АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ХАКАСИЯ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

27 декабря 2018 года                                                                                     Дело  №А74-9220/2018

Резолютивная часть решения объявлена 25.12.2018.

Полный текст решения изготовлен 27.12.2018.

Арбитражный суд Республики Хакасия в составе судьи Л.И. Мельник,

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания А.В.Лебедевой рассмотрел в открытом судебном заседании дело исковому заявлению  индивидуального предпринимателя Ревиной Нели Макаровны (ИНН 190332434354, ОГРН 306190113000040) к Комитету муниципальной экономики Администрации города Абакана (ИНН 1901016985, ОГРН 1021900519442) об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи нежилого помещения с ипотекой,

В судебном заседании приняли участия 04.12.2018:

от истца – ФИО2 и представитель ФИО3 на основании доверенности от 20.05.2018, 

от ответчика –  представитель ФИО4 на основании доверенности от 09.01.2018 №01.

В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 04.12.2018 объявлялся перерыв до 15 часов 00 минут 11.12.2018 года. Информация о перерыве в судебном заседании размещалась на официальном Интернет-сайте Арбитражного суда Республики Хакасия.

В судебных заседаниях 11.12.2018 и 25.12.2018 приняли участия:

от истца – ФИО2 и представитель ФИО3 на основании доверенности от 20.05.2018, 

от ответчика –  представитель ФИО5 на основании доверенности от 09.04.2018 №616.

В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 11.12.2018 объявлялся перерыв до 15 часов 30 минут 18.12.2018 года. Информация о перерыве в судебном заседании размещалась на официальном Интернет-сайте Арбитражного суда Республики Хакасия.

В судебном заседании 18.12.2018 приняли участия:

от истца – ФИО2 и представитель ФИО3 на основании доверенности от 20.05.2018, 

от ответчика –  представитель ФИО5 на основании доверенности от 09.04.2018 №616;

эксперт ФИО6

В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 18.12.2018 объявлялся перерыв до 13 часов 00 минут 25.12.2018 года. Информация о перерыве в судебном заседании размещалась на официальном Интернет-сайте Арбитражного суда Республики Хакасия.

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее также – истец) обратилась в арбитражный суд с иском к Комитету муниципальной экономики Администрации города Абакана (далее также – ответчик) об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного в г. Абакане по адресу: улица Щетинкина 70, помещение 129Н, площадью 55,3 кв.м., изложив спорные условия договора, предусмотренные пунктами 1.5, 2.1., 2.3.1., последним абзацем пункта 2.3.9., пунктами 2.3.7., 3.2., 4.3., последним абзацем пункта 1.6., в редакции, предложенной истцом в протоколе разногласий от 22 мая 2018 г. к договору купли-продажи нежилого помещения, пункты 1.3., 2.2., 2.3.8., 3.1., 3.3., 4.2. из договора исключить.

Определением арбитражного суда от 13.06.2018 исковое заявление принято к производству.

По ходатайству истца арбитражный суд определением от 20.08.2018 по делу     №А74–9220/2018 назначил комплексную судебную оценочную экспертизу по определению рыночной стоимости нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, помещение 129Н, площадью 55,3 кв.м. и стоимости неотделимых улучшений по состоянию на 02.04.2018, приостановил производство по делу.

Протокольным определением от 13.11.2018  возобновлено производство по делу.

По ходатайству истца определением от 20.11.2018 назначена дополнительная экспертиза.

Представитель истца в судебном заседании 11.12.2018 уточнил исковые требования, исходя из рыночной стоимости в размере 2 542 373 руб. и стоимости неотделимых улучшений в размере 630 000 руб., определённых в экспертном заключении общества  с ограниченной ответственностью «Центр оценки и  аудита».

20.11.2018 в судебном заседании эксперт ФИО7 дала пояснения относительно рыночной стоимости объекта купли-продажи

Эксперт ФИО6 в судебных заседаниях 20.11.2018 и 18.12.2018 дал пояснения относительно определения стоимости неотделимых улучшений, произведенных в связи с переоборудованием нежилого помещения, а также по включению в указанному стоимость НДС.

В судебном заседании представитель истца 25.12.2018 заявил об отказе от иска в части требований об урегулировании разногласий по пунктам 1.5, 1.6, 2.3.9, 3.2, 3.3, 4.3 договора.

В соответствии с частью 2 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой и апелляционной инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, отказаться от иска полностью или частично.

