ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, https://10aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

10АП-3909/2025

Дело № А41-47692/24

21 апреля 2025 года

г. Москва

Резолютивная часть постановления объявлена  10 апреля 2025 года

Постановление изготовлено в полном объеме  21 апреля 2025 года 

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Таранец Ю.С.,

судей Семушкиной В.Н., Коновалова С.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Тер-Степаняном А.А.,

при участии в заседании:

от Администрации городского округа Балашиха Московской области – ФИО1, представитель по доверенности от 09.01.2025,

от ЗАО «Молния-М» – ФИО2, представитель по доверенности от 14.01.2025,

от Министерства жилищной политики Московской области – представитель не явился, извещен надлежащим образом,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Администрации городского округа Балашиха Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 07.02.2025 по делу № А41-47692/24 по иску Администрации городского округа Балашиха Московской области к ЗАО «Молния-М», третье лицо: Министерство жилищной политики Московской области, об обязании передать имущество в муниципальную собственность, 

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Балашиха Московской области обратилась в Арбитражный суд Московской области с иском к ЗАО "Молния-М" с требованиями, исходя из принятых судом уточнений, об обязании в течение трех месяцев со дня вступления решения суда в законную силу передать в муниципальную собственность городского округа Балашиха: 12% жилых помещений, что составляет 2619,81 кв.м; 50% нежилых помещений – 441,55 кв.м с отделочными работами в корпусах 2-4; 2,35 кв.м нежилой площади в корп. 1; инженерные коммуникации электроснабжения, теплоснабжения, водоснабжения и канализации, телефонизации, радио, телевидения и объекты благоустройства к корпусам 2-4, а также предоставить техническую документацию по каждому из объектов.

Решением Арбитражного суда Московской области от 07.02.2025 по делу № А41-47692/24 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с решением арбитражного суда первой инстанции, Администрация городского округа Балашиха Московской области обратилась в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что обжалуемый судебный акт подлежит отмене в связи с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела, неправильным применением норм материального права.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции судебного акта проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Апелляционная жалоба рассмотрена в соответствии с нормами статей 121 - 123, 153, 156 АПК РФ в отсутствие неявившихся представителей лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru, и не заявивших о его отложении, в соответствии с частью 1 статьи 266 и частью 3 статьи 156 АПК РФ.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, изучив доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для изменения или отмены обжалуемого судебного акта по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, постановлением Главы Администрации Балашихинского района от 22.12.2004 № 1857 в аренду ЗАО "Молния-М" под строительство многоэтажного жилого дома корпус № 1 предоставлен земельный участок общей площадью 1,1365 га, о чем между сторонами заключен договор аренды от 27.12.2004 № 42-4, границы участка определены согласно прилагаемой экспликации земель для строительства многоэтажного жилого дома корп. 1. 

Между Администрацией Балашихинского района (правопреемник – Администрация Городского округа Балашиха), ЗАО "Молния-М" (инвестор) и Министерством строительного комплекса Московской области заключен Инвестиционный контракт от 05.08.2005 на строительство (реконструкцию) объекта недвижимости жилищного назначения (peг. № 245/15-05 от 26.08.2005), предметом которого является реализация инвестиционного проекта по строительству трех 12-тиэтажных монолитно-кирпичных жилых домов на земельном участке общей площадью 2,46 га по адресу: Московская область, Балашихинский район, дер. Черное.

Реализация инвестиционного проекта по условиям Контракта осуществляется инвестором за счет собственных и привлеченных средств.

Согласно п. 2.3 контракта Администрация передает в качестве вклада в инвестиционный проект право аренды земельного участка земельного участка инвестору на период проектирования и строительства.

Пунктом 3.1 инвестконтракта соотношение раздела имущества по итогам реализации доля Администрации составляет:

12% общей площади квартир,

50% общей нежилой площади, в том числе встроенно-пристроенных помещений, за исключением площадей общего пользования и помещений инженерного назначения,

100% инженерных коммуникаций электроснабжения, теплоснабжения, водоснабжения и канализации, телефонизации, радио, телевидения и объекты благоустройства, за исключением относящихся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме.

Если в процессе реализации проекта Инвестор обеспечит выход площадей по объекту в размерах больших, чем предполагается Контрактом, то дополнительная площадь распределяется в тех же соотношениях, что и основная площадь, если иное не определено дополнительным соглашением (пункт 3.4 контракта).

Кроме этого, в соответствии с требованиями пункта 5.2.3 контракта инвестор принял на себя обязательство за свой счет принять участие в строительстве и реконструкции инженерных сетей и сооружений на территории Московской области на сумму 7750000 руб.

