АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-40054/2020

г. Краснодар

19 января 2023 года

Резолютивная часть постановления объявлена 19 января 2023 года

Постановление в полном объеме изготовлено 19 января 2023 года

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Аваряскина В.В., судей Рассказова О.Л. и Фефеловой И.И., при участии в судебном заседании от истца – товарищества собственников недвижимости «"Чистые пруды" Старообрядческая 62» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО1 (доверенность от 21.01.2022), от ответчика – непубличного акционерного общества «Центр передачи технологий строительного комплекса Краснодарского края "Омега"» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО2 (доверенность от 01.03.2022), в отсутствие третьих лиц: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу непубличного акционерного общества «Центр передачи технологий строительного комплекса Краснодарского края "Омега"» на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 24.06.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.10.2022 по делу № А32-40054/2020, установил следующее.

ТСН «"Чистые пруды" Старообрядческая 62» (далее – товарищество) обратилось в арбитражный суд к НАО «Центр передачи технологий строительного комплекса Краснодарского края "Омега"» (далее – общество) с иском, в котором просило признать нежилые помещения площадью 3387,2 кв. м с кадастровыми номерами 23:49:0402041:3428, 23:49:0402041:2050, 23:49:0402041:2099, 23:49:0402041:2061, 23:49:0402041:2155, 23:49:0402041:2145, 23:49:0402041:2205, 23:49:0402041:2095, 23:49:0402041:2085, 23:49:0402041:2176, 23:49:0402041:2086, 23:49:0402041:2201, 23:49:0402041:2069, 23:49:0402041:2137, 23:49:0402041:2129, 23:49:0402041:2132, 23:49:0402041:2150, 23:49:0402041:2127, 23:49:0402041:2055, 23:49:0402041:2078, 23:49:0402041:2179, 23:49:0402041:2139, 23:49:0402041:2153, 23:49:0402041:2138, 23:49:0402041:2142, 23:49:0402041:2116, 23:49:0402041:2058, 23:49:0402041:2121, 23:49:0402041:2072, 23:49:0402041:2164, 23:49:0402041:2113, 23:49:0402041:2182, 23:49:0402041:2096, 23:49:0402041:2168, 23:49:0402041:3429, 23:49:0402041:2074, 23:49:0402041:2049, 23:49:0402041:2076, 23:49:0402041:2207, 23:49:0402041:2152, 23:49:0402041:2163, 23:49:0402041:2077, 23:49:0402041:2057, 23:49:0402041:2107, 23:49:0402041:2174, 23:49:0402041:3429, 23:49:0402041:2951, 23:49:0402041:2088, принадлежащими на праве общей долевой собственности собственникам помещений нежилого здания, расположенного по адресу: 

<

...>; истребовать нежилые помещения площадью 3387,2 кв. м с кадастровыми номерами 23:49:0402041:3428, 23:49:0402041:2050, 23:49:0402041:2099, 23:49:0402041:2061, 23:49:0402041:2155, 23:49:0402041:2145, 23:49:0402041:2205, 23:49:0402041:2095, 23:49:0402041:2085, 23:49:0402041:2176, 23:49:0402041:2086, 23:49:0402041:2201, 23:49:0402041:2069, 23:49:0402041:2137, 23:49:0402041:2129, 23:49:0402041:2132, 23:49:0402041:2150, 23:49:0402041:2127, 23:49:0402041:2055, 23:49:0402041:2078, 23:49:0402041:2179, 23:49:0402041:2139, 23:49:0402041:2153, 23:49:0402041:2138, 23:49:0402041:2142, 23:49:0402041:2116, 23:49:0402041:2058, 23:49:0402041:2121, 23:49:0402041:2072, 23:49:0402041:2164, 23:49:0402041:2113, 23:49:0402041:2182, 23:49:0402041:2096, 23:49:0402041:2168, 23:49:0402041:3429, 23:49:0402041:2074, 23:49:0402041:2049, 23:49:0402041:2076, 23:49:0402041:2207, 23:49:0402041:2152, 23:49:0402041:2163, 23:49:0402041:2077, 23:49:0402041:2057, 23:49:0402041:2107, 23:49:0402041:2174, 23:49:0402041:3429, 23:49:0402041:2951, 23:49:0402041:2088, из владения общества; исключить из ЕГРН сведения о праве собственности общества на указанные нежилые помещения (измененные исковые требования, заявленные в порядке, установленном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее – Кодекс). 