Арбитражный суд, оценив заявленный истцом отказ от иска в части требований об урегулировании разногласий по пунктам 1.5, 1.6, 2.3.9, 3.2, 3.3, 4.3 договора с точки зрения его соответствия законам, иным нормативным правовым актам, пришёл к выводу о том, что он не противоречит действующему законодательству и не нарушает права и законные интересы других лиц, в связи с чем принимает отказ истца от исковых требований в данной части.

В соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса РФ производство  по иску в части требований об урегулировании разногласий по пунктам 1.5, 1.6, 2.3.9, 3.2, 3.3, 4.3 договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного в г. Абакане по адресу: улица Щетинкина 70, помещение 129Н, площадью 55,3 кв.м. подлежит прекращению в указанной части. 

Представитель ответчика просил урегулировать разногласия по стоимости выкупаемого помещения с учетом произведенных по согласованию с собственником  неотделимых улучшений при реконструкции спорного помещения, установив рыночную стоимость помещения - 3 000 000 руб., при этом уменьшив ее на стоимость неотделимых улучшений на сумму 533 898 руб. 31 коп.

 Исследовав материалы дела, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный суд установил следующие обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора. 

Между ИП ФИО2 (арендатор) и Комитетом муниципальной экономики администрации города Абакана (арендодатель) 11.12.2009 года заключен договор аренды    № 128 в редакции дополнительных соглашений от 30.12.2009, 24.06.2010, 05.10.2010, 21.12.2011 на часть нежилого встроенного помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, для использования под магазин промышленных товаров.

Согласно проекту переоборудования части встроенного помещения аптеки под магазин промышленных товаров по адресу: Абакан, ул. Щетинкина, 70 - 125Н (альбом №1), выполненному ООО «Архстрой- Енисей» от 2010 года истцом и ответчиком согласован план реконструкции спорного помещения, о чем имеется подпись председателя КМЭ ФИО8, печать комитета и отметка о согласовании 25.05.2010. 

Истцом и ООО «СФ Симмис» заключен договор подряда от 10.02.2010 №1/01 о выполнении работ на объекте согласно локальному сметному расчету. Цена договора составила 150 000 руб., актом от 01.07.2010 заказчик принял работы на указанную сумму.

Истцом представлен в материалы дела расчет стоимости работ по переоборудованию части встроенного помещения аптеки под магазин промышленных товаров, выполненный ООО «Геопрост», согласно которому стоимость переоборудования с учетом износа составила 2 241 868 руб.

30.12.2009, 24.06.2010, 05.10.2010, 21.12.2011 дополнительными соглашениями внесены изменения в договор от 11.12.2009 №128, в том числе связанные с изменением площади арендованного помещения с 89,6 кв. м на 55,3 кв.м

02.04.2018 индивидуальный предприниматель ФИО2, как субъект малого предпринимательства, на основании Федерального закона № 159-ФЗ от 22.07.2008 обратилась в Администрацию города Абакана с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение нежилого помещения общей площадью 55,3 м2, расположенного по адресу: 

<

...>, помещение 129Н, арендуемого по договору аренды от 11.12.2009 №128,  а также о зачете стоимости произведенных ею неотделимых улучшений в стоимость выкупаемого имущества.

Письмом от 15.05.2018 №906 ответчик признал заявление истца обоснованным и соответствующим Федеральному закону от 22.07.2008 № 159-ФЗ, направил постановление администрации города Абакан от  14.05.2018 №787 с условиями приватизации нежилого помещения, проект договора купли-продажи нежилого помещения с ипотекой.

Истец направил ответчику подписанный договор купли-продажи нежилого помещения с ипотекой с протоколом разногласий  от 22.05.2018 по пунктам 1.3, 1.5, 1.6, 2.1, 2.2, 2.3.1, 2.3.7, 2.3.8, 3.1, 3.2, 3.3, 4.2, 4.3, предложив иной размер выкупной цены нежилого помещения. При предложении новой цены выкупа истец основывался на заказанном им отчёте об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, выполненном ООО «Экспертиза собственности Саяны» по которому рыночная стоимость недвижимого имущества по состоянию  на  02.04.2018  составляет  2 530 000 руб.

23.05.2018 Комитет муниципальной экономики администрации города Абакана направил в адрес истца письмо № 950, в котором заявил о несогласии на изменение пунктов  2.1, 2.2, 2.3.1, договора, направил истцу  для подписания  протокол согласования разногласий от 09.08.2017, в котором настаивал на своей редакции пунктов 1.3, 2.1, 2.2, 2.3.1 договора, определяющих размер выкупной цены. 