В статье 8 контракта стороны согласовали, что Контракт вступает в силу с момента подписания его сторонами и действует до полного исполнения сторонами своих обязательств. Распределение между сторонами возведенных площадей при этом не завершено, Администрации подлежащая передаче ей часть не передается, итоговый Акт о результатах реализации Контракта между сторонами не подписан.

На основании Постановления Главы городского округа Балашиха от 30.03.2006 № 348/5 между Администрацией городского округа Балашиха и ЗАО "Молния-М" подписано соглашение от 30.03.2006 N 1 о продлении срока действия договора аренды земельного участка на один год.

В 2007 году между Администрацией городского округа Балашиха в лице Главы городского округа Балашиха и ЗАО "Молния-М" подписан Протокол распределении квартир и нежилых помещений между Администрацией в жилом доме N 1 по ул. Агрогородок, дер. Черное Балашихинского района Московской области, по инвестиционному контракту, зарегистрированному Министерством строительного комплекса Московской области от 26.08.2005 № 245/156-05.

ЗАО "Молния-М" получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 03.10.2008 № RU 50315000-180 (корпус № 1).

Между Администрацией городского округа Балашиха и ЗАО "МолнияМ" подписан Акт от 16.10.2008 о результатах частичной реализации Инвестиционного контракта в части строительства первого их трех жилых домов по окончании строительства жилого дома по строительному адресу: Московская область, 

<

...>, корпус 1.

В соответствии с указанным Актом стороны подтвердили, что Инвестором выполнены обязательства по строительству первого из 3-х многоквартирных жилых домов, жилой дом введен в эксплуатацию.

В силу п. 3.1. Контракта и Протокола распределения квартир и нежилых помещений между Администрацией и ЗАО "Молния-М" в жилом доме N 1 Администрация получает в собственность:

общая площадь 2053 кв. м;

общая площадь квартир 1974,50 кв.м;

общая нежилая площадь 78,5 кв.м;

Впоследствии в Проект планировки застраиваемой территории внесены изменения, и вместо планируемых к строительству жилых домов корпус 2 и 3, спроектированы и построены жилые дома – корпус 2, 3, 4.

Таким образом, в рамках реализации инвестконтракта ЗАО "Молния-М" построены и введены в эксплуатацию 4 многоквартирных жилых дома общей площадью жилых помещений 38286,9 кв.м и 1040,1 кв.м нежилой площади.

В муниципальную собственность переданы 1974,5 кв.м жилой площади и 78,5 кв.м нежилой площади в корпусе 1, при этом фактически доля Администрации в передаче нежилой площади в корпусе 1 меньше предусмотренной контрактом на 2,35 кв.м.

На основании постановлений Главы городского округа Балашиха от 06.03.2008 № 151/10, от 13.05.2009 № 155/10-ПА, от 14.12.2009 № 1038/10-ПА в муниципальную собственность городского округа Балашиха от ЗАО "Молния-М" приняты объекты инженерной инфраструктуры, расположенные по адресу: 

<

...>. 

Обязательства по передаче и оформлению в муниципальную собственность 12% жилых (2619,81 кв.м) и 50% нежилых (441,55 кв.м) помещений в корпусах 2-4, установленные условиями Контракта с отделочными работами в квартирах (п. 5.2.14 Контракта), передаваемых Администрации инвестором не исполнены.

Управлением экономического развития Администрации городского округа Балашиха подготовлен и направлен в адрес ООО "Молния - М" проект 3-х стороннего акта о результатах реализации (письмо от 29.01.2024 N 36-УЭР), который ЗАО "Молния-М" акт не подписало.

В этой связи в адрес инвестора (застройщика) направлена претензия от 20.02.2024 № исх-431 с требованиями о передаче в муниципальную собственность соответствующих площадей жилых и не жилых помещений, претензия оставлена обществом без удовлетворения.

В ответ на претензию 20.02.2024 исх. N 431 ответчик отказал в распределении имущества в домах 2-4, поскольку их возведение производилось без участия Администрации, вне рамок Инвестиционного контракта, ответчик оплачивал за арендную плату за пользование земельными участками, в связи с чем доли Администрации в построенных домах 2-4 не имеется.

Данные обстоятельства послужили основаниями для обращения Администрацией городского округа Балашиха в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Статья 8 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" предусматривает, что отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Договор, предусматривающий внесение инвестиций, может быть гражданским договором определенного вида, являться смешанным или непоименованным и, следовательно, подпадать под соответствующее правовое регулирование.

Согласно пункту 5 статьи 4 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" пользователи объектов капитальных вложений - это физические и юридические лица, для которых создаются указанные объекты. Пользователями объекта капитальных вложений могут быть инвесторы.

Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора во внимание принимается буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Правовая квалификация договора производится независимо от указанного сторонами наименования договора, названия его сторон, наименования способа исполнения и т.п. (пункт 47 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора").