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея.

Решением суда от 24.06.2022, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 19.10.2022, нежилые помещения с кадастровыми номерами 23:49:0402041:2046, 23:49:0402041:2951, 23:49:0402041:3428, 23:49:0402041:3429, 23:49:0402041:2138, 23:49:0402041:2069, 23:49:0402041:2050, 23:49:0402041:2074, 23:49:0402041:2142, 23:49:0402041:2137, 23:49:0402041:2099, 23:49:0402041:2049, 23:49:0402041:2116, 23:49:0402041:2129, 23:49:0402041:2061, 23:49:0402041:2076, 23:49:0402041:2058, 23:49:0402041:2132, 23:49:0402041:2155, 23:49:0402041:2207, 23:49:0402041:2121, 23:49:0402041:2150, 23:49:0402041:2145, 23:49:0402041:2152, 23:49:0402041:2072, 23:49:0402041:2127, 23:49:0402041:2205, 23:49:0402041:2163, 23:49:0402041:2164, 23:49:0402041:2055, 23:49:0402041:2095, 23:49:0402041:2077, 23:49:0402041:2113, 23:49:0402041:2078, 23:49:0402041:2085, 23:49:0402041:2057, 23:49:0402041:2182, 23:49:0402041:2179, 23:49:0402041:2176, 23:49:0402041:2107, 23:49:0402041:2096, 23:49:0402041:2139, 23:49:0402041:2086, 23:49:0402041:2174, 23:49:0402041:2168, 23:49:0402041:2153, 23:49:0402041:2201, 23:49:0402041:2088 признаны общей долевой собственностью собственников помещений нежилого здания по адресу: 

<

...>. Истребованы из чужого незаконного владения у общества нежилые помещения с кадастровыми номерами: 23:49:0402041:2046, 23:49:0402041:3429, 23:49:0402041:2050, 23:49:0402041:2074, 23:49:0402041:2142, 23:49:0402041:2099, 23:49:0402041:2049, 23:49:0402041:2116, 23:49:0402041:2155, 23:49:0402041:2207, 23:49:0402041:2121, 23:49:0402041:2150, 23:49:0402041:2145, 23:49:0402041:2072, 23:49:0402041:2205, 23:49:0402041:2163, 23:49:0402041:2055, 23:49:0402041:2095, 23:49:0402041:2077, 23:49:0402041:2113, 23:49:0402041:2078, 23:49:0402041:2085, 23:49:0402041:2182, 23:49:0402041:2179, 23:49:0402041:2176, 23:49:0402041:2096, 23:49:0402041:2086, 23:49:0402041:2174, 23:49:0402041:2168, 23:49:0402041:2153, 23:49:0402041:2201, 23:49:0402041:2088. С общества в пользу товарищества взыскано 12 тыс. рублей расходов по уплате государственной пошлины, 48 588 рублей расходов по оплате судебной экспертизы. Перечислены с депозитного счета Арбитражного суда Краснодарского края на расчетный счет ООО «Глобал эксперт» денежные средства в размере 168 588 рублей в качестве оплаты за проведение судебной экспертизы. С общества в пользу ООО «Глобал эксперт» взыскано 81 412 рублей денежных средств в качестве оплаты за проведение судебной экспертизы. 

