АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТВЕРСКОЙ ОБЛАСТИ 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А66-11348/2022

г.Тверь

23 декабря 2022 года

 

(резолютивная часть объявлена 22 декабря 2022 года)

Арбитражный суд Тверской области в составе судьи Голубевой Л.Ю.,  при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «Развитие», г. Тверь, к Индивидуальному предпринимателю ГКФХ ФИО2, Бологовский район, д. Поречье,

о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества и обязании передать недвижимое имущество,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Развитие», г. Тверь (далее- истец, Общество), обратилось в Арбитражный суд Тверской области с иском, уточненным в порядке ст. 49 АПК РФ к Индивидуальному предпринимателю ГКФХ ФИО2, Бологовский район, д. Поречье (далее- ответчик, Глава КФХ), в котором прости:

1. расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества от 02.08.2021, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «Развитие» и ИП ГКФХ ФИО2,

2. обязать ответчика - ИП ГКФХ ФИО2 передать истцу - ООО «Развитие» следующее недвижимое имущество:

- земельный участок, имеющий следующие характеристики: земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения сельскохозяйственного использования, общая площадь 6 548 кв.м., адрес объекта: Тверская область, р-н Бологовский, с/п Валдайское, д Широкое, д 16. Кадастровый номер 69:04:0000008:2301.

- земельный участок, имеющий следующие характеристики: земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения сельскохозяйственного использования, общая площадь 223 026 кв.м., адрес объекта: Тверская область, р-н Бологовский, с/п Валдайское, д Широкое, д 16. Кадастровый номер 69:04:0000008:2302.

- земельный участок, имеющий следующие характеристики: земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения сельскохозяйственного использования, общая площадь 3 612 кв.м., адрес объекта: Тверская область, р-н Бологовский, с/п Валдайское, д Порожки, д 3. Кадастровый номер 69:04:0000008:2317.

- земельный участок, имеющий следующие характеристики: земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения сельскохозяйственного использования, общая площадь 22 849 кв.м., адрес объекта: Тверская область, р-н Бологовский, с/п Валдайское, д Широкое, д 2. Кадастровый номер 69:04:0000008:2277.

- земельный участок, имеющий следующие характеристики: земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения сельскохозяйственного использования, общая площадь 20 193 кв.м., адрес объекта: Тверская область, р-н Бологовский, с/п Валдайское, д Порожки, д 3. Кадастровый номер 69:04:0000008:2285.

- земельный участок, имеющий следующие характеристики: земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения сельскохозяйственного использования, общая площадь 51 903 кв.м., адрес объекта: Тверская область, р-н Бологовский, с/п Валдайское, д Порожки, д 3. Кадастровый номер 69:04:0000008:2287.

3.  Указать, что судебное решение является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости продавца.

Стороны, извещенные должным образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, что в соответствии со ст. 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Как следует из материалов дела, между ООО «Развитие» и ИП ГКФХ ФИО2 02.08.2021 года был подписан договор № 1/21 купли-продажи недвижимого имущества, согласно пункту 1.1 которого продавец передает в собственность покупателя:

 - земельный участок, имеющий следующие характеристики: земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения сельскохозяйственного использования, общая площадь 6 548 кв.м., адрес объекта: Тверская область, р-н Бологовский, с/п Валдайское, д Широкое, д 16. Кадастровый номер 69:04:0000008:2301.

- земельный участок, имеющий следующие характеристики: земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения сельскохозяйственного использования, общая площадь 223 026 кв.м., адрес объекта: Тверская область, р-н Бологовский, с/п Валдайское, д Широкое, д 16. Кадастровый номер 69:04:0000008:2302.

- земельный участок, имеющий следующие характеристики: земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения сельскохозяйственного использования, общая площадь 3 612 кв.м., адрес объекта: Тверская область, р-н Бологовский, с/п Валдайское, д Порожки, д 3. Кадастровый номер 69:04:0000008:2317.

- земельный участок, имеющий следующие характеристики: земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения сельскохозяйственного использования, общая площадь 22 849 кв.м., адрес объекта: Тверская область, р-н Бологовский, с/п Валдайское, д Широкое, д 2. Кадастровый номер 69:04:0000008:2277.

- земельный участок, имеющий следующие характеристики: земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения сельскохозяйственного использования, общая площадь 20 193 кв.м., адрес объекта: Тверская область, р-н Бологовский, с/п Валдайское, д Порожки, д 3. Кадастровый номер 69:04:0000008:2285.

- земельный участок, имеющий следующие характеристики: земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения сельскохозяйственного использования, общая площадь 51 903 кв.м., адрес объекта: Тверская область, р-н Бологовский, с/п Валдайское, д Порожки, д 3. Кадастровый номер 69:04:0000008:2287.

Согласно пунктам 3.1., 3.2. Договора № 1/21 от 02.08.2021г. стороны оценивают продаваемое имущество в размере 328 131 руб., в том числе:

- земельный участок кадастровый номер 69:04:0000008:2301 по цене 6 548 руб.,

- земельный участок кадастровый номер 69:04:0000008:2302 по цене 223 026 руб.,

- земельный участок, кадастровый номер 69:04:0000008:2317 по цене  3 612 руб.,

- земельный участок кадастровый номер 69:04:0000008:2277 по цене 22 849 руб.,

- земельный участок кадастровый номер 69:04:0000008:2285 по цене 20 193 руб.,

- земельный участок кадастровый номер 69:04:0000008:2287 по цене 51 903 руб.

Оплата стоимости имущества производится Покупателем в рублях РФ в день получения свидетельства о государственной регистрации права собственности, но не позднее, чем через шестьдесят дней с момента подписания настоящего договора (пункт 3.2. договора).