По отчёту №85/Н/18, выполненному по заказу индивидуального предпринимателя ФИО2 обществом с ограниченной ответственностью «Экспертиза собственности - Саяны», рыночная стоимость недвижимого имущества по состоянию  на  02.04.2018  составляет  2 530 000 руб.

По отчёту общества с ограниченной ответственностью «Оценка - консалтинг»           № А77-18, выполненному по заказу Комитета муниципальной экономики администрации города Абакана, рыночная стоимость выкупаемого нежилого помещения составляет 3 200 000 руб.

Не согласившись с предложением Комитета муниципальной экономики администрации города Абакана по стоимости выкупаемого имущества, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском. 

Оценив требования истца, позицию ответчика, представленные письменные доказательства, арбитражный суд пришёл к следующим выводам.

В соответствии со статьёй 446 Гражданского кодекса Российской Федерации на рассмотрение суда могут быть переданы разногласия, возникшие при заключении публичного договора (статья 445 Гражданского кодекса Российской Федерации) либо по соглашению сторон о передаче разногласий на рассмотрение суда.

В соответствии со статьёй 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Статьёй 3 Федерального закона № 159-ФЗ предусмотрено, что субъекты малого предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определённой независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (Закон об  оценочной деятельности».  В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Федерального закона № 159-ФЗ орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 названного Федерального закона.

Как следует из материалов дела, истец является субъектом малого предпринимательства и соответствует установленным в статье 3 Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" критериям.

При этом истцом были предприняты все необходимые меры по реализации права на приобретение в собственность спорного объекта в рамках данного Федерального закона.

В соответствии со статьёй 446 Гражданского кодекса Российской Федерации на рассмотрение суда могут быть переданы разногласия, возникшие при заключении публичного договора (статья 445 Гражданского кодекса Российской Федерации) либо по соглашению сторон о передаче разногласий на рассмотрение суда.

Как установлено судом и не оспаривается представителями лиц, участвующих в деле, у истца имеется преимущественное право на приобретение арендуемого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, помещение 129Н.

При заключении договора купли-продажи стороны не достигли соглашения в порядке соблюдения процедуры, предусмотренной статьёй 445 ГК РФ. 

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

При рассмотрении спора об урегулировании разногласий, возникших у сторон при заключении договора, в предмет судебного исследования должны быть включены вопросы о наличии у стороны, обратившейся в суд за урегулированием разногласий, права на такое обращение либо о наличии соглашения между сторонами договора о передаче разногласий на рассмотрение суда.

Заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, связанного с реализацией положений Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, для стороны, направившей проект договора, в силу названного Закона является обязательным, и между сторонами при заключении такого договора возникли разногласия, поэтому рассмотрение судом по требованию общества возникших разногласий основано на положениях статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Предметом спора по данному делу является устранение разногласий по спорным пунктам договора купли-продажи, в том числе по стоимости выкупаемого помещения с учетом произведенных по согласованию с собственником  неотделимых улучшений при реконструкции спорного помещения.

В силу статьи 13 Закона об оценочной деятельности  в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчёт независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ). Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Разногласия сторон по договору сводятся к возражениям истца по стоимости выкупаемого помещения, с учётом произведённых по согласованию с собственником неотделимых улучшений при реконструкции спорного помещения.

По правилам пункта 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей. 

Согласно указанной норме права истец должен доказать улучшение арендатором арендованного имущества в виде неотделимых улучшений, выполнение им этих улучшений с согласия арендодателя, неотделимость произведенных улучшений без вреда для арендованного имущества; действительную рыночную стоимость произведенных улучшений; выполнение улучшений арендованного имущества за счет собственных средств арендатором. 

В Постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 № 7240/12 по делу № А57-9149/2010 и от 25.12.2012 N 9785/12 по делу № А46-764/2011 сформулирован следующий подход при рассмотрении дел об урегулировании разногласий по выкупной стоимости имущества:

- на основании положений частей 2, 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 этого Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества;

- в силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества;

- при этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

- при определении выкупной стоимости спорного помещения из нее подлежит исключению налог на добавленную стоимость (данная правовая позиция также сформулирована в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.09.2012 № 3139/12).

Из материалов дела следует, что  предприниматель ФИО2 11.12.2009 года получила по договору аренды № 128 в часть нежилого встроенного помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, площадью 89,6 кв.м для использования под магазин промышленных товаров.