В кассационной жалобе общество просит отменить решение и постановление. Заявитель считает, что суды неправомерно отказали в удовлетворении ходатайства о назначении по делу повторной экспертизы. Экспертное заключение от 20.12.2021 не содержит конкретные признаки общего имущества; таблицы измерений с указанием конкретных значений, полученных по результатам осмотра и инструментальных измерений, к заключению не приложены. Нахождение общедомового имущества в помещении не является безусловным критерием отнесения помещения к числу общего имущества, часть помещений фактически не используется в качестве общего имущества домовладельцами, а изолированность спорных помещений свидетельствует о самостоятельном их назначении. Здание является нежилым, в связи с чем требования статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – Жилищный кодекс) о необходимости согласия иных жильцов на оформление мест общего пользования не применяются к данным правоотношениям. Суды пришли к неверному выводу, что в спорных помещениях отсутствуют узлы учета коммунальных ресурсов, электроэнергия поступает в них напрямую от общедомовых сетей и учитывается только коллективным прибором учета. Апелляционный суд предложил провести совместный осмотр помещений сторонам и предоставить товариществом суду пояснения со ссылками на экспертное заключение о признаках у спорных помещений мест общего пользования. Соответствующее обоснование товарищество не представило. Единственным учредителем и собственником акций общества является департамент имущественных отношений Краснодарского края, незаконное отчуждение недвижимого имущества приведет уменьшению балансовой стоимости организации и к негативным последствиям субъекту Российской Федерации.

Товарищество представило отзыв на кассационную жалобу, в котором просит судебные акты оставить без изменения, жалобу – без удовлетворения.

В судебном заседании представитель общества поддержал доводы кассационной жалобы, представитель общества возражал против ее удовлетворения.

12 января 2023 года в судебном заседании объявлялся перерыв до 11 часов 45 минут 19.01.2023, после перерыва судебное заседание продолжено. 

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что судебные акты надлежит отменить в части по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что товарищество создано 20.03.2020 на основании решения общего собрания собственников помещений в нежилом здании по адресу: 

<

...> общей площадью 11 468,50 кв. м с кадастровым номером 23:49:0402041:1862, для совместного владения, пользования и в установленных законом пределах распоряжения имуществом (вещами), в силу закона находящимся в их общей собственности или в общем пользовании, а также для достижения иных целей, предусмотренных законами. В обязанности товарищества собственников недвижимости входит представительство интересов собственников, в частности, в отношениях с третьими лицам. Товарищество участвует при рассмотрении дел в судах в качестве законного представителя собственников помещений. 

В 2020 году при создании товарищества собственниками помещений заказаны выписки из ЕГРП о праве собственности на все помещения здания, из которых следовало, что право собственности на спорные помещения зарегистрировано за обществом. 

Нежилое здание по адресу: 

<

...> введено в эксплуатацию 31.10.2013 на основании разрешения № RU23-127, выданного департаментом по архитектуре и градостроительству Краснодарского края. 

Названное нежилое здание как самостоятельный объект недвижимости с кадастровым номером 23:49:0402041:1862 входило в состав гостиничного комплекса «Город-отель "Бархатные сезоны"» (г. Сочи, Адлерский район, Имеретинская низменность, квартал «Чистые пруды»); изначально было построено и введено в эксплуатацию как гостиничный комплекс с номерами для временного проживания. 

В связи с неполной востребованностью номерного фонда, обусловленной объективной перенасыщенностью рынка гостиничных услуг г. Сочи, общество приняло решение о продаже части объектов недвижимого имущества, входящих в состав гостинично-апартаментного комплекса, в соответствии со стратегией развития общества на 2014 – 2016 годы, утвержденной решением совета директоров (протокол от 10.10.2014 № 79). 

С учетом изложенного для последующей реализации отдельных помещений нежилого (коммерческого) назначения собственник 11.07.2014 принял решение о реальном разделе нежилого здания на самостоятельные нежилые помещения (апартаменты), помещения коммерческого назначения и иные помещения вспомогательного назначения с постановкой их на кадастровый учет в качестве самостоятельных объектов недвижимости. 

Право собственности на все объекты недвижимости (нежилые помещения) зарегистрировано за обществом 25.07.2014. 

В 2017 и 2018 годах общество дважды производило реальный раздел некоторых помещений, часть из которых впоследствии продало третьим лицам. 

С марта 2015 года общество производило отчуждение отдельных нежилых помещений (апартаментов) здания физическим и юридическим лицам. 