При квалификации договора для решения вопроса о применении к нему правил об отдельных видах договоров (пункты 2 и 3 статьи 421 ГК РФ) необходимо прежде всего учитывать существо законодательного регулирования соответствующего вида обязательств и признаки договоров, предусмотренных законом или иным правовым актом.

Правовая квалификация договора производится независимо от указанного сторонами наименования договора, названия его сторон, наименования способа исполнения и т.п. (пункт 47 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора").

В пункте 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" (далее - Постановление N 54), указано, что при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Кодекса и т.д.

Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.

В случаях когда по условиям договора одна сторона, имеющая в собственности или на ином праве земельный участок, предоставляет его для строительства здания или сооружения, а другая сторона обязуется осуществить строительство, к отношениям сторон по договору подлежат применению правила главы 37 ГК РФ, в том числе правила параграфа 3 названной главы ("Строительный подряд").

При этом, если по условиям договора сторона, осуществившая строительство, имеет право в качестве оплаты по нему получить в собственность помещения в возведенном здании, названный договор следует квалифицировать как смешанный (пункт 3 статьи 421 ГК РФ) и к обязательству по передаче помещений применяются правила о купле-продаже будущей недвижимой вещи (пункт 6 постановления N 54).

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что Администрация в нарушение пункта 2.3 инвестконтракта не внесла своего вклада в совместную деятельность.

Между тем суд апелляционной инстанции не соглашается с выводами нижестоящего суда о том, что Администрация не внесла своего вклада в совместную деятельность при исполнении Инвестиционного контракта от 05.08.2005 на строительство (реконструкцию) объекта недвижимости жилищного назначения (peг. № 245/15-05 от 26.08.2005) в связи со следующим.

В соответствии с абзацем 3 пункта 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.

Пунктом 3.1 инвестконтракта определено соотношение раздела имущества по итогам реализации контракта. При этом в силу пункта 3.2 контракта в течение месяца после утверждения проектно0сметной документации объекта инвестор и Администрация составляют протокол предварительного распределения квартир с учетом потребности Администрации в однокомнатных и двухкомнатных квартирах.

Кроме того, при завершении строительства объекта раздел недвижимого имущества (возведенные здания и сооружения) уточняется по экспликациям и техническим паспортам МособлБТИ, которые изготавливаются по заявке инвестора на основании утвержденного проекта и натурных обмеров МособлБТИ. Окончательный раздел имущества оформляется актом о результатах реализации инвестиционного проекта (пункт 3.3 контракта).

Из пункта 3.5 инвестконтракта также следует, что оформление имущественных прав сторон по результатам реализации проекта с учетом всех дополнительных соглашений к контракту производится в установленном законом порядке после сдачи объекта в эксплуатацию и выполнения обязательств по соглашению.

Из материалов дела не следует, что между сторонами подписаны протокол предварительного распределения квартир и акт о результатах реализации контракта в части домов (корпусов) 2-4, доказательств обратного в материалы дела не представлено.

Таким образом, суд не наделен правом в отсутствие сторонами действий по исполнению согласованных инвестиционным контрактом условий, ставить одну из сторон в более выгодное и приоритетное положение относительно другой стороны.

Доказательств соблюдения условий инвестиционного контракта Администрацией не представлено, а судами не установлено.

Суд также принимает во внимание, что инвестконтрактом (пункт 5.1.3) предусмотрено обязательство Администрации заключить договор аренды на земельный участок на период проектирования и строительства в установленном порядке.

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно статье 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах.

Поскольку на момент заключения контракта от 05.08.2005 вступила в силу статья 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации, продажа права на заключение договора аренды земельного участка для строительства многоэтажного жилого дома на территории Балашихнского района Московской области должна была быть осуществлена на аукционе.

Сам по себе инвестиционной контракт от 05.08.2005 не предоставлял истцу право аренды на земельный участок под строительство многоэтажных жилых домов по ул. Агрогородок, дер. Черное Балашихинского района Московской области, поскольку указывал на заключение договора в соответствии с действующим законодательством.

Таким образом, само указание в инвестиционном контракте на предоставление Администрацией права аренды на земельный участок в соответствии с установленным порядком, не могут свидетельствовать о предоставлении земельного участка в нарушение установленного порядка.

Кроме того, на момент заключения названного инвестиционного контракта границы земельного участка под строительство многоэтажного жилого дома не были утверждены, земельный участок на кадастровый учет не поставлен.

В последующем земельный участок с кадастровым номером 50:15:070702:17 площадью 15500 кв.м предоставлен инвестору под строительство корпусов 2-4 по результатам торгов на основании договора аренды от 10.01.2012 № 91-Ч/А.