Материалами дела подтверждается, ответчиком не оспаривается, что переоборудование спорного нежилого помещения произведено истцом с согласия арендодателя, цена выкупаемого имущества подлежит уменьшению на стоимость неотделимых улучшений, произведённых арендатором с согласия арендодателя.

В рамках настоящего дела по ходатайству истца с целью проверки достоверности отчета оценщика, на основании которого продавцом определена выкупная цена имущества, а также в целях определения рыночной стоимости неотделимых улучшений, произведенных в нежилом помещении 129Н, расположенном в доме №70 по ул. Щетинкина в г. Абакане, судом назначена комплексная экспертиза:

- проведение оценочной экспертизы по определению рыночной стоимости нежилого помещения поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Центр оценки и  аудита» ФИО7.

- проведение экспертизы рыночной стоимости неотделимых улучшений в помещении по адресу: 

<

...>, помещение  129Н, поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Центр оценки и  аудита»  ФИО6.

Согласно полученному экспертному заключению от 10.10.2018 №Э-41/18, выполненному обществом с ограниченной ответственностью «Центр оценки и  аудита»:

- рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, помещение 129Н, площадью 55,3 кв.м. по состоянию на 02.04.2018 года составила 3 000 000 руб., без НДС 2 542 373 руб.;

- рыночная стоимость затрат ИП ФИО2 по созданию неотделимых улучшений в спорном помещении, проведённой в соответствии с проектной документацией, по состоянию на 02.04.2018 с учётом фактического состояния, износа и степени повреждения составляет  621 000 руб.

По ходатайству истца определением от 20.11.2018 назначена дополнительная экспертиза.

Согласно полученному дополнительному экспертному заключению общества с ограниченной ответственностью «Центр оценки и  аудита»:

- рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, помещение 129Н, площадью 55,3 кв.м. по состоянию на 02.04.2018 года составила 3 000 000 руб.;

- рыночная стоимость неотделимых улучшений, произведенных в нежилом помещении в результате переоборудования под магазин промышленных товаров нежилого помещения – 630 000 руб.

Истец в судебном заседании 11.12.2018 просил установить в договоре рыночную стоимость выкупаемого имущества в размере 2 542 373 руб., а также просил уменьшить цену выкупаемого имущества на стоимость неотделимых улучшений, произведенных при перепланировке, которая согласно заключению от 28.11.2018 №Э-59/18, составила 630 000 руб.

В соответствии со статьей 13 Закона об оценочной деятельности при наличии спора о достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, арбитражный суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

Оценив представленные в дело доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, суд пришел к выводу о том, что заключение экспертизы ООО «Центр оценки и аудита» является  достоверным в части величины рыночной стоимости выкупаемого объекта недвижимости. При оценке рыночной стоимости нежилого помещения экспертом учтено техническое состояние объекта, все элементы внутренней отделки, на основе данных о текущем использовании приведён анализ рыночных цен на объекты-аналоги.

На основе примененных методов оценки (сравнительного и доходного) и согласования результатов оценки в дополнительном заключении эксперта приведено обоснование средневзвешенного значения достоверности примененных методов оценки и рассчитана рыночная стоимость объекта в размере 3 000 000 руб.

Проверив экспертные заключения на предмет их соответствия требованиям федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)» и федерального стандарта оценки «Требования к отчёту об оценке (ФСО №3)», утверждённых приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.05.2015 № 199, арбитражный суд не выявил пороков, влияющих на экспертные заключения.

Эксперты, проводившие исследование по определению суда, обладают специальными познаниями. Экспертному исследованию подвергнут необходимый и достаточный материал, проведено исследование, ход которого подробно указан в исследовательской части заключений, и методы, использованные при экспертном исследовании, а также сделанные на их основе выводы обоснованы. 

Поскольку неясности экспертами устранены в дополнительном заключении, суд признаёт заключение экспертов ООО «Центр оценки и аудита» ясными и полными, не вызывающими сомнений в их обоснованности, заключения экспертов не содержат неясности или противоречия, основания подвергать сомнению обоснованность данных заключений экспертов не установлены.

Кроме того, по ходатайству сторон, в судебное заседание были приглашены эксперты для дачи пояснений по данному ими заключению.

Следует также отметить, что эксперты предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, представленные в материалы настоящего дела экспертные заключения отвечают требованиям статей 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и позволяют с достоверностью установить рыночную стоимость объекта выкупаемого недвижимого имущества и стоимость неотделимых улучшений.