В связи с выполнением  Продавцом всех условий договора (акт передачи недвижимого имущества подписаны с двух сторон 02.08.2021г., недвижимое имущество, указанное в пункте 1.1. договора прошло государственную регистрацию права собственности.

Покупатель обязанность по оплате не выполнил, направленную в его адрес письменную претензию оставил без исполнения, что явилось основанием для обращения Общества в суд с рассматриваемым иском.

Рассматривая дело, суд исходил из следующего:

в соответствии с частью 1 статьи 64, статьями 71, 168 АПК РФ арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств. 

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя здание, сооружение или иное недвижимое имущество (статья 130) (часть 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса (статья 488 ГК РФ).

Пунктом 3.2. Договора стороны предусмотрели, что оплата стоимости имущества, производится Покупателем в рублях РФ в день получения свидетельства о государственной регистрации права собственности, но не позднее, чем через шестьдесят дней с момента подписания договоров.

Согласно пункту 3 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статьи 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Так, в силу статьи 450 Гражданского кодекса основанием для расторжения договора является существенное его нарушение одной стороной, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Судом установлено, что ответчик в нарушении статей 309 и 310 Гражданского кодекса до настоящего времени не исполнил своих обязательств по оплате недвижимого имущества.

Неоплата ответчиком проданного ему недвижимого имущества является существенным нарушением условий договора и влечет его расторжение.

В силу части 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

В соответствии с пунктом 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.

Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Кодекса.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. 

Вместе с тем, согласно статье 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В связи с удовлетворением требований о расторжении спорного Договора, недвижимое имущество, переданное по нему ответчику подлежит возвращению истцу.

В соответствии с абзацем 5 пункта 65 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца. 

Согласно пункту 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21.07.2009 № 132 "О некоторых вопросах применения арбитражными судами статей 20 и 28 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", судебный акт является самостоятельным основанием как для государственной регистрации права на недвижимое имущество, так и для погашения регистратором соответствующей записи.

При таких обстоятельствах, исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме. 

В пункте 27 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016г. №7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" разъяснено, что, удовлетворяя требование кредитора о понуждении к исполнению обязательства в натуре, суд обязан установить срок, в течение которого вынесенное решение должно быть исполнено (часть 2 статьи 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). При установлении указанного срока суд учитывает возможности ответчика по его исполнению, степень затруднительности исполнения судебного акта, а также иные заслуживающие внимания обстоятельства.

Принимая во внимание фактические обстоятельства дела, суд считает необходимым установить достаточный срок для ГКФХ ФИО2 исполнения обязательства – десять дней со дня вступления в законную силу судебного акта.

По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с удовлетворением иска расходы по госпошлине подлежат отнесению на ответчика.

Руководствуясь ст. ст. 110.156,167-170,176 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества от 02.08.2021, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «Развитие» и ИП ГКФХ ФИО2;

обязать ответчика - ИП ГКФХ ФИО2 дер. Поречье ОГРН ИП 312690819800029, ИНН 

<

***>,  дата госрегистрации 25.03.2014, в течение 10-ти дней со дня вступления настоящего решения в законную силу передать истцу - ООО «Развитие», г. Тверь, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, дата госрегистрации 25.03.2014, следующее недвижимое имущество:

- земельный участок, имеющий следующие характеристики: земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения сельскохозяйственного использования, общая площадь 6 548 кв.м., адрес объекта: Тверская область, р-н Бологовский, с/п Валдайское, 

<

...>, кадастровый номер 69:04:0000008:2301;

- земельный участок, имеющий следующие характеристики: земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения сельскохозяйственного использования, общая площадь 223 026 кв.м., адрес объекта: Тверская область, р-н Бологовский, с/п Валдайское, 

<

...>, кадастровый номер 69:04:0000008:2302;

- земельный участок, имеющий следующие характеристики: земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения сельскохозяйственного использования, общая площадь 3 612 кв.м., адрес объекта: Тверская область, р-н Бологовский, с/п Валдайское, 

<

...>, кадастровый номер 69:04:0000008:2317;

- земельный участок, имеющий следующие характеристики: земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения сельскохозяйственного использования, общая площадь 22 849 кв.м., адрес объекта: Тверская область, р-н Бологовский, с/п Валдайское, 

<

...>, кадастровый номер 69:04:0000008:2277;

- земельный участок, имеющий следующие характеристики: земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения сельскохозяйственного использования, общая площадь 20 193 кв.м., адрес объекта: Тверская область, р-н Бологовский, с/п Валдайское, 

<

...>, кадастровый номер 69:04:0000008:2285;

- земельный участок, имеющий следующие характеристики: земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения сельскохозяйственного использования, общая площадь 51 903 кв.м., адрес объекта: Тверская область, р-н Бологовский, с/п Валдайское, 

<

...>, кадастровый номер 69:04:0000008:2287.

Настоящее  решение является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности главы крестьянского фермерского хозяйства ФИО2, д.Поречье Бологовского района Тверской области (ИНН 

<

***>, ОГРН ИП 312690819800029, дата госрегистрации – 16.07.2012) и регистрации права собственности общества с ограниченной ответственностью «Развитие», г. Тверь, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, дата госрегистрации 25.03.2014, на вышеназванные объекты недвижимости.

      Взыскать с главы крестьянского фермерского хозяйства ФИО2, д.Поречье Бологовского района Тверской области (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 312690819800029, дата государственной регистрации – 16.07.2012) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Развитие», г. Тверь, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, дата госрегистрации 25.03.2014, 12 000 руб. судебных расходов по уплате госпошлине. 

       Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд, г. Вологда, в течение месяца со дня его принятия, в порядке, предусмотренном АПК РФ.

 

Судья                                                                      Л.Ю. Голубева