/

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

 ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень                                                                       Дело № А46-440/2018

 

Резолютивная часть постановления объявлена  22 ноября 2018 года

Постановление изготовлено в полном объеме  28 ноября 2018 года

 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего                     Демидовой Е.Ю. 

судей                                                    Тихомирова В.В.

                                                             Шуйской С.И.,

при протоколировании судебного заседания с использованием средств  видеоконференц-связи помощником судьи Мухаровой С.В., рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Министерства имущественных отношений Омской области на постановление от 24.08.2018 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Шиндлер Н.А., Золотова Л.А., Сидоренко О.А.) по делу № А46-440/2018 по иску Министерства имущественных отношений Омской области (644043, г. Омск, ул. Орджоникидзе, д. 5, ИНН 5503079101, ОГРН 1045504006822) к обществу с ограниченной ответственностью «Бизнес-Партнер» (644040, г. Омск, ул. Доковская, д. 15, ИНН 5501086840, ОГРН 1055501039802) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка.

Путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Восьмого арбитражного апелляционного суда (судья Золотова Л.А.) в заседании участвовали представители: Министерства имущественных отношений Омской области – Степанова Т.А. по доверенности от 13.04.2018; общества с ограниченной ответственностью «Бизнес-Партнер» - Репина Л.Н., Дмитриенко А.В. по доверенности от 26.07.2018.

Суд установил:

Министерство имущественных отношений Омской области (далее - Министерство, истец) обратилось в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением, уточненным по правилам статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к обществу с ограниченной ответственностью «Бизнес-Партнер» (далее - ООО «Бизнес-Партнер», общество, ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды от 21.05.2013 № АЗ-36-010-2013 земельного участка в размере 2 591 614,05 руб. за период с 01.02.2017 по 30.11.2017, а также пени в размере 1 225 136,31 руб. за период с 18.01.2017 по 21.11.2017.

Решением от 01.06.2018 Арбитражного суда Омской области (судья Пермяков В.В.) заявленные требования удовлетворены. 

Постановлением от 24.08.2018 Восьмого арбитражного апелляционного суда, решение суда первой инстанции изменено. Требования Министерства удовлетворены частично. С общества в пользу Министерства взысканы пени за несвоевременную уплату арендной платы по договору 70 881,90 руб.  В удовлетворении остальной части заявленных требований отказано. 

Министерство обратилось с кассационной жалобой, в которой, ссылаясь на неправильное применение судом апелляционной инстанции норм материального права, на неполное установление судом обстоятельств, имеющих значение для дела, и несоответствие выводов, изложенных в постановлении, обстоятельствам дела, просит обжалуемый судебный акт отменить, и принять новое решение об удовлетворении требований в полном объеме.

Податель жалобы считает, что у суда апелляционной инстанции отсутствовали правовые основания для неприменения при расчете арендной платы постановления Правительства Омской области от 29.04.2015 № 108-п «О Порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов» (далее - постановление Правительства Омской области от 29.04.2015 № 108-п), считает выводы суда апелляционной инстанций в этой части неправильными.

В отзыве на кассационную жалобу общество, соглашаясь с выводами суда апелляционной инстанций, просит оставить обжалуемый судебный акт без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения.

Представитель Министерства в судебном заседании поддержал доводы кассационной жалобы, представитель общества высказался по доводам отзыва.

Изучив материалы дела, заслушав представителей сторон, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке, предусмотренном статьей 286 АПК РФ законность обжалуемого судебного акта, суд кассационной инстанции не находит оснований для его отмены.

При рассмотрении спора судами установлено, что между Министерством (арендодатель) и ООО «Бизнес-Партнер» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 21.05.2013 № АЗ-36-010-2013, согласно пункту 1.1 которого обществу предоставлен земельный участок, находящийся в собственности Омской области, с кадастровым номером 55:36:110101:14292 из категории земель населенных пунктов, площадью 150 260 кв.м, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка в соответствии с приложением № 1 к договору аренды, для строительства многоквартирных жилых домов высокой этажности (11 этажей и более), объектов дошкольного образования, общеобразовательных школ. Месторасположение участка установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир: жилой дом. Участок находится в 88 м от ориентира по направлению на север. Почтовый адрес ориентира: г. Омск, ул. Туполева, д. 5Б.

Пунктом 1.1. договора аренды стороны определили срок его действия в течение 7 лет с 21.05.2013 по 20.05.2020.