Таким образом, выводы суда первой инстанции о невнесении вклада в совместную деятельность не соответствуют условиям инвестконтракта и действовавшим нормам земельного законодательства.

Вместе с тем, выводы суда первой инстанции не привели к принятию неправильного решения по существу спора об отказе в удовлетворении иска.

Законом не предусмотрено возможности понуждения застройщика передать Администрации жилые помещения до подписания Акта о результатах реализации Соглашения, в связи с чем суд приходит к выводу, что Администрацией избран неверный способ защиты нарушенного права, что является основанием для отказа в удовлетворении требований.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 39 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 N 12 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", следует, что в случае несогласия суда только с мотивировочной частью обжалуемого судебного акта, которая, однако, не повлекла принятия неправильного решения или определения, арбитражный суд апелляционной инстанции, не отменяя обжалуемый судебный акт, приводит иную мотивировочную часть.

Абзац 3 пункта 39 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 N 12 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" содержит указание на то, что на изменение мотивировочной части судебного акта может быть также указано в резолютивной части постановления суда апелляционной инстанции.

Поскольку в данной ситуации речь идет о праве суда, суд полагает достаточным указание на несогласие с вышеуказанным выводом суда первой инстанции в мотивировочной части настоящего постановления.

Доводы апелляционной жалобы Администрации городского округа Балашиха Московской области о неверном исчислении арбитражным судом первой инстанции срока исковой давности отклоняются судом в связи со следующим.

В соответствии со статьей 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. 

Общий срок исковой давности согласно статье 196 ГК РФ составляет три года. Согласно положениям части 9 статьи 3 Федерального закона от 7 мая 2013 г. N 100-ФЗ "О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации" установленные положениями Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции названного Федерального закона) сроки исковой давности и правила их исчисления применяются к требованиям, сроки предъявления которых были предусмотрены ранее действовавшим законодательством и не истекли до 1 сентября 2013 года. Десятилетние сроки, предусмотренные пунктом 1 статьи 181, пунктом 2 статьи 196 и пунктом 2 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции названного Федерального закона), начинают течь не ранее 1 сентября 2013 года.

Статьей 200 ГК РФ определено, что течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Истечение срока исковой давности, о применении которого заявлено стороной в споре, само по себе является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (пункт 2 статьи 199 ГК РФ). В этом случае принудительная (судебная) защита прав, независимо от того, имело ли место в действительности нарушение прав, невозможна.

Кроме того, в силу статьи 398 ГК РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Если обязательство по передаче имущества не может быть исполнено, по требованию истца могут быть взысканы убытки в сумме, необходимой последнему для покупки аналогичного имущества (п. 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.07.2000 N 56). Таким образом, начало течения срока исковой давности как по требованию об обязании передать объект инвестиционной деятельности, так и требованию о взыскании убытков в случае не исполнения должником указанной обязанности определяется одним и тем же моментом, а именно возникновением права требовать раздела (передачи) возведенного в ходе реализации инвестиционного проекта недвижимого имущества.

Как следует из пункта 3.5 инвестконтракта, оформление имущественных прав сторон по результатам реализации проекта с учетом всех дополнительных соглашений к контракту производится в установленном законом порядке после сдачи объекта в эксплуатацию и выполнения обязательств по контракту.

Согласно п. 4.3.3 контракта, оформление имущественных прав между истцом и ответчиком по контракту составляло не более 3 месяцев с даты утверждения акта приемочной комиссии по приемке объектов в эксплуатацию. 

Многоквартирные дома (корпуса) 2-4 введены в эксплуатацию на основании разрешений от 29.11.2013 №№ RU 50315000-150, RU 50315000-151, RU 50315000-152, выданных Администрацией городского округа Балашиха.

Рассматриваемое исковое заявление подано в Арбитражный суд Московской области 30.05.2024 путем заполнения специальной Интернет-формы в сервисе Мой арбитр, то есть со значительным пропуском срока на судебную защиту – к моменту подачи настоящего иска истек как общий срок исковой давности, так и десятилетний срок давности.

Таким образом, доводы заявителя направлены на переоценку обжалуемого судебного акта, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются апелляционным судом несостоятельными и не могут служить основанием для отмены оспариваемого решения суда.

Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, сделанных при рассмотрении настоящего спора по существу, апелляционным судом не установлено.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено. Оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

Руководствуясь статьями 266–271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 31.01.2025 по делу № А41-80905/24 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Московского округа через арбитражный суд первой инстанции в двухмесячный срок со дня его изготовления в полном объеме.  

Председательствующий судья

                                                    Ю.С. Таранец

Судьи

                                                    С.А. Коновалов  

                                                    В.Н. Семушкина