Поскольку оценочная экспертиза назначалась судом с целью определения рыночной стоимости выкупаемого объекта для полного и объективного рассмотрения возникших разногласий, арбитражный суд признал возможным воспользоваться выводами дополнительной экспертизы о рыночной стоимости объектов выкупа и включить установленную экспертом цену 3 000 000 руб. в качестве цены выкупа объекта муниципального имущества в пункт 2.1 спорного договора.

В этой связи с учётом зачёта стоимости неотделимых улучшений, произведенных при перепланировки, установленной в дополнительном экспертном заключении в сумме 630 000 руб., в счёт выкупной цены объекта арбитражный суд пришёл к выводу о том, что спорный пункт 2.3.1. договора следует изложить в следующей редакции «Стоимость нежилого помещения в размере 2 370 000 (два миллиона триста семьдесят тысяч) руб. оплачивается  покупателем в рассрочку в течение пяти лет согласно графику платежей (Приложение №1 к договору), путем внесения ежемесячных равных платежей в соответствии с пунктами 2.3.2 – 2.3.9. настоящего договора».

В отношении пункта 2.3.8 арбитражный суд полагает возможным урегулировать данные разногласия в редакции ответчика, предложенной в протоколе согласования разногласий от 22.05.2018, поскольку данный пункт не нарушает права истца и более точно регламентирует порядок оплаты покупателем  стоимости нежилого помещения.

Требования истца об исключении из договора пунктов 1.3 (атрибуты постановления об утверждении условий приватизации), 2.2 (ссылка на отчёт оценщика, положенный в основу определения цены объекта), 3.1 (соглашение о неустойке за просрочку уплаты стоимости объекта), 4.2 (условие об оплате покупателем жилищно-коммунальных услуг), истец и его представитель мотивировали тем, что пункты 1.3 и 2.2 по причине судебного урегулирования разногласий и определения условия о цене объекта в судебном порядке утратили актуальность и не отражают действительность, по пункту 3.1 стороны не достигли соглашения об установлении ответственности  покупателя в виде неустойки, которое не может быть установлено в принудительном порядке, как и обязанность по уплате жилищно-коммунальных услуг по пункту 4.2.

Суд согласился с доводами истца в пользу исключения данных пунктов из договора.

Пункты 1.3 и 2.2 подлежат исключению из договора по требованию покупателя по причине того, что условия выкупа объекта и определение его цены устанавливаются судебным актом по результатам рассмотрения разногласий сторон договора.

Требование истца об исключении из пункта 3.1 договора подлежит удовлетворению, исходя из следующего.

В соответствии со статьями 329, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойки является способом обеспечения исполнения обязательства.

Договорная неустойка устанавливается соглашением о неустойке, которое согласно статье 331 Гражданского кодекса Российской Федерации должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства.

В соответствии с пунктами 1, 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

  В силу абзаца 2 части 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

  Нормами Гражданского кодекса Российской Федерации и иных законов не предусматривается обязательность неустойки в договоре о выкупе муниципального имущества.

   В пункте 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.07.2000 № 56 «Обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве» разъяснено, что арбитражный суд не вправе устанавливать договорную неустойку за нарушение обязательств, если одна из сторон возражает против ее установления.

   В данном случае покупатель возражает против установления ответственности в принципе, поэтому сторонами не достигнуто соглашение об установлении неустойки.

Требование истца об исключении из пункта 4.2 договора также подлежит удовлетворению,  поскольку сторонами по данному пункту не достигнуто соглашение, а закон не предусматривает обязательность включения порядка оплаты коммунальных услуг в договор о выкупе муниципального имущества.

Довод ответчика относительно необоснованного включения экспертом ФИО6 в стоимость неотделимых улучшений  налога на добавленную стоимость подлежит отклонению, поскольку судом при назначении экспертизы был поставлен  вопрос  о стоимости неотделимых улучшений, фактически произведенных в результате переоборудования под магазин промышленных товаров нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, помещение 129Н, площадью 55,3 кв.м. в объеме, предусмотренном  проектно-технической документацией по состоянию  по состоянию на 02.04.2018 с учетом фактического состояния, степени износа и повреждений.