Впоследствии, в связи с образованием путем раздела указанного выше земельного участка, дополнительным соглашением от 30.09.2013 № 2 к договору аренды земельного участка № АЗ-36-010-2013 внесены изменения, в соответствии с которыми объектом договора аренды стали земельные участки со следующими кадастровыми номерами: 55:36:110101:16398, 55:36:110101:14292, 55:36:110101:16399, 55:36:110101:16400, 55:36:110101:16401, 55:36:110101:16402, 55:36:110101:16403, 55:36:110101:16404, 55:36:110101:16405, 55:36:110101:16406, 55:36:110101:16407, 55:36:110101:16408, 55:36:110101:16409, 55:36:110101:16410, 55:36:110101:16411, 55:36:110101:16412, 55:36:110101:16413, 55:36:110101:16414, 55:36:110101:16415, 55:36:110101:16416.

Дополнительным соглашением от 28.11.2014 № 5 предмет договора изменен, в связи с образованием земельных участков с кадастровыми номерами: 55:36:110101:19953, 55:36:110101:19954, 55:36:110101:19955.

В соответствии с указанным дополнительным соглашением обществу предоставлены по договору аренды № АЗ-36-010-2013 земельные участки с кадастровыми номерами 55:36:110101:19953, 55:36:110101:19954, 55:36:110101:19955, 55:36:110101:14292, 55:36:110101:16399, 55:36:110101:16400, 55:36:110101:16401, 55:36:110101:16402, 55:36:110101:16403, 55:36:110101:16404, 55:36:110101:16405, 55:36:110101:16406, 55:36:110101:16407, 55:36:110101:16408, 55:36:110101:16409, 55:36:110101:16410, 55:36:110101:16411, 55:36:110101:16412, 55:36:110101:16413, 55:36:110101:16414, 55:36:110101:16415.

Министерством в адрес общества 26.08.2015 направлено дополнительное соглашение № 6 к договору аренды земельных участков от 21.05.2013 № АЗ-36-010-2013 об исключении земельного участка с кадастровым номером 55:36:110101:16415 из предмета договора аренды и изменении размера арендной платы.

На основании дополнительного соглашения от 12.03.2018 № 7 с протоколом разногласий от 05.02.2018 к договору аренды из его предмета исключены земельные участки с кадастровыми номерами:

- 55:36:110101:16415 с 15.04.2015;

- 55:36:110101:16414 с 25.01.2017;

- 55:36:110101:16413 с 14.02.2017.

Ежемесячная плата производится до первого числа месяца, за который производится оплата (пункт 2.2 договора аренды).

Согласно пункту 2.3 договора арендная плата подлежит изменению не чаще одного раза в год в случае внесения изменений в порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области.

С 11.05.2015 вступило в силу постановление Правительства Омской области от 29.04.2015 № 108-п, которым утвержден Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов (далее – Порядок № 108-п) согласно пункту 2 которого размер арендной платы при аренде земельных участков в расчете на год определяется одним из следующих способов:

1) на основании кадастровой стоимости земельных участков;

2) в соответствии со ставками арендной платы, утвержденными уполномоченным органом исполнительной власти Омской области в сфере регулирования земельных отношений (далее - уполномоченный орган);

3) на основании рыночной стоимости земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Подпункт 4 пункта 3 Порядка № 108-п предусматривает, что при предоставлении земельного участка, на котором отсутствуют здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в подпунктах 1 - 3 данного пункта и пункте 4 Порядка, арендная плата составляет 2% от кадастровой стоимости земельного участка.

В связи с пересмотром кадастровой стоимости земельных участков в Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной при Управлении Росреестра по Омской области, на основании части 5 статьи 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» с 01.01.2017 арендная плата по договору № АЗ-36-010-2013 изменена.

При этом на основании пункта 4 Порядка № 108-п, арендная плата по договору аренды от 21.05.2013 № АЗ-36-010-2013 за земельные участки с кадастровыми номерами 55:36:110101:19953, 55:36:110101:16399 с 01.01.2017 определяется на основании кадастровой стоимости и рассчитывается в соответствии со ставками арендной платы, утвержденными приказом Министерства от 10.07.2015 № 32-п «Об утверждении ставок арендной платы в отношении земельных участков, находящихся в собственности Омской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленных для размещения отдельных объектов» (далее - Приказ № 32-п).

Для земельного участка с кадастровым номером 55:36:110101:19953,  размер арендной платы с 01.01.2017 рассчитан следующим образом:

Ап/год = 52 255,40 руб. x 1,5% = 783,83 руб. 

Ап/мес = 783,83 руб./12 = 65,32 руб., при следующих параметрах:

52 255,40 руб. - кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36:110101:19953; 1,5% - ставка арендной платы (приложения №№ 4, 8 Приказа № 32-п).

