исполнение,  условий договора, в т.ч в случае нарушении сроков оплаты арендной платы.  

Доказательств, своевременной оплаты арендной платы за спорный период  ответчиком не представлено, в связи с чем, истец вправе требовать взыскания неустойки  на основании п.7.2. договора в связи с нарушением сроков оплаты арендных платежей.  

В силу п. 1 ст. 207 ГК РФ с истечением срока исковой давности по главному  требованию считается истекшим срок исковой давности и по дополнительным  требованиям (проценты, неустойка, залог, поручительство и т.п.), в том числе возникшим  после истечения срока исковой давности по главному требованию.  

Таким образом, произведя перерасчет, с учетом применения срока исковой давности  в силу ст. 196 ГК РФ, апелляционный суд удовлетворяет требование истца в части  взыскания суммы неустойки на основании п. 7.2 договора исходя из размера неустойки  0,2% в размере 9.324.612 руб. 23 коп. за период с 3 квартала 2016г. по 31.12.2018г., а во  взыскании остальной части неустойки истцу следует отказать.  

Оснований для освобождения от ответственности, а также для снижения суммы  неустойки в порядке ст. 333 ГК РФ, суд не усматривает.  

В связи с чем, решение Арбитражного суда города Москвы от 21.10.2019г. подлежит  отмене в части отказа во взыскании неустойки на основании пункта 2 статьи 269 и статьи  270 АПК РФ, по основаниям, изложенным выше.  

Расходы по уплате госпошлины по иску и по апелляционной жалобы  распределяются судом в порядке ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации и относятся на ответчика.  

Руководствуясь ст. ст. 4, 9, 65, 66, 110, 123, 156, 170, 176, 266 - 268, п. 2 ст. 269, ч.2  ст. 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый  арбитражный апелляционный суд,   

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 21 октября 2019 года по делу   № А40-152963/19 (127-1331) отменить в части отказа во взыскании неустойки.  

Взыскать с ООО "Рент Эстейт Групп" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в  пользу Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН 

<

***>)  неустойку в размере 9.324.612 (девять миллионов триста двадцать четыре тысячи  шестьсот двенадцать) руб. 23 коп.  

Во взыскании остальной части неустойки отказать. 

Взыскать с ООО "Рент Эстейт Групп" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в  доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в размере 40.472 (сорок  тысяч четыреста семьдесят два) руб. 35 коп. и по апелляционной жалобе в сумме 3.000  (три тысячи) руб.  

В остальной части решение Арбитражного суда города Москвы от 21 октября 2019г.  по делу № А40-152963/19 (127-1331) в части взыскания суммы задолженности по  арендной плате в размере 9.512.617 руб. 55 коп. составить без изменения, апелляционную  жалобу - без удовлетворения.  

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную  силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня  изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.  

Председательствующий судья: Александрова Г.С.  

Судьи:  Панкратова Н.И. 

 Савенков О.В.