Согласно данным ЕГРН первые случаи перехода права собственности на помещения с кадастровыми номерами 23:49:0402041:2188, 23:49:0402041:2063, 23:49:0402041:2071, 23:49:0402041:2157, 23:49:0402041:2101, 23:49:0402041:2105, 23:49:0402041:2080, 23:49:0402041:2043, 23:49:0402041:2051, 23:49:0402041:2112 от общества к физическим лицам произошли 26.03.2015. 

Товарищество полагает, что право долевой собственности на общее имущество здания (в частности, на спорные помещения) возникло с момента первого перехода права собственности на нежилые помещения в собственность иных лиц, то есть с 26.03.2015. 

Таким образом, с указанного момента любое распоряжение и использование спорных помещений было возможно лишь по согласованию всех собственников здания в порядке, предусмотренном действующим законодательством. 

К моменту подачи искового заявления за обществом зарегистрировано право собственности на спорные нежилые помещения общей площадью 3387,2 кв. м. Указанные спорные помещения, по мнению товарищества, являются общей собственностью владельцев нежилых помещений, поскольку имеют вспомогательное назначение, предназначены для обслуживания здания (апартаментного комплекса), не имеют самостоятельного назначения и не могут быть использованы в качестве самостоятельных. Товарищество пояснило, что в части спорных помещений расположены инженерные коммуникации всего нежилого здания (апартаментного комплекса), лифтовое оборудование, разводка труб горячего и холодного водоснабжения, разводка стояков системы отопления, а также разводка канализационных труб и труба ревизии канализационной системы всего здания, приборы давления и учета горячей и холодной воды, запорная арматура, общедомовой узел ввода сети холодного водоснабжения. Кроме того, в спорных помещениях расположена разводка системы электроснабжения всего здания, индивидуальные тепловые пункты, комнаты для размещения оборудования, предназначенного для обеспечения доступа в интернет, организации видеонаблюдения здания и придомовой территории, противопожарной сигнализации и другие инженерные коммуникации. Через часть спорных помещений (коридоры, тамбуры, лестничные клетки) обеспечивается доступ в помещения (апартаменты), принадлежащие собственникам, что свидетельствует об отсутствии у этих помещений иного самостоятельного назначения кроме выполнения обслуживающей функции, обеспечивающей проход к иным изолированным помещениям. Часть спорных помещений, в частности, туалетные комнаты, кладовки, предназначены для удовлетворения санитарных потребностей сотрудников (обслуживающего персонала) управляющей организации, хранения инвентаря, нахождения поста охраны или консьержа, поскольку это было предусмотрено проектом здания. 

Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения товарищества в суд с рассматриваемым иском.

Согласно пункту 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» (далее – постановление Пленума № 64) регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено статьями 289 и 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) и статьей 36 Жилищного кодекса.

В абзаце 3 пункта 1 постановления Пленума № 64 разъяснено, что отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, статьи 249, 289 и 290 названного Кодекса.

В силу пункта 1 статьи 290 Гражданского кодекса и пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, а также земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства.

Согласно статье 209 Гражданского кодекса и пункту 1 статьи 36 Жилищного кодекса собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

В соответствии с пунктом 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 (далее – Правила № 491), в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

В определении Конституционного Суда Российской Федерации от 19.05.2009 № 489-О-О отмечено, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в доме и не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса и пункте 1 статьи 36 Жилищного кодекса.

Следовательно, разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от назначения данного помещения – возможности его использования как самостоятельного.

Согласно разъяснениям, изложенным в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.03.2010 № 13391/09, правовой режим отдельных помещений как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности собственников помещений в доме зависит от того, были ли спорные помещения предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, использовались ли фактически в качестве общего имущества домовладельцами. При этом для определения правового режима помещений не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.