Для земельного участка с кадастровым номером 55:36:110101:16399, размер арендной платы с 01.01.2017 рассчитан истцом по следующей формуле:

Ап/год = 6 624 925,80 руб. x 1,5% = 99 373,89 руб. 

Ап/мес = 99 373,89 руб./12 = 8 281,16 руб. при следующих параметрах:

6 624 925,80 руб. - кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36:110101: 16399; 1,5% - ставка арендной платы (приложения №№ 4, 8 Приказа № 32-п).

Арендатор уведомлен о перерасчете размера арендной платы, что подтверждается письмом от 29.09.2017 № ИСХ-17/МИО/08-01/9210, которое им получено 06.10.2017.

В результате произведенного перерасчета арендной платы сумма задолженности общества по договору от 21.05.2013 № АЗ-36-010-2013 аренды земельного участка за период с 01.02.2017 по 30.11.2017 составила 2 591 614,05 руб. Также Министерством обществу начислены пени за период с 18.01.2017 по 21.11.2017 в размере 1 225 136,31 руб.

Претензия Министерства от 29.11.2017 № 08-02/11418 о необходимости погашения задолженности по договору аренды, направленная в адрес ответчика, оставлена последним без удовлетворения.

Изложенные обстоятельства явились основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Удовлетворяя заявленные требования в полном объеме, суд первой инстанции исходил из правомерности произведенного Министерством расчета арендной платы на основании Порядка № 108-п и наличия задолженности за период с 01.02.2017 по 30.11.2017 в размере 2 591 614,05 руб., не усмотрев также оснований для снижения размера пени.

Суд апелляционной инстанции, изменяя решение суда первой инстанции, руководствовался статьями 12, 13, 330, 424, 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьями 1, 39.7, 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), разъяснениями изложенными, в пунктах 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – Постановление № 73), пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.07.2013 № 58 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании нормативных правовых актов» (далее - Постановление № 58), пункте 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.11.2007 № 48 «О практике рассмотрения судами дел об оспаривании нормативных правовых актов полностью или в части» (далее – Постановление № 48), и исходил из неправомерного применения Министерством при расчете арендной платы в спорный период положения абзаца второго подпункта 4 пункта 3 Порядка № 108-п, признанного недействующим решением Омского областного суда от 07.02.2018 №3а-8/2018, оставленным без изменения определением Верховного Суда РФ от 26.04.2018 N 50-АПГ18-7.

Выводы суда апелляционной инстанции отвечают установленным по делу фактическим обстоятельствам, представленным в дело доказательствам и примененным нормам права.

В силу части 4 статьи 22, статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. 

Согласно статьям 606, 614 ГК РФ, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором.

Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления (статья 424 названного Кодекса).

В силу пункта 3 статьи 65 ЗК РФ (действовавшего до 01.03.2015, на момент заключения договора аренды) порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. 

В пунктах 16, 19 Постановления № 73 разъяснено, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды.

Арендная плата в настоящем случае является регулируемой, то есть исчисляемой на основании действующего законодательства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.7 ЗК РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Как следует из подпункта 2 пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Исковые требования о взыскании задолженности по настоящему делу относятся к периоду правоотношений сторон с 01.02.2017 по 30.11.2017.

Судами установлено, что расчет задолженности в исковой период произведен истцом по формуле А = Кс х 2% на основании подпункта 4 пункта 3 Порядка № 108-п., при этом, Министерством учтено выбытие из предмета аренды земельных участков с кадастровыми номерами 55:36:110101:16413, 55:36:110101:16414, 55:36:110101:16415 в указанные выше даты, а также принят во внимание пункт 4 Порядка № 108-п, в силу которого арендная плата за пользование участками с кадастровыми номерами 55:36:110101:19953 и 55:36:110101:16399 исчислена по правилам Приказа № 32-п из расчета Кс х 1,5% (ставка арендной платы по приложениям №№ 4, 8 данного Приказа).

Действительно абзацем вторым подпункта 4 пункта 3 Порядка № 108 –п предусмотрено, что при предоставлении земельного участка на котором отсутствуют здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в подпунктах 1 - 3 данного пункта и пункте 4 Порядка, арендная плата составляет 2% от кадастровой стоимости земельного участка.

Однако решением Омского областного суда от 07.02.2018 N 3а-8/2018, оставленным без изменения определением Верховного Суда РФ от 26.04.2018 N 50-АПГ18-7 положения абзаца второго подпункта 4 пункта 3 Порядка № 108-п, признаны недействующими ввиду экономической необоснованности установленной ставки 2%, что противоречит принципу экономической обоснованности определения арендной платы, установленному Правительством Правительства № 582.