Для ИП ФИО2 вопрос наличия (отсутствия) НДС в стоимости   выполненных работ  по перепланировке не имеет правового значения, поскольку она не является плательщиком НДС, а,  следовательно НДС, в любом случае имеет место быть в стоимости  материалов и  работ по переоборудованию, независимо от указания (не указания) на это в документах на оплату – скрытый НДС. 

Судебные расходы по настоящему делу состоят из государственной пошлины по иску в размере 6000 руб. и расходов по экспертизам в размере 83 400 руб.

Истцом  понесены расходы  по оплате государственной пошлины  в размере 6000 руб. (платежное поручение от 04.06.2018 №70) и оплате стоимости  экспертизы в размере 83400 (платежные поручения от 16.08.2018 №90167, от 16.08.2018 №90908), которые на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд относит на ответчика, так как решение принято в пользу истца по требованию неимущественного характера. Поскольку судебные расходы понесены истцом в сумме 89 400 руб., с ответчика в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы в размере  89 400 руб.

Руководствуясь статьями 106, 110, 150, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

1. Принять отказ истца от иска в части урегулирования разногласий по пунктам 1.5, 1.6, 2.3.9, 3.2, 3.3, 4.3 договора и прекратить производство по делу в указанной части.  

2. Иск удовлетворить:  урегулировать разногласия, возникшие между Комитетом муниципальной экономики администрации города Абакана и индивидуальным  предпринимателем ФИО2 по договору купли- продажи нежилого помещения с ипотекой, расположенного по адресу: 

<

...>, площадью 55,3 кв.м. и изложить пункты  договора в следующей редакции:

-  пункт 2.1. договора изложить в следующей редакции: «Стоимость нежилого помещения, подлежащая уплате Покупателем составляет 3 000 000 (три миллиона) руб.,  без НДС. В соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации операция по реализации нежилого помещения не является объектом НДС.

В счет оплаты приобретаемого имущества засчитывается стоимость произведенных Покупателем неотделимых улучшений в размере 630 000 (шестьсот тридцать тысяч) руб.

- пункт 2.3.1. договора изложить в следующей редакции - «Стоимость нежилого помещения в размере 2 370 000 (два миллиона триста семьдесят тысяч) руб., оплачивается Покупателем в рассрочку в течение пяти лет согласно графику платежей (Приложение № 1 к договору), путем внесения ежемесячных равных платежей в соответствии с пунктами 2.3.2.-2.3.9. настоящего договора.

- пункт 2.3.7 договора изложить в следующей редакции: - «Оплата за приобретаемое в рассрочку нежилое помещение может быть осуществлена досрочно по решению Покупателя.

В случае частичной досрочной оплаты нежилого  помещения по отношению к графику платежей и дате внесения ежемесячного платежа, установленного в п. 2.3.2 настоящего договора, период рассрочки не сокращается и сумма досрочно внесенных платежей распределяется следующим образом:

1) В первую очередь часть денежных средств направляется на погашение процентов, рассчитанных за период с даты последнего платежа по договору по день поступления досрочно внесенного платежа;

2)  оставшаяся сумма направляется на погашение части основного долга за будущие расчетные периоды оплаты.

 -  пункт 2.3.8 договора изложить в следующей редакции: - «В случае досрочной  оплаты стоимости нежилого помещения  за Покупателем  сохраняется обязанность по оплате процентов на сумму оставшегося основного долга по графику и до даты, установленной пунктом 2.3.2 настоящего договора, в те расчетные периоды, в которые часть основного долга ежемесячного платежа не вносится в связи с досрочной оплатой.

Обязанность по внесению ежемесячных платежей в полном объеме по графику платежей и до даты, установленной пунктом 2.3.2 настоящего договора, подлежит исполнению Покупателем начиная с неоплаченного периода, следующего за последним досрочно оплаченным расчетным периодом.

 В случае, если досрочно внесенным платежом оплачена не в полном объеме часть основного долга в составе ежемесячного платежа, то Покупатель обязуется в срок, установленный пунктом 2.3.2 настоящего договора, внести в составе ежемесячного платежа оставшуюся часть основного долга вместе с процентами за соответствующий расчетный период.

Пункты 1.3, 2.2., 3.1, 4.2 договора исключить.

3. Взыскать с Комитета муниципальной экономики Администрации города Абакана в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 89 400 (восемьдесят девять тысяч четыреста) руб. судебных издержек.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Третий арбитражный апелляционный суд в месячный срок с момента его принятия.

Жалоба  подаётся через Арбитражный суд Республики Хакасия. 

Судья     Л.И.Мельник