Помещения общего пользования объединяются по признаку непригодности (не предназначенности) их для самостоятельного использования в качестве жилого или нежилого помещения, общее имущество здания должно признаваться обеспечивающим существование всех без исключения помещений, хотя бы непосредственная связь их между собой и не усматривалась. Правовой режим перечисленных элементов должен обеспечивать для всех без исключения собственников недвижимого имущества безусловную возможность беспрепятственного пользования им в соответствии с его назначением, а также распределение бремени содержания этого имущества.

В целях определения назначения спорных помещений суд первой инстанции назначил судебную экспертизу.

Согласно экспертному заключению от 13.12.2021 спорные помещения с кадастровыми номерами 23:49:0402041:3428, 23:49:0402041:2050, 23:49:0402041:2099, 23:49:0402041:2061, 23:49:0402041:2155, 23:49:0402041:2145, 23:49:0402041:2205, 23:49:0402041:2095, 23:49:0402041:2085, 23:49:0402041:2176, 23:49:0402041:2086, 23:49:0402041:2201, 23:49:0402041:2069, 23:49:0402041:2137, 23:49:0402041:2129, 23:49:0402041:2132, 23:49:0402041:2150, 23:49:0402041:2127, 23:49:0402041:2055, 23:49:0402041:2078, 23:49:0402041:2179, 23:49:0402041:2139, 23:49:0402041:2153, 23:49:0402041:2138, 23:49:0402041:2142, 23:49:0402041:2116, 23:49:0402041:2058, 23:49:0402041:2121, 23:49:0402041:2072, 23:49:0402041:2164, 23:49:0402041:2113, 23:49:0402041:2182, 23:49:0402041:2096, 23:49:0402041:2168, 23:49:0402041:3429, 23:49:0402041:2074, 23:49:0402041:2049, 23:49:0402041:2076, 23:49:0402041:2207, 23:49:0402041:2152, 23:49:0402041:2163, 23:49:0402041:2077, 23:49:0402041:2057, 23:49:0402041:2107, 23:49:0402041:2174, 23:49:0402041:3429, 23:49:0402041:2951, 23:49:0402041:2088, обладают признакам общего имущества (статья 36 Жилищного кодекса). В самостоятельных целях использование спорных объектов невозможно. Спорные объекты имеют вспомогательное и техническое назначение. Спорные объекты являются помещениями общего пользования и помещениями общественного назначения. Спорные помещение предназначены исключительно для обслуживания помещений в жилом доме. Для самостоятельного использования в качестве нежилого помещения, по какому-либо назначению использовать невозможно. Использовать составные спорные помещения из нескольких комнат отдельно в соответствии с обязательными нормами и правилами невозможно. Отдельный доступ отсутствует. Спорные помещения с несколькими комнатами являются взаимосвязанными. 

Оценив представленные в дело доказательства и доводы сторон в порядке статьи 71 Кодекса, в частности, заключение экспертизы, суды пришли к выводу о том, что спорные помещения относятся к общему имуществу собственников дома, поэтому удовлетворили требования о признании права общей долевой собственности и истребовании спорных помещений у общества.

Кассационный суд соглашается с выводом судов нижестоящих инстанций о том, что часть спорных помещений (лестничные клетки, коридоры, холлы, межквартирные площадки), к которым у собственников есть свободный доступ, относится к общему имуществу собственников дома; в данной части общество фактически не оспаривает судебные акты.

Спор между сторонами фактически имеется в отношении ряда помещений, которые по мнению товарищества составляют отдельные помещения с кадастровыми номерами 23:49:0402041:2207, 23:49:0402041:2179, 23:49:0402041:2153, 23:49:0402041:2077, 23:49:0402041:2176, 23:49:0402041:3429 и 23:49:0402041:2145.

При рассмотрении заявленных требований в указанной части суды не учли следующие обстоятельства. 

Суды правомерном руководствовались положениями, изложенными в постановлении Пленума № 64. Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289 и 290 названного Кодекса (пункт 1).

Между тем в пункте 2 постановления Пленума № 64 разъяснено, что при рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Основным критерием для отнесения того или иного имущества к общему имуществу является его функциональное назначение, предполагающее его использование для обслуживания более одного помещения в здании; необходимо учитывать, для каких целей предназначались первоначально помещения и как они в связи с этим использовались.