Согласно абзацу второму статьи 13 ГК РФ в случае признания судом недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления нарушенное право подлежит восстановлению или защите иными способами, предусмотренными статьей 12 названного Кодекса.

В пункте 13 Постановления № 58 указано, что нормативный правовой акт или его отдельные положения, признанные судом недействующими, с момента принятия решения суда не подлежат применению, в том числе при разрешении споров, которые возникли из отношений, сложившихся в предшествующий такому решению период.

В силу правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенную в постановлении от 29.09.2010 № 6171/10, признание нормативного акта недействующим с момента вступления в силу решения суда не должно препятствовать лицу, которое по незаконному нормативному акту было обязано осуществлять платежи, полностью восстановить нарушенное этим актом субъективное право, а также не должно предоставлять возможность лицу, являющемуся получателем платежей на основании данного нормативного акта, получать их за период до момента вступления в силу решения арбитражного суда о признании нормативного акта недействующим.

Согласно правовому подходу, сформированному в  пункте 10 раздела IV «Разрешение споров, возникающих из обязательственных правоотношений» Обзора судебной практики Верховного Суда российской Федерации № 2 (2016), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 06.07.2016, если нормативный акт, устанавливающий расчет регулируемой арендной платы, признан решением суда недействительным и имеется ранее принятый нормативный акт, регулирующий аналогичные отношения, расчет арендной платы на основании признанного недействительным нормативного акта является незаконным.

При этом в Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 06.07.2018 № 29-П указано, что последствием признания судом нормативного правового акта недействующим является его исключение из системы правового регулирования, и что арбитражный суд должен исходить из того, что нормативный правовой акт в части, признанной не соответствующей иному нормативному правовому акту, имеющему большую юридическую силу, не может применяться в деле вне зависимости от того, с какого момента он признан недействующим.

На основании вышеизложенного суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о невозможности применения при расчете арендной платы положения подпункта 4 пункта 3 Порядка № 108–п.

Поскольку в данном случае имеется нормативный правовой акт, которым определялась формула расчета и ставки арендной платы, до момента принятия постановления Правительства Омской области от 29.04.2015 № 108-п, расчет арендной платы обоснованно произведен судом апелляционной инстанции в соответствии с постановление Правительства Омской области от 27.06.2006 № 82-п «Об отдельных вопросах аренды земельных участков, находящихся в собственности Омской области» (далее – Постановление№ 82-п), которым утверждено Положение, устанавливающее порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки (части земельных участков), находящиеся в собственности Омской области, расположенные в городе Омске.

Рассчитав, арендную плату в соответствии с пунктом 4 Положения, утвержденного Постановлением № 82-п по формуле Ап = Кс x Сап, где: Ап - размер годовой арендной платы; Кс - кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 1 января года, за который производится расчет арендной платы; Сап - ставка арендной платы в зависимости от вида использования земельного участка (в данном случае земельные участки, предназначенные для размещения домов многоэтажной жилой застройки с целью строительство и реконструкция многоэтажных жилых домов Сап = 0,003, при предоставлении в аренду земельных участков для строительства до момента ввода объекта в эксплуатацию, но не более трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка, значение Сап применяется с коэффициентом 0,25), учитывая представленный истцом акт сверки и расчет, произведенный с учетом Положения утвержденного Постановлением № 82-п, контррасчет ответчика, а также с учетом произведенных обществом платежей, суд апелляционной инстанции установил, что в заявленный исковой период у ООО «Бизнес-Партнер» отсутствует задолженность по арендным платежам.

Руководствуясь статьями 329, 330 ГК РФ, пунктом 5.2 договора от 21.05.2013 № АЗ-36-010-2013, предусматривающий пени в размере 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки, с учетом произведенного перерасчета задолженности по арендной плате, а также момента внесения обществом платы за спорный период (02.05.2017), пересчитав неустойку (пени) за период просрочки с 18.01.2017 по 01.05.2017, размер который составил 70 881,90 руб., и был признан ответчиком, суд апелляционной инстанции правомерно удовлетворил заявленные требования в указанной части.

Приведенные заявителем доводы в кассационной жалобе не содержат обстоятельств, которые не были проверены и учтены судом апелляционной инстанции при рассмотрении дела и влияли бы на обоснованность и законность обжалуемого судебного акта, поэтому не могут служить поводом для его отмены.

Нарушений при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 288 АПК РФ являются основанием к отмене или изменению судебного акта, не установлено.

С учетом изложенного постановление апелляционного суда отмене не подлежит. Основания для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

постановление от 24.08.2018 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А46-440/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                     Е.Ю. Демидова

 

Судьи                                                                  В.В. Тихомиров

 

                                                                                    С.И. Шуйская