Суды при отнесении помещений с кадастровыми номерами 23:49:0402041:2207, 23:49:0402041:2179, 23:49:0402041:2153, 23:49:0402041:2077, 23:49:0402041:2176, 23:49:0402041:3429 и 23:49:0402041:2145 руководствовались выводами судебной экспертизы. Иных доказательств наличия у спорного помещение признаков общего имущества товарищество в материалы дела не представило. 

Между тем эксперт указывает в заключении лишь на факты, для установления которых требуются специальные знания. При этом вопрос отнесения какого-то конкретного помещения к общему имуществу является вопросом права, который должен разрешаться судом на основании оценки всех доказательств по делу. 

На основании части 2 статьи 64 и части 3 статьи 86 Кодекса заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами.

Иных доказательств использования спорных помещений здания с кадастровыми номерами 23:49:0402041:2207, 23:49:0402041:2179, 23:49:0402041:2153, 23:49:0402041:2077, 23:49:0402041:2176, 23:49:0402041:3429 и 23:49:0402041:2145 в качестве общего имущества в материалах дела не имеется; спорные помещения не принадлежали собственникам апартаментов на праве общей долевой собственности.

При этом по договорам купли-продажи следует, что в собственность лиц переходят конкретные помещения (апартаменты), при исполнении договоров купли-продажи отдельных помещений в здании возникает право общей долевой собственности только на общее имущество, а не на помещения которые общими не являются и могут быть использованы как самостоятельные.

Общество представило доказательства, что помещения с кадастровыми номерами 23:49:0402041:2207, 23:49:0402041:2179, 23:49:0402041:2153, 23:49:0402041:2077, 23:49:0402041:2176, 23:49:0402041:3429 и 23:49:0402041:2145 можно использовать как отдельные помещения, подлежащие кадастровому учету, что соответствует проектным решениям, принятым при строительстве здания. Вместе с тем суды не дали надлежащую оценку представленным доказательствам.

Общество, являющееся собственником помещений не относящихся к общим по определению и имеющими признаки самостоятельных, вправе определять их юридическую судьбу. 

Кроме того, при новом рассмотрении суды должны учесть, что единственным учредителем общества является Краснодарский край в лице департамента имущественных отношений Краснодарского края. Таким образом, отнесение помещений, которые можно использовать как отдельные помещения, к общему имуществу приведет к уменьшение балансовой стоимости организации. 

В силу части 2 статьи 287 Кодекса арбитражный суд, рассматривающий дело в кассационной инстанции, не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в суде первой инстанции либо были отвергнуты судом первой инстанции, предрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств перед другими, о том, какая норма материального права должна быть применена и какое решение, постановление должно быть принято при новом рассмотрении дела.

Согласно пункту 3 части 1 статьи 287 Кодекса суд кассационной инстанции по результатам рассмотрения кассационной жалобы вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции и (или) постановление суда апелляционной инстанции полностью или в части и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, если выводы, содержащиеся в обжалуемых решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.

Поскольку обжалуемые судебные акты не могут быть признаны судом кассационной инстанции законными и обоснованными, то они подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду надлежит учесть указания суда кассационной инстанции, устранить все нарушения, установить и исследовать имеющие значение для дела обстоятельства с учетом требований и возражений сторон, исследовать представленные в дело доказательства по правилам статьи 71 Кодекса, после чего разрешить спор в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 24.06.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.10.2022 по делу № А32-40054/2020 в части признания общей долевой собственностью и истребовании из чужого незаконного владения помещений с кадастровыми номерами 23:49:0402041:2207, 23:49:0402041:2179, 23:49:0402041:2153, 23:49:0402041:2077, 23:49:0402041:2176, 23:49:0402041:3429 и 23:49:0402041:2145 отменить, в указанной части дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

В остальной части решение от 24.06.2022 и постановление от 19.10.2022 оставить без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий         В.В. Аваряскин

Судьи         О.Л. Рассказов

         И.И. Фефелова